【正文】 出現(xiàn)差異化。 ① 2020年 2020年上半年：這段時間，杭州的遠郊房產(chǎn)啟動還較少，大學(xué)城處于工程建設(shè)期，有部分師生進駐。隨著房地產(chǎn)價格的上揚，下沙的土地價格會有微幅上揚，但基本變化不大。市經(jīng)合辦會同有關(guān)部門在 15 個工作日子以認證辦理及批復(fù)。 (三 )、要求購房入戶認證的企業(yè)條件： 1．購房必須為企業(yè)行為； 2．購房資金必須是外地資金即企業(yè)注冊資本中外地投資部分必須超過購房價款； 3．注冊資本中，外地投資須占 25％以上； 4． 2001年 4月 7日以后購房； 5．購買 100平方米以上的新建商品住宅房。九堡大型居住區(qū)是未來兩年我市經(jīng)濟房供應(yīng)主要地塊，包括2020 年推出的總建筑面積 16 萬平方米的經(jīng)濟房，該區(qū)塊經(jīng)濟房總招標面積已達 39 萬平方米。聽濤雅苑于05 年上半年開盤； 05 年下半年開盤的有理想 2002年 12月 1日，杭州市政府和海寧市政府正式簽署協(xié)議，杭州市政府以 6萬元 /畝的價格取得海寧市 3000畝土地的使用權(quán)。人口構(gòu)成以年輕人、大學(xué)生、科技人員居多） 環(huán)境及人文 下沙擁有豐富的錢塘江景觀資源，同時隨著各大院校的發(fā)展將形成深厚的人文積淀。 下沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)從 1993年發(fā)展至 2020年 8月底，已累計引進 24個國家和地區(qū) 280家外商投資企業(yè)，投資總額 億美元。 下沙道路網(wǎng)交通規(guī)劃圖 ◎內(nèi)部交通： 軌道交通： 軌道交通 1號線及 1號線支線在本區(qū)域通 過。 這一快速環(huán)線 又與滬杭甬高速公路、杭寧高速、 10 302 國道等省際交通要道銜接 ，使下沙躍變成杭州對外交通的門戶。 交通現(xiàn)狀 ：目前到該區(qū)域可通過艮山西路、德勝路延伸段及杭海路，這三條路中除杭海路較差以外，另外兩條均是近幾年修建，路況尚可。 三個片區(qū)次中心： 九堡商業(yè)中心，喬司中心和海寧中心。 下沙城的規(guī)劃布局以公共中心為“ 一心”， 下沙 — 喬司農(nóng)場片與九堡 — 喬司片間的南北向生態(tài)交通軸，繞城公路生態(tài)景觀軸為 “兩軸”， 形成九堡組團、喬司組團、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)組團、喬司農(nóng)場 — 海寧開發(fā)區(qū)組團為“四大組團”。下沙新城的國際先進制造業(yè)基地、新世紀大學(xué)城、花園式生態(tài)型的新城之間，良性互動也將成為現(xiàn)實。下沙有數(shù)千名境外人士在此創(chuàng)業(yè)，具備杭州準移民最大的居住區(qū)域的條件。逐 步使民營經(jīng)濟成為固定資產(chǎn)投資的主力，進一步培育和增強投資增長的內(nèi)生力量。 積極籌措和落實好項目資金，挖掘民間投資的潛力，優(yōu)化投資環(huán)境 近年來，我市投資環(huán)境大為改善，吸引了大量外資及民間資本投資，為推動我市經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮了重要作用。 加大二產(chǎn)投入力度，優(yōu)化三產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu) 從總體上講，今年上半年我市三大產(chǎn)業(yè)投入呈現(xiàn)“一產(chǎn)投入比重低、二產(chǎn)增速明顯低于三產(chǎn)”的格局。 持續(xù)多年的快速增長使我市投資總量快速擴張，從而抬高了對比基數(shù)，增大了投資持續(xù)快速增長的難度。 2020年上半年全市合同利用外資和實際利用外資雙雙出現(xiàn)負增長。有些已批的工業(yè)項目因市場不佳，可能調(diào)整投資決策 ，如浙江盛元化纖有限公司計劃總投資 億元建差別化滌綸短纖維項目。 新開工項目減少，不但制約了當期投資的增長，還將對未來一段時間內(nèi)的經(jīng)濟發(fā)展后勁造成影響。 受建設(shè)用地緊張以及電力等要素制約的影響，新開工項目減少。但與今年一季度相比，只有我市和湖州投資增幅回落，其他 9個地（市）均有不同程度的回升。二季度投資增幅下降對今年上半年全市投資增長產(chǎn)生了較大影響。 16月實現(xiàn)工業(yè)出口交貨值 億元，同比增長 ％，比全市工業(yè)銷售產(chǎn)值增幅高 ，拉動銷售產(chǎn)值增長 ；今年 4和 5 月的累計增幅分別比全市平均水平高 1 、 、 26 和 。 （二）、工業(yè)生產(chǎn)銷售平穩(wěn)增長，效益逐月回落 上半年，全市規(guī)模以上工業(yè)完成銷售產(chǎn)值 億元，同比增長 ％，增幅比一季度上升 個百分點，比全省平均水平低 個百分點 (1－ 5 月份為 個百分點 )，比寧波低 (1－ 5月份為 )；完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，同比增長％，增幅比一季度下降 ，比全省平均水平低 (1－ 5月份為 個百分點 )，比寧波低 (1－ 5月份為 )。據(jù)統(tǒng)計， 1— 6 月份全市肉類總產(chǎn)量為 萬噸，同比增長 %。春糧總產(chǎn)量達，比上年增加 ，增長 %。 初步測算，上半年我市實現(xiàn)生產(chǎn)總值 ，比上年同期增長 %，其中一產(chǎn) ，增長 %，二產(chǎn) ，增長 %，三產(chǎn) ，增長 %。 1983 年經(jīng)國務(wù)院批準，杭州被列為我國沿海開放區(qū)的開放城市和全國重點風(fēng)景旅游城市。 杭州古稱錢唐。在全市土地面積構(gòu)成中，山地丘陵占%，平原占 %，江、河、湖、蕩、水庫占 8%。介于北緯 29176。 杭州位于浙江省西北部，東臨杭州灣，南與紹興、金華、衢州三市相接 ，北與湖州、嘉興兩市毗鄰，西與安徽省交界。 20′至 120176。極端最高氣溫 ℃，極端最低氣溫℃。紹興八年（ 1138年）南宋正式定都臨安，歷時 140 余年。“人間天堂”至今仍為國內(nèi)外人士對杭州的美稱。上半年全市實現(xiàn)農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值 ，同比增長 %，扣除價格因素，實際增長 %。 農(nóng)作物種植面積有所減少。全市 16 月份出欄肉豬達 萬頭，同比增長%。除一月份以外， 4和 5月份輕工業(yè)累計增幅比重工業(yè)高 、 、 分點。企業(yè)應(yīng)收帳款凈額和產(chǎn)成品存 貨這兩項指標有所好轉(zhuǎn)， 16月應(yīng)收帳款凈額和產(chǎn)成品存貨增幅分別為 ％和 ％，分別比一季度下降了 個百分點。 上半年各月全社會投資增速與上年同期對比情況 010203040506012月13月14月15月16月(%)2020年 2020年 2020年上半年，全市限額以上投資累計完成 ，比上年同期增長 %，增幅同比回落 。我市與寧波投資的差距主要集中在基礎(chǔ)設(shè)施和工業(yè)投資上。如濱江區(qū)目前就有二十幾個已引進的高新產(chǎn)業(yè)項目因方案調(diào)整、征地拆遷和土地指標等原因，項目推進困難，至今尚未正式開工建設(shè)。 2020年 以來，國家采取了 提高銀行存款準備 金率等措施 ,對我市投資項目，特別是房地產(chǎn)開發(fā)投資影響 較大。 2020 年上半年，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資在一季度回落的基礎(chǔ)上繼續(xù)回落，投資增速僅為 %，增幅同比回落 個百分點，比今年一季度增幅回落 個百分點。上半年， 限額以上投資中，外商及港澳臺商投資完成 ，比上年同期下降 %，增幅同比回落 百分點。上半年，我市投資完成額 1億元以上項目 33個，比上年同期減少 10個，累計完成投資 ，同比僅增長 %，對我市投資增長的帶動作用有所減弱。在第三產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，增長%，占第三產(chǎn)業(yè)的比重達 %，若剔除房地產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)僅增長 %，三大產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)不盡合理。調(diào)動全社會一切積極因素，廣開渠道，為建設(shè)項目提供資金保障。 【第二部分 下沙房地產(chǎn)市場研究】 一、區(qū)域宏觀背景 政府規(guī)劃藍圖 杭州市政府提出“構(gòu)筑大都市，建設(shè)新天堂”的戰(zhàn)略決策，確立了開發(fā)區(qū)國際先進制造業(yè)基地、新世紀大學(xué)城和花園式生態(tài)型城市副中心的三大目標。下沙新城的誕生，將獲得對產(chǎn)業(yè)、人才、自然環(huán)境等資源的重新配置的權(quán)力。 下沙同樣是重要的居住區(qū)，規(guī)劃居住用地 ，主要分布在小下沙范圍 內(nèi)，人均居住用地 28平方米，以居住區(qū)為基本結(jié)構(gòu)單元組織。 下沙大學(xué)城規(guī)劃占地 ，總建筑面積 萬平方米，總投資 77 億元。下沙也是幾個分區(qū)規(guī)劃里惟一跨行政區(qū)域的，跨了江干、海寧、臨平等區(qū)域。 其快速道的建設(shè)使九堡下沙房產(chǎn)板塊獲益最豐，特別是文暉立交建成通車和建成后的德勝快速路，將克服原艮山門區(qū)塊高峰時段堵車嚴重的弊端。 具體對外、對內(nèi)的交通主要概括 為： ◎?qū)ν饨煌? 鐵路： 東湖路西側(cè)規(guī)劃預(yù)留快速鐵路線位，并在繞城公路與德勝東路之間設(shè)站，西側(cè)設(shè)廣場。 公交系統(tǒng)： 計劃新建 9座公交中心站， 2020年建成下沙高教園區(qū)站、濱江區(qū)政府站。引進了摩托羅拉、三菱、東芝、立昂電子、富士康、 中肽醫(yī)藥等一大批國內(nèi)外知名企業(yè)。但是 隨著院校的發(fā)展，人口的增多，會形成較強大的人文積淀，逐漸改變區(qū)域的氣質(zhì)。 二、房地產(chǎn)供需水平 ? 供應(yīng)量分析： 目前下沙的樓盤數(shù)量較少，還是處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，但 2020年，杭州市房地產(chǎn)項目土地供應(yīng) 3459 畝，比 2002年的實際供應(yīng)量 2800畝增加了 %，增長幅度較為明顯。還有華元 此外，今年 3 月批準的 下沙、丁橋兩個規(guī)劃約 4 平方公里的地塊 為大型居住區(qū) ，按照，其銷售面積將達到 720萬平方米 ，進一步加大了下沙的供應(yīng)量，奠定了中端市場的競爭基調(diào)。 2．凡在杭州市區(qū)投資興辦在杭州市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄中屬于鼓勵類項目的企業(yè)投資額每 50萬元人民幣，允許類項目的企業(yè)投資額每 l00萬元人民幣，可辦理 1名專職管理人員遷杭落戶。 (二 )、投資入戶認證手續(xù)： 外地來杭投資企業(yè)要求認證需提供以下材料 (一式四份 )，并填寫《外地來杭投資企業(yè)認證表》。所以， 隨著開發(fā)量的增加，九堡的供應(yīng)迅速放大，將出現(xiàn)較多中小規(guī)模社區(qū)，競爭逐漸激烈，房地產(chǎn)開發(fā)將越來越重視質(zhì)量、檔次的提升和產(chǎn)品差異化。大學(xué)城基本建成，生活配套日益成熟，人氣漸旺，但區(qū)域內(nèi)、外競爭性物業(yè)明顯增多。 板塊 代表樓盤 特征 簡 評 下沙區(qū) 文匯苑、東海 未來的九堡將成為城東最大的居住區(qū)，至少可容納四萬人居住，使該區(qū)域成為人群關(guān)注熱點。 就杭州而言，杭州要從西湖時代邁向錢塘江時代，就必然要擺脫老城區(qū)的制約并具備面向未來的規(guī)劃優(yōu)勢。九堡片區(qū)的公共中心，作為規(guī)劃的市級公建，以后這里將建成具有一定規(guī)模的商務(wù)樓群和商業(yè)購物休閑中心；規(guī)劃中還有杭州的長途客運中心、艮山路名車走廊等 . 五、 項目競爭市場分析 同區(qū)域競爭 目前九堡大型居住區(qū)可開發(fā)凈地可達 900多畝 ，均將在未來幾年內(nèi)陸續(xù)上市。該寓所針對企業(yè)銷售，產(chǎn)權(quán)屬公司名義，不能以個人名義購買?？傉鞯?面積 2480畝，規(guī)劃建筑面積 130萬平方米，其中住宅建筑面積 110萬平方米。 相比之下，臨平板塊因為已經(jīng)具有比較成熟的生活范圍而更能吸引在市區(qū)內(nèi)工作的工薪階層；閑林板塊則具有一定的自然環(huán)境優(yōu)勢 ，目前以排屋、別墅的供應(yīng)為主；蕭山板塊自去 年下半年開始，漲勢異常強勁 。 C. 由于九堡房產(chǎn)市場仍處于啟動期，目前價格仍具有增值潛力，同時有過渡性需求帶來巨大的租賃市場作為支撐，仍是投資的熱點，近幾年的投資型購買將維持在較高的比例。文苑風(fēng)情 樓盤位置 2與 3大街交叉口 售樓電話 057186912798 開發(fā)商 大都房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司 建筑設(shè)計 浙江省工業(yè)設(shè)計研究院 景觀設(shè)計 行銷策劃 成蒙企劃公司 環(huán)境配套 附近有 20000平方米的錦鱗公園 交通狀況 32 85 52校 1線 規(guī) 劃 設(shè) 計 總占地面積 34879平方米 總建筑面積 110000平方米 規(guī)劃戶數(shù) 872 容積率 綠化率 35% 層高 產(chǎn)品類型 單身公寓、商鋪、高層、小高層 車位情況 300 建筑設(shè)計 建筑風(fēng)格 戶型設(shè)計 主力戶型 130140 戶型范圍 小高層 79150平方米，單身公寓 3770平方米 樓盤售價 均價 4800 付款方式及折扣 交房時間 2020年 10月 銷售情況 宣傳重點 物業(yè)單位 野風(fēng)物管 物管費 裝修標準 毛坯 樓盤點評 小區(qū)強調(diào)一種空間的品質(zhì)和所帶來的不凡意境，整個小區(qū)設(shè)計注重 均好性 的設(shè)計理念。夢琴灣 樓盤位置 下沙二號大街公交總站旁 售樓電話 057186911118 發(fā)展商 華元房產(chǎn) 建筑設(shè) 計 澳大利亞（墨爾本）柏濤建筑設(shè)計有限公司 景觀設(shè)計 貝爾高林國際（香港）有限公司 行銷策劃 深圳博思堂廣告 環(huán)境配套 毗鄰大學(xué)城、 14 座大學(xué)、重點中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、商業(yè)廣場、購物中心 交通狀況 328 路、 K525 路、 828 路、 K858 路、 595 路、 311 路、 851 路、 852路、假日 14線 規(guī) 劃 設(shè) 計 總占地面積 70000平方米 總建筑面積 250000平方米 規(guī)劃戶數(shù) 436戶 容積率 不大于 綠化率 35% 層高 產(chǎn)品類型 高層公寓 車位情況 1： 建筑設(shè)計 建筑風(fēng)格 戶型設(shè)計 主力戶型 100120平方米 戶型范圍 99158平方米 樓盤售價 4700均價 付款方式及折扣 交房時間 2020年 7月 2日 銷售情況 剩 86套 宣傳重點 在中央，享受一切 物業(yè)單位 物管費 裝修標準 品牌裝修 樓盤點評 距離錢塘江僅 200米，真正意義上的一線江景房 規(guī)劃設(shè)計講究幢與幢間的錯落分布，最大限度營造望江視野 景觀設(shè)計營造純正的羅德里島的風(fēng)情園林