世聯(lián)_區(qū)域運營案例研究_26ppt(更新版)
【正文】 區(qū)域價值 ?李家沱地處巴南與主城區(qū)交界 , 屬近鄰主城區(qū)，但區(qū)域陌生，配套缺失，而且工廠較多，區(qū)域形象較差。 ?以洋房、多層、 loft和小高層等多種類型的產(chǎn)品吸引不同層次客戶，保證現(xiàn)金流，并樹立高檔樓盤的形象。 ?區(qū)域運營往往是一個大投入、長戰(zhàn)線，且需要與政府不斷博弈的過程。 ?大區(qū)域狀況：所屬大竹林鎮(zhèn)主要以農(nóng)業(yè)發(fā)展為主 ,屬北部新區(qū)的 邊緣地帶 ,且與新區(qū)的主要產(chǎn)業(yè)帶相 脫離 。 ?商業(yè)規(guī)劃擬建成 3萬平方米的商業(yè)中心，并以服務項目住宅及輻射周邊區(qū)域為主，實現(xiàn)開放式街區(qū)，滿足住宅基本生活需求的同時，提升項目的資金回籠價值。 概況 城市人口 重慶江與城 充分利用自然資源 —— 濱江公園資源優(yōu)先啟動，以小成本換取高收益 濱江公園添補景觀角度缺位 濱江公園部分優(yōu)先啟動 ?政府規(guī)劃中的三大公園優(yōu)先啟動濱江公園，主要利用已有自然優(yōu)勢，以小成本啟動公園資源。 用最省成本最出效果的資源啟動，啟動最符合市場的產(chǎn)品，達到最小成本的最大效益。 城市人口 淮南淮河新城 待開發(fā)建設(shè)用地J25J39J38J37J34J36J35J33J31J32周邊舊有住宅建筑J27J26規(guī)劃中湖濱路規(guī)劃中淮河公園規(guī)劃中廣場北路J30淮河堤外灘涂J1J2J3J4J5J6J7J29J28J24J14J13師范學院J20J18J17J15J16J19J22J23J21J12J11J10J9J8河堤公路約160畝約180畝約220畝約290畝約220畝約100畝約140畝約110畝還建房與農(nóng)民自留地 農(nóng)民房和廠房 理工大學生宿室 規(guī)劃中的淮河公園 堤外灘涂 淮河 規(guī)劃中的廣場北路 —— 城市的景觀大道，直通在建的體育廣場，距市政府約為2KM 城市排洪渠 主要三個借鑒點：高起點規(guī)劃、借勢政府資源、配套投入次序嚴格控制 城市人口 淮河新城小結(jié) 案例借鑒點 配套設(shè)施有效投入 新城市主義規(guī)劃 政府資源的整合 ?利用政府資源，結(jié)合項目進行區(qū)域性規(guī)劃 ?以待建市政配套向政府爭取更多的土地優(yōu)惠政策及稅收政策 ?以新城市主義作為規(guī)劃理念，以城市運營的高度打造淮南新城 ?規(guī)劃增值，填補城市 復合社區(qū)新城功能 ?以市政道路的修繕作為開發(fā)的首要投入 ?在第一階段銷售完畢后開始建設(shè)市政公園 總結(jié)三個項目級區(qū)域運營案例成功的六大關(guān)鍵舉措 概況 城市人口 案例總結(jié) 關(guān)鍵措施 主題規(guī)劃 政府資源利用 規(guī)劃配套 配套啟動 淮南淮河新城 重慶融匯半島 重慶江與城 新城市主義規(guī)劃理念 半島休閑生活 國際化全生活之城 借助政府資源將項目規(guī)劃納入城市整體規(guī)劃，獲取優(yōu)惠的土地政策和稅收政策 高起點規(guī)劃與政府協(xié)議控制后期地塊 引入港資企業(yè)，尋求政策傾斜，公建配套滿足政府規(guī)劃、尋求政府投入 教育、娛樂、商業(yè)、公園、道路、醫(yī)療等 三大市政公園、教育、商業(yè)中心、橄欖球場、藝術(shù)館、教堂、道路 商業(yè)、教育、醫(yī)療、公園、服務等 啟動產(chǎn)品 以修建市政道路推動政府對區(qū)域配套設(shè)施的規(guī)劃 多層洋房啟動 住宅 +少量社區(qū)商業(yè) +展示區(qū) 濱江公園含 7萬平米的體驗區(qū)、銷售中心、道路 市場稀缺洋房產(chǎn)品為主力，產(chǎn)品多元化，高性價比 市場洋房產(chǎn)品為主力，產(chǎn)品多元化 強勢展示 市政配套推進為項目展示創(chuàng)造條件 強烈風情展示 7萬平米 示范體驗區(qū)，規(guī)模大，局部展示精細 項目級區(qū)域運營的兩個借鑒點：區(qū)域運營層面、項目啟動層面，“虛、實”相結(jié)合 概況 城市人口 案例借鑒點總結(jié) “量入為出”投入配套 高端復合產(chǎn)品啟動 ?以最能體現(xiàn)資金效率的配套啟動項目 ?高端產(chǎn)品啟動 ?物業(yè)類型多元，為后期產(chǎn)品試水 核心展示前置 ?以較優(yōu)資源地塊啟動 ?配合優(yōu)勢資源進行 規(guī)模性展示，局部精細化，震撼客戶 主題明確的規(guī)劃理念 政府合作資源挖掘整合 ?國際化 或新城主義規(guī)劃理念 ?高起點規(guī)劃各類市政配套 ?規(guī)劃推動政府投資公建配套投資建設(shè) ?借勢政府媒體資源提升區(qū)域形象 公建配套投入有序 ?公建配套分兩部分：開發(fā)投入需要根據(jù)項目實際面臨的情況虛實結(jié)合有序投入 區(qū)域運營層面 —— 規(guī)劃藍圖 項目啟動層面 —— 項目打造核心
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