上海某房地產(chǎn)板塊價(jià)值評(píng)估(更新版)
【正文】 ，出現(xiàn) 去化壓力，價(jià)格提升的程度缺乏市場(chǎng)支撐 。 從不夜城板塊的客源層次出發(fā)，板塊樓盤檔次定位基本上可以分為高、中、低三檔，以房產(chǎn)市場(chǎng)同時(shí)期產(chǎn)物的水平比較，板塊產(chǎn)品存在較大的差異和錯(cuò)位。分布零散，且體量?jī)H以綠洲雅賓利和蒙特利城稍大，其余皆為城區(qū)改造的小規(guī)模開發(fā)產(chǎn)物。南北高架方便自駕出行。 E網(wǎng) 上海閘北板塊價(jià)值評(píng)估 ? 不夜城板塊公寓價(jià)格解讀 ? 引言 ? 板塊概況 ? 縱向市場(chǎng) ? 橫向市場(chǎng) ? 價(jià)格解讀 ? 引言 不夜城板塊，位于老上海的下支角地區(qū)之一 ——閘北，地理意義上的上海中心城區(qū)，在上海市中心土地資源日益緊張，以及 老城區(qū) 規(guī)模性改造的情況下，其區(qū)位、交通以及配套等居住生活方面的優(yōu)勢(shì)逐步明顯，公寓價(jià)格亦借房產(chǎn)市場(chǎng)整體上揚(yáng)的趨勢(shì)水漲船高。 ? 交通條件 該板塊的交通配套相當(dāng)成熟： 軌道交通 1號(hào)、 3號(hào)、 4號(hào)、以及正在建設(shè)中的 8號(hào)線、 10號(hào)線縱橫穿插， 92 94 9692 91 95 83 84 82 86 706等 40余條公交線路密集分布。分布區(qū)域較為零散。 雅賓利 蒙特利 紫蘭苑 市區(qū)客、外籍中高客源為主 市區(qū)客與區(qū)域客各占半壁 區(qū)域客為主 ? 市場(chǎng)走勢(shì) 客源直接反應(yīng)的就是價(jià)格承受能力，而產(chǎn)品定位是區(qū)位、品質(zhì)、地段等條件的結(jié)合產(chǎn)物，并且最終歸結(jié)到價(jià)格。這樣大幅度價(jià)格提升的影響下，市場(chǎng)反應(yīng)為累計(jì)供求比出增長(zhǎng)趨勢(shì)，腥增供應(yīng)量去化縱向比較相對(duì)困難， 價(jià)格提升的程度缺乏市場(chǎng)支撐 。 ? 板塊價(jià)格比較 板塊價(jià)格比較90001000011000120231300014000150001600017000180001900020230J a n 06F e b 06Ma r 06A p r 06Ma y 06J u n 06J u l 06A u g 06Se p 06O c t06N o v 06D e c 06J a n 07F e b 07Ma r 07A p r 07Ma y 07武寧 不夜城 長(zhǎng)壽不夜城以三者最低的起點(diǎn)價(jià)格，漲至與武寧、長(zhǎng)壽相近 ? 板塊價(jià)格比較 在以上三個(gè)板塊中，不夜城板塊的價(jià)格起點(diǎn)是最低的，可是經(jīng)過 06年 4月份的漲幅后，成交均價(jià)一度領(lǐng)跑武寧、長(zhǎng)壽板塊；但就在不夜城板塊 漲勢(shì)減緩 ，成交均價(jià)小幅變化的時(shí)候，武寧、長(zhǎng)壽的市場(chǎng)價(jià)格卻平穩(wěn)的逼近，甚至趕超。 ? 整體市場(chǎng)比較 整體價(jià)格比較400060008000100001202314000160001800020230J a n 06F e b 06Ma r 06A p r 06Ma y 06J u n 06J u l 06A u g 06Se p 06O c t06N o v 06D e c 06J a n 07F e b 07Ma r 07A p r 07Ma y 07不夜城 內(nèi)環(huán) 全市14960 17353 7766 不夜城板塊較之整體市場(chǎng)成交均價(jià)波動(dòng)較大 ? 整體市場(chǎng)比較 不夜城板塊在內(nèi)環(huán)地區(qū)以及上海市場(chǎng)整體發(fā)展較為平穩(wěn)的狀態(tài)下， 波動(dòng)范圍較之較大 ，市場(chǎng)的不穩(wěn)定反映了產(chǎn)品差異化帶給市場(chǎng)價(jià)格的影
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