【正文】 一直維持在 180萬平方米以上， 4月不 10月更是在房交會的帶動下，達(dá)到 270萬、不300萬平方米的高值。在市場預(yù)期復(fù)蘇以及土地市場被品牌開収企業(yè)局部壟斷的推動下，樓面價進(jìn)入一個新的臺階 。 2023年濱江路板塊住宅供需對比 2023年濱江路板塊住宅成交價格對比 備注：濱江路板塊數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間為 2023年 1~10月；成交價格指套內(nèi)均價 萬方 萬方 元 /㎡ 備注：需供比計算方式為：需供比 =成交面積 /批準(zhǔn)預(yù)售面積 板塊 成交套數(shù) 成交面積 （萬方） 成交金額 （億元） 成交套內(nèi)均價 （元 /㎡） 北濱路 4785 6193 南濱路 4139 6233 2023年南北濱路商品住宅成交情況 2023年 1~10月南北濱路商品住宅成交走勢 量：北濱路趕超 2023年前 10月北濱路沿線成交商品住宅 4785套，較南濱路多出 646套。 南北濱路典型項目成交情況 2023年重慶房地產(chǎn)市場發(fā)展回顧 2023年招商江灣城營銷工作總結(jié) 2023年重慶房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判 總體工作回顧 09年整體成交一覽 各月成交概況 成交客戶特征 總體工作回顧 09年整體成交一覽 各月成交概況 成交客戶特征 成交套數(shù) 套內(nèi)面積 建筑面積 成交金額 套內(nèi)均價 建面均價 一期 1號樓 80 90190940 2號樓 159 155044161 3號樓 106 92794182 二期 7號樓 197 175292076 合計 542 513321359 備注： ?統(tǒng)計時限： 09年 1月 1日至 09年 10月 31日簽約數(shù)據(jù)。 總體工作回顧 09年整體成交一覽 各月成交概況 成交客戶特征 各月成交 概況 0 2 4 6 8 10 1201000202330004000500060007000050001000015000202302500030000350001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 建筑面積 建面均價 線性 (建面均價 ) I. 4月房交會集中簽約及 5月、 9月新房源的加推造成了 10月的大體量成交。 ?具有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的首次改善型客戶 仍為最主要的購房群體。 階段營銷策略回顧 09年營銷階段劃分 階段工作重心及策略回顧 階段營銷策略回顧 09年江灣城營銷工作主要分為 兩大階段 進(jìn)行： 09年 17月 09年 811月 一期剩余房源銷售 二期新推房源銷售 第一階段 第二階段 階段營銷策略回顧 第一階段 市場由寒轉(zhuǎn)暖。 總價高，客戶群有限， 某一特定階段，線上強(qiáng)勢推介 唯一性豪宅，樹立形象的標(biāo)桿產(chǎn)品 分析產(chǎn)品，制定不同的策略 階段營銷策略回顧 總體推盤原則： 結(jié)合節(jié)點小步快跑 所有房源打包組合，線上線下結(jié)合銷售，精準(zhǔn)打擊每類客群 打包原則：各種資源、各種總價、各種產(chǎn)品線搭配 上半年盡量化解大戶型壓力，拉長銷售周期，小戶型留待下半年 原則： 300套房源在 09年全部實現(xiàn)消化 保證每個階段推盤實現(xiàn)較好成交，每周持續(xù)銷售 結(jié)合營銷節(jié)點有目的推售 兼顧項目整體形象 推盤策略 階段營銷策略回顧 媒體傳播原則： 與整體策略相符，樹立項目高端形象，建立與別墅媲美的“城市公園豪宅”形象 不同營銷階段針對重點推售產(chǎn)品強(qiáng)勢推廣 Part 1: 固定渠道，鎖定項目市場地位 市內(nèi)重要交通節(jié)點長期設(shè)立戶外廣告，壟斷截留目標(biāo)客戶，不斷傳遞項目階段信息，保持項目長期市場影響力。 階段營銷策略回顧 二期營銷目標(biāo) 項目品牌提升 銷售價格提升 市場形象提升 項目二期目標(biāo)在于通過二期的整體營銷將項目品牌、企業(yè)品牌與市場形象樹立起來，樹立應(yīng)有的市場影響力。 樹立項目市場形象 ?在二期營銷過程中，時刻強(qiáng)調(diào)項目城市公園大宅的項目形象，使江灣城高品質(zhì)的形象深入人心。 ?二期新推：推出各種戶型，滿足不同客戶需求，在限定推出樓層的同時保證高、中、低樓層搭配均有。 ? 參考競品，春森彼岸則堅持以均衡的報版持續(xù)制造市場聲音，保持客戶關(guān)注度，為價值的提升加碼。 ?保證版面調(diào)性一致、形象一致有利于更清晰地將項目傳遞給消費(fèi)者。 策略執(zhí)行回顧 光大銀行 VIP客戶 機(jī)三院員工 萬州高端客戶 長壽川維廠員工 工商大學(xué)教師 重慶醫(yī)科大學(xué)醫(yī)生 推盤策略 推廣策略 活動策略 渠道策略 客戶拓展 營銷包裝 【 外部客戶 拓展 】 原因一： 入市前期（ 08年底）要求全方位拓展客戶，后期（ 09年）逐步減少屬正?，F(xiàn)象。 策略執(zhí)行回顧 推盤策略 推廣策略 活動策略 渠道策略 客戶拓展 營銷包裝 銷售現(xiàn)場環(huán)境 ?增加植物及小品的應(yīng)用及環(huán)境的包裝豐富，特別是關(guān)鍵節(jié)點加強(qiáng)與社會活動的聯(lián)系，使其更具活力更生動，為銷售現(xiàn)場營造了良好的營銷氛圍。 策略執(zhí)行回顧 在前期策略指導(dǎo)及不斷及時的市場策略應(yīng)對下， 09年項目銷售實現(xiàn)了較好的業(yè)績，營銷各方面工作也不斷規(guī)范化、合理化。 供應(yīng)， 2023萬平方米 已經(jīng)增加的新開工量 明年上半年繼續(xù)增加的開工量 新增的土地供應(yīng) 2023萬平方米 價格， 10％左右漲幅 經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇增強(qiáng)購買力 供需矛盾非徹底轉(zhuǎn)變 房價地價兩價互動 供需結(jié)構(gòu)帶動 消費(fèi)者價格預(yù)期 通貨膨脹預(yù)期 10％左右 2023年市場環(huán)境預(yù)測 THANKS