【正文】 法》、《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》、《中華人民共和國消防條例》、《中華人民共和國產(chǎn)品質(zhì)量安全法》、《中華人民共和國建筑法》、《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》、《高處施工吊籃的安全規(guī)程》、《建筑施工安全檢查標(biāo)準(zhǔn)》、《建筑機(jī)械使用安全技術(shù)規(guī)程》、《建筑施工現(xiàn)場環(huán)境與衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》、《建筑安全生產(chǎn)監(jiān)督管理規(guī)定》、《建筑業(yè)企業(yè)職工安全培訓(xùn)教育暫行規(guī)定》、《建筑工程預(yù)防高處墜落事故若干規(guī)定》、《建筑工程預(yù)防 坍塌事故若干規(guī)定》、《建筑起重機(jī)械設(shè)備安全監(jiān)督管理規(guī)定》、《施工現(xiàn)場安全防護(hù)用具及機(jī)械設(shè)備使用監(jiān)督管理規(guī)定》、《城市居民住宅安全防范設(shè)施建設(shè)管理規(guī)定》等法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程。 使用過的水，可經(jīng)過多次重復(fù)利用，用于沖廁、托地等用用水環(huán)節(jié)，節(jié)約水資源。 本項(xiàng)目在建筑設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收和測評(píng)；建筑新技術(shù)、新工藝和新材料的應(yīng)用；建筑物用能系統(tǒng)的運(yùn)行管理中應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家、行業(yè)和陜西省制定的建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。盡量采用低噪聲機(jī)械，同時(shí)應(yīng)盡量避免在夜間施工，也可在工地周圍設(shè)立臨時(shí)的聲障之類的裝置，以保證臨近居民的環(huán)境質(zhì)量。 二、 環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 (GB16297 一 1996) 《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 (GB30951996) 《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 (GB89781996) 《社會(huì)生活噪音排放標(biāo)準(zhǔn)》 (GB223372020) 《建筑施工場界噪音限值》 (GB125231990) 三、環(huán)境保護(hù)措施 （一）廢棄物 建筑廢棄物按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定由施工單位定點(diǎn)排放，生活垃圾送社區(qū)環(huán)保部門統(tǒng)一堆放，由社會(huì)環(huán)保部門統(tǒng)一送市垃圾 處理場填埋。 各種管線之間以及管線與道路及建筑之間要保持一定的水平和垂直凈距，避免互相干擾，各種管線在垂直交叉時(shí)，應(yīng)遵守如下原則： 力流管。 （二）電信 小區(qū)電話普及率規(guī)劃為 100 部 /百戶，同時(shí)考慮部分公建用戶。 由于本小區(qū)地形坡度較小，在布置排水管道時(shí)，盡量將雨水以最短的距離排出，在項(xiàng)目區(qū)東部和南部各設(shè)置了一個(gè)排水出口，將雨水和污水排入城市排水管網(wǎng)。火災(zāi)發(fā)生時(shí)最不利點(diǎn)消防栓的水壓滿足 水柱。 (2)澆灑道路和綠化用水量 澆灑道路用水按 升 /平方米一次，綠化用水按 升 /平方米，規(guī)劃小區(qū)道路面積 萬平方米，綠化面積為 萬平方米，則最高日澆灑道路和綠化用水量為 102 立方米，最高日最高時(shí)澆灑道路和綠化用水量為 升 /秒。所以他們也將是我們的一下部分的買家。 商業(yè)用房 以 5000 元／平米低價(jià)入市 ?；谝陨先c(diǎn)，確定居住生活型別墅是最佳選擇。 由于土地規(guī)模有 270 畝，可以進(jìn)行分期的規(guī)模化開發(fā)。 飄窗（即低窗臺(tái)、凸窗臺(tái)）在實(shí)際銷售過程中很受消費(fèi)者的歡迎，因?yàn)轱h窗的設(shè)計(jì)可以增加小房型的空間感。 充分利用基地的自然狀況，并加以研究和利用，注重空間關(guān)系的 處理和發(fā)揮，使之與整體建筑風(fēng)格相整合和協(xié)調(diào)，其中包括道路的布置、路面的鋪砌、照明設(shè)計(jì)、小品的設(shè)計(jì)、公共設(shè)施的處理等等。 小區(qū)的停車方式以多層住宅底層停車為主，利用多層住宅南面開間較大的開間布置車位，小區(qū)內(nèi)部沿小區(qū)主干道布置少量停車，停車位基本位于住宅的北側(cè)，減少對(duì)南面臥室產(chǎn)生的噪聲干擾。每個(gè)小區(qū)基本都有各自相對(duì)獨(dú)立的商業(yè)、居住部分，我們將商業(yè)與居住隔離開來，在保證建筑形態(tài)上延續(xù)的同時(shí)，又便于形成獨(dú)立的景觀環(huán)境，保證居住區(qū)的安靜和商業(yè)區(qū)的人氣。 本資料 來自 通過就地處理污水，把污水變?yōu)橹兴梢杂糜跐不?、洗車? 太陽能的運(yùn)用。 綠色住宅應(yīng)該有許多基本特點(diǎn)，首先建筑材料必須提倡使用環(huán)保型的建材。 (3)提倡人文景觀與自然景觀的完美結(jié)合。 2020 年全縣工業(yè)總產(chǎn)值 17 億元(1990 年不變價(jià) )，形成了煤炭開采、農(nóng)副產(chǎn)品加工、建材、造紙、釀酒、 本資料 來自 化工、紡織、機(jī)械制造等八大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，有較強(qiáng)的協(xié)作配套能力。 （二）豐富的礦產(chǎn)資源 蕭縣礦產(chǎn)資源豐富，水電供應(yīng)充足。 （四）交通運(yùn)輸條件 蕭縣東鄰江蘇徐州市 25 公里，素有“徐州的西大門”之稱。淺層地下水流向與地形坡降及河流方向一致， 由西北向東南。 工程地質(zhì)條件 本資料 來自 蕭縣東、西有寒武、奧陶系地質(zhì)構(gòu)成。 蕭縣水資源總量包括地表水和地下水兩部分，全縣多年平均地下水資源總量為 億立方米 /年，地表水和地下水資源的豐枯基本依賴降水補(bǔ)給的多寡，地下水資源賦存于地層的多孔介質(zhì)之中，水的 運(yùn)動(dòng)較為緩慢。 本資料 來自 第四章 項(xiàng)目區(qū)城市概況與經(jīng)濟(jì)水平分析 一、項(xiàng)目區(qū)概況 （一）行政區(qū)劃 本項(xiàng)目法人單位位于安徽省宿州市蕭縣，蕭縣位于安徽省最北部，蘇、魯、豫、皖四省交 界處，總面積 1871 平方公里，大部分為平原，東南部為海拔 100— 300 米的低山矮嶺。 現(xiàn)場售樓：在開盤時(shí)，進(jìn)行現(xiàn)場售樓活動(dòng)，邀請(qǐng)各界知名人士到場指導(dǎo)參觀，提高項(xiàng)目的市場知名度。廣告應(yīng)著重賣點(diǎn)的宣傳，攫取人們的眼球，激發(fā)消費(fèi)者的好奇心理，達(dá)到讓消費(fèi)者認(rèn)同該項(xiàng)目的主題理念，愿意等待該樓盤推出的效果。 資金回籠迅速，有利于項(xiàng)目后期建設(shè)。 蕭縣縣城僅距徐州 25 公里，徐州市目前房價(jià)是蕭縣房價(jià)近 3 倍，不少徐州市工薪階層的年輕人紛紛來蕭縣買房，這也為蕭縣房地產(chǎn)業(yè)供了更大的發(fā)展空間。領(lǐng)導(dǎo)階層、企業(yè)老板住房已向高檔住房發(fā)展，公務(wù)員住房向120 平方米以上面積發(fā)展，此外，城鄉(xiāng)居民收入 增長快速，農(nóng)民進(jìn)城買房已 本資料 來自 成時(shí)尚。此外，蕭縣的投資成本相對(duì)較低，投資環(huán)境日益改善。項(xiàng)目建成后，為保持良好的室內(nèi)外環(huán)境，必須大量人員進(jìn)行維護(hù)，這就給物業(yè)公司提供了機(jī)會(huì)。 二、項(xiàng)目的必要性 （一）改善人文、自然環(huán)境 隨著蕭縣國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)市場已成為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地 產(chǎn)開發(fā)市場的核心。 本資料 來自 第二章 項(xiàng)目的可行性和必要性 一、項(xiàng)目的可行性 蕭縣地處安徽北部，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為滯后，城市建設(shè)水平較低。龍鳳山莊小區(qū)在蕭縣工商局注冊(cè) 成立江蘇東晨置業(yè)有限公司蕭縣分公司?？偨ㄖ娣e： 325483 平方米，其中：住宅 287347 平方米，商業(yè) 54000平方米，公建 5800 平方米。其中主建用地 35602 平方米，公建用地 4112 平方米，小區(qū)內(nèi)道路用地 22818 平方米，綠化用地 38156 平方米，小區(qū)內(nèi)貫穿一條市政道路占地 38420 平方米。 2020 年 4 月來蕭縣投資開發(fā)東晨該項(xiàng)目主正常年份年耗水 萬噸、耗電 萬度、耗汽 萬噸。項(xiàng)目地處縣城 北部 ，屬寸土寸金地段，該項(xiàng)目建設(shè)對(duì)提高縣城的城市品位，改善人居環(huán)境，促進(jìn)該區(qū)域經(jīng)濟(jì)、文化、社會(huì)發(fā)展具有重要意義。項(xiàng)目的建設(shè)過程將會(huì)給包括設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位、餐飲服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)帶來無限商機(jī)。而工業(yè)園區(qū)建設(shè)日益完善，食品、機(jī)械加工、陶瓷、合成革等制造產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)初步顯現(xiàn)，形成了較強(qiáng)的投資吸引力。財(cái)政保障能力不斷增強(qiáng)，確保了全縣干部職工工資按照收入分配制度改革后的新標(biāo)準(zhǔn)足額發(fā)放；確保了公務(wù)員津補(bǔ)貼及事業(yè)單位過渡性補(bǔ)貼的及時(shí)兌現(xiàn)。 （四）區(qū)位優(yōu)勢帶動(dòng)了蕭縣房地產(chǎn)用地發(fā)展。采用該策略有以下優(yōu)勢： 低價(jià)開盤，發(fā)展商可根據(jù)市場反映靈活操控價(jià)格，掌握主動(dòng)權(quán)。 銷售準(zhǔn)備期與初銷期：在這個(gè)階段，工程施工剛剛開始，銷售工作只是處于準(zhǔn)備階段，由于項(xiàng)目現(xiàn)場還沒有具備展開的條件，因而宣傳形式一般應(yīng)選擇傳播面較大的媒體，如報(bào)紙、廣播、電視等等。 （四）銷售促進(jìn) 價(jià)格折扣和變相折扣：對(duì)于消費(fèi)者來說，價(jià)格還是他們最關(guān)心的因素，這種折扣可以使房價(jià)降低，提高購買欲望。建議現(xiàn)場做以下內(nèi)容：銷售部指示牌，看樓通道設(shè)計(jì)，各類管理、服務(wù)、銷售人員服裝，標(biāo)志性的景觀等。 水文條件 蕭縣位于淮河流域中游，二、三級(jí)支流范圍里，隸屬于華北平原南部的淮北平原中部。 蕭縣域境內(nèi)水系發(fā)達(dá)，溝渠縱橫，河流多系人工河道，河道平直，水量受季節(jié)影響，變化較大，夏季水流量大、水流急，冬季河水變淺，水流緩慢。 本區(qū)第四系分布廣泛，孔隙水儲(chǔ)存于第四系砂層之中，主 要大氣降水為主補(bǔ)給水源。 除第一層外，其他各層地基承載力標(biāo)準(zhǔn)值均在 140KPa 以上。孫圩子胡蘿卜、閆集黑皮冬瓜、馬井韭青韭黃、圣泉蕭國圣桃、黃河故道水晶梨、龍城石榴、新莊黃牛、黃口三元雜交 豬、丁里華英鴨等名優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品種養(yǎng)基地聞名全國。改革開放以來，蕭縣工業(yè)在調(diào)整和機(jī)制創(chuàng)新中快速發(fā)展，現(xiàn)有 48 個(gè)縣屬工業(yè)企業(yè)，近 2 萬家鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，廣東錦豐、江蘇維維、山東新汶、安徽省古井、深圳康達(dá)爾等一批國內(nèi)知名企業(yè)相繼來蕭投資。 (2)加強(qiáng)公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，通過本項(xiàng)目建設(shè)提高 蕭 城城市服務(wù)設(shè)施水平，并使之更加完善。它是既適應(yīng)地方生態(tài)而又不破壞地方生態(tài)的建筑， 本資料 來自 具有節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能及減少環(huán)境污染、延長建筑物壽命等優(yōu)點(diǎn)。 通過室內(nèi)生態(tài)設(shè)計(jì)，保障室內(nèi)環(huán)境的舒適性也是生態(tài)環(huán)境的一個(gè)重要方面，這主要包括：室內(nèi)聲、光、熱等物質(zhì)因素：聲，既室內(nèi)聲環(huán)境的改善，讓住戶不受到室外噪音的干擾；光，指設(shè)計(jì)明廳、明衛(wèi)，明廚等，以充分利用自然光源；熱則是指室內(nèi)溫度的舒適性，而不是靠空調(diào)調(diào)節(jié)室溫等。因此，必須在提高用地率的同時(shí)，采用建筑物底層架空等方式，改善小區(qū)內(nèi)的通風(fēng)。 （二）功能分布 地塊為瘦長型，南北間距較大，規(guī)劃中共分成 3 個(gè)規(guī)模不等的居住小區(qū)。 （三）道路設(shè)計(jì) 多個(gè)住宅小區(qū)的內(nèi)部道路按照先進(jìn)的交通安靜概念進(jìn)行設(shè)計(jì)，避免直線型道路所帶來的高車速，可從根本上減少由車輛所產(chǎn)生 的噪聲，營造安靜的居住環(huán)境，這樣也可以使居住區(qū)的內(nèi)部環(huán)境形成與外部城市不一樣的道路景觀。有條件的住宅單體底層設(shè)計(jì)內(nèi)院，庭院是單體建筑的補(bǔ)充和襯托，力求最大限度地完善不同方位的院落與室內(nèi)的行動(dòng)、視線、景觀等關(guān)系的處理；考慮私家庭院與公共景觀之間的融合；私家花園的圍合形式力求多樣化，豐富視覺效果。在縣城的區(qū)域內(nèi)，實(shí)用性是第一 要素。 三、項(xiàng)目建設(shè)定位 （一）檔次定位 項(xiàng)目所在地目前為止沒有住宅項(xiàng)目的開發(fā)，對(duì)于我們來說是一個(gè)有利的 外部環(huán)境。 別墅 —— 居住生活型別墅 缺乏旅游風(fēng)景資源，不可能開發(fā)渡假型別墅和有經(jīng)營性質(zhì)的旅游型別墅；離鬧市區(qū)很 近，道路狀況優(yōu)良，具備第一居所的條件；缺乏外事辦事機(jī)構(gòu)和大中型外資開發(fā)商，不具備出租條件，因此不能開發(fā)出租型別墅。別墅價(jià)格均價(jià)設(shè)置在 36003800 元之間。（主要以煤礦和防腐工程個(gè)體企業(yè)主為主） （二）在蕭縣國企的工作人士（蕭縣在崗職工） 這部分人士家庭月收入十分穩(wěn)定，穩(wěn)定的收入就是用于提高生活質(zhì)量，而且文化層次比較高，他們將是我們項(xiàng)目的一小部分買家 （三）蕭縣政府機(jī)關(guān)人士 這部分人家庭月收入雖然雖然比不上個(gè)體戶，但是多年的積累加之灰色收入，對(duì)于住宅的要求也會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而不斷的提高。 (1)公共建筑用水量 根據(jù)規(guī)劃小區(qū)中公建設(shè)施的性質(zhì)及數(shù)量，確定最高日公建用水量為50m3，最高日最高時(shí)用水量 升 /秒。消防給 水采用與生活給水管道同一的低壓低水系統(tǒng)。 依據(jù)《居住小區(qū)給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》， 本小區(qū)生活污水量按給水量的 90%計(jì)算。路燈線路由當(dāng)?shù)芈窡艄芾聿块T確定，可沿電纜溝敷設(shè)。 四、小區(qū)管線鋪設(shè)方案 本小區(qū)工程管線共有水管、雨水管、污水管、電力電纜、電信電纜、熱力管、燃?xì)夤芄?7 種，除電力電纜和電信電纜采用電纜溝鋪設(shè)外，其余 本資料 來自 管線一律采用直埋鋪設(shè)。固體廢棄物主要為項(xiàng)目建設(shè)過程中的建筑廢棄物、建筑工人生活廢棄物以及項(xiàng)目完成后居民裝修的建筑廢棄物和平時(shí)生活廢棄物；廢氣主要是居民居民裝修房屋油漆、涂料產(chǎn)生的廢氣；廢水主要是施工過程沖洗車輛產(chǎn)生的廢水、建筑工人生活廢水以及項(xiàng)目完成后居民生活廢 水；建筑施工時(shí)施工機(jī)械產(chǎn)生的噪音。 噪聲 施工期間的噪聲主要來自運(yùn)輸車輛喇叭聲、發(fā)動(dòng)機(jī)聲、混凝土攪拌聲等造成施工的噪聲。建筑節(jié)能應(yīng)參照《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》、《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 安徽 省實(shí)施細(xì)則》、《安徽省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)墻體材料革新和推廣節(jié)能建筑的實(shí)施意見》。 加強(qiáng)對(duì)居民的思想教育，提高市民的節(jié)水意 識(shí)，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水資源的損耗。 本資料 來自 第九章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生及消防 一、勞動(dòng)安 全 （一）勞動(dòng)安全法規(guī) 東晨 .龍鳳山莊住宅小區(qū)項(xiàng)目是房地產(chǎn)項(xiàng)目屬建筑工程項(xiàng)目。施工方案有勞動(dòng)安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面保護(hù)措施。消防器材每年進(jìn)行一次全面檢查，檢查驗(yàn)收不合格的消防器材，盡快更換，不得投入正常使用。合計(jì) 127347 平方米。 %。因此承包價(jià)格要比單項(xiàng)工作內(nèi)容招標(biāo)所花費(fèi)的投資要高。具備編制相應(yīng)招標(biāo)文件和標(biāo)底，組織開標(biāo)、評(píng)標(biāo)的能力的業(yè)主可以自行招標(biāo)；凡不具備條件的業(yè)主應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)證書的建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)。 本項(xiàng)目投資額較大，為了在較大的范圍內(nèi)選擇施工單位，節(jié)約投資成本，建議采用公開招標(biāo)方式。 三、銷售利潤估算 按宿州市有關(guān)部門規(guī)定，銷售商業(yè)用房應(yīng)按 5%交納營業(yè)稅，其城市建設(shè)維護(hù)稅和教育附加分別取營業(yè)稅的 5%和 3%?？芍^牽一發(fā)而動(dòng)全身。 本資料 來