【正文】 生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以開具的發(fā)票為合法有效憑證。 第 10 頁 共 25 頁 （二）屬于多個(gè)清算單位共同發(fā)生的扣除項(xiàng)目金額，原則上按建筑面積法分?jǐn)偅鐭o法按建筑面積法分?jǐn)?，?yīng)按占地面積法分?jǐn)偦蚨悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法分?jǐn)偂? （四）納稅人將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租時(shí)，如果產(chǎn) 第 9 頁 共 25 頁 權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算 時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。 第五章清算審核內(nèi)容 第二十九條納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。 第 7 頁 共 25 頁 待納稅人說明情況、重新補(bǔ)充證明資料后繼續(xù)審核。 納稅人清算申請不符合受理?xiàng)l件的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)將不予受理的理由在《土地增值稅清算申請表》中注明并退回納稅人。已繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等。 （二）國有土地使用權(quán)證書。確定需要進(jìn)行清算的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)出具《土地增值稅清算通知書》（見附件 2）送達(dá)納稅人。 第十三條符合下列情況之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算： （一）納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已竣工，且已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積（含視同銷售房地產(chǎn)）占項(xiàng)目全部可轉(zhuǎn)讓建筑面積在 85%以上的，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用 1 年以上的。 第九條屬于保障房項(xiàng)目的，納稅人需提供政府主管部門制發(fā)的相關(guān)文件。 第五條稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)清算的受理和審核。 第四條納稅人是清算的主體，對清算申報(bào)的真實(shí)性、合法性、準(zhǔn)確性、完整性負(fù)責(zé)。 第八條納稅人應(yīng)按照房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的要求和清算管理規(guī)定，自取得相關(guān)主管部門批復(fù)手續(xù)后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供立項(xiàng)批復(fù)、土地出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī) 劃許可證、施工許可證、竣工驗(yàn)收備案表、預(yù)（銷）售許可證等材料。 第 3 頁 共 25 頁 （四）納稅人申請注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。 第 4 頁 共 25 頁 （二）符合本規(guī)程第十三條情形的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算。損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細(xì)表、已完工開發(fā)項(xiàng)目成本表）等。 （九）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括。 納稅人在限期內(nèi)補(bǔ)全資料的，予以受理；逾期未 能補(bǔ)齊資料，經(jīng)納稅人提供確因不可抗力客觀原因造成資料難以補(bǔ)齊的書面說明及相關(guān)證明材料，可以受理；不能補(bǔ)齊資料且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可進(jìn)行核定征收或移交稅務(wù)稽查部門處理。第二十二條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核中發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)、未采信或部分未采信《鑒證報(bào)告》《清算報(bào)告》的，應(yīng)填寫《土地增值稅清算補(bǔ)充材料及情況通知書》要求納稅人限期進(jìn)行說明。 第二十八條稅務(wù)機(jī)關(guān)可聘請稅務(wù)、會計(jì)、工程造價(jià)、房地產(chǎn)估價(jià)等中介機(jī)構(gòu)提供清算相關(guān)咨詢、評估等服務(wù)。若成交價(jià)格明顯偏低又無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)參照本條第二款規(guī)定的方法或房地產(chǎn)評估價(jià)值確定。第三十一條扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算分?jǐn)偅? （一）納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng) 按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用： ：即按照房地產(chǎn)土地使用權(quán)面積占土地使用權(quán)總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅? ：即按照房地產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅? ：即按照受益對象或清算單位直接歸集成本費(fèi)用； 。納稅人辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。 （五）對同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計(jì)政策 或處理方法。 ，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按 《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔 2024〕 187號）第三條第 （一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 確性，以及所提供建筑安裝工程費(fèi)與其施工方登記的建安項(xiàng)目開票信息保持一致。 ，其建造費(fèi)用、裝修費(fèi)用不得計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 。 第三十四條對開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本中的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用（以下簡稱四項(xiàng)成本），按有效憑證 金額據(jù)實(shí)扣除。 第三十七條房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用： （一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。 （七）納稅人向金融機(jī)構(gòu)借款，因逾期還款，金融機(jī)構(gòu)收取的超過貸款期限的利息、罰息等款項(xiàng)，不得作為利息支出扣除。 （三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的。第七章清算審核期間及清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 第四十六條土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，納稅人清算后轉(zhuǎn)讓的（以下簡稱清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)），按以下規(guī)定辦理： （一）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的納稅人應(yīng)在每季度終了后 15日內(nèi)進(jìn)行 納稅申報(bào)（含零申報(bào)）。 （七）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅計(jì)算方式應(yīng)與項(xiàng)目的清算方式保持一致。清算單位中建造的普通住宅，應(yīng)單獨(dú)計(jì)算增值額、增值率。 第十章稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)管理 第五十五條稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)以法律、法規(guī)為依據(jù)，按照獨(dú)立、客觀、公正原則，在獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)證據(jù)基礎(chǔ)上，根據(jù)審核鑒證的具體情況，出具真實(shí)、合法的《鑒證報(bào)告》，并按照稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供鑒 證工作底稿。 第十一章附則第六十條本規(guī)程所涉及各文書和表格均列舉在附件中。 為進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，提高清算質(zhì)量和效率，我市根據(jù)《中華人民共和國稅收征收 第 25 頁 共 25 頁 管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》（國稅發(fā)〔 2024〕91號）及有關(guān)文件規(guī)定，對《 XX省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)的通知》（京地稅地〔 2024〕 92號）文件進(jìn)行了修