【正文】 城市新區(qū)的規(guī)劃文件，具有代表性。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，居住在獨(dú)棟房屋的居民還會(huì)有新的社會(huì)交往形態(tài)，從而提高社會(huì)的組織化程度，而社會(huì)組織化程度提高有利于社會(huì)穩(wěn)定。只有 49%的香港人說(shuō)在香港有安全感，但這比內(nèi)地居民的平均數(shù)高一個(gè)百分點(diǎn)。 ? 受調(diào)查的香港人月收入都在 （ 1港元約合 人民幣）以上。此外，高密度居住環(huán)境對(duì)對(duì)身體健康形成損害，產(chǎn)生“擁擠綜合癥”（以上環(huán)境心理學(xué)的觀點(diǎn)引自中國(guó)林業(yè)大學(xué)網(wǎng)站教學(xué)頻道）。 健康與人口密度 1 ? 對(duì)高密度居住環(huán)境與人的心理和生理惡變之間關(guān)系研究，環(huán)境心理學(xué)已經(jīng)有明確結(jié)論。 （九）增加社會(huì)政治改革的難度 ? 使戶籍改革復(fù)雜化； – 怕分紅或怕不分紅，國(guó)家無(wú)法建立基本的人戶統(tǒng)一的人口登記制度 ? 中國(guó)成為一個(gè)無(wú)社區(qū)的社會(huì)。在傳統(tǒng)集體經(jīng)濟(jì)越是強(qiáng)大的社區(qū)，家族控制公權(quán)運(yùn)作的特征越是明顯，最突出地反映了內(nèi)部人控制的自增強(qiáng)機(jī)制。 在比較成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，多個(gè)自然人組成的按份共有的有限責(zé)任債權(quán)結(jié)構(gòu)、個(gè)體戶與民間借貸者構(gòu)成的無(wú)限責(zé)任債權(quán)結(jié)構(gòu)，均是成本與收益對(duì)稱的結(jié)構(gòu)，不容易發(fā)生過(guò)度負(fù)債情形。 社區(qū)成員的資格如何確定，其合理性事實(shí)上是“無(wú)解”的；把社區(qū)成員等同于集體經(jīng)濟(jì)組織成員，有了新的難題。 （二）國(guó)家土地管理行為扭曲 ? “世界上最嚴(yán)格的土地用途監(jiān)管”多重失效； ? 土地公權(quán)職能無(wú)法獨(dú)立。 ? 第二，社區(qū)共有資產(chǎn)不僅包括了經(jīng)濟(jì)學(xué)所定義的“公共物品”，更包括了經(jīng)濟(jì)學(xué)所定義的“私人物品”。 效率公理：出資人對(duì)應(yīng)受益人 。 ? 土地私有制度伴隨農(nóng)業(yè)文明發(fā)展； ? 私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的立法保護(hù)，促成了中世紀(jì)解體，民族國(guó)家崛起； – 知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)推動(dòng)了文化繁榮和科技進(jìn)步 – 古典私有制向現(xiàn)代社會(huì)主義私有制轉(zhuǎn)變讓人類更加平等、更加秩序化。 ? 谷物單產(chǎn) =谷物產(chǎn)量 /谷物收獲面積。基本盡管我國(guó)與世界最高水平還有較大差距，但在世界前十大產(chǎn)糧大國(guó)中，我國(guó)的單產(chǎn)水平僅次于法、美、德等國(guó)。 ? 私有權(quán)的擴(kuò)張過(guò)程，也是人類文明提升的過(guò)程。 ? ——以上各類各有其適用的土地財(cái)產(chǎn)對(duì)象 破壞了以下人類社會(huì)的公理： – 盈利性資產(chǎn)適合“按份共有產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)”或私人產(chǎn)權(quán)。 中國(guó)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn) ? 第一，資產(chǎn)（特別是土地）由一個(gè)社區(qū)的成員共同所有，社區(qū)成員因退出社區(qū)時(shí)不能將資產(chǎn)量化分割后帶走，意味著社區(qū)成員事實(shí)上沒(méi)有退出權(quán)。 – 多元所有的土地制度的博弈特點(diǎn)是：全國(guó)土地實(shí)際占有者彼此之間是監(jiān)督者，公共部門成為仲裁者。在公共品數(shù)量較少時(shí)，人們不會(huì)對(duì)社區(qū)成員做嚴(yán)格的資格甄別，原因在于公共品有其效果的“外溢性”；在更大的區(qū)域里，如果不同社區(qū)的公共服務(wù)水平差別不大，人們對(duì)不同社區(qū)成員的流動(dòng)更不會(huì)計(jì)較。 （六）分紅剛性 ? 傳統(tǒng)集體經(jīng)濟(jì)的公權(quán)擴(kuò)展結(jié)構(gòu)造成廣泛的“無(wú)責(zé)任負(fù)債”現(xiàn)象。集體經(jīng)濟(jì)越是強(qiáng)大，這種內(nèi)部人控制的激勵(lì)作用也越大。我們政府為普及傳統(tǒng)集體經(jīng)濟(jì)“明星”的經(jīng)驗(yàn)耗費(fèi)了大量行政資源，甚至到現(xiàn)在也執(zhí)迷不悟，很是令人痛惜。 ? 城市建設(shè)要學(xué)習(xí)舊金山。這是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)弱勢(shì)人群普遍住在室內(nèi)密度高的地方，而中上階層處于高密度社區(qū)中室內(nèi)密度低的地方。“香港人的幸福度低于世界大多數(shù)地方。 ? 近四分之三的上海居民說(shuō)，他們覺(jué)得在上海生活感到安全；北京在這方面名列第二，比例為 62%。如果中國(guó)70%的家庭擁有帶有一定面積院落的獨(dú)棟房屋，社會(huì)心態(tài)將有顯著不同。 規(guī)劃修改的可能性 通行指標(biāo)（取自某市規(guī)劃） 調(diào)整后指標(biāo) 1 2 3 4 交通 % 交通 22% 工業(yè) % 工業(yè) 15% 住宅區(qū) % 獨(dú)棟住宅區(qū) 30% 低密度樓房住宅區(qū) 8% 公共機(jī)構(gòu) % 公共機(jī)構(gòu) 5% 商業(yè)用地 % 商業(yè)用地 8% 綠地 % 大公共綠地 8% 物流倉(cāng)儲(chǔ) % 物流倉(cāng)儲(chǔ) 2% 公用設(shè)施 % 公用設(shè)施 2% % 100% ? 第 2列數(shù)據(jù)是現(xiàn)行城市功能區(qū)規(guī)劃通常會(huì)采用的指標(biāo)。這樣的樓房可供低收入人群居住。這個(gè)指標(biāo)系列數(shù)據(jù)取自西北某城市新區(qū)的規(guī)劃文件，具有代表性。 （六）城鄉(xiāng)建設(shè)管理： ? 政府規(guī)劃、自主開(kāi)發(fā) ? 北京市“探索政府主導(dǎo)、農(nóng)民主體、企業(yè)參與的方式，合理利用集體建設(shè)用地。”