【正文】 滿(mǎn)圈，家養(yǎng)跑山雞鴨蛋，有益健康營(yíng)養(yǎng)豐富。下轄13個(gè)行政村、4個(gè)居民委、75個(gè)村民組；下設(shè)5個(gè)黨委、44個(gè)黨總支，共有黨員1261名。 項(xiàng)目建設(shè)條件 地理位置及氣候條件項(xiàng)目所在里隸屬于XX市李官鎮(zhèn)，位于XX市最北端，素有XX市的“北大門(mén)”和沈陽(yáng)市的“后花園”之稱(chēng)，屬暖溫帶大陸季風(fēng)氣候區(qū)，冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，四季分明，℃，無(wú)霜期165185天，平均降水量540759毫米。同時(shí)，做好對(duì)外宣傳工作，提供便捷的電話(huà)、網(wǎng)絡(luò)和實(shí)地咨詢(xún)以及預(yù)約、參觀、體驗(yàn)服務(wù)，在當(dāng)?shù)貥?shù)立一個(gè)良好的敬老、愛(ài)老的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)形象。五保老人是老人中的特殊群體，體力弱，自我管理能力差。敬老院的管理將緊緊圍繞為老人服務(wù)，讓老人滿(mǎn)意的目標(biāo)，不斷提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平。是XX老年公寓所追求的最終目標(biāo)。目標(biāo)二：品牌公寓 高水準(zhǔn)的服務(wù)、高標(biāo)準(zhǔn)的居住環(huán)境、齊全的文化娛樂(lè)與醫(yī)療保健設(shè)施，打造北三市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)品牌。由此可見(jiàn)，該項(xiàng)目具有明顯的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)關(guān)系民生，不僅是老年人安度晚年的需要，更是政府履行公共服務(wù)職能，構(gòu)建和諧社會(huì)的內(nèi)在需要。在管理上沒(méi)有充分體現(xiàn)“以人為本”的服務(wù)思想, 使老人不能找到家的感覺(jué), 使入住率的提高成為難題。（2）.我國(guó)民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)絕大多數(shù)因地制宜、因陋就簡(jiǎn), 通常是由舊的建筑改造而成的如利用原有工房或租用停辦的幼托機(jī)構(gòu),硬件條件比較差, 床位擁擠。：日間托老所 16所。據(jù)調(diào)查，目前XX65歲以上老齡人口家庭約57萬(wàn)戶(hù)，其中空巢老人家庭有31萬(wàn)戶(hù)。二、養(yǎng)老模式他們雖然也能安度晚年，但與離休、退休在機(jī)關(guān)、事業(yè)單位的老年群體相比，老有所養(yǎng)的質(zhì)量相差很大。他們大多數(shù)是老革命、老領(lǐng)導(dǎo)，有較高的收入，平均養(yǎng)老金在5000元以上，同時(shí)享受?chē)?guó)家給予的各種待遇。但如果老齡化問(wèn)題解決不了，和諧社會(huì)的目標(biāo)就難以實(shí)現(xiàn)。家庭規(guī)模的縮小和結(jié)構(gòu)變化使其養(yǎng)老功能不斷弱化，對(duì)專(zhuān)業(yè)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和社區(qū)服務(wù)的需求與日俱增。建立養(yǎng)老體系已刻不容緩，新建老年公寓是解決XX市老齡化社會(huì)問(wèn)題的有效途徑。少年人口的減少和人口老齡化的加劇將帶來(lái)就業(yè)人數(shù)的變化，將引起投資結(jié)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、現(xiàn)代化建設(shè)的加速推進(jìn)，人口、資源、環(huán)境間的矛盾將進(jìn)一步顯現(xiàn)，對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展提出嚴(yán)峻考驗(yàn)。財(cái)政負(fù)擔(dān)加重。課題組綜合各方面意見(jiàn)，形成了《遼寧養(yǎng)老模式及改革方向研究》的報(bào)告。本項(xiàng)目規(guī)模適宜，選址及技術(shù)方案合理，公用及輔助設(shè)施條件較好，項(xiàng)目建設(shè)可行。老年公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制單位： 二〇一二年四月老年公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制單位：XX咨詢(xún)（XX）有限公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 注冊(cè)咨詢(xún)工程師參加人員： 經(jīng) 濟(jì) 師工 程 師注冊(cè)咨詢(xún)工程師注冊(cè)咨詢(xún)工程師注冊(cè)咨詢(xún)工程師項(xiàng)目審核人： 注冊(cè)咨詢(xún)工程師二〇一二年四月6XX老年公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總 論 1 概述 1 編制依據(jù)和范圍 1 2 3 3第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景與必要性 5 項(xiàng)目建設(shè)的背景 5 6 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 7第三章 市場(chǎng)分析與需求預(yù)測(cè) 10 10 14 14第四章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及管理方案 16 建設(shè)規(guī)模 16 16第五章　項(xiàng)目的選址和建設(shè)條件 19 19 項(xiàng)目建設(shè)條件 19第六章　項(xiàng)目建設(shè)方案 22 設(shè)計(jì)依據(jù) 22 22 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 22 24 24第七章 配套工程 2通風(fēng)設(shè)計(jì)方案 26 26 28第八章　環(huán)境影響評(píng)價(jià) 30 環(huán)境現(xiàn)狀 30 30 控制污染措施及方案 31 33 33第九章　節(jié)能設(shè)計(jì) 34 34 耗能分析 34 35 36 37 37第十章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防 38 38 勞動(dòng)安全、衛(wèi)生與消防設(shè)計(jì)要求 38 勞動(dòng)保護(hù)和安全衛(wèi)生措施 39 40第十一章　組織機(jī)構(gòu)與勞動(dòng)定員 42 42 45第十二章　項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 47第十三章 招投標(biāo)管理 48 48 48 48 48十四章 投資估算與資金籌措 50 50 50 51第十五章 財(cái)務(wù)分析 52 52 52 52 54 55 55第十六章 風(fēng)險(xiǎn)分析及評(píng)價(jià) 57 57 57第十七章 社會(huì)評(píng)價(jià) 59 59 59 60第十八章 結(jié)論及建議 61 結(jié)論 61 建議 61 附 錄附表：附表1：建設(shè)投資估算表附表11：建設(shè)工程投資估算表附表12：設(shè)備購(gòu)置費(fèi)估算表附表13：工程建設(shè)其他費(fèi)用估算表附表2：項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措附表3：營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表附表4：總成本費(fèi)用估算表附表5：固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算表附表6：無(wú)形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)攤銷(xiāo)費(fèi)用估算表附表7：利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表附表8：項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表二. 附圖：1．項(xiàng)目所在位置示意圖2．項(xiàng)目平面布置示意圖三. 附件：1．企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件2. 合作雙方意向書(shū)3. 政府部門(mén)有關(guān)批示文件51第一章 總 論 概述 項(xiàng)目名稱(chēng)老年公寓建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目建設(shè)單位 編制依據(jù)和范圍 編制依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（2005）；《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估咨詢(xún)指南》（2000）；《老年人（老年公寓）建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ 122—1999）；《xx省人民政府關(guān)于加快養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》；《XX市“十二五”發(fā)展規(guī)劃》；其他國(guó)家現(xiàn)行的行業(yè)規(guī)定、產(chǎn)業(yè)政策、法律法規(guī)、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；建設(shè)單位提供的相關(guān)資料本可行性研究報(bào)告論述了項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性，對(duì)建設(shè)指導(dǎo)思想、建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件、場(chǎng)址選擇、建筑單體方案、經(jīng)營(yíng)策略、環(huán)境保護(hù)與安全衛(wèi)生、節(jié)約能源、組織機(jī)構(gòu)與勞動(dòng)定員、項(xiàng)目管理與實(shí)施進(jìn)度、投資估算與資金籌措、社會(huì)效益等方面進(jìn)行了分析論證，并提出本報(bào)告的結(jié)論與建議。在實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的基本目標(biāo)，產(chǎn)生較好的經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，更將創(chuàng)造良好的社會(huì)效益和環(huán)境效益。課題組在前期調(diào)研、提案辦理基礎(chǔ)上，召開(kāi)了專(zhuān)題研討會(huì)。為此政府今年的民生工作把城鄉(xiāng)養(yǎng)老體系建設(shè)列為重點(diǎn)。 對(duì)城市發(fā)展的影響。XX市目前的老齡化程度為10%以上。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)實(shí)行以家庭養(yǎng)老為主的養(yǎng)老模式，但隨著計(jì)劃生育基本國(guó)策的實(shí)施，以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)的轉(zhuǎn)型，家庭規(guī)模日趨小型化，“421”家庭結(jié)構(gòu)日益普遍，空巢家庭不斷增多。 構(gòu)建和諧社會(huì)的需要構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)是我國(guó)我黨始終堅(jiān)持的目標(biāo)。 市內(nèi)約有13，800多人，%。但總體來(lái)看，退休金水平低，平均在1200元左右；住房條差，約有40%與子女住在一起；啃老的現(xiàn)象比較嚴(yán)重?！梆B(yǎng)兒防老”的年代，將隨著社會(huì)的發(fā)展逐漸退出歷史舞臺(tái)。其余是“空巢家庭”，即單身或只與配偶生活在一起的家庭。 除以上養(yǎng)老機(jī)構(gòu)外，市內(nèi)還有、設(shè)施簡(jiǎn)陋、 人員素質(zhì)低、服務(wù)職能不健全（1）.民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在和老人簽訂入院的合同方面法律不健全,經(jīng)常發(fā)生老人與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)之間、家屬與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)之間的矛盾和民事責(zé)任糾紛。另外, 部分民辦養(yǎng)老院觀念陳舊, 以為養(yǎng)老就是讓老人吃飽、穿暖, 這種陳舊的觀念抑制了民辦養(yǎng)老院的發(fā)展進(jìn)程。是老年人安度晚年的首選之地。積極探索采取直接補(bǔ)助或貼息的方式，支持民間資本投資建設(shè)專(zhuān)業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。目標(biāo)一：良心公寓 全心全意為老年人服務(wù)，讓老年人體驗(yàn)家一樣的溫暖，讓其在心靈上產(chǎn)生歸屬感。讓那些曾倍感孤獨(dú)的老人在敬老院里感受到人間的溫暖和愛(ài)，在平凡的細(xì)節(jié)中，在老人們幸福的笑容里體現(xiàn)養(yǎng)老公寓的價(jià)值。二、落實(shí)以老人為本的原則。首先，要保證合適的工作人員數(shù)量。此外，有些子女不在身邊的老人有代養(yǎng)需求，老年公寓應(yīng)該充分利用現(xiàn)有資源，積極開(kāi)展代養(yǎng)業(yè)務(wù)。本著上述選址原則，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，本項(xiàng)目的建設(shè)地址選在XX市李官鎮(zhèn)龍王廟村。李官鎮(zhèn)全鎮(zhèn)人口為6648戶(hù)，29723人。園中風(fēng)景優(yōu)美、樹(shù)木成林、花草繁茂，上百畝野生槐樹(shù)槐香拂面。所建建筑物和購(gòu)置的設(shè)備、器材要符合相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。 三、 綜合活動(dòng)室綜合活動(dòng)室主要分健身室（如乒乓球室等）、棋牌室、多功能影像廳等。其它按《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（GB500092001）根據(jù)各樓層功能要求確定樓面活荷載。 通風(fēng)：本項(xiàng)目宜采用自然通風(fēng)，當(dāng)自然通風(fēng)不能滿(mǎn)足室內(nèi)使用要求時(shí)，可采用機(jī)械通風(fēng)。循環(huán)給水系統(tǒng)應(yīng)按規(guī)范進(jìn)行水質(zhì)穩(wěn)定計(jì)算，并采取防蝕、防腐、防垢及殺菌措施?；S池按污水停滯時(shí)間為24小時(shí)、清掏周期為半年設(shè)計(jì)。 供配電系統(tǒng)供電設(shè)施概述本項(xiàng)目供電電源為李官鎮(zhèn)變電所，該項(xiàng)目將購(gòu)置一臺(tái)30KVA變壓器，以滿(mǎn)足供電需求。 防雷與接地系統(tǒng)建構(gòu)筑物防雷接地裝置的設(shè)置執(zhí)行《建筑物防雷接地設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB5005794）。地下水質(zhì)較好，水質(zhì)監(jiān)測(cè)指標(biāo)達(dá)到國(guó)家《地下水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》Ⅲ類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)。以上措施可以滿(mǎn)足《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB3096規(guī)定的要求。3. 合理選用室內(nèi)裝飾材料，室內(nèi)游離甲醛、苯、氨、氡和TVOC等空氣污染物濃度符合現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》GB50325中的有關(guān)規(guī)定，減少建筑裝修材料對(duì)環(huán)境的污染。在建設(shè)中認(rèn)真防治環(huán)境污染，貫徹環(huán)境保護(hù)“三同時(shí)”原則，污染物穩(wěn)定達(dá)標(biāo)排放，符合國(guó)家現(xiàn)行的環(huán)境保護(hù)有關(guān)法規(guī)，不會(huì)改變?cè)摰貐^(qū)現(xiàn)行生態(tài)環(huán)境，各項(xiàng)指標(biāo)均達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。3. 各房間或場(chǎng)所的照明功率密度值不高于現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50034）規(guī)定的現(xiàn)行值。各載熱設(shè)備及管道均采用導(dǎo)熱系數(shù)小的新型保溫材料保溫，以減少熱損失。1. 該項(xiàng)目建筑造型要素簡(jiǎn)約，在設(shè)計(jì)中應(yīng)減少?zèng)]有功能作用的裝飾構(gòu)件的大量應(yīng)用。5. 實(shí)行專(zhuān)人管理，加強(qiáng)對(duì)員工的節(jié)能意識(shí)宣傳，并制定獎(jiǎng)懲辦法。2. 電器設(shè)備及插座均做接地處理，機(jī)械設(shè)備安裝防護(hù)罩或防護(hù)欄板，對(duì)各種設(shè)備、儀器要定期檢查和維修，衛(wèi)生間設(shè)置通風(fēng)設(shè)施，保證空氣新鮮暢通。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理和糾正。16. 采用非傳統(tǒng)水源時(shí)，采取安全用水措施。二、 建筑本項(xiàng)目建筑物耐火等級(jí)設(shè)為二級(jí)，火災(zāi)危險(xiǎn)性為乙類(lèi)。第十一章　組織機(jī)構(gòu)與勞動(dòng)定員（1）利于項(xiàng)目正常運(yùn)行，符合國(guó)家和地方政府有關(guān)文件規(guī)定的原則；（2）體現(xiàn)科學(xué)性和整體性；（3）精簡(jiǎn)、效能、統(tǒng)一，有利于提高管理水平、工作效率和經(jīng)濟(jì)效益。每月制定集中學(xué)習(xí)日，學(xué)習(xí)內(nèi)容為黨的政策和法規(guī)、敬老院各項(xiàng)規(guī)章制度，評(píng)比好人好事。敬老院種、養(yǎng)、加工及所有經(jīng)營(yíng)收入，有關(guān)部門(mén)捐款捐物，上級(jí)民政部門(mén)、鄉(xiāng)政府的撥款、財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租收入、利息收入等均應(yīng)入帳。院領(lǐng)導(dǎo)和工作人員必須自覺(jué)做到廉潔自律，改進(jìn)工作和生活作風(fēng)，抵制各種不正之風(fēng)。 安排好食譜，講究干濕相濟(jì)，葷素搭配，按時(shí)就餐。 本項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后，共設(shè)置床位240張，考慮到老年公寓的實(shí)際情況，勞動(dòng)定員人數(shù)為68人。經(jīng)估算，建筑工程費(fèi)合計(jì)448萬(wàn)元，具體估算結(jié)果見(jiàn)附表11。 項(xiàng)目建設(shè)總投資=建設(shè)投資+流動(dòng)資金+建設(shè)期利息=，全部由建設(shè)單位自籌。營(yíng)業(yè)收入估算詳見(jiàn)附表3。固定資產(chǎn)折舊年限：建（構(gòu)）筑物平均20年，設(shè)備平均10年。通過(guò)利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表計(jì)算得出：在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)。對(duì)財(cái)務(wù)基本數(shù)據(jù)中的營(yíng)業(yè)收入、經(jīng)營(yíng)成本、建設(shè)投資三項(xiàng)因素分別做出不利于企業(yè)效益的增加或降低5%幅度的變化，以判斷其單因素變化對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的敏感程度，敏感性分析詳見(jiàn)下表：敏感性分析表序號(hào)不確定因素變化率（%）IRR（%）敏感系數(shù)（%）基本方案1營(yíng)業(yè)收入5%5%2經(jīng)營(yíng)成本5%5%3建設(shè)投資5%5%從上表可以看出：營(yíng)業(yè)收入為最為敏感因素，只要營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)（或減少）1%，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率便增加（或減少）%，其次是經(jīng)營(yíng)成本和建設(shè)投資。該類(lèi)企業(yè)對(duì)管理型和服務(wù)型人才的需要都很迫切，行業(yè)間人才的流動(dòng)是很普遍的現(xiàn)象，但重要的管理人員和服務(wù)人員的流失，對(duì)企業(yè)的發(fā)展也會(huì)帶來(lái)不可忽視的影響。該項(xiàng)目的建設(shè)，增加了項(xiàng)目區(qū)的養(yǎng)老能力，面對(duì)老年人需求多樣的變化趨勢(shì)，該老年公寓將提供多樣化、便利化、高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，以滿(mǎn)足其需求，有效地緩解了當(dāng)?shù)氐酿B(yǎng)老壓力。由此可見(jiàn)，本次項(xiàng)目建設(shè)是適應(yīng)當(dāng)前國(guó)家福利社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，符合國(guó)家及各級(jí)政府的工作要求，得到了各級(jí)政府的支持，尤其對(duì)XX市及XX市的福利社會(huì)化的發(fā)展，將起到推動(dòng)作用。項(xiàng)目的實(shí)施不僅可以改善XX市養(yǎng)老事業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)落后的局面，整合養(yǎng)老資源，健全養(yǎng)老服務(wù)，創(chuàng)新養(yǎng)老服務(wù)方式，強(qiáng)化養(yǎng)老服務(wù)體系，還可以以該項(xiàng)目建設(shè)為基礎(chǔ)，通過(guò)努力，逐步建立與社會(huì)主義和諧社會(huì)相適應(yīng)，覆蓋全市所有孤寡老人、服務(wù)主體多元、服務(wù)功能完善、服務(wù)質(zhì)量和管理水平較高的社會(huì)福利服務(wù)體系，具有良好的社會(huì)效益。綜上所述，本項(xiàng)目是一項(xiàng)社會(huì)公益性很強(qiáng)的建設(shè)項(xiàng)目，是一項(xiàng)惠及當(dāng)?shù)匕傩盏拿裥墓こ?，符合?guó)家及XX市的相關(guān)政策，其實(shí)施有利于解決當(dāng)?shù)貒?yán)峻的養(yǎng)老問(wèn)題，改善養(yǎng)老環(huán)境。袁節(jié)膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚇螂肀莂蚆羅袂羋蚅蚄膈膄蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螁螃羇葿螀裊膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃螞肂莈蒂螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羈莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃蠆羆艿薃袁節(jié)膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚇螂肀莂蚆羅袂羋蚅蚄膈膄蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螁螃羇葿螀裊膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃螞肂莈蒂螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羈莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅蒁