【正文】 ............................................................................. 37 ....................................................................................................................... 38 項(xiàng)目功能定位 ...................................................................................................................38 項(xiàng)目發(fā)展主題定位 ............................................................................................................52 項(xiàng) 目目標(biāo)市場(chǎng)定位 ........................................................................................................52 項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 .....................................................................................................53 項(xiàng)目總體規(guī)劃原則及理念 ..........................................................................................53 對(duì)項(xiàng)目資源的規(guī)劃設(shè)計(jì)利用 .......................................................................................56 ........................................................................................... 57 ....................................................................................................................... 58 ....................................................................................................................... 60 ....................................................................................................................... 63 1 第一部分 項(xiàng)目市場(chǎng)背景研究 項(xiàng)目發(fā)展背景 稻稻稻 城城城 縣縣縣 經(jīng)經(jīng)經(jīng) 濟(jì)濟(jì)濟(jì) —— 現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 優(yōu)勢(shì)尚不突出， 但同時(shí)面臨著前所未有的 大好 機(jī)遇，令稻城 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展處在積極的轉(zhuǎn)型騰飛期，豐富的 旅游 資源將面臨著全面的提升 發(fā)展 機(jī)遇。 茹 布查卡溫泉是游人到稻城必到的一個(gè)景點(diǎn) ， 目前開發(fā)商已購(gòu)買了該溫泉的使用權(quán)及 開發(fā) 權(quán)，使用年限 50 年 ， 項(xiàng)目 用地 500 畝 ， 其中酒店用地 80，并根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展情況，政府提供項(xiàng)目的后備發(fā)展用地 。 2020 年 末 全縣總?cè)丝?29188 人，藏、漢、回、彝等十一個(gè)民族，藏族占 96%以上。 5 稻城縣區(qū)位示意圖 宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 國(guó)內(nèi) 生產(chǎn)總值 —— 逐年快速增長(zhǎng) 2020 至 2020 年， 稻城縣 生產(chǎn)總值增長(zhǎng)幅度 變化較大 ， 2020 年 激增，隨后 2020 年趨緩。 4 5 . 0 0 % 4 4 . 8 0 %3 7 . 3 0 % 3 6 . 1 0 % 4 0 . 0 0 %2 3 . 3 0 % 2 0 . 3 0 %1 5 . 2 0 % 1 6 . 7 0 % 1 4 . 0 0 %3 1 . 7 0 % 3 4 . 9 0 %4 7 . 5 0 % 4 7 . 2 0 % 4 6 . 0 0 %0%50%100%2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年稻城產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化圖第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 7 稻城縣發(fā)展建設(shè)背景 稻城縣總體 發(fā)展目標(biāo) 根據(jù)《 稻城縣城市總體規(guī)劃 》， 規(guī)劃期內(nèi)全面實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)，改善投資環(huán)境，調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)體制和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的根本轉(zhuǎn)變。 1. “一中軸”：即理塘 —— 海子山 —— 桑堆 —— 縣城 —— 日瓦（香格里拉鄉(xiāng)） —— 東義，作為全縣旅游發(fā)展主軸線。 旅游業(yè)正在發(fā)展為世界上最大和增長(zhǎng)最快的產(chǎn)業(yè)之一。中國(guó)的國(guó)際旅游與發(fā)達(dá)國(guó)家相比差距很大，入境過(guò)夜旅游人數(shù)只及法國(guó)的一半，國(guó)際旅游收入還不到美國(guó)的 1/5。 截至 2020 年，中國(guó)已有各類旅行社 萬(wàn)家，星級(jí)飯店 萬(wàn)座，各類景點(diǎn)景區(qū) 2萬(wàn)余家，大中專院校旅游專業(yè)在校學(xué)生規(guī)模 73 萬(wàn)人，旅游直接從業(yè)人員 1000 多萬(wàn)、間接從業(yè)人員 4900 多萬(wàn)。據(jù)國(guó)家旅游局分析預(yù)測(cè)， 2020 年我國(guó)旅游總收入將超過(guò) 億萬(wàn)元人民幣，將實(shí)現(xiàn)向世界旅游大國(guó)的歷史性跨越 。這些特點(diǎn)表現(xiàn)在 :這里有 造型獨(dú)特，且分布集中的三座以神山命名的雪山；這里有由一千多個(gè)冰湖等古冰川遺跡組成的中國(guó)唯一低緯度古冰帽；這里有淳樸的藏族民風(fēng)；這里積聚 了藏族紅教、白教、花教、黃教等教 12 派的文化等等。 分階段經(jīng)濟(jì)目標(biāo)： 2020 年，旅游人 數(shù)達(dá)到 25 萬(wàn)人次，旅游收入 億元 2020 年，旅游人數(shù)達(dá)到 45 萬(wàn)人次，旅游收入 億元 2020 年，旅游人數(shù)達(dá)到 60 萬(wàn)人次，旅游收入 億元 發(fā)展布局 稻城縣的形體結(jié)構(gòu)是：一個(gè)中心、一個(gè)支撐點(diǎn)、一條主干線和三個(gè)旅游開發(fā)區(qū)。但是，其規(guī)模效益還不具備。 1997 年四川省就 已 決定把旅游業(yè)當(dāng)作支柱產(chǎn)業(yè)之一。 周邊的輻射帶動(dòng)力強(qiáng) 旅游作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)有著特殊的發(fā)展規(guī)律，環(huán)線旅游，區(qū)域聯(lián)系協(xié)調(diào)發(fā)展才能達(dá)到旅游效益的最佳。 小結(jié)： 稻城 旅游經(jīng)濟(jì)總體呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭，游客數(shù)量快速穩(wěn)定的增長(zhǎng)，旅游收入呈較大幅度的增加。加強(qiáng)景點(diǎn)、景區(qū)設(shè)施建設(shè)，亞丁爭(zhēng)取達(dá)到國(guó)家 5A 級(jí)旅游景區(qū)標(biāo)準(zhǔn)， 縣城建設(shè)成為高原生態(tài)溫泉旅游城鎮(zhèn) 。稻城亞丁機(jī)場(chǎng)建 成后，將成為四川 第二個(gè)旅游機(jī)場(chǎng)，與重慶、成都、云南香格里拉、昆明、九寨溝和已 開通的康定機(jī)場(chǎng)形成旅游空中環(huán)線。稻城亞丁機(jī)場(chǎng)將成為第二個(gè)“九黃機(jī)場(chǎng)”。 23 4． 市調(diào) 項(xiàng)目研究 溫泉項(xiàng)目 調(diào)研 溫泉名稱 稻城杜鵑谷溫泉 規(guī)模 2020 平方米 地址 稻城 水溫 泉眼在 43 度間 主要礦物質(zhì) 硫磺 客戶選擇溫泉的主因 去亞丁景區(qū)的路上 溫泉配套 茶吧， 餐廳，酒店 主要旅游客 亞丁旅游客戶，驢友 客流量 平時(shí) 50 人 節(jié)假日 100 多人 價(jià)格 平時(shí) 露天溫泉游泳 50 元 節(jié)假日 同上 環(huán)境 外部 山間 內(nèi)部 裝修一般 外部交通情況 亞丁和稻城間，稻城到這里 80 分鐘車程 主推服務(wù) 總體評(píng)價(jià) 水質(zhì)中性，微具硫磺味。旅館的經(jīng)營(yíng)方式是和藏族業(yè)主聯(lián)合經(jīng)營(yíng)，利潤(rùn)分紅。旅館負(fù)責(zé)人在亞丁香格里拉鄉(xiāng)還有一間旅館叫大自然云地，只有普通房。 酒店名稱 九寨溝 喜來(lái)登酒店 規(guī)模 80 多畝 地址 九寨溝溝口附近 投資商 成都私人老板 建筑風(fēng)格 內(nèi)裝 藏式和現(xiàn)代風(fēng)格 外裝 藏式和現(xiàn)代風(fēng)格 星級(jí) 五星 入住率 % 平日 5060% 節(jié)假日 95% 客房?jī)r(jià)格 標(biāo)房 普標(biāo) 2800，豪標(biāo) 3000 套房 行政套房 5000，九寨套房 6000 折扣 折扣不定，現(xiàn)在約 6 折，都有 15%的服務(wù)費(fèi) 管理公司 喜來(lái)登酒店 樓層 共東西兩座，最高 6 層 配套設(shè)施 餐飲 中西餐宴廳 娛樂 桑拿浴室， KTV，酒吧，游泳池，健身房，游戲機(jī)室等 功能房 會(huì)議廳 13 個(gè)，最多可容納 1000 多人， 980 平方米 客房數(shù)量 總數(shù) 582（總統(tǒng)套房、九寨套房、行政套房、豪華標(biāo)間、普通標(biāo)準(zhǔn)間） 單房 標(biāo)間 300 多間 套房 200 多間 客戶群體分析 團(tuán)體居多，主要是日本，歐美團(tuán) 酒店簡(jiǎn)析 酒店 2020 年開業(yè)， 2020 年由原來(lái)的金陵飯店管理轉(zhuǎn)換成 喜來(lái)登酒店管理，此后每年都有適當(dāng)裝修，游泳池，健身房，酒吧，桑拿房等配套較齊全。２５０萬(wàn)年以來(lái)，由于受新構(gòu)造運(yùn)動(dòng)的影 響，這個(gè)地區(qū)發(fā)生了強(qiáng)烈的抬升和斷裂。此外還采集了數(shù)千種植物標(biāo)本、７００余件飛禽標(biāo)本。 2020 年被國(guó)家地理評(píng)為中國(guó)最具價(jià)值的 50 個(gè)旅行地之一，稻城最后的香格里拉。以下為 熱門 旅游自駕游線路： 旅游線路：昆明 麗江 香格里拉 稻城 亞丁 稻城 昆明 旅游方式： 自駕游 行程： 7 天 旅游線路： 攀枝花 瀘沽湖 稻城 亞丁 攀枝花 旅游方式：團(tuán)隊(duì)或者 自駕游 行程： 7 天 旅游線路： 成都 四姑娘山 新都橋 稻城 亞丁 新都橋 康 定 成都 旅游方式： 自駕游 行程： 7 天 8 天 旅游線路： 成都 康定 新都橋 稻城 亞丁 新都橋 成都 旅游方式：團(tuán)隊(duì)或者 自駕游 行程： 7 天 旅游線路： 成都 四姑娘山 新都橋 稻城 亞丁 鄉(xiāng)城 — 香格里拉 麗江 旅游方式：團(tuán)隊(duì) 或者自駕 行程： 10 天 旅游線路： 成都 康定 理塘 稻城 亞丁 返回成都 旅游方式：團(tuán)隊(duì) 或者自駕 行程： 7 天 旅游線路： 成都 康定 稻城 亞丁 木里 瀘沽湖 香格里拉 麗江 旅游方式： 飛機(jī)和徒步 30 行程： 15 天 旅游線路： 成都 康定 新都橋 理塘 稻城 亞丁 鄉(xiāng)城 德榮 香格里拉 麗江 旅游方式：團(tuán)隊(duì) 或者自駕 行程： 7 天 旅游線路： 成都 都江堰 臥龍 丹巴 新都橋 雅江 理塘 稻城 亞丁 （往返） 旅游方式：團(tuán)隊(duì) 或者自駕 行程： 7 天 旅游線路： 成都 日隆 丹巴 新都橋 雅江 理塘 稻城 亞丁 香格里拉 德欽 香格里拉 虎跳峽 麗江 旅游方式： 自駕游和徒步 行程： 16 天 小結(jié)： 隨著生活水平的提高，汽車慢慢成為了生活必需品，自駕游為越來(lái)越多人選擇出游的方式， 很多自駕游的旅游團(tuán)都是由成都出發(fā)， 經(jīng)過(guò)稻城去亞丁，而亞丁的大量游客同時(shí)也 是 稻城 的 游客， 據(jù)預(yù) 測(cè)，到 2020 年，全縣年接待游客將達(dá)到 80 萬(wàn)人 次 ， 為稻城的旅游 地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā) 提供 了 堅(jiān)實(shí)的平臺(tái)。 5．你每次旅游大概要多少時(shí)間？ 結(jié)果： 4 至 7 天的占 77%， 7 至 15天的占 13% 簡(jiǎn)析： 4— 7 天的假期主要集中在黃金周， 黃金周仍然是游客選擇出游的最多的時(shí)間段， 隨著帶薪休假制度的不斷完善 ， 出游的時(shí)間選擇自由度將會(huì)更大。 現(xiàn)狀 分析 見下圖： 溫泉民俗村 藏式酒店 泳池 可免費(fèi)使用山 坡 34 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀說(shuō)明圖 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀 往茹布查卡村 可用作溫泉開發(fā)利用石山 地塊有起伏小山坡 地塊有起伏有較大高差 泉水 /濕地（不宜建高層建筑） 35 泳池 藏式 酒店 項(xiàng)目綜合 SWOT 分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) ? 稀缺優(yōu)勢(shì) ： 項(xiàng)目地塊坐落于 景點(diǎn) 貢巴貢久神山 下 ， 景色優(yōu)美， 高原高溫溫泉 資源稀缺性突出 稻城縣唯一高溫溫泉 、泉源流量大，流量 升 /秒，晝夜流量達(dá) 7000 立方米 。 稻城已把旅游業(yè)發(fā)展放在重要的位臵，為旅游項(xiàng)目的開發(fā)提供了良好的大環(huán)境。 項(xiàng)目定位前提（難點(diǎn)及其解決方向） 難點(diǎn)一： 假日與非假日 帶來(lái)的 經(jīng)營(yíng) 難度 解決方向建議： ? 充分挖掘 稻城 本地實(shí)力型人群的消費(fèi)力，如 政府相關(guān)職能部門人群的消費(fèi)力 及政府接待人群的消費(fèi)力 ； ? 發(fā)揮旅游地產(chǎn)的特性，主動(dòng)、積極拓展 稻城 以外甚至省外的市場(chǎng)；