【正文】 實體 質(zhì)量 功能 土地 建筑物 房地 地上空間 地 面 地下空間 房屋 構(gòu)筑物 結(jié) 構(gòu) 設(shè) 備 裝飾裝修 7 一、房地產(chǎn)基本概念 房地產(chǎn)定義 ： 房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體 ① 土地是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間； ② 建筑物是指由人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類； ③ 其他土地定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地和建筑物不可分離的物 ； 8 一、房地產(chǎn)基本概念 實物、權(quán)益和區(qū)位： ① 房地產(chǎn)的實物分為有形的實體、實體的質(zhì)量以及組合完成的功能三個方面； ② 權(quán)益包括權(quán)利、利益和收益，在中國主要有所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、空間使用權(quán)； ③ 區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間位置，具體可分為位置、交通、環(huán)境（自然、人工、社會和景觀等）和配套設(shè)施四個方面； 9 一、房地產(chǎn)基本概念 房地產(chǎn)的其他名稱 ① 不動產(chǎn)：中國 ② 物業(yè)：香港 ③ Real Estate：英國 ④ Real Property：美國 10 一、房地產(chǎn)基本概念 房地產(chǎn)業(yè)： 房地產(chǎn)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和風(fēng)險性的產(chǎn)業(yè) ① 投資開發(fā)業(yè)； ② 房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)：房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理；其中房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)歸為房地產(chǎn)中介服物業(yè) 11 一、房地產(chǎn)基本概念 常用的房地產(chǎn)術(shù)語 ① “一級市場”、“二級市場”與“三級市場” ② 不同用途的土地使用年限 ③ 建筑密度 ④ 容積率 ⑤ 建筑面積、使用面積和套內(nèi)建筑面積 ⑥ 常規(guī)物業(yè)實用率 ⑦ 不同制式單位的換算（米、公頃、英尺、畝） 12 一、房地產(chǎn)基本概念 常用的房地產(chǎn)術(shù)語 ① “一級市場”、“二級市場”與“三級市場” ? “一級市場” —— 指土地使用權(quán)出讓，或批租的市場 指土地轉(zhuǎn)讓及開發(fā)經(jīng)營活動，新建商品房的租售，土地的使用權(quán)分割并轉(zhuǎn)移的市場； ? “二級市場” —— 擁有房地產(chǎn)權(quán)證的小業(yè)主之間的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和租賃的交易市場 ? “三級市場” —— 13 一、房地產(chǎn)基本概念 ② 不同用途的土地使用年限 ? 居住用地： 70年 ? 工業(yè)用地： 50年 ? 商業(yè)、旅游、娛樂等用地： 40年 ? 綜合或其他用地： 50年 常用的房地產(chǎn)術(shù)語 14 一、房地產(chǎn)基本概念 常用的房地產(chǎn)術(shù)語 ③ 建筑密度 :又稱為建筑覆蓋率，指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基地總面積占建筑 用地面積的比率 建筑密度 = 建筑基底總面積 /建筑用地面積 x 100% （覆蓋率） 試算：某地塊的總面積為 1000平方米，其上建筑物的基地總面積為 600平方米， 問建筑密度？ 15 一、房地產(chǎn)基本概念 常用的房地產(chǎn)術(shù)語 ④ 容積率 :是反映和衡量地塊開發(fā)強(qiáng)度的一項重要指標(biāo)，指一定地塊內(nèi)總建筑面積與建筑用地面積的比值。 工程師及造價工程師 需求規(guī)律： 價格效應(yīng) = 替代效應(yīng) + 收入效應(yīng) 30 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場指標(biāo) 需求、供給與價格 供給： 廠商在一定市場上的某一特定時期內(nèi)，與一定價格相對應(yīng)，愿意且能提供 商品的數(shù)量。 36 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場指標(biāo) 消費(fèi)者行為理論 消費(fèi)者均衡： 消費(fèi)者在既定收入的狀況下，將貨幣合理花費(fèi)于各種消費(fèi)品的組合，使消費(fèi)者獲得了最大的效用總量，此時消費(fèi)者不再改變其購買各種消費(fèi)品的數(shù)量，則消費(fèi)者的決策行為已達(dá)到均衡狀態(tài)。因此，經(jīng)濟(jì)好的時候，資金就會源源不絕地流入房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)企業(yè)可發(fā)行企業(yè)債券和借入信用貸款； ? 債務(wù)融資在一定的條件下可轉(zhuǎn)化為權(quán)益融資，可轉(zhuǎn)債就是一種。 二 、 房地產(chǎn)市場 廣 州 61 ?央企房產(chǎn)很多，產(chǎn)權(quán)不清晰，三級市場發(fā)展滯后； ?二級市場的新房，經(jīng)歷了從“公關(guān)”手段之一到個體“真實居住”的過程； ?以 SOHO現(xiàn)代城熱銷為標(biāo)志，住房消費(fèi)進(jìn)入個體時代； ?產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計理念國際化； ?發(fā)展商多元化，有本地國旗、中資紅籌、本地民營、福建和廣東大型民營、國內(nèi)上市公司，以及港資、臺資等 二 、 房地產(chǎn)市場 北 京 62 ?公房產(chǎn)權(quán)化，市場化，老公房置換開始得很早； ?三級市場發(fā)育良好，租售兩旺； ?土地批出權(quán)多在區(qū)級政府部門 ?項目開發(fā)規(guī)模很大， 20萬平米以上得很普遍； ?上海市住房公積金制度， 8成 30年按揭與國際接軌； ?發(fā)展商中，本地國有企業(yè)或改制國企的比例居多；港資和臺資企業(yè)也不少； ?整個市場投資氛圍濃厚 二 、 房地產(chǎn)市場 上 海 63 三 、 房地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā) ？？？ 通過資本、勞動力、土地資源和管理技術(shù)等生產(chǎn)要素的投入，向社會大眾提供有用的房地產(chǎn)產(chǎn)品或服務(wù)，以此獲得相應(yīng)的回報。 83 策劃可能介入的時機(jī) 全程策劃（土地評估、投資分析、規(guī)劃建議、項目定位、推廣策劃、銷售策劃和代理） 規(guī)劃設(shè)計階段介入 （規(guī)劃建議、投資分析、項目定位、推廣策劃、銷售策劃和代理） 建設(shè)階段介入 （投資分析、項目定位、推廣策劃、銷售策劃和代理） 銷售階段介入 （推廣策劃、銷售策劃和代理） 84 房地產(chǎn)策劃工作內(nèi)容劃分 前期策劃 公開銷售前的籌備 銷售中的策劃 85 第 一 篇 完 86 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH