【正文】 ? 房地產(chǎn)市場是周期性極為明顯的市場，原因有幾個(gè)方面： (1)房地產(chǎn)的生產(chǎn)期很長，短則一兩年，長可以三五年。 37 二 、 房地產(chǎn)市場 地租及級差地租 地租：利用土地所獲得的超額報(bào)酬 地租 = 市場價(jià)格 – 生產(chǎn)成本 – 平均利潤 級差地租： 不同生產(chǎn)條件下生產(chǎn)出來的農(nóng)產(chǎn)品具有統(tǒng)一的市場價(jià)格，不同位置的土地因而具有不同的地租 38 城市內(nèi)不同用途的地租支付能力 二 、 房地產(chǎn)市場 地租及級差地租 距離 中心 商務(wù)區(qū) 地租支付能力 零售業(yè) 服務(wù)業(yè)、貿(mào)易和批發(fā)業(yè) 高層住宅 多層住宅 農(nóng)業(yè) 高層住宅區(qū) 多層住宅區(qū) 工業(yè) 39 二 、 房地產(chǎn)市場 地租及級差地租 同一街道上不同用途的地租支付能力 地租 距離 士多店 高檔 家具店 特色快餐店 通信 手機(jī)店 珠寶店 高級男裝店 高級女裝店 高級品牌 專賣購物廣場 時(shí)尚品牌專賣店 40 二 、 房地產(chǎn)市場 影響房地產(chǎn)價(jià)格的九大因素 房地產(chǎn)自身的因素 環(huán)境因素 人口因素 經(jīng)濟(jì)因素 社會(huì)因素 行政因素 國際因素 心理因素 其他因素 41 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)律 ① 房地產(chǎn)的空間市場 —— 使用功能 ② 與房地產(chǎn)的資產(chǎn)市場 —— 資產(chǎn)的投資收益功能 ③ 房地產(chǎn)的空間市場與房地產(chǎn)的資產(chǎn)市場的關(guān)系 ④ 這兩者是緊密聯(lián)系在一起的，空間市場的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時(shí)決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益率。其取決于兩種因素，一是 商品的自然屬性可以滿足人們的某種使用的需要；二是人們在消費(fèi)某種商品 時(shí)對滿足的主觀感受。與商品本身的價(jià)格、其他商品的價(jià)格、生產(chǎn)技術(shù)的變動(dòng)、生 產(chǎn)要素的價(jià)格、政府的政策以及廠商對未來的預(yù)期正相關(guān)。 服務(wù)市場： 使公司決定開拓的那部分合格的有效市場。 物業(yè)代理及估價(jià)師 一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。1 中原地產(chǎn)二級市場 項(xiàng)目策劃流程 中原（中國）地產(chǎn)研究中心 2023年 11月 （試用版） 2 中原地產(chǎn)二級市場策劃流程 第一篇 策劃基礎(chǔ)知識(shí) 3 目 錄 一． 房地產(chǎn)基本概念 二． 房地產(chǎn)市場 三． 房地產(chǎn)開發(fā) 四． 策劃以及房地產(chǎn)策劃 4 一、房地產(chǎn)基本概念 房地產(chǎn) ？？？ 你的理解？？？ 如何 ？？？ 對土地資源經(jīng)過合理利用、優(yōu)化組合，從而使得土地產(chǎn)生更大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值！ 5 一、房地產(chǎn)基本概念 房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)定義 實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位 房地產(chǎn)的其他名稱 房地產(chǎn)業(yè) 常用的房地產(chǎn)術(shù)語 房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)的類型 6 房 地 產(chǎn) 土地 建筑物 其他土地定著物 實(shí)物 權(quán)益 區(qū)位 實(shí)體 質(zhì)量 功能 土地 建筑物 房地 地上空間 地 面 地下空間 房屋 構(gòu)筑物 結(jié) 構(gòu) 設(shè) 備 裝飾裝修 7 一、房地產(chǎn)基本概念 房地產(chǎn)定義 ： 房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體 ① 土地是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間； ② 建筑物是指由人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類； ③ 其他土地定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地和建筑物不可分離的物 ； 8 一、房地產(chǎn)基本概念 實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位： ① 房地產(chǎn)的實(shí)物分為有形的實(shí)體、實(shí)體的質(zhì)量以及組合完成的功能三個(gè)方面； ② 權(quán)益包括權(quán)利、利益和收益，在中國主要有所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、空間使用權(quán)； ③ 區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間位置，具體可分為位置、交通、環(huán)境（自然、人工、社會(huì)和景觀等）和配套設(shè)施四個(gè)方面； 9 一、房地產(chǎn)基本概念 房地產(chǎn)的其他名稱 ① 不動(dòng)產(chǎn)：中國 ② 物業(yè)：香港 ③ Real Estate：英國 ④ Real Property：美國 10 一、房地產(chǎn)基本概念 房地產(chǎn)業(yè)： 房地產(chǎn)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè) ① 投資開發(fā)業(yè)； ② 房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)：房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理；其中房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價(jià)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)歸為房地產(chǎn)中介服物業(yè) 11 一、房地產(chǎn)基本概念 常用的房地產(chǎn)術(shù)語 ① “一級市場”、“二級市場”與“三級市場” ② 不同用途的土地使用年限 ③ 建筑密度 ④ 容積率 ⑤ 建筑面積、使用面積和套內(nèi)建筑面積 ⑥ 常規(guī)物業(yè)實(shí)用率 ⑦ 不同制式單位的換算（米、公頃、英尺、畝） 12 一、房地產(chǎn)基本概念 常用的房地產(chǎn)術(shù)語 ① “一級市場”、“二級市場”與“三級市場” ? “一級市場” —— 指土地使用權(quán)出讓，或批租的市場 指土地轉(zhuǎn)讓及開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)，新建商品房的租售，土地的使用權(quán)分割并轉(zhuǎn)移的市場； ? “二級市場” —— 擁有房地產(chǎn)權(quán)證的小業(yè)主之間的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和租賃的交易市場 ? “三級市場” —— 13 一、房地產(chǎn)基本概念 ② 不同用途的土地使用年限 ? 居住用地： 70年 ? 工業(yè)用地： 50年 ? 商業(yè)、旅游、娛樂等用地： 40年 ? 綜合或其他用地： 50年 常用的房地產(chǎn)術(shù)語 14 一、房地產(chǎn)基本概念 常用的房地產(chǎn)術(shù)語 ③ 建筑密度 :又稱為建筑覆蓋率，指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基地總面積占建筑 用地面積的比率 建筑密度 = 建筑基底總面積 /建筑用地面積 x 100%