【正文】 隨著南京城市格局的不斷完善，真正的居住區(qū)必然向外城擴(kuò)展。 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 ? 主動(dòng)吸納高素質(zhì)城區(qū)人群的導(dǎo)入是項(xiàng)目的推廣重點(diǎn)和成功的關(guān)鍵。 ? 項(xiàng)目所在區(qū)域一直是作為低密度住宅區(qū)域，開(kāi)發(fā)銷售的產(chǎn)品都是以多層為主，項(xiàng)目的高層產(chǎn)品形式，可能會(huì)受到市場(chǎng)阻力。 ? 本案作為區(qū)域內(nèi)的大案，周邊市場(chǎng)情況于本案的參考價(jià)值并非在于未來(lái)的潛在競(jìng)爭(zhēng)，而是需求狀況的預(yù)判參考。 ? 樹立河西新城住宅板塊的特色將是抗衡其他板塊競(jìng)爭(zhēng)，增加板塊市場(chǎng)吸引力的必然之舉。但也不會(huì)如部分人群所期望的價(jià)格大幅回落。 在以上 8家開(kāi)發(fā)商中，由于拿地成本及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的傳統(tǒng)，光明城、中海、萬(wàn)達(dá)華府已確定為高檔社區(qū)，金馬酈城價(jià)位已懸浮在 5000 元以上，號(hào)稱以大盤平抑河西房?jī)r(jià)的奧體新城價(jià)位也是緊隨金馬，一期均價(jià) 4500，而二期消息是音信全無(wú)。 規(guī)劃中的人工湖在當(dāng)?shù)厝狈λ案鼪](méi)有湖景的區(qū)域（ 河西新城區(qū)奧體館以東鳳臺(tái)南路 **以西）頗能吸引眼球。 ? 萬(wàn)科光明城： 地價(jià) 225 萬(wàn)／畝，樓面地價(jià) 2106 元／平方米。 在地鐵 1號(hào)線出口附近有世界聞名的前衛(wèi)設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)的 “第壹區(qū) ”、金陵圖書館、藝蘭齋藝術(shù)中心等文化娛樂(lè)設(shè)施。 ? 金馬酈城 去年 12 月 19 日開(kāi)盤，均價(jià) 4500 元 /平方米。加上 “十大標(biāo)志性建筑 ”中以酒店式公寓形式出現(xiàn)的住宅和小戶型酒店式公寓兩種 “準(zhǔn)住宅 ”的形態(tài)（約 100萬(wàn)平方米），總計(jì)將會(huì)有 600 萬(wàn)平方米的各種形態(tài)的住宅產(chǎn)品在今后的幾年內(nèi)集中投放市 場(chǎng)。單套面積為從 40 平方到 70 平方不等，設(shè)有獨(dú)立的廚房和衛(wèi)生間。 ? 標(biāo)志性建筑之六：中泰國(guó)際廣場(chǎng) 南京創(chuàng)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi) 發(fā)建設(shè)，總投資 7億，總建筑面積 20 萬(wàn)平方米，建筑最高達(dá) 28 層，詳細(xì)方案正在制定。 ? 標(biāo)志性建筑之四：聯(lián)強(qiáng)國(guó)際大廈 該項(xiàng)目由聯(lián)強(qiáng)冶金集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，具體位置在河西江東南路，目前已經(jīng)動(dòng)工建設(shè)。該廣場(chǎng)最高達(dá) 30 層，集商業(yè)、辦公、居住為一體，環(huán)境優(yōu)美、配套完善、具有國(guó)內(nèi)一流水平的高檔綜合社區(qū)、著力創(chuàng)造現(xiàn)代的、時(shí)尚的、人文的鄰里生活方式。 ? 目前 ,高檔寫字樓已經(jīng)飽和，大用戶、著名企業(yè)已有落腳點(diǎn) ,客戶的競(jìng)爭(zhēng)將集中在中小型公司，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，政府鼓勵(lì)，和南京傳統(tǒng)的輻射力，外地及本地私營(yíng)企業(yè)將越涌越多。河西CBD 的建設(shè)，立足南京，直接面向長(zhǎng)三角，目標(biāo)不僅是為南京的現(xiàn)代建設(shè)服務(wù)，更是為長(zhǎng)三角服務(wù)。 ” ? 從南京整個(gè)環(huán)境來(lái)看，目前南京公認(rèn)的 CBD 區(qū)是新街口商務(wù)圈，在方圓不到一公里的范圍內(nèi)，云集了眾多商場(chǎng)、寫字樓，總的商業(yè)面 積超過(guò)了 70 萬(wàn)平方米。 ? 二是有十運(yùn)會(huì)的強(qiáng)力促進(jìn)：國(guó)務(wù)院決定 2020 年在南京召開(kāi)第十屆全國(guó)運(yùn)動(dòng)會(huì)，江蘇省及南京市將投巨資在河西建設(shè)現(xiàn)代化的體育場(chǎng)館。 ? 公共配套板塊。所以帶給樓盤的契機(jī)也是不可多得的。 河西新城區(qū)的建設(shè)，將按照 “一 體兩翼 ”的工作思路，以中部地區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)為重點(diǎn)，以北部地區(qū)環(huán)境綜合整治和南部地區(qū)分區(qū)規(guī)劃為基礎(chǔ)，全面實(shí)施新城區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。南京主城綠地系統(tǒng)規(guī)劃至馬群，科技園區(qū)在馬群的興建等一個(gè)個(gè)利好消息正在沖擊當(dāng)?shù)貥鞘?，馬群板塊在交通、配套等方面劣勢(shì)將得到彌補(bǔ)。目前仙林已有聽(tīng)泉山莊 、詠梅山莊、沁蘭雅筑等諸多樓盤，預(yù)期將有 30 萬(wàn)平方米左右的新項(xiàng)目面世。 初步統(tǒng)計(jì)在將來(lái)的兩年中江寧地區(qū)將會(huì)推出將近 400 萬(wàn)平方米的樓盤。開(kāi)發(fā)商除了在戶型、風(fēng)格等方面尋求突破口外，使用最具殺傷力的價(jià)格利器，是化解同質(zhì)危機(jī)效果顯著的撒手锏。在十運(yùn)會(huì)之前，奧體板塊內(nèi)的純住宅項(xiàng)目 供應(yīng)量將會(huì)達(dá)到 370 萬(wàn)至 400 萬(wàn)平米。 ? 河西板塊 從去年到現(xiàn)在，河西板塊一直是人們關(guān)注的 ****。從房地產(chǎn)市場(chǎng)上來(lái)看 ,寧南板塊、仙林板塊、江寧板塊、河西板塊、以及一直被遺忘的江北地區(qū)都面臨一個(gè)大發(fā)展的前景。市區(qū)已經(jīng)很少有地可供出讓，而通過(guò)轉(zhuǎn)手交 **得到的地塊價(jià)格漲幅較大。 房地產(chǎn)企業(yè)改制結(jié)束，改制后的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)。 配套設(shè)施要求更高，成本上升。 2020 年股市持續(xù)低迷，民間投資渠道單一，投資性購(gòu)房需求增加在所難免，估計(jì)比例在 10%左右。這使得需求有向低端市場(chǎng)和高端市場(chǎng)兩極發(fā) 展的趨勢(shì)。南京盡管城市和房地產(chǎn)規(guī)模不如特大城市，但由于其較強(qiáng)的市場(chǎng)吸納能力和較低的空置率使得其潛在開(kāi)發(fā)投資潛力較大。商品房預(yù)售均價(jià)在全國(guó) 15個(gè)副省級(jí)城市中排名第五，在全國(guó) 35個(gè)大中城市中排名第八，與全國(guó)同等規(guī)模經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的城市相比處于中等水平，但略高于蘇州、無(wú)錫、寧波等長(zhǎng)三角地區(qū)次重量級(jí)城市。 2020 南京市商品 住宅供求總量基本平衡，供求結(jié)構(gòu)基本合理，但也存在價(jià)格比例、區(qū)域結(jié)構(gòu)不平衡潛在因素，需要通過(guò)市場(chǎng)來(lái)自發(fā)調(diào)節(jié)。地塊單價(jià)成交在 2020年又創(chuàng)新高，小粉橋地鐵物業(yè)地塊單價(jià)達(dá) 22000 元 /平方米。其中市區(qū)（不包括原三縣）共新發(fā)商品房銷售許可證 225 個(gè)，新批上市商品房面積 。 121 號(hào)令的意圖就是通過(guò)收緊房地產(chǎn)信貸的銀根，以防范金融風(fēng)險(xiǎn)、提前消除房地產(chǎn)泡沫。 ? 在明年十運(yùn)會(huì)之前，大量的炒家怕 “后奧體時(shí)代 ”的到來(lái)，紛紛拋出 “新二手房 ”，這將使整個(gè)區(qū)域在沒(méi)有強(qiáng)大的升值保證和未來(lái)切實(shí)規(guī)劃的現(xiàn)狀下產(chǎn)生難以預(yù)料的銷售難度和結(jié)果。必須找到一個(gè)主線把上述多重產(chǎn)品幾個(gè)方面直接串連起來(lái)，確保在實(shí)際銷售的過(guò)程中不至于出現(xiàn)雜亂無(wú)章的情況。深刻理解符合本案特定客戶喜好的生活習(xí)慣、生活方式和生活狀態(tài)，與他們的內(nèi)心深處產(chǎn)生理念上的共鳴。在產(chǎn)品唯一性的前提下實(shí)現(xiàn)真正的營(yíng)銷差異化，在未來(lái)的營(yíng)銷戰(zhàn)中獲得市場(chǎng)先機(jī)。金石地產(chǎn)始終認(rèn)為，精湛、貼切的產(chǎn)品理念是營(yíng)銷成功的基石，若產(chǎn)品力能在整個(gè)產(chǎn)品價(jià)值 系統(tǒng)中優(yōu)勢(shì)特出，則一切營(yíng)銷策略與執(zhí)行便能水到渠成。找出與項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、客戶需要、市場(chǎng)認(rèn)可相吻合并能引起轟動(dòng)和關(guān)注的營(yíng)銷推廣主動(dòng)脈，從而可以使項(xiàng)目的骨架和血肉、靈魂等銜接變得順暢自如、水到渠成，不生硬，不做作。 ? 分期開(kāi)發(fā)、分散種類（如辦公、住宅、商業(yè)、酒店等）的交叉銷售推廣會(huì)加大項(xiàng)目的推廣難度及推廣費(fèi)用的投入，難以形成真正的產(chǎn)品合力。 ? 銷售時(shí)間緊迫。此外，正如文件名稱 所示，它還提出要 “促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展 ” 18 號(hào)文依然強(qiáng)調(diào) “加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管 ”， “加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款審核管理，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款；加強(qiáng)對(duì)預(yù)售款和信貸資金使用方向的監(jiān)督管理，防止挪作他用。全市存量房交 **面積 萬(wàn)平方米，交 **金額 億元，同比增長(zhǎng) ％和 ％。同時(shí)，由于政府加大城市建設(shè)、加快舊城改造力度（全年共完成國(guó)有土地拆遷項(xiàng)目 115 個(gè)，拆遷房屋面積179 萬(wàn)平方米拆遷居民 萬(wàn)戶，加 上集體土地拆遷，共計(jì)拆遷 ）、契稅調(diào)整、企業(yè)改制等原因，全年市場(chǎng)需求旺盛， 2020 年新建商品房預(yù)售 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 34%。 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)步上升，部分區(qū)域漲幅明顯。 ? 從城市規(guī)模來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資潛力呈現(xiàn)兩大特點(diǎn) ? 一是大城市具備較大的市場(chǎng)空間。 ? 客觀原因?qū)е铝四暇┑姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)仍然有較大發(fā)展空間 土地價(jià)格劇漲；建筑成本抬高；消費(fèi)者追漲購(gòu)房等等客觀原因一起影響著南京市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，短時(shí)間之內(nèi)不可能出現(xiàn)大的變化。 2020年政府加大土地供應(yīng)量，共招標(biāo)拍賣和掛牌實(shí)際出讓土地 614 公頃 ,同比增長(zhǎng) 272%，這些土地將有部分會(huì)在 2020 年立即開(kāi)發(fā)上市預(yù)售， 再加上以前存量土地的開(kāi)發(fā)初步預(yù)計(jì) 2020 年南京新建商品房開(kāi)發(fā)量在 700 萬(wàn)平方米左右。 綜上所述， 2020年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)供給總量在 900 萬(wàn)平方米左右，比 2020 年增長(zhǎng) 35%，需求量仍然不會(huì)減弱，一手房交 **量基本穩(wěn)定在 800萬(wàn)平方米左右，總量有所增加，增長(zhǎng)速度有所回調(diào)，保持 15%左右增幅。 2020 年以來(lái)，由于房地產(chǎn)建材如鋼材、水泥、砂石等上漲，引起建安成本平均上升 20％。 市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè) 開(kāi)發(fā)投資持續(xù)上升 ? 1～ 6 月份 ,企業(yè)投資個(gè)數(shù)新增 59 家 ,達(dá)到 299 家 ,比去年同期增加 120 家，現(xiàn)有項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃安排的本年度投資額達(dá)到 億元，同比增長(zhǎng) ％。解讀央行 “新政 ”，其實(shí)質(zhì)是 “防止過(guò)熱，規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn) ”。進(jìn)入 2020年下半年，河西地區(qū)的政策優(yōu)勢(shì)，寧南地區(qū)的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，江寧地區(qū)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，城北地區(qū)的濱江概念 優(yōu)勢(shì)獨(dú)逐漸顯露，河西板塊、寧南板塊、下關(guān)濱江板塊、江寧板塊逐漸顯示出有力的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。 “榜樣的力量是無(wú)窮的 ”，萬(wàn)科的 “高價(jià)得寵 ”，讓眾多開(kāi)發(fā)商紛紛效尤，有的甚至“封盤惜售 ”，待價(jià)而沽，南京的房?jī)r(jià)勢(shì)如破竹，迅速攀升。金馬酈城節(jié)前開(kāi)盤首次 4500 元的單價(jià)雖然只是玩了一個(gè)噱頭，但卻被很多人看作是向 “遲早要被點(diǎn)燃的導(dǎo)火索 ”邁進(jìn)了一步。寧南新城的優(yōu)勢(shì)雖然在目前沒(méi)有被充分的發(fā)掘，但目前其４ ０００元左右的價(jià)格，良好的居住環(huán)境正在吸引越來(lái)越多的購(gòu)房者，隨著進(jìn)駐人口的增加，原來(lái)困擾寧南地區(qū)的配套和交通問(wèn)題會(huì)迅速得到改善，預(yù)計(jì)在１－２年后，寧南會(huì)成為南京地區(qū)優(yōu)秀住宅地區(qū)的代名詞。初步統(tǒng)計(jì)城北地區(qū)在將來(lái)的兩年 中將會(huì)推出 100 萬(wàn)平方米以上的樓盤。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地出讓底價(jià)低由此帶來(lái)的低房?jī)r(jià)是麒麟鎮(zhèn)板塊受追捧的主要原因之一。預(yù)計(jì) 2020 年上半年還將有更多的新盤接踵而上，目前已知的就有明發(fā)濱江新城、石林麗都嘉園、?；鶉?guó)際花園、浦口大華新城、華橋城（二期）、碧云山莊（二期）、旭日華庭（二期）、金泉泰來(lái)苑（二期）、威尼斯水城。中心商務(wù)區(qū)的開(kāi)工，將迅速帶動(dòng)河西新城區(qū) 5平方公里核心區(qū)的建設(shè)。配合省奧體場(chǎng)館建設(shè)，完善周邊環(huán)境和設(shè)施，保 證總建筑面積 40 萬(wàn)平方米和十運(yùn)會(huì)主場(chǎng)館如期建成運(yùn)行。高標(biāo)準(zhǔn)建成緯七路至馬東廣場(chǎng)約 5公里濱江大道示范段及 1平方公里濱江公園建設(shè)，完成商務(wù)中心綠軸及道路兩側(cè)綠化建設(shè)，集中展現(xiàn)濱江景觀特色?？梢哉f(shuō)十運(yùn)會(huì)使河西的規(guī)劃遠(yuǎn)景有了階段保障，促進(jìn)河西規(guī)劃藍(lán)圖提前實(shí)現(xiàn)。為控制、緩解中心區(qū)過(guò)分集中的狀態(tài)，同時(shí)從 “經(jīng)營(yíng)城市 ”理念來(lái)出發(fā)，河西新城區(qū)要迅速聚集人氣，在這樣外因的驅(qū)動(dòng)下，市政府提出建設(shè)河西中 CBD 新區(qū)也是順應(yīng)了城市發(fā)展的要求。完全是奧體概念在支撐，政府在引導(dǎo)。地鐵 1號(hào)線一期工程南起奧體中心，北至邁皋橋，設(shè)新街 口站、珠江路站和南京站站 ,2020 年 9 月全線正式建成試運(yùn)營(yíng)。其中商業(yè)部分包括有精品、名品室內(nèi)外步行街、 4萬(wàn)多平方的跨國(guó)超市、環(huán)球影視和休閑娛樂(lè)中心等。預(yù)計(jì)在 2020 年 8月底交付使用。總投資 10 億元，總建筑面積 12 萬(wàn)平方，總高度 218 米，建筑 50 層。四季仁恒定位在市場(chǎng)的高端群體，面積 180—400平方米，主力面積在 220 平米左右。 ? 從長(zhǎng)期看，供給量巨大的。截至 2月總共實(shí)現(xiàn)銷售面積 3． 5萬(wàn)平方米，銷售額將近 1． 8億元，也就是說(shuō)，每平方米銷售單價(jià)超過(guò)了 5000 元 /平方米。 案名就有明顯奧體概念。光明城市整體小區(qū)結(jié)構(gòu)將是三個(gè) “同心圓 ”，中間的一個(gè)圓是湖心小島，小島的外圍是 50 多畝的人工湖；湖的外圍全部都是 18 層的高層住宅。 ? 中海地塊 以 3． 36 億元購(gòu)入該地塊，樓面地價(jià)為每平方米 1964 元位于萬(wàn)達(dá)華府和光明城市之間。 但是，進(jìn)入下半年，金馬二期、奧體二期、濱江奧城、光明城市等大盤、優(yōu)質(zhì)盤陸續(xù)推向市場(chǎng)，那將是戰(zhàn)國(guó)時(shí)代，而非現(xiàn)在的一只獨(dú)秀。 三、宏觀市場(chǎng)總結(jié)提示 南京地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)看好，住宅市場(chǎng)已由市區(qū)進(jìn)一步向周邊輻射發(fā)展。 ? 河西新城整體規(guī)劃、開(kāi)發(fā)，為社會(huì)各界關(guān)注與支持。 四、項(xiàng)目綜合分析 項(xiàng)目 SWOT 分析 客觀優(yōu)勢(shì)分析 ? 項(xiàng)目位于南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn) ―― 河西新城，周邊大盤的共同炒作地塊未來(lái)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)使得項(xiàng)目在推廣時(shí)的市場(chǎng)認(rèn)知度上面有良好的鋪墊；周邊相鄰地塊的同步開(kāi)發(fā)，利于區(qū)域市場(chǎng)共同造勢(shì)，相輔相成形成區(qū)域共榮。沒(méi)有直觀的區(qū)域生活機(jī)能提升客群信心，是營(yíng)銷中的一大影響因素。于是，客群與住宅板塊互為作用，逐漸將現(xiàn) 有的人口格局改變。而河西新城區(qū)目前尚未形成上述基礎(chǔ)條件，本案所處的地理位置及周邊情況尤為如此，使本案城區(qū)的高素質(zhì)人口導(dǎo)入已呈現(xiàn)銷售必然。本區(qū)域地塊規(guī)整及充分享受自然的資源的再度整合與全新規(guī)劃必將引發(fā)河西新城區(qū)樓市開(kāi)發(fā)的高峰。這便是大盤規(guī)劃的核心理 念。換言之，沒(méi)有高品質(zhì)的產(chǎn)品力締造也就無(wú)法達(dá)成對(duì)具較高購(gòu)買力的高素質(zhì)人群的導(dǎo)入。 ? 30余萬(wàn)住宅面積的本案，是一個(gè)市級(jí)大盤。 值得提醒的是，本案作為區(qū)域內(nèi)的大案，周邊市場(chǎng)情況于本案的參考價(jià)值并非在于未來(lái)的潛在競(jìng)爭(zhēng)，而是需求狀況的預(yù)判參考。 目前已建成寫字樓 247 萬(wàn)平方米、其中商務(wù)區(qū) 215 萬(wàn)平方米、公園區(qū) 32 萬(wàn)平方米、法國(guó)最大的企業(yè)一半在這里，共 10 家；建成住宅區(qū) ，可容納 ，其中在商務(wù)區(qū)建設(shè)住宅，可容納 ；在公園區(qū)建設(shè)住宅 5588 套，可容納 ；并建成了面積達(dá)；成為歐洲最大的商業(yè)中心；成為歐洲 最大的公交換乘中心， RER 高速地鐵、地鐵 1號(hào)線、 14 號(hào)高速公路、 2號(hào)地鐵等在此交匯。由于拉德方斯區(qū)位于巴黎郊外，開(kāi)發(fā)之前建設(shè)混亂，交通線分割，還有大量的倉(cāng)庫(kù)、車間等。此法一出，蕭條的拉德方斯區(qū)漸漸恢復(fù)了一些人氣和商機(jī)，但是離政府的期望值有遠(yuǎn)遠(yuǎn)的距離。 拉德方斯成為以商務(wù)辦公為主，兼有會(huì)展、政府辦公、商業(yè)、娛樂(lè)、旅游、酒店、高檔居住功能的歐洲最大的商務(wù)生活區(qū)之一。作為商務(wù)區(qū)，想給大家舉一個(gè)例子，也就是美國(guó)的曼哈頓，人們心里上把曼哈頓分成幾個(gè)區(qū)，一個(gè)就是華爾