房地產(chǎn)評(píng)估的基本內(nèi)容與特點(diǎn)(更新版)
【正文】 2023年 11月土地價(jià)值。 2．地價(jià)理論（說明地產(chǎn)價(jià)格的決定理論） 一般商品的價(jià)格是以價(jià)值為基礎(chǔ) ， 上下波動(dòng)的 ， 而價(jià)值是生產(chǎn)商品的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定的 ， 土地不是勞動(dòng)產(chǎn)品 ， 其價(jià)格決定也具有特殊性 。 他把地租分為絕對(duì)地租和級(jí)差地租 。 ? 聚寶山一住宅用地，凈地，容積率：別墅 ，多層 ，小高層 2，面積 ，成交價(jià)91100萬，則別墅樓面地價(jià) 4707元 /平米，多層樓面地價(jià) 1280元 /平米。 ?土地成本：土地價(jià)值 =土地取得費(fèi) +土地開發(fā)費(fèi) +管理費(fèi)用 +利息 +稅費(fèi)＋利潤(rùn) ?（ 1）取得費(fèi)：征用農(nóng)業(yè)土地；城鎮(zhèn)征地補(bǔ)償 ?（ 2）開發(fā)費(fèi)：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)；公共事業(yè)配套費(fèi)；小區(qū)開發(fā)配套費(fèi) ?（ 3）投資利息：借入和自有資金；計(jì)息期；計(jì)算基數(shù) ?（ 4）投資利潤(rùn)：利潤(rùn)率 ? 例：待開發(fā)土地取得費(fèi) 8萬元每畝，開發(fā)費(fèi) /平方公里，銀行一年期貸款利率6%，兩年期利率 10%，開發(fā)周期兩年，第一年投資 3/4，利潤(rùn)率 10%，試估算土地價(jià)值 ? 建筑物成本：建筑物價(jià)值 =建筑物重置成本 實(shí)體貶值 功能貶值 經(jīng)濟(jì)貶值 ? （ 1）重置成本：建筑安裝工程費(fèi) +管理費(fèi) +投資利息 +銷售費(fèi) +利潤(rùn) 重編預(yù)算法；預(yù)決算調(diào)整；物價(jià)指數(shù)法 ? （ 2）實(shí)體貶值：使用年限法；打分法 ? （ 3）功能貶值：用途，使用強(qiáng)度；設(shè)計(jì)，結(jié)構(gòu)；裝修，設(shè)備 ? （ 4） 經(jīng)濟(jì)貶值：空房閑置等 案例 ? 例：某教學(xué)樓位于市中心，占地 800平方米，建筑面積 2400平方米，始建于 ，試評(píng)估
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