【正文】 有利地做好前期市場鋪墊，這對年后黃金期項目開盤及項目強銷期具有利好作用。塑造品牌文化，向商業(yè)地產(chǎn)精神領(lǐng)地的發(fā)起和沖擊，推出閬中首席新中式食尚文化體驗街區(qū) ， 為閬中商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來了一種啟示?！　∫劳屑瘟杲痪吧?，主要以時尚、健康、享受消費為主體，以滿足消費者的不同需求。門戶級食尚廣場四川 綜合這類客戶的特征和本案的投資性，此類客戶將是本案核心客戶的重要組成部分。山皆得極致景觀，激情浪漫，富有品味二、目標客戶群體定位 擴大區(qū)域范圍，以閬中為主，輻射南充、廣元，重慶。發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會：216。216。 政府規(guī)劃改造濱江路片區(qū)。 業(yè)態(tài)規(guī)劃符合閬中服務業(yè)市場需求的發(fā)展趨勢；216。整個商業(yè)街區(qū)由 3個文化景點片區(qū)組成，建筑層數(shù)以 3F為主，采用獨特的退臺空間設計，合理配置內(nèi)部結(jié)構(gòu)，人行、車行路線科學，最大程度上解決豎向商業(yè)對口問題，整體規(guī)劃具有 極致感、新意感、時代感、文化感， 具有較強的識別特征?！?中華閬天城 ” 按照閬中市的城市規(guī)劃和發(fā)展對外招商，主要招商對象為“ 大型餐飲、大型購物商城、娛樂休閑、名優(yōu)特產(chǎn)品銷售等 ” 。 ? 規(guī)劃總用地面積約 （ A、 B、 C地塊凈用地 ），總建筑面積㎡。小結(jié)? 閬中城市發(fā)展正處于城市擴張的初級階段，老城區(qū)建設較早，其商貿(mào)、旅游、生活、交通等設施發(fā)展已非常成熟，但受三面環(huán)水一面靠山的地理環(huán)境影響，老城區(qū)未來可供開發(fā)的區(qū)域較難以擴張，預計未來的房地產(chǎn)開發(fā)將以舊城改造及小體量項目為主。其它區(qū)域商業(yè)以張飛大道為主以住宅臨街底商形式向四周擴張，但向北、向東的商業(yè)發(fā)展則較為落后，主要以社服型商業(yè)為主，滿足周邊居民基本生活所需。兩條商業(yè)步行街緊鄰，僅一街之隔；修建中的俊豪購物中心，未來業(yè)態(tài)豐富，將引進大型超市，百貨，美食街等，兩商業(yè)項目與古城相互銜接，相信未來此區(qū)域?qū)⑿纬砷佒欣铣莾?nèi)最大商圈，成為閬中老城最為繁華的商業(yè)地帶；? 濱江商業(yè)將以娛樂休閑、餐飲美食為主，已成氣候的中華閬天城，業(yè)態(tài)就為特色餐飲，娛樂會所，高檔 KTV等。? 跨越嘉陵江向南發(fā)展，在江北老城區(qū)內(nèi)新建或保留為旅游配套的商貿(mào)、金融等其它第三產(chǎn)業(yè)用地。l國務院副總理李克強提出堅決抑制房地產(chǎn)投機炒作行為11月 1月l房貸七折優(yōu)惠利率取消，全面叫停第三套住房公積金貸款2023年l國務院召開會議，要求進一步調(diào)控房地產(chǎn)市場，各地要確定價格控制目標并向社會公布，二套房房貸首付比例提高至 60%，三套房暫定購買購買。堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。存款準備金率上調(diào)，資金緊縮，消費者購房門檻上升，購房難度加大資金壓力【 20232023銀行存款準備金率上調(diào)一覽】p迫于市場流動資金過剩，自 ，中央已密集上調(diào)存款準備金率，至今年 5月 12日，大型金融機構(gòu)存款準備金率已調(diào)制 21%的歷史峰值。? 房產(chǎn)態(tài)勢： 閬中市房地產(chǎn)市場正處于一個開發(fā)的初級階段，且房地產(chǎn)固定投入正高速上升，更多專業(yè)的、大型的投資商將陸續(xù)入駐閬中，市場專業(yè)競爭即將開始。? 閬中市 2023年 2023年固定資產(chǎn)投資增長幅度較快，增長金額為 億元，增長幅度達到 %，其中房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資，增長金額為 ，增長幅度為 %，但從房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資所占比例來看，從 2023年 2023年所占比例有所下降，下降幅度為 2%。房地產(chǎn)開發(fā)投資 /固定資產(chǎn)投資 異常 基本正常 正常運行 基本正常 異常15% 15%~22% 22%~30% 30%~37% 37%反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎性指標，發(fā)達國家的比例為 20%25% ? 從 2023年至 2023年閬中市人均可支配收入逐年上升，平均每年增幅超過14%， 2023年達到 12160元，購買能力不斷增強，人民生活質(zhì)量不斷提升，因此對居住的環(huán)境和品質(zhì)也開始有一定的要求和愿景。2023年以來，閬中市近年來社區(qū)消費總額增長幅度較快，近年來平均每年增幅在 19%左右，截至 2023年，閬中市社會消費品總額已達到 ，閬中人民購買能力得到不斷增強，生活質(zhì)量不斷提高。? 房價增速則慢于 GDP增長，體現(xiàn)了市場潛力巨大，未來增值空間大。目前大量按揭客戶等待銀行放款，預計后期貸款難度將增大。l住建部公布通知，經(jīng)適房只能自住 ，違規(guī) 5年內(nèi)不得再次申購。l國務院總理溫家寶主持召開國務院第五次全體會議，強調(diào)堅定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控。由于受到國內(nèi)政策打壓影響導致社會投資游資流向逐步從傳統(tǒng)住宅市場轉(zhuǎn)向至商業(yè)地產(chǎn)和股市。老城區(qū)城市現(xiàn)狀 未來新城商業(yè)將以匯洋廣場為中心，周邊星河灣、金碧天下項目為輔，形成新城最繁華的商圈。? 古城內(nèi)的商業(yè)主要針對旅游人群，區(qū)域中新型商業(yè)主要滿足本地消費人群，濱江商業(yè)主要為餐飲類，沿街主要為社服型商業(yè)；? 老城區(qū)主要商業(yè)消費人群以閬中全市居民為主，新城商業(yè)發(fā)展較為落后，輻射力弱；? 傳統(tǒng)旅游文化對商業(yè)的拉動力不足，旅游人群的商業(yè)消費過于單一，僅牛肉與醋類產(chǎn)品為主。：地理位置 閬中市人民廣場旁項目名稱 東方廣場 總占地面積 39畝層數(shù) 3F 總建筑面積 50000㎡開發(fā)商 閬中匯豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 停車位 ——開工時間 —— 竣工時間 2023年項目特點 緊鄰閬中古城，老城商業(yè)中心? 東方廣場位于閬中市商業(yè)中心，是集購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游、文化于一體，有大型超市、百貨公司、家電賣場等主力店的超大型商業(yè)文化中心。? 按照閬中旅游發(fā)展需要和城市建設規(guī)劃，廣場是集游客集散、休閑、文化、娛樂、購物，餐飲為一體的旅游休閑購物大型商業(yè)廣場，同時，根據(jù)廣場黃金旺鋪的特殊性，建設有大型音樂噴泉及與之相對應的體現(xiàn)閬中深厚文化底蘊的文化小廣場，并規(guī)劃分別建立小吃、古玩等商業(yè)特色區(qū)。資金鏈是項目成敗的關(guān)鍵。整個商業(yè)帶建筑的色彩以黑白灰色調(diào)為主，白墻、灰磚、黑瓦以及月亮門、格子窗、馬頭墻等中式建筑元素的大量運用貼切反映出了中式建筑的韻味，同時對商業(yè)廣場鋪地的統(tǒng)一協(xié)調(diào)處理，使整個建筑色彩純粹，特色鮮明，悠閑雅致，極好的突出了 休閑式商業(yè) 建筑的氛圍。 商業(yè)由快速發(fā)展向結(jié)構(gòu)調(diào)整階段過渡，新集中式的商業(yè)模式高速發(fā)展。劣勢 Weak216。 市場供應有所失衡，供大于求；216。借助濱江路路原有商業(yè)業(yè)態(tài)基礎，打造新的商業(yè)業(yè)態(tài)，產(chǎn)品及業(yè)態(tài)的全面升級，為餐飲、娛樂、休閑業(yè)態(tài)量身定做；216。依托嘉陵江怡然景色，以時尚、健康、享受消費為主體，涵蓋高尚、休閑的消費場所，滿足流動人群及周邊規(guī)劃大型社區(qū)人群，生活不同需求；216。投資者型客戶閬中本地高收入者，主要為私營企業(yè)主、企業(yè)高層管理人員、政府公務員、專業(yè)人士等；縣城的高收入階層，以私營業(yè)主為主；南充市 ——主要是南充市區(qū)高收入者及周邊縣市如：儀隴，鹽亭、巴中、廣元等；四川省及其他城市 ——主要是成都、重慶等地的高收入階層；專業(yè)型投資型客戶特征分析專業(yè)性通過了解得知，閬中市場已吸引并積累了相當一部分專業(yè)型投資客，他們來自于全省各地，投資即是他們的職業(yè)。因為這類投資客戶具有隨機性，往往某個熱點或廣告就能吸引他們，相比之下他們的專業(yè)性稍弱，但絕對不是輕易能被欺騙的，因為用于投資的是手頭盈余資金，投資時會更加謹慎。打造閬中首個體驗式商業(yè)街，一個引領(lǐng)閬中新發(fā)展時代的餐飲、娛樂、休閑文化商業(yè)街區(qū)。地區(qū)商業(yè)的發(fā)展已經(jīng)不單純是建筑數(shù)量和規(guī)模問題，必須從生活必需服務配套，上升到品味情境消費商業(yè)環(huán)境。 結(jié)合本項目及區(qū)域商鋪特征，建議采取 “ 低價入市、低開高走 ” 的推盤策略，先推部分售價較低的樓層商鋪，作為市場的切入點，后推價格高的樓層商鋪，這樣可以給前期投資者及市場一個引導性的訊號：本項目是不斷增值的。硬性 軟性策劃部 找準目標客戶進行宣傳分析現(xiàn)狀，及時進行必要調(diào)整制定針對目標客戶的整體策略廣告計劃全面開展拓展銷售計劃（充分考慮人員、價格、服務組合）營銷推廣流程表結(jié)合進行三、銷售渠道及方式目標客戶群的設定決定了應從多渠道銷售。項目呈現(xiàn)是階段軟文宣傳的起點。濱江新天地 ——閬中門戶級食尚財富中心300m吃喝玩樂版圖，請找準您的坐標！濱江新天地 ——開啟閬中鼎級 “ 食尚產(chǎn)業(yè) ”第二階段、全面關(guān)注 ——軟文攻勢 廣告主題 濱江新天地 ——規(guī)劃及業(yè)態(tài)的優(yōu)點：和欣實力、鉆石地段、一流戰(zhàn)略合作伙伴、穩(wěn)定的投資收益、每天巨大的客流、全新經(jīng)營模式鑄就的商業(yè)物業(yè)管理團隊。第四部分：粉墨登場 ——開盤儀式在進行了軟文宣傳之后，項目的知名度基本可以做到家喻戶曉，但銷售進展卻在營銷人員的控制之下一直保持神秘。目的 緊密聯(lián)系主題定位 “ 打造昌樂首個體驗式商業(yè)街，一個引領(lǐng)閬中新發(fā)展時代的餐飲、娛樂、休閑文化商業(yè)街區(qū) ”（根據(jù)前期開盤情況確定） 因此，廣告的成功與否取決于能否抓住消費者的心理變化過程：感知 ——了解 ——信賴 ——產(chǎn)生購買行為?，F(xiàn)場包裝（ 1）在項目的重點視角設立項目目標案名（據(jù)以位置根據(jù)項目現(xiàn)場確定）；（ 2）在現(xiàn)場周邊設立室外滾廣告牌（巨幅噴繪）；（ 3）作為期房，做好項目工地衛(wèi)生清理，同時劃分分割線、施工通道、安全通道等準備工作；（ 4）項目周圍設燈光系統(tǒng)，方便夜間展示?；顒尤洪_辦食尚餐飲品牌評選活動活動目的 利用人脈營銷促進銷售，縮短銷售周期 ，使銷售的火爆場面得以持續(xù)，從而節(jié)省推廣費用?；顒訒r間 2023年 1月活動地點 高檔酒店操作要點 1. 向業(yè)主發(fā)出感謝信，并促使其邀請相應的投資伙伴一同前往，增加銷售機會；2. 媒體的全方位炒作，在媒體上引起全社會的討論?？蛻粼谀睦??如何保證項目在競爭中取勝 ?★市場競爭分析 銷售管理★銷售策略擬定 (原則、通路、方式 ) ★ 階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)。月度例會：月度銷售工作總結(jié)，當月銷售計劃擬定，廣告計劃調(diào)整 參加人員：營銷顧問負責人、廣告顧問負責人、銷售顧問負責人、專案執(zhí)行、開發(fā)公司項目經(jīng)理等季度例會：月度銷售工作總結(jié)，季度營銷策略、季度廣告媒體策略 。 一月 21一月 2120:22:3420:22:34January 23, 2023? 1意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 一月 2120:22:3420:22Jan2123Jan21? 1越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯