【正文】 墅市場成交回暖，不少等待入市的新項(xiàng)目已經(jīng)開始籌備開盤，搶抓這一波銷售小高峰Code of this report | 11169。 平均價(jià)格為 元 /㎡， 環(huán)比下降%，同比下降%。他強(qiáng)調(diào)，露頭就打，絕不允許地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控上唱反調(diào)。 Copyright Centaline Group, 2023Catalog—— 思 維導(dǎo)圖1 剩余 產(chǎn) 品價(jià)格策略2別 墅市 場 分析 3 二期合院（非 樣 板房） 產(chǎn) 品增配 計(jì) 劃執(zhí) 行方案沿湖獨(dú) 棟 價(jià)格策略一期合院 樣 板房價(jià)格策略價(jià)格 調(diào) 整增配 計(jì) 劃具體建 議增配 計(jì) 劃操作步 驟前期成交客 戶應(yīng)對 策略二期合院非 樣 板房價(jià)格策略二期合院 樣 板房價(jià)格策略Code of this report | 4169。 Copyright Centaline Group, 2023本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。才過 4天，蕪湖市政府網(wǎng) 12日發(fā)布通告，宣布暫停此前公布的 《 蕪湖市人民政府印發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障改善居民住房條件的若干意見的通知 》上海樓市 “ 微調(diào) ” 6天后被叫停上海市住房保障和房屋管理局 2月 28日晚間發(fā)布公告，明確了哪些人群可以購買第二套住房；這相當(dāng)于撤銷了 2月 22日關(guān)于允許常住人口在上海購買第二套住房的決定。調(diào)控力度一旦放松，不僅可能在短期內(nèi)引發(fā)房地產(chǎn)市場價(jià)格的迅速反彈，而且政府的公信力也將受損。 Copyright Centaline Group, 20231月湯遜湖片區(qū)概況： 片區(qū)別墅分為高價(jià)值與低價(jià)值兩種競爭體系兩類，監(jiān)控片區(qū)高端項(xiàng)目整個(gè) 1月份成交量較 12月有所下降湯遜湖片區(qū)主要別墅樓盤分布圖? 監(jiān)控的非湯遜湖片區(qū)的福星惠譽(yù)東瀾岸營銷重點(diǎn)主要放在高層、小高層產(chǎn)品上，別墅處于尾盤自然銷售狀態(tài)；? 監(jiān)控的湯遜湖片區(qū)的高端項(xiàng)目僅本項(xiàng)目成交 1套，低端別墅為光谷地產(chǎn)灣郡成交 1套，海悅天地高層已開盤，開盤當(dāng)日銷售 12套，總體銷售情況較差。 Copyright Centaline Group, 20232023年 2月份 銷 控表二期（非 樣 板房） 二期 樣 板房 一期合院 獨(dú) 棟產(chǎn) 品 254 290 314 343 樣 板房 非 樣 板房 樣 板房 非 樣 板房剩余套數(shù) 5 1 8 9 4 5 1 1 8套數(shù)小 計(jì) 27 6 9剩余面 積 面 積 小計(jì) 剩余套數(shù) 剩余面 積42 Code of this report | 14169。二期剩余戶型分析（銷售角度）：Code of this report | 19169。 Copyright Centaline Group, 2023核心競案價(jià)格對比分析： 與核心競案保利十二橡樹和遠(yuǎn)洋莊園相比，本案在售產(chǎn)品優(yōu)勢不明顯， 80% 產(chǎn)品總價(jià)遠(yuǎn)高于 500萬同檔產(chǎn)品縱向?qū)Ρ?遠(yuǎn) 洋莊園共 221套 別 墅，目前在售 產(chǎn) 品以疊拼和雙拼去化 為 主，但面 積 段 為 316~467㎡的獨(dú) 棟別 墅與本案在售 產(chǎn) 品存在著 較 大競 爭關(guān)系，其表價(jià) 為 22023元 /㎡，但 實(shí)際成交均價(jià) 為 14000元 /㎡ 300㎡左右 產(chǎn) 品 總 價(jià)控制在 500萬以內(nèi) （ 約為 8折 優(yōu) 惠）?獨(dú) 棟別 墅 贈 送面 積 、湖景 資 源、私密性等屬性均 優(yōu) 于本案合院 產(chǎn) 品。價(jià)格 標(biāo) 度的 測試 要求其價(jià)格范 圍 涵蓋所有可能的價(jià)格點(diǎn)，最低價(jià)格和最高價(jià)往往要求低于或高出可能的市 場 價(jià)格的三倍以上。 Copyright Centaline Group, 2023二期合院樣板房價(jià)格： 與二期合院非樣板房和一期合院樣板房活動價(jià)格做對比，二期合院樣板房價(jià)格定價(jià)不夠合理類型 房號 面積 單價(jià) 總價(jià) 97總折 97折單價(jià) 7折總價(jià) 軟裝價(jià) 不含軟裝 總價(jià) 不含軟裝單價(jià) 活動價(jià) 活動折扣二期四合院樣板房（ A）901 28152 7157928 6943190 27307 5010549 871118 6286809 24726 —— ——902 30636 9581103 9293670 29717 6706772 1186555 8394548 26842 —— ——911 32292 9392451 9110678 31323 6574716 977219 8415232 28932 —— ——912 32603 11187067 10851455 31625 7830947 1269292 9917776 28904 —— ——二期四合院非樣板房（ B）2071 18009 4575006 4437756 17469 —— —— ——882 20614 6650076 6450574 19995 —— 5519563 3061 20667 6006657 5826457 20237 —— —— ——3062 20236 6926213 6718426 19599 —— 5748757 一期四合院 樣板房（ C）1092 22682 6244808 6057464 22023 —— 4818100 1093 24479 6824500 6619765 23745 —— 4878825 1095 23658 7959498 7720713 22948 —— 5887700 價(jià)格 對 比分析（將三 類產(chǎn) 品依次 標(biāo)記為 A、 B、 C）?A類產(chǎn) 品表價(jià)均價(jià) 為 31073元 /㎡， 97折均價(jià) 為 30141元 /㎡， B類產(chǎn) 品表價(jià)均價(jià) 為 19964元 /㎡， 97折均價(jià) 為 19365元 /㎡， A、 B類產(chǎn) 品表價(jià)均價(jià)相差 11109元 /㎡， A、 B類產(chǎn) 品 97折均價(jià)相差 10776元 /㎡；?A類產(chǎn) 品按照 （花園 *景 觀 +陳設(shè) *建筑面 積 ） =軟 裝價(jià) 的原 則計(jì) 算， A類產(chǎn) 品 不含 軟 裝 97折均價(jià) 為 26664元 /㎡，與 B類產(chǎn) 品 97折均價(jià)仍相差 7299元 /㎡，可 見 A類產(chǎn) 品定價(jià)體系非常不合理；?C類產(chǎn) 品活 動 折扣 為 7折左右，若 A類產(chǎn) 品按照 7折 計(jì) 算，除 254戶 型 為 500萬 外，其余 3套 產(chǎn) 品 總 價(jià)仍在 650~780萬 之 間；Code of this report | 27169。 Copyright Centaline Group, 2023二期合院非樣板房產(chǎn)品價(jià)格調(diào)整： 調(diào)整 314㎡、 343㎡兩個(gè)戶型價(jià)格，盡可能拉低其總價(jià)客 戶 心理價(jià)格研究現(xiàn) 有價(jià)格體系 價(jià)格 調(diào) 整通 過對 前期未成交客 戶調(diào) 研，得出以下研判：? 254㎡客 戶 心理價(jià)格預(yù) 期在 360萬左右；? 290㎡客 戶 心理價(jià)格預(yù) 期在 440萬左右；? 31 343戶 型心理價(jià)格 預(yù) 期在 500萬左右﹥ 非 樣 板房均價(jià)： 18360元 /㎡ ；﹥ 樣 板房均價(jià)： 23249元 /㎡ ；﹥ 含 樣 板房合院均價(jià)：18882元 /㎡254㎡、 290㎡保持原有 93折不 變 ；調(diào) 整 314㎡、 343㎡戶 型，使得均價(jià)下降至 165000元㎡Code of this report | 33169。 7日內(nèi)簽約可享受額外 1個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠。 Copyright Centaline Group, 2023前期成交客戶解惑 ：若二期已成交老客戶對于二期剩余產(chǎn)品推出優(yōu)惠政策有較大意見，可以通過制造噱頭有效弱化客戶抗性策略股東入主為噱頭贈送物業(yè)費(fèi)?基本說辭：資本巨鱷東銀集團(tuán)、華西村入主納帕溪谷，特拿出少有幾套房源作為饋贈客戶的禮物； ?對于已經(jīng)購買二期前期產(chǎn)品的老客戶和業(yè)主，應(yīng)盡可能通過股東變更、特價(jià)房饋贈客戶為噱頭弱化其抗性。 Copyright Centaline Group, 2023線下短信投放 +電臺： 3月 9日開始，每周五、六兩天投放短信計(jì)50萬條，釋放 “百萬增值月 ”活動信息，預(yù)計(jì)投放 200萬條3月 12日 ~21日楚天交通廣播 927電臺短信文案示意：5套精裝小獨(dú) 棟 ，百萬增 值 豪禮 饋贈 全城！ 東銀 集 團(tuán) 、 華 西村入 資華 中 頂級別 墅納 帕溪谷， 優(yōu) 惠 3月限 時(shí) 鉅 獻(xiàn) ，即 購 即增值 百萬， 錯(cuò)過 不再有 81730888誰 不想 購 置不 動產(chǎn) 增 值 百萬？ 東銀 集團(tuán) 、 華 西村入 資華 中 頂級別 墅【 納 帕溪谷】，限 時(shí)鉅 獻(xiàn) 5套精裝小獨(dú) 棟 ，即 購 即增 值 百萬， 錯(cuò)過 不再有！ 81730888Code of this report | 43169。 三月 21三月 2123:32:2623:32:26March 23, 20231他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。 23:32:2623:32:2623:32Tuesday, March 23, 20231不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 三月 2123:32:2623:32Mar2123Mar211越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯(cuò)