【正文】 英國情況 .................................................................................................... 16 澳大利亞情況 ............................................................................................. 16 日本情況 .................................................................................................... 17 新加坡情況 ................................................................................................. 17 （二）、對發(fā)達國家住房保障制度建設情況的基本評價 ............................................ 18 （三）、對我國住房保障制度建設的啟示 ................................................................. 18 四 、湖南省住房保障責任及工作規(guī)劃 .............. 23 1 、 20xx 湖南省住房保障責任狀內(nèi)容及相關信息 .................................................... 23 20xx20xx 湖南省廉租住房保障規(guī)劃 ................................................................. 24 五 、湖南省地州市目前工作開展情況 .............. 28 1 、 20xx 年長沙市住房保障局工作情況 .................................................................. 28 已出臺的長沙市城市住房保障制度實施細則（ 20xx 版） ..................................... 30 4 20xx 年衡陽市住房保障工作規(guī)劃 ....................................................................... 39 六、國內(nèi)從事保障房開發(fā)的相關公司工作情況 ........ 40 1 、北京金泰地產(chǎn) ................................................................................................... 40 2 、北京住總房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 .......................................................................... 42 3 、天津房地產(chǎn)開發(fā)龍頭 — 天房發(fā)展（ ） ................................................ 42 4 、長沙高新技術開發(fā)區(qū)麓谷保障房開發(fā)有限公司 .................................................. 43 七、 政府保障性住房開發(fā)管理機構、辦事流程、相關 政策............................................ 44 架構圖 ............................................................................................................... 44 辦事流程 ........................................................................................................... 45 相關政策 ........................................................................................................... 45 八 、媒體對保障性住房開發(fā)的相關評論 ............ 45 房地產(chǎn)商如何看待保障房開發(fā) .......................................................................... 45 2 、上海保障房“國企主導”建設經(jīng)驗 ................................................................... 47 3 、保障性住房發(fā)展防“雙刃”之傷 ....................................................................... 49 4 、鼓勵和引導民間資本進入政策性住房建設領域 .................................................. 53 九 、市場進入的指導原則與建議 .................. 54 ！、 SWOT（優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅）分析 ........................................................... 54 項目進入指導原則及建議 ................................................................................... 56 十 、初步調研得出的結論 ....................... 57 十一、 調研情況說明及附注 ..................... 58 5 一、 保障性住房項目的概念 及前景 保障性住房 概念 保障性住房是指政府在對中低收入家庭實行分類保障過程中所提供的限定供應對象、建設標準、銷售價格或租金標準，具有社會保障性質的住房。這類低收入家庭有一定的支付能力或者有預期的支付能力，購房人擁有有限產(chǎn)權。為降低房價，解決本地居民自住需求，保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應。三個項目中的三居都不高于 55 平方米，名副其實的“袖珍” 小戶型。 保障性住房成為“雞肋”的現(xiàn)象，主要是由于保障性住房無法像商品房那樣有高額的“賣地”款可得，反而要政府倒貼配套資金。其中經(jīng)濟適用房的建設比重應該不低于 20%。對住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。五是加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測。 （二）嚴格執(zhí)行廉租住房單套建筑面積控制在 50 平方米以內(nèi)的規(guī)定。在其他項目中配建的廉租住房管理和服務，要納入項目統(tǒng)一的物業(yè)管理。 三、切實落實監(jiān)管責任 （十三）解決城市低收入家庭住房困難是政府公共服務的重要職責，市、縣人民政府住房保障部門是廉租住房管理的責任主體。 （十七）國家機關工作人員在廉租住房建設、管理過程中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法依紀追究責任；涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。 四、省級發(fā)展改革委會同住房城鄉(xiāng)建設部門向住房城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)展改革委提出國有工礦棚戶區(qū)改造中央投資補 助建議計劃，并附以下文件： 經(jīng)省級人民政府批準的全省（區(qū)、市）棚戶區(qū)改造規(guī)劃； 13 項目單位的基本情況； 省級發(fā)展改革委批復的項目可行性研究報告、初步設計文件； 項目資金落實文件； 市、縣人民政府有關部門核發(fā)的拆遷許可證，年度擬拆遷改造計劃； 土地部門出具的建設用地批準文件；規(guī)劃部門出具的建設工程規(guī)劃許可證； 項目單位對所報內(nèi)容和附屬文件真實性負責的聲明以及其他需提交的文件。 中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部 中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會 二○一○年四月十三日 20xx 國家對經(jīng)濟適用房的新政 國務院 20xx 年 4 月 27日發(fā)布政策，關于經(jīng)濟適用房的文件，凡屬于經(jīng)濟適用房以后不允許上市交易（出售、出讓、出租、空置、繼承），而且有經(jīng)濟適用房者不得二次購房，如有購房的人員一經(jīng)查出，國家將立即收回本人名下的經(jīng)濟適用房。對中等收入者 ,供應公共住房 ,政府對開發(fā)建設社會住房的企業(yè)給予貸款擔保和貼息優(yōu)惠支持 ,并調控社會住房的建設標準和售價 。家庭收入為居住地的中等收入 80%以下者均可申請住房租金補貼 ,享受補貼的家庭拿出總收入的 25%支付租金 ,其余由政府發(fā)放的住房券支付。 (2)住房補貼。住房補助分為租房補助和買房補助兩大類。 澳大利亞情況 澳大利亞住房資助用于滿足長期、中期和臨時需要以及緊急收容需要 ,其中 ,公共住房計劃是政府住房資助的主要方式 ,用于向無力在私人市場購買住房的中低收入 者及其家庭或其他需要住房的人士提供適宜的、他們負擔得起的居所 。 (2)政府以低稅和免稅優(yōu)惠促進私人住宅的興建與購置。購買四室以上一套的公有住宅 ,不僅無補貼 ,而且按本價加 5%上交政府。發(fā)達國家均以“政治、安定、公平”作為建立住房保障制度的基本動因 ,以“滿足城市居民的基本居住需求 ,保障居民的基本生活需 要”作為建立住房保障制度的出發(fā)點。以美國為代表的住房保障模式重視權利與義務的密切聯(lián)系 ,提出對公平的維護不應以效率的損失為代價 。四是住房補貼模式的不同。 政府成為構建住房保障體制的主體 ,并不意味著政府要完全取代市場機制 ,更不是破壞市場機制 ,而是在市場機制無法發(fā)揮作用或無法充分發(fā)揮作用的情況下引導市場 ,是對市場機制的補充和修正。 發(fā)達國家住房保障制度目標群的范圍經(jīng)歷了由大到小的轉變。醫(yī)療、失業(yè)、養(yǎng)老等保障制度的建立健全 ,可以對住房保障制度的構建起到保駕護航的作用 ,可以穩(wěn)定居民的心理預期、促進消費觀念的轉變 ,有效解決低收入階層的生存和發(fā)展問題 ,促進社會各階層相互融合。因此 ,我國在住房保障體制構建過程中 ,應當根據(jù)住房發(fā)展階段來決定住房保障體制的運行方式 ,并隨其演進而及時地對住房保障體制的運行方式進行相應調整。同時 ,還必須多渠道籌集住房保障資金 ,大力提高財政支付能力。必須進一步大力發(fā)展住房金融 ,積極開展住房儲蓄和政策性住房抵押貸款 ,完善貸款擔保機制 ,降低中、低收入居民申請貸款的門檻 ,增強其購房能力 ,促進住房保障制度的順利構建?！按u頭補貼”向“人頭補貼”的轉變 ,既與這兩種政策手段本身的優(yōu)缺點有關 ,更是經(jīng)濟社會發(fā)展自然選擇的結果。這也是住建部首次與地方政府簽訂住房保障工作目標責任書，其目標完成情況將納入相關考核問責。力爭到 20xx 年底，城市低收入住房困難家庭的住房條件得到明顯改善。建立住房保障績效評價和考核制度，實行目標責任制管理。從 20xx 年起到 20xx 年，全省新增廉租住房 萬套（含 20xx 年第四季度已開工建設廉租住房 9520 套），新增租賃補貼 萬戶，爭取用三年時間，基本解決現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題。棚戶區(qū)（危舊房）改造實行政府補助、企業(yè)投資和個人出資相結合，可實行多種產(chǎn)權方式安置。新建廉租住房項目中央預算內(nèi)投資補助資金按《中央預算內(nèi)投資對中西部財政困難地區(qū)新建廉租住房項目的支持辦法》（發(fā)改投資〔 20xx〕3676 號）申請和管理。采取有效措施，保證土地出讓凈收益用于廉租住房保障的比例不低于 10％。 。廉租住房建設和棚戶區(qū)（危舊房）改造項目免征城市基礎設施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金，項目外基礎設施建設費用由政府負擔。住房保障所需工作經(jīng)費由同級財政預算安排解決。嚴肅工作紀律，堅決查處弄虛作假、以權謀私等違法違規(guī)行為。嚴格審核我市經(jīng)濟適用住房貨幣補貼申請資料。綜合各區(qū)、縣（市）反饋的意見，完善廉租房審批操作系統(tǒng)，提高廉租住房保障工作效率和質量。 （二）目標：加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系，實行全方位、 多層次的城市住房保障制度，達到低收入家庭“居者有其屋”的城市住房保障目標。對 32 符合條件享受長沙市城市居民最低生活保障待遇的城市低保家庭，可按廉租住房保障面積標準和市場平均租金給予補貼。 （五）廉租住房建設 廉租住房建設堅持政策引導、多渠道籌集的原則。 （ 6）國家規(guī)定的其他政策支持。 （八）廉租住房保障管理 實物配租 市住房保障工作局根據(jù)各區(qū)申請廉租住房的實際戶數(shù)，進行綜合平衡后安排指標，并 34 將廉租住房實物配租的分配結果予以公示。 租金核減 租金核減住房保障面積標準：每人建筑面積不大于 12 平方米。 三、改進和規(guī)范