【正文】 格局變化 合肥市“十一五”規(guī)劃中明確指出，未來 5年內(nèi)，合肥市城市人口將從原來的 150萬增加到 300萬人；到 2023年，合肥市生產(chǎn)總值確保 1900億元，年均增長 %；力爭達到 2100億元，年均增長18%；人均地區(qū)生產(chǎn)總值比 2023年翻兩番以上，達到 5000美元；所有數(shù)據(jù)都在為合肥新一輪的商業(yè)地產(chǎn)大發(fā)展創(chuàng)造一個前所未有的發(fā)展良機； 按照國際標準人均商業(yè) ，合肥未來 5年將發(fā)展 200萬平米以上的商業(yè)規(guī)模，如果加上舊商業(yè)的改造，經(jīng)濟和人口的成倍增長將給合肥的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來巨大的發(fā)展空間。 商業(yè)篇 1 產(chǎn)品部分 （綠城桂花園三期商業(yè)） 城調(diào) 論址 規(guī)劃 組合 商業(yè)地產(chǎn)異軍突起 自 2023年起，合肥房地產(chǎn)市場的最大變化莫過于商業(yè)地產(chǎn)的異軍突起，由于商業(yè)地產(chǎn)投資回報率、社會反響度均高于住宅，再加上合肥城市化進程的全面提速，整個合肥無論是商業(yè)格局、還是商業(yè)業(yè)態(tài)都發(fā)生了革命性的變化，雖然目前合肥整體的大商業(yè)發(fā)展尚處于起步階段，但是傳統(tǒng)的一個中心的商業(yè)格局已經(jīng)基本打破，城市副中心迅速崛起，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展在合肥存在著巨大的商機； 新興業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn) 商業(yè)地產(chǎn)在合肥經(jīng)過近幾年的快速發(fā)展，隨商業(yè)市場的不斷細分，新興業(yè)態(tài)也不斷涌現(xiàn)，專業(yè)市場、經(jīng)營品牌、連鎖的飲食、超市、服裝、娛樂等的出現(xiàn)極大地豐富了商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)化程度，同時也促成了更多的傳統(tǒng)商業(yè)類型轉(zhuǎn)型；如火車站附近服裝大市場集群和元一時代 SHOPPING MALL 餐飲業(yè)和休閑娛樂業(yè)成為合肥城市商業(yè)格局中零售業(yè)態(tài)的領軍者 近幾年，特別是今年餐飲業(yè) 19%和休閑娛樂業(yè) %的高速增長勢頭有目共睹，也是合肥城市發(fā)展和繁榮的一個有力見證；如金滿樓、香格里拉、蜀王等大型餐飲連鎖的快速擴張。桂花園、夢園小區(qū)、電建小區(qū)、園景天下、新加坡花園城、維多利亞別墅、城市風景、蜀山名筑、瀾溪鎮(zhèn)等以及大蜀山腳下的部分居民合計長住人口約 3萬人，雖然入住率和硬件設施的改善還在迅速提高，但是構建一個副市級商業(yè)中心在硬件條件上還存在很大差距，如果按照目前人均商業(yè)面積 （美國在 ），本項目目前的社區(qū)商業(yè)規(guī)模在 2萬平米應屬合理，但如果考慮區(qū)域的后期發(fā)展和廣域輻射功能，本項目 該尚屬合理； 結論 :所以，針對本項目而言，適度地規(guī)劃一些集中商業(yè)不僅是可行的，而且是本項目實現(xiàn)利潤最大化的最佳選擇。如廣州正佳廣場，其代表財富匯聚的標志不僅應用在各種平面媒體上，還在廣場主入口處設計了一尊標志雕塑，具有很強的可視性，給人留下深刻的印象。 成功案例 烏魯木齊國際大巴扎 烏魯木齊國際大巴扎總建面積 9萬平米，由 3大商業(yè)建筑、 1個露天巴扎和 1座清真寺組成，標志性建筑為 1座 70余米高的觀景塔和 1個能容納千人的文藝表演廣場。項目在娛樂元素的設計上，將動感娛樂和閑娛樂相結合，創(chuàng)造了一個立體式的娛樂大空間，主力娛樂業(yè)態(tài)中有加拿大 IMAX巨幕電影、新加坡歡笑天地、英國 BBC天線寶寶、美國時代華納影院等全球知名商家陣營，而其中的新加坡歡笑天地則號稱中國最大的動感娛樂街區(qū)。 商業(yè)篇 2 策劃 商圈 招商 管理 經(jīng)營部分 （綠城桂花園三期商業(yè)） 策劃 ■ 商業(yè)策劃的核心在于尋找商業(yè)活動中價值規(guī)律和構建實現(xiàn)商業(yè)價值的價值鏈，通過三大價值規(guī)律，構建一個需求強勁的、可實現(xiàn)的、全新的集餐飲、休閑、娛樂三位一體的一站式綠色情景 MALL。 成功案例 南京鐘山國際高爾夫 鐘山國際項目坐落于紫金山腳下，是南京市惟一在市區(qū)內(nèi)的高爾夫球場別墅項目，占地面積達 3671畝。針對餐飲和娛樂業(yè)態(tài)， 西區(qū)目前還沒有更高品質(zhì)的項目面市，這也正是本項目所尋找的稀缺業(yè)態(tài)，而本項目更大的市場 空間還在于它是一個各種高檔服務型業(yè)態(tài)的大規(guī)模綜合體。 綠城品牌的公信力和號召力 綠城集團在合肥通過綠城桂花園和百合公寓兩個項目的成功操作，在合肥所建立起的品牌資源可 以在桂花園三期商業(yè)得到進一步整合。俱樂部會所將包含有五星級標準的運動員及裁判用房、標準客房、中西餐廳、壁球館、健身房等設施。 成功案例 合肥綠水雅客生態(tài)酒店 合肥綠水雅客生態(tài)酒店座落于合肥北二環(huán)以外的瑤海工業(yè)園物流大道和銅陵北路交匯處，作為一個總建面積接近 20230平米的超大型主題餐廳，周邊 3公里范圍內(nèi)的區(qū)域消費是遠遠滿足不了酒店的運行的，但是在酒店規(guī)模和生態(tài)兩大特色的強大號召力下，酒店從 06年 7月 1日開業(yè)以來，卻吸引了全合肥的廣域商務宴請客戶，輻射更遠的區(qū)域甚至包括合肥周邊縣市，經(jīng)營狀況也出現(xiàn)驚人的火爆，下午 2點以后基本上連大廳訂座都沒有，整個酒店商業(yè)價值的提升完全就是從廣域價值區(qū)域化得來。但是在這一戰(zhàn)略構想中，項目的指標設計卻應該遵循保守化原則，與前瞻性的開發(fā)原則形成對比 . 所謂指標保守化實際是指項目的商業(yè)增長幅度和預期營業(yè)額應適當保守，而不應過分樂觀，使項目在日后營運時無法如期完成財務指標，從而導致項目的可持續(xù)運營受到影響。尤其是建筑面積為 2312平米的清真寺，實現(xiàn)了商業(yè)活動與宗教活動的結合，使國際大巴扎迅速成為烏魯木齊新興的文化、旅游、休閑和購物中心。 廣州正佳廣場 功能多元化： 商業(yè)地產(chǎn)項目應滿足顧客多元化的消費需求，可以讓顧客在消費場所內(nèi)獲得全身心的享受。 打造具備差異化功能的特色商業(yè)是實現(xiàn)本項目商業(yè)價值的市場出口 ■ 以供求關系判別稀缺性業(yè)態(tài) 對于本項目商業(yè)價值的實現(xiàn)來看，實際上第一步就是尋找稀缺性業(yè)態(tài)，找到合適的稀缺性業(yè)態(tài)，整個商業(yè)中心的定位就成功了一半。如北二環(huán)外的綠水雅客及高新區(qū)的銀灘綠洲會所。 單一商業(yè)中心格局正在打破，新中心快速崛起 結論 :綠城桂花園三期商業(yè)有效地借助了政府的商業(yè)大規(guī)劃 ,和拓基城市廣場共同組成了規(guī)劃中 8大區(qū)級商業(yè)中心之一的西區(qū)中心 ,其特色性的業(yè)態(tài)定位而產(chǎn)生的廣域性價值有效地彌補了區(qū)域需求的不足 ,而且還承擔起社區(qū)商業(yè)中心的功能。居住區(qū)級商業(yè)中心主要服務對象是居住區(qū)的常住人口，以經(jīng)營中低檔的日常消費品為主。以長江路為軸，東、西以明光路和環(huán)城西路，南北分別以紅星路、壽春路為界的 2平方公里范圍。 家居類商品零售保持穩(wěn)定增長，建筑及裝潢材料類增長 %、家用電器和音像器材類增長%、五金電類增長 %；汽車類零售的增長和石油及制品類零售的快速增長。 合肥市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預測 ? 需求市場趨勢預測 ? 供給市場趨勢預測 ? 市場競爭趨勢預測 ? 價格變化趨勢預測 整體需求市場趨勢預測： 在合肥大交通、大拆圍和大建設的“合肥提速”的宏觀背景下，合肥的城市化進程將在今后的幾年取得前所未有的大發(fā)展，按至 2023年市區(qū)人口 300萬人計算，人口規(guī)模相當于在現(xiàn)有基礎上翻了一倍，由此產(chǎn)生的市場需求范圍也基本上將擴大一倍，再加上城鎮(zhèn)人口可支配收入增加而產(chǎn)生的住房升級換代需求， 預計至 2023年合肥市房地產(chǎn)的市場需求總量在 3000萬 5100萬平米之間 。 經(jīng)開區(qū) ?合肥未來高等院校的集中區(qū)域，配套和人文環(huán)境正在完善，建有翡翠湖公園，生態(tài)環(huán)境較好， 合肥以老城區(qū)為中心，向東、南、西南、西、北 5個方向伸展，形成 8大發(fā)展板塊。 ? 高校（安大，科大，農(nóng)大，炮院，電子工程學院）人文環(huán)境好，學區(qū)好。充足的供應量與并不強勁的需求也造成了房價無法持續(xù)高攀的局面。 ? 從 500天 1750萬平方米 “大拆違”到“大建設”，一個嶄新的“大合肥”即將橫空出世。合肥市 GDP總量 ，居第 18位，保持上年水平；增長速度達到 %，比上年同期提升了 ，位次由上年同期的第 7位前進到第 3位。 結論 :從拉動經(jīng)濟增長的“三駕馬車”投資、消費和進出口的情況看，合肥市經(jīng)濟步入平穩(wěn)快速的發(fā)展軌道； 隨著城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的大幅增加 , 將進一步拉動不動產(chǎn)的消費。擁有中國科技大學、安徽大學、合肥工業(yè)大學等高等學府 13所，中國科學院合肥分院等各類科研機構 200余所。 至 2023年，合肥中心城區(qū)預計容納 360萬人。 1— 6月份，城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資累計完成 ，在省會城市中，超越上年同期投資總量排在合肥市前面的鄭州、福州、長春三市，依次反超 、 。上半年農(nóng)民人均現(xiàn)金收入及增幅在省會城市位次都有所前移。這將極其有力地拉動合肥城市的擴展，而在拉動合肥房地產(chǎn)投資和舊城改造方面作用更為顯著。它反映 12年后現(xiàn)房供應量，其值小于 3倍，會出現(xiàn)供應短缺，大于 4倍， 1～ 2年內(nèi)供應量將會供大于求。 政務區(qū) ?規(guī)劃中合肥的新城區(qū)，規(guī)劃科學，環(huán)境優(yōu)美，配套齊全（超市，購物中心，學校，體育館，藝術館，公園，寫字樓）升值潛力較大。 0100002023030000400001 1 月銷售套數(shù) 238 834 904 574 677 886 414 331剩余可售套數(shù) 8377 33768 15488 12185 31650 14204 13410 11833高新區(qū) 蜀山區(qū) 包河區(qū) 廬陽區(qū) 新站區(qū) 經(jīng)濟區(qū) 瑤海區(qū) 政務區(qū)合肥市樓市 2023年 11月銷售套數(shù)及銷售面積分析： 合肥房地產(chǎn)市場 11月份銷售套數(shù)變動情況（數(shù)據(jù)來源：合肥家園網(wǎng)） 02004006001 1 月銷售面積 剩余可售面積 高新區(qū) 蜀山區(qū) 包河區(qū) 廬陽區(qū) 新站區(qū) 經(jīng)濟區(qū) 瑤海區(qū) 政務區(qū)合肥房地產(chǎn)市場 11月份銷售套數(shù)變動情況（數(shù)據(jù)來源：合肥家園網(wǎng)） 結論 :截至 2023年 11月 26日，合肥在售樓盤 447家，當月累計銷售 4858套（ ）。 整體價格變化趨勢預測： 合肥的整體樓市價格雖然在 20232023有一次價格快速上漲的高峰期，但是從 02年至 06年的 5年時間價格上漲幅度才達到 1000元 /平米，應該是全國中部省會城市的最低谷，這和合肥目前的經(jīng)濟快速增長階段明顯有悖，新的價格爆發(fā)期應該很快就會到來，根據(jù)全國一般大中型城市的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進程來看，幾乎所有城市都經(jīng)歷了 3年一次價格爆發(fā)階段。 個人享受及服務性消費所帶動的商品零售快速增長， 如化妝品類增長 %、金銀珠寶類增長 %、 休閑、娛樂市場增長 %、 電子出版物及音像制品類增長 %、文化辦公用品類增長 %、服裝鞋帽、針、紡織品類增長 %。用地面積控制在 。 瑤海區(qū) 6處： 七里塘 社 區(qū)級商業(yè)中心、三里街 社 區(qū)級商業(yè)中心、銅陵路 社 區(qū)級商業(yè)中心、站塘 社區(qū)級商業(yè)中心、鋼北 社 區(qū)級商業(yè)中心、化工廠地區(qū) 社 區(qū)級商業(yè)中心 。 排名 項目名稱 區(qū)屬 面積（平米） 金額（萬） 1 安徽國際商務中心 包河區(qū) 2 金星商業(yè)城 經(jīng)濟區(qū) 3 安徽白馬服裝城二期 新站區(qū) 4 安徽白馬服裝城 新站區(qū) 5 頤和花園 蜀山區(qū) 6 旺城大廈 蜀山區(qū) 7 信旺 所以僅針對本項目的投入產(chǎn)出比而言，適當性地規(guī)劃一部分集中商業(yè)實際上是不二選擇； 但相對來說，規(guī)劃成集中商業(yè)也將面臨投資回收期較長、市場需要培育成長期等弊端，而且商業(yè)操作過程對開發(fā)商也具備一定挑戰(zhàn)性。 廣州天河城廣場 布局人性化： 本項目的規(guī)劃應當力求簡單、人性化，以滿足人的細節(jié)需要為第一要旨。 時代百貨 肯德基 歡樂谷游藝場 環(huán)球影城 翼飛文化 北京華聯(lián)超市 國美電器大賣場 招商銀行 時代春天精品店 歡樂頻道KTV 城市花園咖啡店 味來世界餐飲區(qū) 音樂皇庭音響專賣 元一時代廣場各業(yè)態(tài)各品牌的功能多元化例舉 賣場社會化： 現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)項目公共空間應當社會化，而不是僅僅是一個消費場所，消費只是它所提供的一種主要功能，也是本項目所需要特別注重的一個方面。北美購物中心的娛樂化特征最突出，現(xiàn)在日本、泰國和中國各地新建的眾多商業(yè)地產(chǎn)項目都在總體規(guī)劃中加入越來越多的娛樂元素，如華南 MALL。 技術先進化： 由于商業(yè)地產(chǎn)項目的屬性決定了建筑場所是人流匯聚、信息匯聚、資源匯聚的焦點，這些焦點的形成要求開發(fā)商必須大量運用各種新技術，以此避免在同質(zhì)化競爭中被提前淘汰出局； 通常，商業(yè)地產(chǎn)項目都有令人難忘的造型，這些建筑的造型對建筑力學、建筑材料學提出了更高的要求，因此，對于本項目而言，如果有條件，應該盡可能地運用先進的技術表現(xiàn)項目領先的潮流，領導時尚的個性特征，增加顧客的新鮮感。 成功案例 南京德基廣場 地處新街口東北角的德基廣場營業(yè)面積達 2萬平方米，作為南京最新的引領時尚的頂級消費場所，與“新百”、“東方”、“金陵百貨”構筑完成新街口東北四角購物商圈，在近 10個月的試營業(yè)后，于 2023年 6月 26日正式營業(yè)至今，不僅在新街口商圈站穩(wěn)了腳跟，而且基本上從觀念上也顛覆了南京人跟深蒂固的“金鷹”觀點，當范思哲、 ESCADA、 FERRE、 ETRO、 Max－ Mara、 GIADA、 BCBG等眾多頂級奢侈品牌出現(xiàn)在德基廣場時，才真正讓南京老百姓見識到了真正的頂級商場，由于這些享譽全球的國際品牌均是自主經(jīng)營，德基廣場的環(huán)境和服務得到了充分的保證。 雖然別墅有天賦珍稀的價值，但是因總價均為 1000萬以上，自 05年開盤以來，銷售一直未有起色，針對目前的銷售現(xiàn)狀，項目對別墅價值的設計進行了重新的梳理，并前瞻性地提出了“買別墅 ，做高爾夫球場終身會員”的主張，并對購買別墅的客戶發(fā)放高爾夫終身會員卡，實際上，整個產(chǎn)品價值的設計過程中，只是將終身的會員權益提前透支而以，卻對整個項目的營銷產(chǎn)生了質(zhì)的突破，成為未來價值現(xiàn)在化設