【正文】 施都在大規(guī)模建設(shè)中，預(yù)計(jì)未來五年內(nèi)可達(dá)收獲期。國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)、蔚藍(lán)半島、天華2008年由于總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好，%，形成V字型增長(zhǎng)。峰山片區(qū)生態(tài)旅游、生態(tài)居住小結(jié)：n 在城市規(guī)?；瘮U(kuò)張的背景支持下，贛州作為江西省南部省域副中心區(qū)域城市，其區(qū)域影響力已不再局限于贛南，而是擴(kuò)大到整個(gè)江西省，甚至全國(guó)范圍。規(guī)劃植入新的功能，對(duì)城市的民俗、民風(fēng)和傳統(tǒng)文化進(jìn)行深入的挖掘，將傳統(tǒng)文化融于現(xiàn)代生活。峰山片區(qū)水東片區(qū)沙河片區(qū)水西湖邊片區(qū)西城片區(qū)創(chuàng)新區(qū)（1）中心城區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)：規(guī)劃中心城區(qū)形成“一脊兩帶、三心六片”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。分析：n 城市的大規(guī)模擴(kuò)張為房地產(chǎn)發(fā)展提供了巨大的潛力空間。小結(jié)：n 持續(xù)快速增強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力將給贛州帶來更多的社會(huì)投資，基礎(chǔ)設(shè)施將得到大規(guī)模的興建與完善，另外隨著政府財(cái)政收入的持續(xù)高漲，更多的資金將用于興建民生市政工程，將給贛州房地產(chǎn)帶來良好的發(fā)展環(huán)境。近五年社會(huì)消費(fèi)品零售總額的持續(xù)高速增長(zhǎng)，反映了贛州市消費(fèi)需求的強(qiáng)勁及人民生活水平要求的提高。216。小結(jié)：n 贛州作為廣東、福建、湖南及江西“四省通衢”的大型地級(jí)市，其地位越來越受到江西省政府乃至國(guó)家層面的重視，在承接?xùn)|南沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方面占據(jù)著橋頭堡位置，同時(shí)也是中部各省通往東南沿海的重要通道之一?？煞奖阃ㄟ_(dá)全國(guó)各大中城市。宋、元、明、清時(shí)期，這里“商賈如云，貨物如雨”，是全國(guó)36大城市和44大經(jīng)濟(jì)中心之一。下轄1個(gè)行政區(qū)、1個(gè)開發(fā)區(qū)、2個(gè)縣級(jí)市、15個(gè)縣：章貢區(qū)、贛州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、南康市、瑞金市、贛縣、信豐縣、大余縣、上猶縣、崇義縣、安遠(yuǎn)縣、龍南縣、定南縣、全南縣、興國(guó)縣、寧都縣、于都縣、會(huì)昌縣、尋烏縣、石城縣。贛州住宅項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告凌峻地產(chǎn)（中國(guó)）有限公司廣州凌峻房地產(chǎn)咨詢有限公司2011年4月目錄前 言 3第一部分 城市經(jīng)濟(jì)與規(guī)劃發(fā)展分析 4一、贛州市概況 5二、贛州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 9三、贛州城市發(fā)展規(guī)劃要點(diǎn)解析 15第二部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析 20一、贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 21二、贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析 23三、贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析 29四、宏觀政策分析 32第三部分 章江新區(qū)現(xiàn)狀及規(guī)劃分析 34一、章江新區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀分析 35二、章江新區(qū)未來規(guī)劃分析 37第四部分 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 41一、章江新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 42二、章江新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 43三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目類別分析 44第五部分 項(xiàng)目分析 48一、項(xiàng)目區(qū)位及周邊環(huán)境分析 49二、項(xiàng)目地塊分析 51三、項(xiàng)目SWOT分析 54結(jié)束語 56附件（贛州典型樓盤詳解）： 57一、周邊典型個(gè)案分析 57二、章江新區(qū)板塊典型項(xiàng)目 66三、水東片區(qū)典型項(xiàng)目 72四、河套老城區(qū)板塊典型項(xiàng)目 75五、開發(fā)區(qū)典型項(xiàng)目 81前 言首先，感謝中祥公司委托由我司負(fù)責(zé)贛州項(xiàng)目的策劃工作！本項(xiàng)目從規(guī)模上來說不是贛州最大的項(xiàng)目，但是從地理位置、規(guī)模及對(duì)江景資源的角度而言，本項(xiàng)目是章江新區(qū)新城板塊綜合素質(zhì)較高的樓盤之一。行政區(qū)劃及人口贛州是全國(guó)面積較大的地級(jí)市，是全國(guó)70個(gè)大中城市之一，江西省第二大城市，江西省副中心城市。歷史文化沿革贛州政區(qū)歷史悠久,從漢高祖六年（公元前201年）設(shè)置縣治以來，至今已有2200年歷史，自古以來就是溝通贛、湘、閩、粵的江南重鎮(zhèn)，歷代為郡、州、路、道、府的治所。（2）鐵路已建成的京九鐵路復(fù)線、贛龍鐵路，正在建設(shè)的贛韶鐵路，規(guī)劃中時(shí)速350KM/h的昌贛客運(yùn)專線、昆臺(tái)高速鐵路、贛深客運(yùn)專線、鷹瑞鐵路構(gòu)成了全市四通八達(dá)的鐵路網(wǎng)絡(luò)。城市榮譽(yù)l 2009中國(guó)魅力城市l(wèi) 長(zhǎng)江中游十大魅力城市l(wèi) 中國(guó)金融生態(tài)城市贛州是國(guó)家歷史文化名城、全國(guó)衛(wèi)生城市、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市和國(guó)家園林城市、中部最佳投資城市、粵商最佳投資城市、浙商最佳投資城市、深港企業(yè)最佳投資城市，中部六省加工貿(mào)易梯度轉(zhuǎn)移重點(diǎn)承接地。第二產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展為贛州經(jīng)濟(jì)注入了持續(xù)的強(qiáng)勁動(dòng)力，這將帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的整體性發(fā)展，為房地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境。（20062010年贛州市GDP總量增長(zhǎng)情況）贛州市統(tǒng)計(jì)公報(bào)消費(fèi)品零售總額社會(huì)消費(fèi)品零售總額快速增長(zhǎng)，消費(fèi)活躍2010年，%。（20062010年贛州市GDP總量增長(zhǎng)情況）贛州市統(tǒng)計(jì)公報(bào)其他城市橫向經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比分析表：2010年江西主要設(shè)區(qū)市經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)對(duì)比指標(biāo)縣市GDP總量（億元）社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）人口總量（萬人）固定資產(chǎn)投資（億）財(cái)政總收入（元）城鎮(zhèn)人均可支配收入（元）南昌市49118276贛州市87778114203九江市47915764上饒市70415535宜春市53914333吉安市48076615547新余市11317358撫州市38864814445萍鄉(xiāng)市18516381對(duì)比排名221429分析：通過與其他各設(shè)區(qū)市對(duì)比分析可已看出贛州無論是在經(jīng)濟(jì)實(shí)力還是在人口消費(fèi)群體及消費(fèi)水平上均超越其他各設(shè)區(qū)市（人均可支配收入是被龐大的人口基數(shù)均攤所致），是僅次于省會(huì)南昌的江西第二大城市，巨大的人口基數(shù)和良好的消費(fèi)氛圍給贛州房地產(chǎn)發(fā)展良好的支撐。（4）城市發(fā)展方向：通過區(qū)域開發(fā)管制的研究，確定贛州中心城區(qū)城市空間發(fā)展方向?yàn)椋阂韵蚰舷蛭靼l(fā)展為主，形成“南進(jìn)、西拓、東延、北控”之勢(shì)。其中，環(huán)城產(chǎn)業(yè)帶在水西湖邊片區(qū)和西城片區(qū)；京九產(chǎn)業(yè)帶主要串接七里組團(tuán)、沙河片區(qū)、沙石組團(tuán)。（2）中心城區(qū)各組團(tuán)功能定位圈層結(jié)構(gòu)組團(tuán)名稱功能定位中心城區(qū)中心城區(qū)核心區(qū)河套老城歷史文化名城，區(qū)域性文化、旅游中心，是具有獨(dú)特古城風(fēng)貌特色的城市復(fù)興之區(qū)。水西湖邊片區(qū)（1）吸引外資，發(fā)展技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)；（2）主要接納產(chǎn)業(yè)區(qū)就業(yè)人口和老城疏散人口；（3）旅游服務(wù)業(yè)水西鈷鉬有色冶金基地有色金屬冶煉、精深加工基地水東片區(qū)生態(tài)居住、文化旅游沙河片區(qū)依托贛州火車站，形成工業(yè)、貿(mào)易、倉(cāng)儲(chǔ)和商住綜合區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展沙河機(jī)電產(chǎn)業(yè)集群。房地產(chǎn)銷售增長(zhǎng)率起伏較大，瘋狂式增長(zhǎng)贛州市近五年商品房的銷售情況起伏較大，但總體維持向上增長(zhǎng)趨勢(shì)。（2）代表樓盤：越秀（3）綜述：該板塊位于城市的西南方向，是政府未來的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，整個(gè)章江新區(qū)基本被章江所環(huán)抱，居民對(duì)該區(qū)域的認(rèn)知度較高，評(píng)價(jià)較好。隨著沙河工業(yè)園區(qū)的發(fā)展和火車站帶來的高人流影響，未來區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)前景較好。中部有城市中央公園政府很重視，配套較好，交通方便。各區(qū)域價(jià)格對(duì)比分析板塊價(jià)格綜述河套老城區(qū)該區(qū)域處于現(xiàn)在的市中心，配套完善，交通方便，但受困于規(guī)劃及設(shè)施的落后性，前景不好，目前區(qū)域住宅均價(jià)近60007000元/平方米，濱江地段在70008000元/平方米之間。各板塊發(fā)展趨勢(shì)對(duì)比分析板塊發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)河套老城區(qū)老城區(qū)發(fā)展逐步飽和，發(fā)展將會(huì)較緩慢，但本區(qū)域由于市政配套與生活配套的相當(dāng)完善，擁有優(yōu)良景觀資源的樓盤將具有較大的市場(chǎng)空間。贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)從2009年步入上升恢復(fù)期，至2010年經(jīng)歷了火爆的市場(chǎng)行情，個(gè)別樓盤均價(jià)在一年內(nèi)漲幅甚至翻番，這種非理性的市場(chǎng)需求只是某個(gè)特定時(shí)期獨(dú)特現(xiàn)象。主要是2008年經(jīng)濟(jì)低落形成的土地供應(yīng)量偏小，導(dǎo)致2010市場(chǎng)住宅面積供貨量減少，再加上2010年通漲以致流通性增加等其他因素，造就了2010贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)非理性增長(zhǎng)。通過拉高層數(shù)，從而增加樓間距和增大綠化景觀面積的方式將為更多開發(fā)商采用，預(yù)計(jì)今后更多房地產(chǎn)項(xiàng)目將以小高層為開發(fā)主流，高層產(chǎn)品也將越來越為客戶所接受。 （4）對(duì)產(chǎn)品的戶型需求將逐漸趨于理性 贛州目前市場(chǎng)以中大戶型為主，主力客戶群體以贛州市區(qū)剛性需求和周邊各縣市來贛州置業(yè)為主。禁止任何團(tuán)體和個(gè)人以任何形式炒賣房號(hào)。章江新區(qū)生活環(huán)境分析（1）交通良好放射性道路結(jié)構(gòu)圖城市中央公園章江新區(qū)作為政府重點(diǎn)打造的未來城市核心區(qū)，其市政配套及交通等規(guī)劃設(shè)計(jì)均以高起點(diǎn)高要求為出發(fā)點(diǎn)，以實(shí)現(xiàn)未來特大型城市對(duì)于配套的要求。 分析：章江新區(qū)以連接河套老城區(qū)的東北部為發(fā)展先鋒，目前已初具城市核心區(qū)域規(guī)模，而本案所在章江新區(qū)南部也在積極建設(shè)發(fā)展中，市政等基礎(chǔ)配套都已先期建好或在建，雖然南部較傳統(tǒng)市中心心理距離較遠(yuǎn)，且處于發(fā)展建設(shè)初期階段，人氣尚顯不夠，但就周邊各種自然景觀和市政基礎(chǔ)配套來說已有良好發(fā)展優(yōu)勢(shì)，未來可借助這些優(yōu)勢(shì)獲得發(fā)展先機(jī)。 （3）三心：行政、文化和商業(yè)三個(gè)在城市發(fā)展軸線上的市級(jí)中心其中行政中心位于發(fā)展軸北段；文化中心位于發(fā)展軸中段，規(guī)劃建設(shè)市級(jí)博物館、大劇院、群眾文化活動(dòng)中心、會(huì)展中心和演藝中心等大型文化博覽設(shè)施；商業(yè)中心位于發(fā)展軸的西南段，規(guī)劃集中布置市級(jí)商務(wù)金融中心。尚江尊品中航市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)：價(jià)格將維持穩(wěn)定 2010年贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；馃?，房?jī)r(jià)水平飛速上漲，帶來的是各樓盤水漲船高的銷售價(jià)格，目前價(jià)格已至高峰，上漲壓力巨大，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展，價(jià)格將維持穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢(shì)，逐步擠出泡沫，形成較合理、理性的市場(chǎng)價(jià)格。項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目名稱占地面積（畝）建筑面積（萬平方米）麗江豪庭云星尚江尊品高層現(xiàn)代風(fēng)格現(xiàn)代園林——中航 銷售價(jià)格項(xiàng)目名稱銷售價(jià)格麗江豪庭預(yù)計(jì)6月推售，價(jià)格在8000元/㎡左右云星 大戶型豪華江景房216。尚江尊品章江北岸，藏江私人官邸216。地塊內(nèi)部保護(hù)古樹江岸綠色植被章江新區(qū)南部是城市新開發(fā)區(qū)域，自然環(huán)境保護(hù)較好，空氣非常清新，章江對(duì)面綠色植物眾多，江景資源豐富，周邊尚存較多遺留下來的自然景觀，項(xiàng)目地塊內(nèi)部存有古老市級(jí)保護(hù)樹木。目前本項(xiàng)目周邊生活配套極為不足，周邊均沒有醫(yī)療、餐飲、教育、娛樂等生活配套，生活必需品等設(shè)施點(diǎn)也很少，居民的生活購(gòu)物很不方便，因此目前區(qū)域內(nèi)的入住率很低。地塊內(nèi)部保留的古樹和未拆的破房（西望東）地塊內(nèi)部（東望西）地塊現(xiàn)狀分析：江景資源豐富，自然利用資源較多，項(xiàng)目平整規(guī)則。n 處于未來城市發(fā)展主軸中點(diǎn)位置未來贛州總體規(guī)劃以軸狀發(fā)展為主，項(xiàng)目所在位置恰好處于發(fā)展中軸重點(diǎn)位置，往北承接章江新區(qū)核心CBD，往南連接未來城市南擴(kuò)區(qū)域 。n 未來持續(xù)擴(kuò)大的市場(chǎng)需求隨著章江新區(qū)發(fā)展越來越成熟，其對(duì)其他板塊的吸引力越發(fā)強(qiáng)烈，更多的人選擇章江新區(qū)作為置業(yè)投資首選之地。我司相信，在準(zhǔn)確把握市場(chǎng)情況與未來趨勢(shì)的基礎(chǔ)上，我們完全有信心為本案找準(zhǔn)市場(chǎng)定位，從而把項(xiàng)目成功推向市場(chǎng)，打造成片區(qū)內(nèi)最適宜居住的精品項(xiàng)目。具體的價(jià)格和優(yōu)惠待定。l 置業(yè)顧問著裝整齊，介紹規(guī)范系統(tǒng)，有較高的職業(yè)素養(yǎng)。項(xiàng)目情況樓盤地址章江新區(qū)贛江源大道與瑞金路交通轉(zhuǎn)盤東北角臨街銷售電話07978088888/8086666 開發(fā)/投資商廣州云星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司策劃代理公司——占地面積83300㎡總建筑面積330000㎡ 綠化率35%容積率車位數(shù)量1800車位租售價(jià)格不詳項(xiàng)目產(chǎn)品類型高層、小高層建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格園林風(fēng)格現(xiàn)代園林項(xiàng)目配套豪德小學(xué)、外國(guó)語學(xué)校、贛州中學(xué)、市政府、行政服務(wù)中心、市體育中心、市圖書館、市人民醫(yī)院、市圖書館、市人民醫(yī)院、公交車總站、商業(yè)步行街萬盛Mall、黃金廣場(chǎng)、中央生態(tài)公園銷售情況銷售概況目前蓄客階段，二期預(yù)計(jì)6月份開盤。l 銷售接待人員形象較好，著裝職業(yè)嚴(yán)謹(jǐn)，接待熱情。 發(fā)展商：香港豪建集團(tuán) 　　開發(fā)商：贛州嘉福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司　　全程代理：合縱聯(lián)恒　　咨詢電話：07978219999中航小區(qū)內(nèi)配套齊全，設(shè)有游泳池、兒童樂園、主題廣場(chǎng)、景觀廣場(chǎng)、幼兒園等。推廣渠道道旗、圍墻、大型戶外廣告牌、報(bào)紙、雜志。項(xiàng)目總體規(guī)劃圖項(xiàng)目鳥瞰圖項(xiàng)目實(shí)景圖項(xiàng)目實(shí)景圖項(xiàng)目述評(píng)銳意創(chuàng)新，締造不凡。l 2011年3月22號(hào)，期僅剩部分房源在售，兩房面積為113平米，復(fù)式樓面積為170平米左右，售價(jià)6000—9000元/平米，購(gòu)房可享受一次性付款95折優(yōu)惠。項(xiàng)目情況樓盤地址贛州市章貢區(qū)水東鎮(zhèn)政府對(duì)面銷售電話07978390888/8463599開發(fā)/投資商江西時(shí)間控股投資有限公司策劃代理公司——占地面積851173㎡總建筑面積720360㎡綠化率38%容積率車位數(shù)量6000車位租售價(jià)格 ——項(xiàng)目產(chǎn)品類型多層、小高層、聯(lián)排復(fù)式、別墅建筑風(fēng)格歐式建筑風(fēng)格園林風(fēng)格法式園林項(xiàng)目配套時(shí)間公園商業(yè)街、水東鎮(zhèn)政府、贛州汽車東站、銷售情況銷售概況現(xiàn)階段項(xiàng)目尚剩少量房源在售，后期開盤待定。 四、河套老城區(qū)板塊典型項(xiàng)目項(xiàng)目一：國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目基本情況國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目處于贛州中心城區(qū)西門，屬于贛州商業(yè)繁華地帶，是贛州市政府產(chǎn)業(yè)布局中重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)的區(qū)域，其商業(yè)資源優(yōu)勢(shì)無可比擬。根據(jù)目前市場(chǎng)需求及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的情況分析，國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)將填補(bǔ)贛州老城區(qū)集購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂及住宅為一體的大型、綜合性商貿(mào)建筑的空白，形成完整地并向周邊沿海城市輻射的商業(yè)體系，打造成贛