【正文】 出現差異化。 ① 2020年 2020年上半年：這段時間，杭州的遠郊房產啟動還較少，大學城處于工程建設期，有部分師生進駐。隨著房地產價格的上揚，下沙的土地價格會有微幅上揚，但基本變化不大。市經合辦會同有關部門在 15 個工作日子以認證辦理及批復。 (三 )、要求購房入戶認證的企業(yè)條件： 1．購房必須為企業(yè)行為； 2．購房資金必須是外地資金即企業(yè)注冊資本中外地投資部分必須超過購房價款； 3．注冊資本中，外地投資須占 25％以上； 4． 2001年 4月 7日以后購房； 5．購買 100平方米以上的新建商品住宅房。九堡大型居住區(qū)是未來兩年我市經濟房供應主要地塊，包括2020 年推出的總建筑面積 16 萬平方米的經濟房，該區(qū)塊經濟房總招標面積已達 39 萬平方米。聽濤雅苑于05 年上半年開盤； 05 年下半年開盤的有理想 2002年 12月 1日，杭州市政府和海寧市政府正式簽署協議，杭州市政府以 6萬元 /畝的價格取得海寧市 3000畝土地的使用權。人口構成以年輕人、大學生、科技人員居多） 環(huán)境及人文 下沙擁有豐富的錢塘江景觀資源，同時隨著各大院校的發(fā)展將形成深厚的人文積淀。 下沙經濟技術開發(fā)區(qū)從 1993年發(fā)展至 2020年 8月底，已累計引進 24個國家和地區(qū) 280家外商投資企業(yè)，投資總額 億美元。 下沙道路網交通規(guī)劃圖 ◎內部交通： 軌道交通： 軌道交通 1號線及 1號線支線在本區(qū)域通 過。 這一快速環(huán)線 又與滬杭甬高速公路、杭寧高速、 10 302 國道等省際交通要道銜接 ，使下沙躍變成杭州對外交通的門戶。 交通現狀 ：目前到該區(qū)域可通過艮山西路、德勝路延伸段及杭海路，這三條路中除杭海路較差以外，另外兩條均是近幾年修建，路況尚可。 三個片區(qū)次中心： 九堡商業(yè)中心，喬司中心和海寧中心。 下沙城的規(guī)劃布局以公共中心為“ 一心”， 下沙 — 喬司農場片與九堡 — 喬司片間的南北向生態(tài)交通軸，繞城公路生態(tài)景觀軸為 “兩軸”， 形成九堡組團、喬司組團、經濟技術開發(fā)區(qū)組團、喬司農場 — 海寧開發(fā)區(qū)組團為“四大組團”。下沙新城的國際先進制造業(yè)基地、新世紀大學城、花園式生態(tài)型的新城之間，良性互動也將成為現實。下沙有數千名境外人士在此創(chuàng)業(yè)，具備杭州準移民最大的居住區(qū)域的條件。逐 步使民營經濟成為固定資產投資的主力，進一步培育和增強投資增長的內生力量。 積極籌措和落實好項目資金，挖掘民間投資的潛力，優(yōu)化投資環(huán)境 近年來，我市投資環(huán)境大為改善，吸引了大量外資及民間資本投資，為推動我市經濟發(fā)展發(fā)揮了重要作用。 加大二產投入力度，優(yōu)化三產內部結構 從總體上講，今年上半年我市三大產業(yè)投入呈現“一產投入比重低、二產增速明顯低于三產”的格局。 持續(xù)多年的快速增長使我市投資總量快速擴張，從而抬高了對比基數，增大了投資持續(xù)快速增長的難度。 2020年上半年全市合同利用外資和實際利用外資雙雙出現負增長。有些已批的工業(yè)項目因市場不佳，可能調整投資決策 ，如浙江盛元化纖有限公司計劃總投資 億元建差別化滌綸短纖維項目。 新開工項目減少，不但制約了當期投資的增長，還將對未來一段時間內的經濟發(fā)展后勁造成影響。 受建設用地緊張以及電力等要素制約的影響，新開工項目減少。但與今年一季度相比，只有我市和湖州投資增幅回落，其他 9個地（市）均有不同程度的回升。二季度投資增幅下降對今年上半年全市投資增長產生了較大影響。 16月實現工業(yè)出口交貨值 億元，同比增長 ％，比全市工業(yè)銷售產值增幅高 ，拉動銷售產值增長 ；今年 4和 5 月的累計增幅分別比全市平均水平高 1 、 、 26 和 。 （二）、工業(yè)生產銷售平穩(wěn)增長，效益逐月回落 上半年，全市規(guī)模以上工業(yè)完成銷售產值 億元，同比增長 ％，增幅比一季度上升 個百分點，比全省平均水平低 個百分點 (1－ 5 月份為 個百分點 )，比寧波低 (1－ 5月份為 )；完成工業(yè)總產值 億元，同比增長％，增幅比一季度下降 ，比全省平均水平低 (1－ 5月份為 個百分點 )，比寧波低 (1－ 5月份為 )。據統(tǒng)計， 1— 6 月份全市肉類總產量為 萬噸，同比增長 %。春糧總產量達，比上年增加 ，增長 %。 初步測算，上半年我市實現生產總值 ，比上年同期增長 %，其中一產 ，增長 %，二產 ，增長 %，三產 ，增長 %。 1983 年經國務院批準，杭州被列為我國沿海開放區(qū)的開放城市和全國重點風景旅游城市。 杭州古稱錢唐。在全市土地面積構成中，山地丘陵占%，平原占 %，江、河、湖、蕩、水庫占 8%。介于北緯 29176。 杭州位于浙江省西北部，東臨杭州灣，南與紹興、金華、衢州三市相接 ，北與湖州、嘉興兩市毗鄰，西與安徽省交界。 20′至 120176。極端最高氣溫 ℃，極端最低氣溫℃。紹興八年（ 1138年）南宋正式定都臨安，歷時 140 余年?！叭碎g天堂”至今仍為國內外人士對杭州的美稱。上半年全市實現農林牧漁業(yè)總產值 ，同比增長 %，扣除價格因素，實際增長 %。 農作物種植面積有所減少。全市 16 月份出欄肉豬達 萬頭，同比增長%。除一月份以外， 4和 5月份輕工業(yè)累計增幅比重工業(yè)高 、 、 分點。企業(yè)應收帳款凈額和產成品存 貨這兩項指標有所好轉， 16月應收帳款凈額和產成品存貨增幅分別為 ％和 ％，分別比一季度下降了 個百分點。 上半年各月全社會投資增速與上年同期對比情況 010203040506012月13月14月15月16月(%)2020年 2020年 2020年上半年，全市限額以上投資累計完成 ，比上年同期增長 %，增幅同比回落 。我市與寧波投資的差距主要集中在基礎設施和工業(yè)投資上。如濱江區(qū)目前就有二十幾個已引進的高新產業(yè)項目因方案調整、征地拆遷和土地指標等原因，項目推進困難，至今尚未正式開工建設。 2020年 以來，國家采取了 提高銀行存款準備 金率等措施 ,對我市投資項目，特別是房地產開發(fā)投資影響 較大。 2020 年上半年，我市房地產開發(fā)投資在一季度回落的基礎上繼續(xù)回落，投資增速僅為 %，增幅同比回落 個百分點，比今年一季度增幅回落 個百分點。上半年， 限額以上投資中，外商及港澳臺商投資完成 ，比上年同期下降 %，增幅同比回落 百分點。上半年，我市投資完成額 1億元以上項目 33個，比上年同期減少 10個，累計完成投資 ，同比僅增長 %，對我市投資增長的帶動作用有所減弱。在第三產業(yè)，房地產開發(fā)投資完成 億元，增長%，占第三產業(yè)的比重達 %，若剔除房地產業(yè)，第三產業(yè)僅增長 %，三大產業(yè)投資結構不盡合理。調動全社會一切積極因素，廣開渠道，為建設項目提供資金保障。 【第二部分 下沙房地產市場研究】 一、區(qū)域宏觀背景 政府規(guī)劃藍圖 杭州市政府提出“構筑大都市，建設新天堂”的戰(zhàn)略決策，確立了開發(fā)區(qū)國際先進制造業(yè)基地、新世紀大學城和花園式生態(tài)型城市副中心的三大目標。下沙新城的誕生，將獲得對產業(yè)、人才、自然環(huán)境等資源的重新配置的權力。 下沙同樣是重要的居住區(qū)，規(guī)劃居住用地 ，主要分布在小下沙范圍 內，人均居住用地 28平方米，以居住區(qū)為基本結構單元組織。 下沙大學城規(guī)劃占地 ，總建筑面積 萬平方米，總投資 77 億元。下沙也是幾個分區(qū)規(guī)劃里惟一跨行政區(qū)域的，跨了江干、海寧、臨平等區(qū)域。 其快速道的建設使九堡下沙房產板塊獲益最豐，特別是文暉立交建成通車和建成后的德勝快速路，將克服原艮山門區(qū)塊高峰時段堵車嚴重的弊端。 具體對外、對內的交通主要概括 為： ◎對外交通 鐵路： 東湖路西側規(guī)劃預留快速鐵路線位，并在繞城公路與德勝東路之間設站，西側設廣場。 公交系統(tǒng)： 計劃新建 9座公交中心站， 2020年建成下沙高教園區(qū)站、濱江區(qū)政府站。引進了摩托羅拉、三菱、東芝、立昂電子、富士康、 中肽醫(yī)藥等一大批國內外知名企業(yè)。但是 隨著院校的發(fā)展，人口的增多，會形成較強大的人文積淀，逐漸改變區(qū)域的氣質。 二、房地產供需水平 ? 供應量分析： 目前下沙的樓盤數量較少，還是處于供不應求的狀態(tài)，但 2020年，杭州市房地產項目土地供應 3459 畝，比 2002年的實際供應量 2800畝增加了 %，增長幅度較為明顯。還有華元 此外，今年 3 月批準的 下沙、丁橋兩個規(guī)劃約 4 平方公里的地塊 為大型居住區(qū) ，按照，其銷售面積將達到 720萬平方米 ，進一步加大了下沙的供應量，奠定了中端市場的競爭基調。 2．凡在杭州市區(qū)投資興辦在杭州市產業(yè)導向目錄中屬于鼓勵類項目的企業(yè)投資額每 50萬元人民幣，允許類項目的企業(yè)投資額每 l00萬元人民幣，可辦理 1名專職管理人員遷杭落戶。 (二 )、投資入戶認證手續(xù)： 外地來杭投資企業(yè)要求認證需提供以下材料 (一式四份 )，并填寫《外地來杭投資企業(yè)認證表》。所以， 隨著開發(fā)量的增加，九堡的供應迅速放大，將出現較多中小規(guī)模社區(qū)，競爭逐漸激烈，房地產開發(fā)將越來越重視質量、檔次的提升和產品差異化。大學城基本建成，生活配套日益成熟，人氣漸旺，但區(qū)域內、外競爭性物業(yè)明顯增多。 板塊 代表樓盤 特征 簡 評 下沙區(qū) 文匯苑、東海 未來的九堡將成為城東最大的居住區(qū)，至少可容納四萬人居住，使該區(qū)域成為人群關注熱點。 就杭州而言，杭州要從西湖時代邁向錢塘江時代，就必然要擺脫老城區(qū)的制約并具備面向未來的規(guī)劃優(yōu)勢。九堡片區(qū)的公共中心，作為規(guī)劃的市級公建，以后這里將建成具有一定規(guī)模的商務樓群和商業(yè)購物休閑中心；規(guī)劃中還有杭州的長途客運中心、艮山路名車走廊等 . 五、 項目競爭市場分析 同區(qū)域競爭 目前九堡大型居住區(qū)可開發(fā)凈地可達 900多畝 ，均將在未來幾年內陸續(xù)上市。該寓所針對企業(yè)銷售，產權屬公司名義，不能以個人名義購買?？傉鞯?面積 2480畝，規(guī)劃建筑面積 130萬平方米，其中住宅建筑面積 110萬平方米。 相比之下，臨平板塊因為已經具有比較成熟的生活范圍而更能吸引在市區(qū)內工作的工薪階層；閑林板塊則具有一定的自然環(huán)境優(yōu)勢 ，目前以排屋、別墅的供應為主；蕭山板塊自去 年下半年開始，漲勢異常強勁 。 C. 由于九堡房產市場仍處于啟動期，目前價格仍具有增值潛力，同時有過渡性需求帶來巨大的租賃市場作為支撐，仍是投資的熱點，近幾年的投資型購買將維持在較高的比例。文苑風情 樓盤位置 2與 3大街交叉口 售樓電話 057186912798 開發(fā)商 大都房地產開發(fā)有 限公司 建筑設計 浙江省工業(yè)設計研究院 景觀設計 行銷策劃 成蒙企劃公司 環(huán)境配套 附近有 20000平方米的錦鱗公園 交通狀況 32 85 52校 1線 規(guī) 劃 設 計 總占地面積 34879平方米 總建筑面積 110000平方米 規(guī)劃戶數 872 容積率 綠化率 35% 層高 產品類型 單身公寓、商鋪、高層、小高層 車位情況 300 建筑設計 建筑風格 戶型設計 主力戶型 130140 戶型范圍 小高層 79150平方米，單身公寓 3770平方米 樓盤售價 均價 4800 付款方式及折扣 交房時間 2020年 10月 銷售情況 宣傳重點 物業(yè)單位 野風物管 物管費 裝修標準 毛坯 樓盤點評 小區(qū)強調一種空間的品質和所帶來的不凡意境，整個小區(qū)設計注重 均好性 的設計理念。夢琴灣 樓盤位置 下沙二號大街公交總站旁 售樓電話 057186911118 發(fā)展商 華元房產 建筑設 計 澳大利亞（墨爾本）柏濤建筑設計有限公司 景觀設計 貝爾高林國際（香港）有限公司 行銷策劃 深圳博思堂廣告 環(huán)境配套 毗鄰大學城、 14 座大學、重點中學、小學、幼兒園、商業(yè)廣場、購物中心 交通狀況 328 路、 K525 路、 828 路、 K858 路、 595 路、 311 路、 851 路、 852路、假日 14線 規(guī) 劃 設 計 總占地面積 70000平方米 總建筑面積 250000平方米 規(guī)劃戶數 436戶 容積率 不大于 綠化率 35% 層高 產品類型 高層公寓 車位情況 1： 建筑設計 建筑風格 戶型設計 主力戶型 100120平方米 戶型范圍 99158平方米 樓盤售價 4700均價 付款方式及折扣 交房時間 2020年 7月 2日 銷售情況 剩 86套 宣傳重點 在中央，享受一切 物業(yè)單位 物管費 裝修標準 品牌裝修 樓盤點評 距離錢塘江僅 200米，真正意義上的一線江景房 規(guī)劃設計講究幢與幢間的錯落分布，最大限度營造望江視野 景觀設計營造純正的羅德里島的風情園林