【正文】 業(yè)周期波動，需要通過合理搭配項目結構獲得現(xiàn)金流平衡能力一、區(qū)域深耕 – 必要性通過趨勢研判，把握市場周期，合理搭配投資結構，做出精準的決策前瞻性投資1. 加強趨勢研判? 建立并應用城市評估體系，開展城市群和單城市房地產(chǎn)市場的長短期分析? 新進入城市、新業(yè)態(tài)、重大新項目的策略研究? 研判土地市場節(jié)奏，制定滾動的土地投資策略2. 1+2投資結構原則： 一個長期項目搭配兩個短平快項目? 在一線和核心二線等市場成熟度較高的城市，多配置短平快項目? 在成熟度較低的城市，可多儲備拿地成本低、土地增值潛力大的長期項目3. IRR≥20%投資收益原則： 項目整體 IRR必須在 20%以上33一、區(qū)域深耕 – 關鍵工作34一、區(qū)域深耕 – 必要性二三四線城市：市場爆發(fā) 一線、核心二線城市：舊改機遇價格基數(shù)小，但是土地快速升值 土地升值緩慢，但價格基數(shù)大主要依靠 土地營運能力獲取利潤主要依靠 產(chǎn)品和市場運作能力獲取利潤以產(chǎn)品溢價為主以土地溢價為主特征盈利點開發(fā)策略一二級聯(lián)動開發(fā) 兼顧土地溢價和產(chǎn)品溢價1. 以二三四線城市的一二級聯(lián)動開發(fā)為主? 對極具資源優(yōu)勢的旅游地產(chǎn)項目和核心城區(qū)舊改項目實行一二級聯(lián)動開發(fā)，通過土地運營爭取最大溢價2. 以一線城市的一二級聯(lián)動開發(fā)為輔，專注于城市舊改的綜合體項目3. 以 IRR作為項目投資收益全過程評估的核心依據(jù) ，當不滿足 IRR條件時，必須靈活轉變土地經(jīng)營方式，包括合作開發(fā)、股權出售等4. 提高土地運營能力? 在人才、組織、績效薪酬、流程制度方面支撐土地運營的發(fā)展一、區(qū)域深耕 – 關鍵工作注：必須遵守 1+2原則和 IRR≥20%原則36二、產(chǎn)品溢價 – 必要性需求升級，如改善需求、主題地產(chǎn)需求等，要求產(chǎn)品專業(yè)化標桿企業(yè)精品化?龍湖、恒大、綠城、世茂等標桿企業(yè)紛紛采取精品化定位，實現(xiàn)豪宅規(guī)?；瘡椭撇⑷〉贸晒?，開發(fā)普通主流住宅的萬科采取了精裝修戰(zhàn)略? 產(chǎn)品能力提升是贏得競爭的基礎條件? 精品路線不是要不要走，而是不得不走?房企競爭模式逐漸從土地資源控制力延伸到產(chǎn)品運作能力，精品溢價凸顯盈利點由價值鏈的前端后移 精品化371. 只做精品? 關鍵是做好一頭一尾：即項目定位和物業(yè)管理、客戶服務? 強化市場研究，產(chǎn)品定位中必須以精準的客戶需求分析為基礎? 提煉和明確產(chǎn)品利益發(fā)力點， 加大關鍵模塊的投入和系統(tǒng)研究及其應用，加強不同品類產(chǎn)品利益要點的成本特征分析? 加強業(yè)態(tài)組合研發(fā)設計能力，通過業(yè)態(tài)組合實現(xiàn)項目價值最大化? 優(yōu)先對以南加州風格為代表的現(xiàn)有產(chǎn)品進行升級換代，做出精品2. 新項目優(yōu)先應用標桿項目的標準做法3. 工作前置： 在項目定位和設計中加強營銷、客服、物業(yè)、商業(yè)、酒店等工作的前置4. 精裝修逐步推行，三年內(nèi)實現(xiàn) 80%以上住宅精裝修5. 建立工程質(zhì)量保證體系，提高工程品質(zhì)二、產(chǎn)品溢價 – 關鍵工作? 須關注不同產(chǎn)品的差異化定位，側重相應能力的發(fā)展38中高端住宅城市綜合體旅游地產(chǎn)高利潤率項目高周轉或高利潤率項目高利潤率低周轉項目具有發(fā)展?jié)摿^(qū)域中端剛性需求住宅樓盤、別墅及稀缺景觀豪宅一線與二線核心城市中心和次中心綜合體項目適宜城市開發(fā)旅游地產(chǎn)項目，以產(chǎn)品復制為主二、產(chǎn)品溢價 – 差異定位39二、產(chǎn)品溢價 – 必要性?坐在旅游產(chǎn)業(yè)車輪上的旅游地產(chǎn)： 旅游產(chǎn)業(yè)巨大前景帶動旅游地產(chǎn)發(fā)展旅游地產(chǎn)是房地產(chǎn)中的藍海?旅游消費不斷升級： 需求從觀光旅游發(fā)展到娛樂體驗和休閑度假?旅游 +地產(chǎn)的模式為低價獲取土地創(chuàng)造了機會?中國城市化進入新階段，復合型物業(yè)需求涌現(xiàn)?越來越多的地塊以綜合開發(fā)的方式推向市場，要求具備多業(yè)態(tài)運作能力打造城市綜合體競爭優(yōu)勢?旅游地產(chǎn)將成為房地產(chǎn)消費主流之一，所占份額將大幅上升跟進城市化新進程的要求打造旅游地產(chǎn)競爭優(yōu)勢復合地產(chǎn)時代401. 城市綜合體：重點發(fā)展以商業(yè)為主題的城市綜合體項目? 主推奧特萊斯等系列，加強商業(yè)品牌建設? 以商業(yè)資源整合能力作為商業(yè)運營能力提升的核心，加強和沃爾瑪?shù)戎髁Φ旰鸵痪€品牌的戰(zhàn)略合作關系? 提升綜合體多業(yè)態(tài)規(guī)劃和綜合開發(fā)能力：強化發(fā)展具有景觀資源優(yōu)勢和文化特色的旅游地產(chǎn)品牌? 加強趨勢研判和模式研究，充分借鑒標桿項目的成功經(jīng)驗，明確奧宸旅游地產(chǎn)戰(zhàn)略定位和運作模式? 加強旅游地產(chǎn)中商業(yè)和酒店的前期規(guī)劃，積極籌備和發(fā)展旅游地產(chǎn)項目的酒店運營或酒店式服務能力，引進管理與自主經(jīng)營雙軌制并行發(fā)展? 積極發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)項目，培養(yǎng)出成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)合作經(jīng)營方式3. 持有核心優(yōu)質(zhì)物業(yè)，重點包括集中商業(yè)、酒店等 ，以 IRR作為租售決策關鍵指標二、產(chǎn)品溢價 – 關鍵工作41二、產(chǎn)品溢價6. 產(chǎn)品標準化 – 必要性? 快速異地擴張必須以可移植的產(chǎn)品作為關鍵支撐? 提高項目周轉速度需要以標準化操作為基礎? 規(guī)模效應產(chǎn)品標準化實現(xiàn)規(guī)?；瘡椭?2二、產(chǎn)品溢價6. 產(chǎn)品標準化 – 關鍵工作1. 品類規(guī)劃 ：各品類建立土地、產(chǎn)品、客戶的聯(lián)動模型，并確定每一個品類的定位、發(fā)展目標和舉措、售樓處和樣板區(qū)景觀的標準化，關鍵部品部件的標準化，以及南加州低密度住宅產(chǎn)品標準化，逐步實現(xiàn)全價值鏈的標準化，要求從產(chǎn)品設計標準落實到成本標準43三、高效管理在組織管控方面，一般會經(jīng)歷三個發(fā)展階段項目公司 單一開發(fā)公司 集團化公司業(yè)務特點?以項目為中心，協(xié)調(diào)各專業(yè)?項目、職能平衡發(fā)展，建立企業(yè)核心競爭力?以集團整體價值最大化為中心?總部關注中長期發(fā)展和體系管理管理重心核心技能要求?單項目串行 ?多項目并行?區(qū)域跨度小?產(chǎn)品線簡單?區(qū)域跨度大?多業(yè)態(tài)運作?單一城市多項目? 產(chǎn)品能力 ?公司管理能力? 集團管控能力：總部要求具備中長期規(guī)劃、投資決策、體系管理、品牌運作、產(chǎn)品研發(fā)、運營管理、計劃預算、風險監(jiān)控等技能44現(xiàn)狀 未來體系變革授權放大有條件的逐步過渡252。 三月 21三月 2107:35:4707:35:47March 27, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 07:35:4707:35:4707:35Saturday, March 27, 20231不知香積寺，數(shù)里入云峰。 三月 2107:35:4707:35Mar2127Mar211越是無能的人，越喜歡挑剔別