【正文】 一至二層為商業(yè)用房，建筑面積 5,000平方米，三至八層為住宅，建筑面積 15,000平方米。 演講完畢，謝謝觀看！。 經(jīng)分析預(yù)測(cè)，該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成后，其中全部商業(yè)用房和 30%的住宅部分即可售出，住宅部分的 50%在半年后售出，其余 20%在 1年后售出。 運(yùn)用該方法時(shí)需要注意： （ 1）正確選擇最佳開(kāi)發(fā)形式 （ 2）正確預(yù)期開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格 （ 3）正確預(yù)期各項(xiàng)成本以及注意成本、費(fèi)用與收益發(fā)生的時(shí)間差異。根據(jù)調(diào)查， 2023年 10月以來(lái)，土地價(jià)格平均每月上漲 1%，則：交易實(shí)例 A交易時(shí)間修正系數(shù)＝ 114/100＝ 交易實(shí)例 B交易時(shí)間修正系數(shù)＝ 112/100＝ 交易實(shí)例 C交易時(shí)間修正系數(shù)＝ 107/100＝ 交易實(shí)例 A與待估對(duì)象處于同一區(qū)域，無(wú)需作區(qū)域因素修正。被估房地產(chǎn)價(jià)格＝交易實(shí)例單價(jià) 交易情況修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù) 個(gè)別因素修正系數(shù) 時(shí)間因素修正系數(shù) 被估房地產(chǎn)面積二、適用對(duì)象及條件（一）市場(chǎng)條件：充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)，能夠找到交易案例（二）被評(píng)估對(duì)象：具有廣泛交易性的房地產(chǎn)三、因素修正及操作步驟（一）蹋勘被估房地產(chǎn)（二）收集較充分的房地產(chǎn)交易實(shí)例資料（三）選擇可供比較參考的交易實(shí)例 交易實(shí)例應(yīng)符合的條件： 與被房地產(chǎn)用途相同、所處地區(qū)相同、結(jié)構(gòu)相同、價(jià)值類型相同籌資條件相似，接近評(píng)估基準(zhǔn)日，正常交易（或可修正）。另?yè)?jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?50元，空置率為 10％，每年需支付的管理費(fèi)為年租金的 ％，維修費(fèi)為重置價(jià)的 ％，土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米 20元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的 ％，土地資本化率 7％，建筑物資本化率 8％。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?，空置率在 10%左右，每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租金的 %，維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)的 %，房產(chǎn)稅為租金收入的 12%，其他稅為租金收入的 6%，保險(xiǎn)費(fèi)為建筑物重置價(jià)的 %，資本化率確定為 6%。10 ％＝ 312（萬(wàn)元） 單方土地價(jià)格為： 312247。 資本化率 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率（三）收益期的確定 單獨(dú)評(píng)建筑物 —— 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命單獨(dú)評(píng)土地 —— 土地使用權(quán)年限（ 1）先據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期，然后計(jì)算土地超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命部分的價(jià)值。經(jīng)分析和估測(cè)，決定在成新率的基礎(chǔ)作 10％的減價(jià)修正。 注意建筑物重新構(gòu)建價(jià)格（重置成本）有兩種： (1) 復(fù)原重置成本（ Reproduction cost） (2) 更新重置成本（ Replacement cost）復(fù)原重置成本適用于有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物評(píng)估，更新重置成本適用于一般建筑物。若開(kāi)發(fā)費(fèi)是均勻投入，則按資金投入時(shí)間的一半計(jì)息。但是單純?cè)u(píng)估建筑物價(jià)格時(shí)，成本法較適宜。 （二）總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià) 樓面地價(jià)＝土地總價(jià) 247。 4～ 5屬土地二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格，由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)決定價(jià)格。值得注意的是土地的價(jià)格主要由其效用決定，而非成本，因此成本法在評(píng)估土地價(jià)值時(shí)，其應(yīng)用范圍受到限制，尤其是商業(yè)用地。（二）估算土地開(kāi)發(fā)成本 （三）估算管理費(fèi)用（四）估算資金成本注意： （ 1）無(wú)論是自有資金，還是借入資金均應(yīng)計(jì)算利息； （ 2）計(jì)息基礎(chǔ)＝土地取得成本 +土地開(kāi)發(fā)成本 +管理費(fèi) （ 3）根據(jù)開(kāi)發(fā)時(shí)間分別計(jì)算土地取得費(fèi)與開(kāi)發(fā)費(fèi)的利息。 土地的重新構(gòu)建價(jià)格可采用市場(chǎng)法，收益法基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法。 [例題 ]某套住宅重新建造價(jià)為 300000元，經(jīng)對(duì)其結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備三大部分的各具體項(xiàng)目觀察，確定其成新率為 80％，但該住宅廳小且暗，廚房和衛(wèi)生間均小，光線亦不足。資本化率的種類：綜合資本化率、建筑物資本化率、土地資本化率。（ 1）計(jì)算房地合一純收益 100202360 ％ 12 － 720230＝ 720230（元）（ 2）計(jì)算建筑物的純收益 240 （ 12％ +1/20）＝ （萬(wàn)元）（ 3）計(jì)算屬于土地的純收益 72－ ＝ （萬(wàn)元）（ 4）土地的價(jià)格為： 247。該大樓總建筑面積為 12,000平方米，全部用于出租。該建筑物占地面積 500平方米，建筑面積為 900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實(shí)收租金為 3萬(wàn)元。 第五節(jié) 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用一、基本思路及計(jì)算公式以類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例為基礎(chǔ)估算被估房地產(chǎn)價(jià)值。 交易實(shí)例比較交易 A B C D坐落 略 略 略 略所處地區(qū) 繁華區(qū) 繁華區(qū) 繁華區(qū) 繁華區(qū) 用途 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 土地類型 熟地 熟地 熟地 熟地 價(jià)格（元 / M2 ） 1,550 1,200 1,400 交易時(shí)間 2023年 10月 2023年 12月 2023年 12月 2023年 12月 面積（ M2 ） 1,800 2,000 2,200 3,000 形狀 規(guī)則 規(guī)則 規(guī)則 規(guī)則 地勢(shì) 平坦 平坦 平坦 平坦 地質(zhì) 普通 普通 普通 普通 基礎(chǔ)設(shè)施 完備 完備 完備 完備 交通狀況 很好 較好 較好 很好 剩余使用年限 35 30 35 30容積率 5 5評(píng)估人員經(jīng)過(guò)調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易情況有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無(wú)需修正。 該方法主要適用于：待開(kāi)發(fā)、待拆適的土地、未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 預(yù)計(jì)正常情況下該項(xiàng)目的建設(shè)周期為