【正文】 資金、儲(chǔ)備人才、評估機(jī)會(huì)， 以少量投資、增大選擇的可能性與靈活性為主， 以待時(shí)機(jī)成熟時(shí)和政策許可時(shí)進(jìn)入這些領(lǐng)域目標(biāo)控制手段 控股 控股或相對控股 參股2023年 10月 8日 64保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目香港的房地產(chǎn)公司為了維持企業(yè)業(yè)績的持續(xù)性，一般在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上兼顧物業(yè)開發(fā)和物業(yè)投資，避免經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)舉例一：香港恒基兆業(yè)集團(tuán) 舉 例2023年 10月 8日 65保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目177億港元 舉 例香港的房地產(chǎn)公司為了維持企業(yè)業(yè)績的持續(xù)性，一般在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上兼顧物業(yè)開發(fā)和物業(yè)投資，避免經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) （續(xù)）舉例二：香港新鴻基集團(tuán)2023年 10月 8日 66保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目對于核心的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，華融應(yīng)采取 “密集型增長戰(zhàn)略 ”，強(qiáng)化自我的競爭能力和盈利能力，同時(shí)為新層面業(yè)務(wù)的成長提供資金外地本地土地開發(fā)房產(chǎn)開發(fā)華融應(yīng)充分利用公司在項(xiàng)目上的經(jīng)驗(yàn)積累，發(fā)揮優(yōu)勢，在產(chǎn)品組合和細(xì)分市場作出定位和選擇，可以考慮選擇特定的細(xì)分市場，如高檔寫字樓和中低檔住宅市場，在特定市場營造相應(yīng)品牌，實(shí)現(xiàn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的密集成長住宅寫字樓高檔低檔在區(qū)域擴(kuò)張和市場選擇上，華融公司可以考慮借助 “金融街 ”開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)積累和良好口碑，實(shí)現(xiàn)異地?cái)U(kuò)展，擺脫西城區(qū)的資源束縛；并量力而行，以實(shí)現(xiàn)公司的規(guī)模成長。按主要業(yè)務(wù)?有挑戰(zhàn)性但是可以實(shí)現(xiàn)?但是品牌優(yōu)勢還未確立，市場化程度低。? 高調(diào)做事，低調(diào)做人。結(jié)構(gòu)員工技能風(fēng)格共享價(jià)值觀系統(tǒng)萬達(dá)案例2023年 10月 8日 52保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目選擇萬達(dá)作為標(biāo)桿的原因? 萬達(dá)的現(xiàn)狀表明在目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中，萬達(dá)是比較優(yōu)秀的。企業(yè)目標(biāo)： 追求最好，追求最大。戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)員工技能風(fēng)格共享價(jià)值觀系統(tǒng)7S 戰(zhàn)略評估模型 : 萬科2023年 10月 8日 51保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目7S 戰(zhàn)略評估模型 : 萬達(dá)戰(zhàn)略 ? 從多元化收縮，集中在房地產(chǎn)和購物廣場建設(shè)經(jīng)營，東北最早股份制改造企業(yè)，有戰(zhàn)略眼光和決心。? 細(xì)分住宅市場，尤其是城郊結(jié)合部的中檔住宅。融資能力 組織機(jī)構(gòu) 研發(fā)能力弱強(qiáng)2023年 10月 8日 44保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目價(jià)值鏈分析表明：華融部分環(huán)節(jié)優(yōu)勢突出，但關(guān)鍵環(huán)節(jié)存在劣勢在市場化運(yùn)作模式下，投資策劃整體把握上缺乏方向感，項(xiàng)目的選擇上隨機(jī)性強(qiáng)，客觀上增大了投資風(fēng)險(xiǎn)。公司品牌具備廣泛的知名度、良好的美譽(yù)度以及一定的顧客忠誠度。 1999年發(fā)生的兩大公司重組。 ? 與競爭對手相比，具有獨(dú)特性，而且難以模仿。? 由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，加上前幾年房地產(chǎn)市場不景氣，使存貨周轉(zhuǎn)率偏低。 根據(jù)滬、深兩市以及香港聯(lián)交所 40家房地產(chǎn)上市公司公布的 2023年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，金融街在上市公司凈資產(chǎn)收益率上均名列前茅。* 2023年為預(yù)測數(shù)字2023年 10月 8日 22保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目華融的核心子公司金融街成績驕人，具有良好的成長潛力房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)分析167。11在繼續(xù)工作的過程中，新華信會(huì)不斷檢驗(yàn)、修正初步的方案，并最后逐漸形成切實(shí)可行的適合華融的戰(zhàn)略實(shí)施方案。8 以目前的發(fā)展趨勢，控股公司未來五年將為華融貢獻(xiàn)利潤八個(gè)億，直接融資接近九億2023年 10月 8日 23保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目但是華融各下屬公司的發(fā)展極不平衡，各現(xiàn)存業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)也相差懸殊167。凈資產(chǎn)收益率 2023年中期 2023年 2023年 2023年 10月 8日 33保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目能力分析表明，華融目前的能力是 “四有四沒有 ”有 “房地產(chǎn)業(yè)核心能力 ”，但沒有 “控股投資公司核心能力 ”；有 “房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的戰(zhàn)術(shù)性開發(fā)運(yùn)作能力 ”，但沒有 “房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略性市場營銷能力 ”；有 “股東資源競爭力 ”，但沒有 “客戶資源競爭力 ”；有 “良好的學(xué)習(xí)能力 ”，但沒有 “突出的創(chuàng)新能力 ”。? “ 金融街 ” 品牌具有一定知名度，但更傾向于地域品牌而非企業(yè)品牌，也還沒有形成全國知名度。?政府關(guān)系和社會(huì) 清晰的市場定位，細(xì)分目標(biāo)市場和目標(biāo)客戶華融公司現(xiàn)有項(xiàng)目中政府任務(wù)型比重較大，因此出現(xiàn)兩種情況：定位和目標(biāo)市場選擇由政府有關(guān)部門決定，實(shí)際上體現(xiàn)的是政府功能和能力。市場化運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和操作能力政府任務(wù)型運(yùn)作方式導(dǎo)致此項(xiàng)能力的缺失資金實(shí)力和融資能力上市公司的直接融資和較高的企業(yè)信用使公司有較強(qiáng)的融資能力全國布局的土地儲(chǔ)備現(xiàn)階段仍然是區(qū)域內(nèi)發(fā)展，無全國布局的土地儲(chǔ)備地域性市場壁壘突破能力市場化和區(qū)域外運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)少，此項(xiàng)能力有較大差距區(qū)域內(nèi)較強(qiáng)區(qū)域外較弱由于華融公司沒有形成戰(zhàn)略上的區(qū)域外布局，在區(qū)域外的資源獲取和利用能力沒有得到市場化的檢驗(yàn)，這使得這一環(huán)節(jié)的能力伴隨市場化運(yùn)作和區(qū)域外發(fā)展的可能而呈現(xiàn)弱化趨勢投資策劃 土地獲取 規(guī)劃設(shè)計(jì) 施工管理 銷售管理土地開發(fā)利 潤人力資源 組織機(jī)構(gòu) ? ? 優(yōu)質(zhì)永遠(yuǎn) —— 礪煉自我的大氣口號(hào)；為理想去實(shí)現(xiàn) —— 造物主般的美好追求；每一天我們持續(xù)超越 —— 我們其實(shí)挑戰(zhàn)的是自己！建筑無限生活。? 個(gè)人的軍人背景的影響比較大強(qiáng)調(diào)誠信、務(wù)實(shí)。? 員工敬業(yè)，低調(diào)。? 3年前的萬達(dá)也同樣提出做強(qiáng)主業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，這點(diǎn)與華融的現(xiàn)狀是有可比性的。? 人員素質(zhì)較高，但結(jié)構(gòu)單一，職業(yè)化程度較低。華融在這兩個(gè)環(huán)節(jié)的缺失，將使企業(yè)未來的發(fā)展失去方向感。市場份額及其增長率?相應(yīng)地，公司的主要資源也主要分配給了房地產(chǎn)業(yè)；?依托于阜景項(xiàng)目的文化旅游產(chǎn)業(yè)目前囿于資源和人才的匱乏而前景不明；?高科技行業(yè)之所以在當(dāng)時(shí)被提出作為華融的四業(yè)之一帶有較大的時(shí)代特征。2023年 10月 8日 75保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目由于華融歷史上的 “政府任務(wù)型 ”以及 “資源優(yōu)勢型 ”經(jīng)營模式給華融的治理結(jié)構(gòu)競爭力帶來了很大的先天不足公司名稱 華融所占股份 其他公司所占股份金融街控股 62% 其他股東 38%德勝公司 40% 北京城建等兩大股東各占 30%敬遠(yuǎn)公司 51% 華遠(yuǎn)等兩大股東占 49%嘉鴻公司 53% 天恒置業(yè)占 47%金易公司 70% 育榮公司占 30%2023年 10月 8日 76保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目從合作股東的結(jié)構(gòu)看，這種治理結(jié)構(gòu)帶來三大弊端股東利益上戰(zhàn)略發(fā)展上管理操作上弊端 舉例合資公司的利益最大化與合資股東的利益最大化有矛盾華融要在德勝公司增資擴(kuò)股，合資的另外兩方不同意合資股東方對合資公司未來的發(fā)展方向達(dá)成共識(shí)比較困難，因而，合資公司本身也左右為難各大股東方都在合資公司中派進(jìn)自己的管理人員，造成行動(dòng)掣肘，內(nèi)耗嚴(yán)重嘉鴻公司的董事長與總經(jīng)理來自不同的股東方，矛盾尖銳，影響了公司的正常運(yùn)作原華融股份投資策略不一致導(dǎo)致股東方矛盾激化2023年 10月 8日 77保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目從合作股東的性質(zhì)看，這三大弊端只有通過華融對核心業(yè)務(wù)二級子公司盡量實(shí)行絕對控股才能解決公司名稱 目前所占股份 未來股份增持（減持）目標(biāo)金融街控股 62% 51%德勝公司 40% 67%嘉鴻公司 53% 67%金易公司 70% 維持不變敬遠(yuǎn)公司 51% 33%2023年 10月 8日 78保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目要解決華融法人治理結(jié)構(gòu)競爭力的第一個(gè)問題，就必須解決國有獨(dú)資公司和合資公司股東價(jià)值追求目標(biāo)的差異華融 /西城區(qū)政府外資（個(gè)人）內(nèi)資國企戰(zhàn)略目標(biāo)的長短 投資的去向管理層追求區(qū)政府主要班子任期內(nèi)的長遠(yuǎn)性第三長最好投在西城區(qū)，以便使 GDP和稅收留在西城區(qū)合資公司生存期長短，如敬遠(yuǎn)第二長取決于項(xiàng)目合作期的長短，如德勝、嘉鴻、金易最短能和 “我 ”合作，且有其他附加利益符合公司戰(zhàn)略發(fā)展的投向追求任期內(nèi)的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略最長與 “我 ”合作，不和別人合作2023年 10月 8日 79保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目應(yīng)圍繞 “把華融辦成基業(yè)常青的公司 ”這一目標(biāo)來調(diào)整公司的股東結(jié)構(gòu)內(nèi)資合資（含最終是國有資本的外資）民營控股公司上市公司 真正外資1.限定在一些新進(jìn)入業(yè)務(wù)中，如物業(yè)管理、設(shè)計(jì)、咨詢等2.在這個(gè)階段，最重要的核心是 “ 擁有充分的信息 ” （即 Information）要解決華融法人治理結(jié)構(gòu)競爭力的第三個(gè)問題，就必須提升華融董事會(huì)的運(yùn)營效率（續(xù)）新華信改造董事會(huì)模型目前華融公司2023年 10月 8日 83保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目有效管理董事會(huì)高效管理董事會(huì)成功管理董事會(huì)科學(xué)管理董事會(huì)第三階段改造的四個(gè)目標(biāo)：戰(zhàn)略監(jiān)控：對公司戰(zhàn)略制定和實(shí)施的動(dòng)態(tài)跟進(jìn)檢查，及時(shí)分析新情況，據(jù)此適當(dāng)調(diào)整戰(zhàn)略內(nèi)容和實(shí)施方式。在這個(gè)階段，最重要的核心是 “ 努力到永遠(yuǎn) ” （即 Consistence）要解決華融法人治理結(jié)構(gòu)競爭力的第三個(gè)問題，就必須提升華融董事會(huì)的運(yùn)營效率（續(xù)）新華信改造董事會(huì)模型2023年 10月 8日 85保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目董事會(huì)管理的四個(gè)階段，構(gòu)成了一個(gè)完整的整體 ——“ 芯 ”CHIP 選擇正確的人Person擁有充分的信息Information堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)High Standard努力到永遠(yuǎn)ConsistenceCHIP2023年 10月 8日 86保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目要解決華融法人治理結(jié)構(gòu)競爭力的第四個(gè)問題，就要發(fā)揮目前董事會(huì)對公司管理層的考評、激勵(lì)和約束作用制定人制定原則制定方法華融總部 上市公司制定時(shí)間考核時(shí)間兌現(xiàn)情況其他二級公司 三級公司區(qū)政府和國資委 集團(tuán)董事會(huì) 集團(tuán)董事會(huì) 二級公司董事會(huì)根據(jù)公司運(yùn)營特點(diǎn)根據(jù)公司特點(diǎn)和任職期限下一個(gè)任期前根據(jù)歷史資料和未來的發(fā)展趨勢預(yù)測，同管理層共同協(xié)商有挑戰(zhàn)性、可完成、可實(shí)現(xiàn)、可兌現(xiàn)、有競爭力2023年 10月 8日 87保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目管理層的考評指標(biāo)體系可以采取 “平衡計(jì)分卡 ”的綜合性指標(biāo)體系財(cái)務(wù)指標(biāo)市場指標(biāo)管理指標(biāo)二級指標(biāo) 三級指標(biāo)創(chuàng)新指標(biāo)一級指標(biāo)公司戰(zhàn)略目標(biāo)開發(fā)總面積 /資產(chǎn)負(fù)債率凈資產(chǎn)收益率 /速動(dòng)比融資能力直接融資能力間接融資能力市場地位品牌價(jià)值全國布局認(rèn)知度 /溢價(jià)能力滿意度 /項(xiàng)目 /儲(chǔ)備土地法人治理結(jié)構(gòu) /項(xiàng)目成功率資源整合能力項(xiàng)目總體控制能力集團(tuán)資源整合能力社會(huì)資源整合能力工程質(zhì)量 /工期控制能力人力資源 /企業(yè)文化系統(tǒng)化市場營銷策劃能力第二主業(yè)收入比例 /人均利潤率高級人才比率培訓(xùn)體系和費(fèi)用2023年 10月 8日 88保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目公司管理層的收入構(gòu)成應(yīng)是由五個(gè)部分組成的基本工資短期獎(jiǎng)金計(jì)劃正常福利高級人員的崗位津貼長期激勵(lì)計(jì)劃舉例2023年 10月 8日 89保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目根據(jù)新華信的研究，中國上市公司管理層的長期激勵(lì)計(jì)劃有十大模式一、業(yè)績股票二、股票增值三、股票期權(quán)四、復(fù)合模式五、虛擬股權(quán)六、 MBO七、業(yè)績單位八、經(jīng)營者持股九、延期支付十、員工持股2023年 10月 8日 90保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目業(yè)績股票是公司用普通股作為長期激勵(lì)性報(bào)酬支付給經(jīng)營者 ,股權(quán)的轉(zhuǎn)移由經(jīng)營者是否達(dá)到了事先規(guī)定的業(yè)績指標(biāo)來決定。根據(jù)上市時(shí)股票價(jià)格與行使時(shí)股價(jià)的差額，將股價(jià)上升部分作為獎(jiǎng)勵(lì)分配給增值權(quán)持有人。操作方式案例模式分析優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)