【正文】 活不方便 行為及生活特征 置業(yè)需求 對本項(xiàng)目的看法 地緣性客戶 本報告是嚴(yán)格保密的。航天城在達(dá)州屬于軍工企業(yè)，搬遷帶動了配套產(chǎn)業(yè)人口遷移。成都不到 50％，主要是退休養(yǎng)老的人。 客戶群及臵業(yè)目的 客戶以龍泉本地最多，占到 5060%，多為政府事業(yè)單位公務(wù)員，也有周邊產(chǎn)業(yè)園的人來買房，都以自住為主，少量成都客戶 /產(chǎn)業(yè)調(diào)整下的外來人口 客戶以龍泉本地最多，占到 5060%，其余為成都周邊郊區(qū)客戶約占 30%，另有少量成都市內(nèi)的投資客戶 目前正處在咨詢期 ,80%為龍泉客戶，財政局民政局等政府官員、私營業(yè)主等中高收入均有咨詢，成都少量做生意的人及養(yǎng)老客戶 客戶以龍泉本地最多，占到 60%，其余為成都周邊縣市客戶 本報告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 占地面積 340畝 建筑面積 33萬平米 容積率 開盤日期 2023年 4月 產(chǎn)品類型 多層洋房 戶型區(qū)間 產(chǎn)品 160平米以上躍層占比 10%，兩居 100140平米為主力（集中為 130140）小面積較少 90平米兩居占比不超過 10% 項(xiàng)目銷售信息（已售罄） 期次 成交均價（元 /平米） 主力總價（萬元） 銷售速度（套 /月） 一期一批次 3400 45萬左右 200套（ 4月開盤， 6月賣完） 一期二批次 3600 47萬左右 200套（ 6月開盤， 7月賣完） C區(qū) 區(qū)區(qū)占地面積 340畝 總建面 33萬平方米 開盤時間 一批次 銷售套數(shù) 400套左右 潛在供應(yīng)量 約 27萬平米，以多層為主 核心競爭力：低密度、性價比 項(xiàng)目問題：配套設(shè)施缺乏 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 價格： 多層價格在 35004500之間 ? 未來供應(yīng)： 龍城 1號、御源大湖以及藝錦灣后續(xù)將有 100萬平米左右的多層產(chǎn)品推出；未來區(qū)域?qū)⑹驱埲恋爻鲎尩闹匾袇^(qū) ? 客戶構(gòu)成： 主要以成都郊區(qū)改善以及養(yǎng)老客戶為主，少量本省外地人 ? 代表項(xiàng)目： 龍城 1號、御源 ?大湖區(qū)、藝錦灣 本報告是嚴(yán)格保密的。 2 0 0 6 年房地產(chǎn)投資總額（億元）051015202530354045龍泉 溫江 雙流2023 年度相關(guān)比較050100150200龍泉 溫江 雙流 郫縣萬平米25002600270028002900300031003200330034003500元竣工面積 銷售面積 銷售價格龍泉驛區(qū)近年房地產(chǎn)市場供銷狀況6 0 . 1 872 6 7 . 2 3 1171 2 7 . 5 1 1 3 4 . 0 86 8 . 2 44 0 . 7 1 1 0 8 . 5 71147 9 . 8 89 5 . 4 51 3 6 0 . 9 2 1 4 3 3 . 91 5 5 6 . 5 31 9 9 8 . 7 12 8 6 1 . 41 2 6 2 . 9 10204060801001201401602023 2023 2023 2023 2023 20230500100015002023250030003500竣工面積（萬平米） 銷售面積（萬平米） 銷售價格（元）本報告是嚴(yán)格保密的。 經(jīng)開區(qū)二期與三期：目前招商工作進(jìn)展順利，園區(qū)土地基本招商完畢 ? 完善公共交通： 地鐵 2號延伸段 （洪河 — 龍泉主城區(qū)）、東一環(huán)路龍泉段（原南北大通道）、東延線（老成渝路城區(qū)段）改造、東二環(huán)路龍泉段、主要景區(qū)旅游道路網(wǎng)改造。 ? 老城區(qū) ：是龍泉驛縣城所在地。 ?與其他四個近郊區(qū)縣對比分析，龍泉工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量處于中下等水平。 盡管近年來經(jīng)濟(jì)一直保持增長，但龍泉的經(jīng)濟(jì)總量和人均收入在成都近郊區(qū)縣中仍處于中低水平 2023年成都郊區(qū)人均可支配收入比較 110201270811667123001251810000105001100011500120231250013000龍泉驛 雙流 郫縣 溫江 新都本報告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目整體工作推進(jìn)安排 工作內(nèi)容 工作目的 工作時間 1 市場及客戶調(diào)研 項(xiàng)目顧問結(jié)論基礎(chǔ) 7月 25日至 7月 31日 2 啟動位置建議；啟動區(qū)基本指標(biāo)建議 形成規(guī)劃意見核心結(jié)論，指導(dǎo)設(shè)計單位開始工作 8月 25日（ 30天） 3 啟動區(qū)產(chǎn)品建議 指導(dǎo)規(guī)劃布局、戶型平面、立面及景觀設(shè)計調(diào)整 9月 15日（ 50天） 4 集成開發(fā)專業(yè)建議 就開發(fā)愿景及模式向政府匯報 7月底 5 案名及推廣語建議 根據(jù)客戶需求提供 本報告是嚴(yán)格保密的。 為配合開發(fā)商加快工作進(jìn)度，本次匯報的主要內(nèi)容和思路主要圍繞啟動位置和基本指標(biāo)來展開 ?項(xiàng)目所在區(qū)域（龍泉）的發(fā)展基礎(chǔ)和房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 ?龍泉未來發(fā)展趨勢、潛在供應(yīng)和項(xiàng)目資源比較優(yōu)勢分析 ?成都中高端住宅市場現(xiàn)狀及競爭格局分析 ?成都中高端住宅產(chǎn)品分級及客戶細(xì)分分析 ?基于客戶需求針對競爭的項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)競爭力分析 ?成都整體市場發(fā)展趨勢分析 ?類比標(biāo)桿案例發(fā)展歷程分析 ?項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程約束條件分析（取地順序、核心資源分布、工程進(jìn)度） 現(xiàn)在在哪里？ 起點(diǎn)能多高？ 未來怎樣走？ 整體開發(fā)順序 啟動定位設(shè)想 啟動配比及容積率建議 展示區(qū)位置及內(nèi)容建議 本次匯報核心結(jié)論構(gòu)成 本報告是嚴(yán)格保密的。同時 2023年龍泉驛區(qū)的城市化率僅為%。 兩心： 即指舊城的商業(yè)中心和新區(qū)的商務(wù)辦公中心 五片 龍泉鎮(zhèn)： 以商業(yè)服務(wù)、行政辦公、工業(yè)、文化娛樂、配套居住為等為一體的多功能綜合片區(qū) 大面： 以工業(yè)和科研教育為主要特色的片區(qū) 平安： 以文化娛樂、教育和中高檔居住為主 興龍： 以工業(yè)、中高檔居住、旅游配套服務(wù)和教育為主 柏合： 以工業(yè)為主。 ? 經(jīng)開區(qū) ：是龍泉驛工業(yè)發(fā)展的基地，一期開發(fā)已經(jīng)完成，以工業(yè)用地為主，相關(guān)配套設(shè)施嚴(yán)重缺乏，土地利用集約度不高。 龍泉驛是成都近郊區(qū)土地供應(yīng)的主要區(qū)域， 06年其土地成交量在各郊區(qū)中僅次于雙流，但成交價格水平較低 ? 2023年龍泉驛土地成交量達(dá)到 2480畝，位列成都市前列。 ? 價格： 區(qū)域價格平臺 35003700元 /平方米左右 ? 產(chǎn)品類型： 主力戶型在 120140平之間的小高層、高層為主 ? 客戶構(gòu)成： 成都養(yǎng)老、投資客戶為主，龍泉本地客戶以及本省外地客戶 ? 代表項(xiàng)目： 東山國際新城、藍(lán)色勁力理想 ? 未來供應(yīng)： 東山國際新城開發(fā)主體已經(jīng)取得 719畝左右，截至目前消化大約 15萬平米，預(yù)計未來將有 70萬平米左右的小高層 /高層產(chǎn)品推出；藍(lán)色勁力處于尾盤，基本無后續(xù)供應(yīng) 本報告是嚴(yán)格保密的。投資的比較少。 老城區(qū)主要在售樓盤狀況 項(xiàng)目名稱 東麓驛境 春秋名邸 錦上城 人和世家 基本 情況 總占地 400畝，容積率 ，總建筑面積 24萬平米 占地 4萬，總建筑面積 8萬平米，容積率 2 項(xiàng)目位于龍泉驛區(qū)公園路 ,占地162畝，總建面 33萬平米 占地 4萬多平米 ，容積率 :，綠化率 :30% 產(chǎn)品 戶型 一期聯(lián)排（ 170200）多層 140平米占 70%， 170平米占 30%；第二期包括“ 17+1”的高層和多層 中小戶型為主， 30層左右；一居、二居、三居所占比例差不多，一居 45平米，二居 8090平米，三居106平米 高層 /小高層電梯公寓 多層和高層結(jié)合 ，高層 69140平米 。獨(dú)棟共 26戶，聯(lián)排 159戶 洋房，面積有 23 260、 296和 299幾種 四棟 11+1的電梯小高層，戶型平層是 90120平米，頂樓躍層 130160平米；兩居是90平米，占總套數(shù)的 50％（總共 473套），三居 106120平米，占總套數(shù)的 50％ 價格 50007000左右 4100元 2480元 /平米 銷售狀況 銷售狀況一般，獨(dú)棟消化速度較慢 2023年年初開盤，洋房 260賣完了，套數(shù)比較少， 296套數(shù)也比較少。 龍泉即將入市項(xiàng)目供應(yīng)分析：川師大項(xiàng)目已經(jīng)取得土地 151畝左右，未來產(chǎn)品供應(yīng)將以小高層和高層為主，預(yù)計供應(yīng)量在 30萬平米左右 宗地編號 宗地位臵 規(guī)劃設(shè)計條件 綠地率 容積率 建筑高度 (米 ) 建筑密度 土地用途及年限 LP 202311 （ DM06） 位于大面街辦大面西路以東 ≤30% ≤60米 ≥30% 住宅兼容商業(yè) 住宅 70年 商業(yè) 40年 凈用地面積 竟買保證金 拍賣起叫價 成交價 成交金額 竟得人 備 注 （以實(shí)測面積為準(zhǔn)） 2070萬元 68 萬元 /畝 141 萬元 /畝 四川師范大學(xué)科技開發(fā)總公司 /金堂縣現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 川師大現(xiàn)代花園已經(jīng)取得土地 畝，從規(guī)劃方案來看，產(chǎn)品將以小高層和高層為主，預(yù)計供應(yīng)量在 30萬平米左右 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?高校： 四川大學(xué)東校區(qū)、四川財經(jīng)職業(yè)學(xué)院、四川音樂學(xué)院通俗音樂校區(qū)、四川大學(xué) 的成教院、成都大學(xué)、成都信息工程學(xué)院、四川科技職工大學(xué)等多所高校及職校 由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展及資源集中，龍泉驛區(qū)內(nèi)形成了四類鮮明的地緣性客戶 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?龍泉驛資源優(yōu)勢： 龍泉驛區(qū)是省級花果山風(fēng)景名勝區(qū)，自然環(huán)境優(yōu)越，曾舉辦的國際桃花節(jié)提升了區(qū)域的知名度。 綠帶家庭客戶 ?中年人、 3540歲、事業(yè)鼎盛期 ?從事高收入職業(yè)，成都中產(chǎn)階層 ?城市內(nèi)已有一套住房，或其它區(qū)域內(nèi)也有住房 ?經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，財富積累速度快，購買住房總價 6080萬 ?支付能力強(qiáng)，改善投資型客戶，二次以上置業(yè) ?購買住房作為個人改善居住、養(yǎng)老或投資 ?地塊位置較好，交通便利，升值前景看好 行為及生活特征 置業(yè)需求 ?產(chǎn)品舒適性 ?大盤良好的居住環(huán)境 ?交通便利 ?升值前景 ?置業(yè)要素排序： 舒適性（戶型、產(chǎn)品形式）、大盤良好的居住環(huán)境（社區(qū)內(nèi)綠化、水系）、交通便利、具有升值前景 ?產(chǎn)品形式： 舒適 120140平米三居室為主 對本項(xiàng)目的看法 成都城市客戶 本報告是嚴(yán)格保密的。 綠卡養(yǎng)老客戶 ?中老年人， 4050歲左右，生活在 內(nèi)江、廣漢、達(dá)州、南充以及成渝高速沿線的三線城市內(nèi) ?青睞成都較好的居住環(huán)境養(yǎng)老 ?家庭人口較多，通常與兒女同住，一次置業(yè)全家可獲得成都戶口 ?支付能力有限，購買住房總價 40萬左右 位置偏向成都，環(huán)境好，未來價格一定較高 ?自然環(huán)境很好，農(nóng)家樂，適合養(yǎng)老 行為及生活特征 置業(yè)需求 ?置業(yè)要素排序： 總價、生活配套、居住環(huán)境 ?產(chǎn)品形式： 緊湊型 100平米三居 對本項(xiàng)目的看法 省內(nèi)外地客戶 ?總價 ?生活配套 ?居住環(huán)境 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?2023年人均 GDP超過 3000美元。 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?代表項(xiàng)目： 仁和春天大道 、 萬科 容積率 :，綠化率 :%。整體上成都本地人居多。成都客戶占到 60％～ 70％。 城市成熟住區(qū)典型項(xiàng)目 —— 中大 〃 君悅金沙 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 占地面積 ㎡ 建筑面積 40萬㎡ 容積率 開盤日期 1期 06年 4月份開盤， 2期 07年 6月份開盤 風(fēng)格 現(xiàn)代 產(chǎn)品類型 高層、小高層 套數(shù) 2023 面積 主力戶型 120130的三居 項(xiàng)目銷售信息 產(chǎn)品類型 成交均價（元 /平米） 總價（萬元） 銷售速度（套 /月） 一期 4500 40 50 二期 4900 50 80 項(xiàng)目賣點(diǎn)：成熟區(qū)域、性價比 項(xiàng)目問題：開發(fā)商開發(fā)節(jié)奏推進(jìn)較慢 本報告是嚴(yán)格保密的。 面積 170300 項(xiàng)目銷售信息 產(chǎn)品類型 成交均價（元 /平米） 總價（萬元） 銷售速度（套 /月） 高層 5500 50100 50 電梯洋房 8000 100200 46 疊拼 12023 150320 7 項(xiàng)目核心賣點(diǎn)：自然環(huán)境、開發(fā)商品牌 、成熟區(qū)域 項(xiàng)目問題：沙河對面有鐵路經(jīng)過 、親水性不佳 本報告是嚴(yán)格保密的。容積率，綠化率 40％，總戶數(shù)約3000戶。 銷售狀況 第一次開盤當(dāng)天賣完，第二次開盤全是套三，120～ 200多平，賣完 70％ 一期一批次 9月 30日開盤，房源 6天銷售告罄， 一、二、三期售磬，四期尚在累客階段 平均每月 90套