【正文】 解片區(qū)差異化視覺大運新城唯一的、規(guī)模的生態(tài)、休閑資源性居住片區(qū)核心本案本案北面：正中高爾夫球會西方：嶂背工業(yè)區(qū) 東面：振業(yè)巒山谷西北方：龍崗植物園南面：馬巒山東北面：大面積村民房西南面：水庫 西南面：登山道基于大運新城 未來新中心的區(qū)域價值平臺上，區(qū)別于同區(qū)域其余板塊、項目的價值點：生態(tài)性交通價值發(fā)現(xiàn)沙荷路 丹平快速， 3KM地鐵 3號線形成關(guān)內(nèi)（羅湖）與龍崗中心的交通距離最佳結(jié)合點之一，半小時新舊中心生活圈打通 。關(guān)內(nèi)稀缺： 福田、羅湖仍以散點供應(yīng)為主，稀缺背景下，關(guān)內(nèi)成為城市價值王者，中低產(chǎn)階層需求外溢現(xiàn)象明顯。在紅海競爭中挖掘單體產(chǎn)品力價值，產(chǎn)品跳出216。 高爾夫雅苑 卓宏 寶荷 53139 202370 不詳金海港龍崗項目 金海港 荷坳 217396 88028 16900 合計 1012103 4438308 609605 l預(yù)計 2年新增供應(yīng)住宅 350萬平米，略高于過往平均年度開發(fā)水平；龍城將持續(xù)成為深圳市場熱點供應(yīng)區(qū)域。 10年在大運會和地鐵軌道利好的情況下漲幅超過 47%，但依然是全市價格洼地。2 加強(qiáng)與政府談判能力216。第三是買房者對房價下跌的預(yù)期不斷增強(qiáng)，而目前大部分存量房持有者都有一定的經(jīng)濟(jì)實力，不急于出售，買賣雙方的博弈正在加劇。 流動水平 （ 3）資格客戶 = 247。重塑區(qū)域價值，品牌 +產(chǎn)品落地，成就龍坂區(qū)價格標(biāo)桿金域華府 2期價值鏈：重塑區(qū)域價值CBD雙核中央生活區(qū)，看齊中心區(qū)黃埔雅苑高附加值產(chǎn)品別墅社區(qū) +大戶改善居住 +高贈送 +精裝修主打城市第一居所萬科品牌驅(qū)動萬科品牌驅(qū)動，華府 1期成功驅(qū)動規(guī)劃前景可期地鐵軌道、龍華火車站、龍華二線區(qū)規(guī)劃政府扶持打破龍坂低價禁錮，提升片區(qū)價值華府的成功營銷，刺破市場對于龍坂片區(qū)低價的禁錮，市場重新認(rèn)知龍坂，客戶群體由被動擠壓選擇成為主動選擇。周邊配套尚未成熟；④ 巒山谷 1期目前在售，均價 9500元 /㎡安置房巒山谷 1期巒山谷 2期名峰教育用地本案預(yù)計 2023年年中實現(xiàn)全面銷售；在既定的現(xiàn)實面前如何實現(xiàn)本案的價值最大化突破？在產(chǎn)品單一、時間緊迫面前，客戶基礎(chǔ)如何實現(xiàn)？在非高端價值印象面前如何搭建高溢價體系？非中心、 9500元 /平米、普通置業(yè)1CHAPTER1目標(biāo)理解?假定基礎(chǔ)目標(biāo)： ，項目一期 675套單位一個月內(nèi)完成 80%以上銷售率，價格突破片區(qū)一梯六戶一梯九戶銷售 2期： 558套銷售 1期： 675套2期預(yù)計發(fā)售時間 12年 89月份左右1期預(yù)計發(fā)售時間 12年 5月底?假定基礎(chǔ)目標(biāo)： 實現(xiàn)口碑形象： 2023開年市場指標(biāo)盤（08年維港、 09年華府、 10年龍崗大運新城的星河時代）金地名峰營銷目標(biāo)理解同類產(chǎn)品客戶容量突破。實現(xiàn) “ 量 ”“ 價 ”“ 速 ” 及 品牌 目標(biāo)現(xiàn)有價格是否代表片區(qū)價值水平？1星河時代2萬 /㎡巒山谷 /㎡公園大地 /㎡八億府 /㎡大公館 /㎡瓏瑜 /㎡中海 /㎡摩爾城 /㎡怡龍楓景園 /㎡紫麟山 /㎡閱山華府 /㎡御府銘筑 /㎡壹克拉 /㎡陽光天健城 /㎡御林伯爵公館 /㎡金地名峰萬象天成 /㎡ /㎡ /㎡ /㎡清林徑 /㎡是否可能實現(xiàn) /㎡片區(qū)客群結(jié)構(gòu)是否代表項目客群結(jié)構(gòu)？2龍城 周邊城鎮(zhèn) 關(guān)內(nèi)客戶 其它 60% 20% 15% 5% 50% 10%80%50%25%10% 35% 5%數(shù)據(jù)來源：深圳中原深港研究中心07年11年20232023年龍崗中心城客戶區(qū)域變化統(tǒng)計252。關(guān)內(nèi)客戶占比近 7成時代大典與 COCOPRAK的簽約、山姆的簽約以及引進(jìn)深圳實驗學(xué)校，可謂是重磅炸彈營銷策略： 以都市化生活資源整合，抗衡新興區(qū)域客戶價值排斥點問題，著重訴求基于品牌的 “ 再造中心 ” 。 l8月 25日，中國發(fā)改委主席張平表示，下一步中國將堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控決心不勱搖、方向不改變、力度不放松，不折不扣地將各項調(diào)控政策落到實處，要進(jìn)一步強(qiáng)化地方政府穩(wěn)定房價和住房保障責(zé)任，嚴(yán)格實施抑制投機(jī)投資性購房需求的政策措施，認(rèn)真落實住房用地供應(yīng)計劃，加大普通商品住房建設(shè)力度，努力增加有效供給，繼續(xù)抓好保障性安居工程建設(shè)資產(chǎn)籌措和土地供應(yīng)。預(yù)計政府在 “ 十八大 ” 召開前將不出臺更嚴(yán)厲政策，主要以落實執(zhí)行為主。政府教育配套實現(xiàn)，比亞迪電池廠污染問題216。l主要庫存產(chǎn)品以平層為主，復(fù)式單位比重占整體 12%。【 附件 2】潛在供應(yīng)研究[本案啟示 ]1 強(qiáng)化所處板塊差異性，提升土地價值216。分析政府動用限購這一行政手段且不斷增強(qiáng)壓制力度，其旨在通過壓制市場需求來為保障房建設(shè)爭取時間。 巒山谷低價攪局，卓弘高爾夫直接競爭卓弘項目仁恒地塊振業(yè)巒山谷一期巒山谷二期金地項目學(xué)校寶荷欣苑中信項目? 景觀資源 ：仁恒、卓弘 巒山谷、金地 中信? 配套能力 ：中信 巒山谷 仁恒、卓弘、金地? 產(chǎn)品能力 ：巒山谷最弱，其余計劃動工或銷售 項目產(chǎn)品力拉差小? 品牌認(rèn)知 ：金地 仁恒、中信 振業(yè)計劃銷售期內(nèi)項目周邊直接競爭： 1）卓弘項目，競爭點：資源、產(chǎn)品趨同、銷售期趨同； 2）振業(yè)巒山谷，競爭點：低價[入市環(huán)境：附件 2]區(qū)域內(nèi)競爭個盤：卓弘高爾夫項目 卓弘高爾夫雅苑區(qū)位 龍崗區(qū)寶荷路與寶橫路交匯處東北側(cè)占地 59523平米 建筑面積 217000平米 其中商業(yè)面積 7000平米其中住宅面積 136293平米容積率 綠地率 35%覆蓋率 25%總戶數(shù) 1531停車位 1593層高 9棟 3133層高層編號 戶型 面積 面積比例 套數(shù)A 1房 1廳 % 442B 2房 1（ 2）廳 % 426C 3房 2廳 % 56D 4房 2廳 % 110E 復(fù)式 1房 1廳 % 160F 復(fù)式 2房 1廳 % 317G 復(fù)式 % 2090平米以下總面積 % 153190平米以上總面積 %合計 %計劃 2023年 12月底開售，首批推出約 600套，主力產(chǎn)品為 90平以下 23房，部分 120平以上單位。l三級甲等寶荷醫(yī)院l九年制教育學(xué)校l巒山谷 3萬平米社區(qū)商業(yè)l高爾夫、植物園、登山道 ……產(chǎn)品力價值純 89平米高附加值復(fù)式產(chǎn)品 (贈送率高達(dá) 40%60%)，一本證，居家四房，純粹社區(qū)。得天獨厚。由于前期缺乏供應(yīng)，客戶群體以龍城本地為主；關(guān)內(nèi)客戶看中價格洼地及 “ 大運 ” 概念，逐年比例增加。252。從這里出發(fā)，追求更好的經(jīng)歷。n龍崗周邊鎮(zhèn)區(qū)，主要是價格梯度問題。本地和關(guān)內(nèi)客戶并重呈高端化趨勢發(fā)展當(dāng)前龍崗購房客戶特征中，關(guān)內(nèi)客戶占比 3540%越接近關(guān)口關(guān)內(nèi)客戶比例越高。星河時代成交客戶描?。?132平米三房單位）客戶關(guān)注點：學(xué)位、商業(yè)、星河品牌、地段、交通、子女典型項目客戶研究： (星河時代） —— 關(guān)內(nèi)精英客戶姓名 張忠 居住區(qū)域 福田景田天然居年齡 35歲 工作區(qū)域 福田中心區(qū)職業(yè) 工程建筑師 職業(yè)次數(shù) 多次置業(yè)家庭結(jié)構(gòu) 兩代（與子女同?。?子女情況 女兒 4歲背景 客戶之前和星河有過合作，承建過星河世紀(jì)的房子，十分認(rèn)可星河的品牌。客戶語錄：我家就住在旁邊，在龍崗工作生活了多年，我很多朋友都在公園大地， 位置好，龍崗有錢人大多住在這里的 ?？粗协h(huán)境能看山，以前住布心的時候也有山。[重點項目客戶分析 ]龍崗區(qū)域 萬科清林徑 89平左右 3房?區(qū)域來源 ：關(guān)內(nèi)和本地客戶的比例約為 5： 5，與之前相比變化不大。 享有城市中心配套，交通條件。城市中心生態(tài)資源型板塊唯一性價值造城運動奠定城市化基礎(chǔ)，中心城密度逐步增加，客戶開始認(rèn)識到城市中心生態(tài)資源板塊的重要性。公務(wù)員 /事業(yè)單位人群福田、羅湖252。② 支撐點：拓關(guān)趨勢 +龍城造城運動 +客戶成長③ 趨勢成立則板塊價值確立?、?布局即做足項目的價值底盤 ——“ 香蜜湖 ” 中心生態(tài)居住區(qū)⑤ 做勢即做聚焦， “ 城市中心唯一生態(tài)資源居住區(qū) +山居九藏院落產(chǎn)品力 ”立板塊價值品牌先行立項目形象營銷策略的節(jié)奏 ：營銷推廣執(zhí)行思路立板塊價值。參照國家住宅中心的健康住宅標(biāo)準(zhǔn)，大量采用環(huán)保型、新科技產(chǎn)品，從根本上滿足了健康生活的需要。l老照片 “ 同樣姿勢同個地方 ” 重拍金地 少乘一層電梯 每人每天少乘一層電梯， 1年可減少 斤的二氧化碳排放。中心區(qū)寫字樓企業(yè)現(xiàn)場推介： 通過關(guān)鍵人（挖掘個人朋友關(guān)系），與企業(yè)的相關(guān)人員聯(lián)系溝通，進(jìn)行企業(yè)專場的項目推介。高爾夫 活動1112月 12月 34月 56月4月中旬營銷中心開放5月底一期正式對外發(fā)售執(zhí)行鋪排Step1：價值布局Step2：價值傳播Step3：價值轉(zhuǎn)化項目形象逐步建立，筑底價值l《 金地與 “ 香蜜湖 ” 有個約會 》 系列活動展開l金地社區(qū)先于項目啟動l戶外以懸念式廣告出街 “ 金地與 “ 香蜜湖 ” 有個約 —— 金地名峰 ” 引起市場關(guān)注度l渠道網(wǎng)絡(luò)先行，方向以金地品牌與 “ 香蜜湖 ” 、 “ 香蜜山 ” 的關(guān)聯(lián)1112月 12月 34月 56月4月中旬營銷中心開放5月底一期正式對外發(fā)售Step1：價值布局Step2：價值傳播Step3：價值轉(zhuǎn)化執(zhí)行鋪排引爆客戶聚焦 ， 營銷中心、樣板房開放、現(xiàn)場包裝、客戶體驗l《 金地與 “ 香蜜湖 ” 有個約會 》 頒獎儀式l金光華巡展l企業(yè)渠道啟動l簽約比亞迪l產(chǎn)品發(fā)布會l變廢為寶創(chuàng)意大賽、暖場活動執(zhí)行鋪排1112月 12月 34月 56月4月中旬營銷中心開放5月底一期正式對外發(fā)售Step1：價值布局Step2：價值傳播Step3：價值轉(zhuǎn)化啟動 認(rèn)籌 ， 開盤前沖刺客戶梳理、預(yù)銷控 ，現(xiàn)場氛圍打造l二三級市場啟動l企業(yè)銀行渠道拓展l房車不是夢，購車置業(yè)同步升級活動l520世界綠行者活動l暖場活動C 價格預(yù)判價格預(yù)判星河時代2萬 /㎡巒山谷 /㎡公園大地 /㎡八億府 /㎡大公館 /㎡瓏瑜 /㎡中海 /㎡摩爾城 /㎡怡龍楓景園 /㎡紫麟山 /㎡閱山華府 /㎡御府銘筑 /㎡壹克拉 /㎡陽光天健城 /㎡御林伯爵公館 /㎡金地名峰萬象天成 /㎡ /㎡ /㎡ /㎡清林徑 /㎡靜態(tài)比準(zhǔn)定價 —— 可比競品 2023年 810月份， 120150平米單位銷售均價對比內(nèi)容 加權(quán)系數(shù) 本項目金地名峰 巒山谷 星河時代 公園大地 紫麟山區(qū)域 20 1 1 景觀資源 20 1 內(nèi)外部配套 20 1 1社區(qū)規(guī)劃 10 1 產(chǎn)品力 20 1 1 品牌 10 1 1 比較評分 100% 1 毛坯均價 10500 20230 20230 15000比較均價 12353 18182 17143 16981 參考權(quán)重 30% 40% 15% 15%毛坯均價 16097 當(dāng)前市場環(huán)境下靜態(tài)比準(zhǔn)均價區(qū)間約在 16097元 /㎡ 左右（毛坯）考慮未來增幅在 5%10%左右，預(yù)計 毛坯均價在 1680017500元 /平價格預(yù)判金地 17 二月 20235:15:56 下午 17:15:56二月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 17:15:5617:15:5617:15Wednesday, February 17, 2023? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 17:15:5617:15:5617:152/17/2023 5:15:56 PM? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 5:15:56 下午 5:15 下午 17:15:56二月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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