【正文】 滿圈，家養(yǎng)跑山雞鴨蛋，有益健康營養(yǎng)豐富。下轄13個行政村、4個居民委、75個村民組；下設(shè)5個黨委、44個黨總支，共有黨員1261名。 項目建設(shè)條件 地理位置及氣候條件項目所在里隸屬于XX市李官鎮(zhèn)，位于XX市最北端，素有XX市的“北大門”和沈陽市的“后花園”之稱，屬暖溫帶大陸季風(fēng)氣候區(qū)，冬無嚴寒，夏無酷暑，四季分明，℃，無霜期165185天，平均降水量540759毫米。同時，做好對外宣傳工作，提供便捷的電話、網(wǎng)絡(luò)和實地咨詢以及預(yù)約、參觀、體驗服務(wù)，在當?shù)貥淞⒁粋€良好的敬老、愛老的養(yǎng)老機構(gòu)形象。五保老人是老人中的特殊群體，體力弱，自我管理能力差。敬老院的管理將緊緊圍繞為老人服務(wù)，讓老人滿意的目標，不斷提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平。是XX老年公寓所追求的最終目標。目標二：品牌公寓 高水準的服務(wù)、高標準的居住環(huán)境、齊全的文化娛樂與醫(yī)療保健設(shè)施，打造北三市養(yǎng)老機構(gòu)品牌。由此可見，該項目具有明顯的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)關(guān)系民生，不僅是老年人安度晚年的需要，更是政府履行公共服務(wù)職能，構(gòu)建和諧社會的內(nèi)在需要。在管理上沒有充分體現(xiàn)“以人為本”的服務(wù)思想, 使老人不能找到家的感覺, 使入住率的提高成為難題。（2）.我國民辦養(yǎng)老機構(gòu)絕大多數(shù)因地制宜、因陋就簡, 通常是由舊的建筑改造而成的如利用原有工房或租用停辦的幼托機構(gòu),硬件條件比較差, 床位擁擠。：日間托老所 16所。據(jù)調(diào)查，目前XX65歲以上老齡人口家庭約57萬戶，其中空巢老人家庭有31萬戶。二、養(yǎng)老模式他們雖然也能安度晚年，但與離休、退休在機關(guān)、事業(yè)單位的老年群體相比，老有所養(yǎng)的質(zhì)量相差很大。他們大多數(shù)是老革命、老領(lǐng)導(dǎo)，有較高的收入，平均養(yǎng)老金在5000元以上，同時享受國家給予的各種待遇。但如果老齡化問題解決不了，和諧社會的目標就難以實現(xiàn)。家庭規(guī)模的縮小和結(jié)構(gòu)變化使其養(yǎng)老功能不斷弱化，對專業(yè)化養(yǎng)老機構(gòu)和社區(qū)服務(wù)的需求與日俱增。建立養(yǎng)老體系已刻不容緩，新建老年公寓是解決XX市老齡化社會問題的有效途徑。少年人口的減少和人口老齡化的加劇將帶來就業(yè)人數(shù)的變化，將引起投資結(jié)構(gòu)、消費結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、現(xiàn)代化建設(shè)的加速推進，人口、資源、環(huán)境間的矛盾將進一步顯現(xiàn)，對未來經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展提出嚴峻考驗。財政負擔(dān)加重。課題組綜合各方面意見，形成了《遼寧養(yǎng)老模式及改革方向研究》的報告。本項目規(guī)模適宜，選址及技術(shù)方案合理，公用及輔助設(shè)施條件較好，項目建設(shè)可行。老年公寓建設(shè)項目可行性研究報告編制單位： 二〇一二年四月老年公寓項目可行性研究報告編制單位：XX咨詢（XX）有限公司項目負責(zé)人： 注冊咨詢工程師參加人員： 經(jīng) 濟 師工 程 師注冊咨詢工程師注冊咨詢工程師注冊咨詢工程師項目審核人： 注冊咨詢工程師二〇一二年四月6XX老年公寓建設(shè)項目可行性研究報告目 錄第一章 總 論 1 概述 1 編制依據(jù)和范圍 1 2 3 3第二章 項目建設(shè)的背景與必要性 5 項目建設(shè)的背景 5 6 項目建設(shè)的必要性 7第三章 市場分析與需求預(yù)測 10 10 14 14第四章 項目建設(shè)規(guī)模及管理方案 16 建設(shè)規(guī)模 16 16第五章　項目的選址和建設(shè)條件 19 19 項目建設(shè)條件 19第六章　項目建設(shè)方案 22 設(shè)計依據(jù) 22 22 項目建設(shè)內(nèi)容 22 24 24第七章 配套工程 2通風(fēng)設(shè)計方案 26 26 28第八章　環(huán)境影響評價 30 環(huán)境現(xiàn)狀 30 30 控制污染措施及方案 31 33 33第九章　節(jié)能設(shè)計 34 34 耗能分析 34 35 36 37 37第十章 勞動安全衛(wèi)生與消防 38 38 勞動安全、衛(wèi)生與消防設(shè)計要求 38 勞動保護和安全衛(wèi)生措施 39 40第十一章　組織機構(gòu)與勞動定員 42 42 45第十二章　項目實施進度 47第十三章 招投標管理 48 48 48 48 48十四章 投資估算與資金籌措 50 50 50 51第十五章 財務(wù)分析 52 52 52 52 54 55 55第十六章 風(fēng)險分析及評價 57 57 57第十七章 社會評價 59 59 59 60第十八章 結(jié)論及建議 61 結(jié)論 61 建議 61 附 錄附表：附表1：建設(shè)投資估算表附表11：建設(shè)工程投資估算表附表12：設(shè)備購置費估算表附表13：工程建設(shè)其他費用估算表附表2：項目總投資使用計劃與資金籌措附表3：營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算表附表4：總成本費用估算表附表5：固定資產(chǎn)折舊費估算表附表6：無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)攤銷費用估算表附表7：利潤及利潤分配表附表8：項目資本金現(xiàn)金流量表二. 附圖：1．項目所在位置示意圖2．項目平面布置示意圖三. 附件：1．企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件2. 合作雙方意向書3. 政府部門有關(guān)批示文件51第一章 總 論 概述 項目名稱老年公寓建設(shè)項目 項目建設(shè)單位 編制依據(jù)和范圍 編制依據(jù)《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；《投資項目可行性研究指南》（2005）；《投資項目經(jīng)濟評估咨詢指南》（2000）；《老年人（老年公寓）建筑設(shè)計規(guī)范》（JGJ 122—1999）；《xx省人民政府關(guān)于加快養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》；《XX市“十二五”發(fā)展規(guī)劃》；其他國家現(xiàn)行的行業(yè)規(guī)定、產(chǎn)業(yè)政策、法律法規(guī)、設(shè)計標準；建設(shè)單位提供的相關(guān)資料本可行性研究報告論述了項目建設(shè)的背景及必要性，對建設(shè)指導(dǎo)思想、建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件、場址選擇、建筑單體方案、經(jīng)營策略、環(huán)境保護與安全衛(wèi)生、節(jié)約能源、組織機構(gòu)與勞動定員、項目管理與實施進度、投資估算與資金籌措、社會效益等方面進行了分析論證，并提出本報告的結(jié)論與建議。在實現(xiàn)項目的基本目標，產(chǎn)生較好的經(jīng)濟效益的同時，更將創(chuàng)造良好的社會效益和環(huán)境效益。課題組在前期調(diào)研、提案辦理基礎(chǔ)上，召開了專題研討會。為此政府今年的民生工作把城鄉(xiāng)養(yǎng)老體系建設(shè)列為重點。 對城市發(fā)展的影響。XX市目前的老齡化程度為10%以上。長期以來，我國實行以家庭養(yǎng)老為主的養(yǎng)老模式，但隨著計劃生育基本國策的實施，以及經(jīng)濟社會的轉(zhuǎn)型，家庭規(guī)模日趨小型化，“421”家庭結(jié)構(gòu)日益普遍，空巢家庭不斷增多。 構(gòu)建和諧社會的需要構(gòu)建社會主義和諧社會是我國我黨始終堅持的目標。 市內(nèi)約有13，800多人，%。但總體來看，退休金水平低，平均在1200元左右；住房條差，約有40%與子女住在一起；啃老的現(xiàn)象比較嚴重?！梆B(yǎng)兒防老”的年代，將隨著社會的發(fā)展逐漸退出歷史舞臺。其余是“空巢家庭”，即單身或只與配偶生活在一起的家庭。 除以上養(yǎng)老機構(gòu)外，市內(nèi)還有、設(shè)施簡陋、 人員素質(zhì)低、服務(wù)職能不健全（1）.民營養(yǎng)老機構(gòu)在和老人簽訂入院的合同方面法律不健全,經(jīng)常發(fā)生老人與養(yǎng)老機構(gòu)之間、家屬與養(yǎng)老機構(gòu)之間的矛盾和民事責(zé)任糾紛。另外, 部分民辦養(yǎng)老院觀念陳舊, 以為養(yǎng)老就是讓老人吃飽、穿暖, 這種陳舊的觀念抑制了民辦養(yǎng)老院的發(fā)展進程。是老年人安度晚年的首選之地。積極探索采取直接補助或貼息的方式，支持民間資本投資建設(shè)專業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。目標一：良心公寓 全心全意為老年人服務(wù)，讓老年人體驗家一樣的溫暖，讓其在心靈上產(chǎn)生歸屬感。讓那些曾倍感孤獨的老人在敬老院里感受到人間的溫暖和愛，在平凡的細節(jié)中，在老人們幸福的笑容里體現(xiàn)養(yǎng)老公寓的價值。二、落實以老人為本的原則。首先，要保證合適的工作人員數(shù)量。此外，有些子女不在身邊的老人有代養(yǎng)需求，老年公寓應(yīng)該充分利用現(xiàn)有資源，積極開展代養(yǎng)業(yè)務(wù)。本著上述選址原則，結(jié)合項目的實際情況，本項目的建設(shè)地址選在XX市李官鎮(zhèn)龍王廟村。李官鎮(zhèn)全鎮(zhèn)人口為6648戶，29723人。園中風(fēng)景優(yōu)美、樹木成林、花草繁茂，上百畝野生槐樹槐香拂面。所建建筑物和購置的設(shè)備、器材要符合相關(guān)行業(yè)標準。 三、 綜合活動室綜合活動室主要分健身室（如乒乓球室等）、棋牌室、多功能影像廳等。其它按《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（GB500092001）根據(jù)各樓層功能要求確定樓面活荷載。 通風(fēng)：本項目宜采用自然通風(fēng)，當自然通風(fēng)不能滿足室內(nèi)使用要求時，可采用機械通風(fēng)。循環(huán)給水系統(tǒng)應(yīng)按規(guī)范進行水質(zhì)穩(wěn)定計算，并采取防蝕、防腐、防垢及殺菌措施。化糞池按污水停滯時間為24小時、清掏周期為半年設(shè)計。 供配電系統(tǒng)供電設(shè)施概述本項目供電電源為李官鎮(zhèn)變電所，該項目將購置一臺30KVA變壓器，以滿足供電需求。 防雷與接地系統(tǒng)建構(gòu)筑物防雷接地裝置的設(shè)置執(zhí)行《建筑物防雷接地設(shè)計規(guī)范》（GB5005794）。地下水質(zhì)較好，水質(zhì)監(jiān)測指標達到國家《地下水環(huán)境質(zhì)量標準》Ⅲ類標準。以上措施可以滿足《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》GB3096規(guī)定的要求。3. 合理選用室內(nèi)裝飾材料，室內(nèi)游離甲醛、苯、氨、氡和TVOC等空氣污染物濃度符合現(xiàn)行國家標準《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》GB50325中的有關(guān)規(guī)定，減少建筑裝修材料對環(huán)境的污染。在建設(shè)中認真防治環(huán)境污染，貫徹環(huán)境保護“三同時”原則，污染物穩(wěn)定達標排放，符合國家現(xiàn)行的環(huán)境保護有關(guān)法規(guī)，不會改變該地區(qū)現(xiàn)行生態(tài)環(huán)境，各項指標均達到國家標準。3. 各房間或場所的照明功率密度值不高于現(xiàn)行國家標準《建筑照明設(shè)計標準》（GB50034）規(guī)定的現(xiàn)行值。各載熱設(shè)備及管道均采用導(dǎo)熱系數(shù)小的新型保溫材料保溫，以減少熱損失。1. 該項目建筑造型要素簡約，在設(shè)計中應(yīng)減少沒有功能作用的裝飾構(gòu)件的大量應(yīng)用。5. 實行專人管理，加強對員工的節(jié)能意識宣傳，并制定獎懲辦法。2. 電器設(shè)備及插座均做接地處理，機械設(shè)備安裝防護罩或防護欄板，對各種設(shè)備、儀器要定期檢查和維修，衛(wèi)生間設(shè)置通風(fēng)設(shè)施，保證空氣新鮮暢通。發(fā)現(xiàn)問題及時處理和糾正。16. 采用非傳統(tǒng)水源時，采取安全用水措施。二、 建筑本項目建筑物耐火等級設(shè)為二級，火災(zāi)危險性為乙類。第十一章　組織機構(gòu)與勞動定員（1）利于項目正常運行，符合國家和地方政府有關(guān)文件規(guī)定的原則；（2）體現(xiàn)科學(xué)性和整體性；（3）精簡、效能、統(tǒng)一，有利于提高管理水平、工作效率和經(jīng)濟效益。每月制定集中學(xué)習(xí)日，學(xué)習(xí)內(nèi)容為黨的政策和法規(guī)、敬老院各項規(guī)章制度，評比好人好事。敬老院種、養(yǎng)、加工及所有經(jīng)營收入，有關(guān)部門捐款捐物，上級民政部門、鄉(xiāng)政府的撥款、財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租收入、利息收入等均應(yīng)入帳。院領(lǐng)導(dǎo)和工作人員必須自覺做到廉潔自律，改進工作和生活作風(fēng)，抵制各種不正之風(fēng)。 安排好食譜，講究干濕相濟，葷素搭配，按時就餐。 本項目建成運營后，共設(shè)置床位240張，考慮到老年公寓的實際情況，勞動定員人數(shù)為68人。經(jīng)估算，建筑工程費合計448萬元，具體估算結(jié)果見附表11。 項目建設(shè)總投資=建設(shè)投資+流動資金+建設(shè)期利息=，全部由建設(shè)單位自籌。營業(yè)收入估算詳見附表3。固定資產(chǎn)折舊年限：建（構(gòu)）筑物平均20年，設(shè)備平均10年。通過利潤及利潤分配表計算得出：在整個經(jīng)營期內(nèi)。對財務(wù)基本數(shù)據(jù)中的營業(yè)收入、經(jīng)營成本、建設(shè)投資三項因素分別做出不利于企業(yè)效益的增加或降低5%幅度的變化，以判斷其單因素變化對財務(wù)評價指標的敏感程度，敏感性分析詳見下表：敏感性分析表序號不確定因素變化率（%）IRR（%）敏感系數(shù)（%）基本方案1營業(yè)收入5%5%2經(jīng)營成本5%5%3建設(shè)投資5%5%從上表可以看出：營業(yè)收入為最為敏感因素，只要營業(yè)收入增長（或減少）1%，財務(wù)內(nèi)部收益率便增加（或減少）%，其次是經(jīng)營成本和建設(shè)投資。該類企業(yè)對管理型和服務(wù)型人才的需要都很迫切，行業(yè)間人才的流動是很普遍的現(xiàn)象，但重要的管理人員和服務(wù)人員的流失，對企業(yè)的發(fā)展也會帶來不可忽視的影響。該項目的建設(shè)，增加了項目區(qū)的養(yǎng)老能力，面對老年人需求多樣的變化趨勢，該老年公寓將提供多樣化、便利化、高標準的服務(wù)，以滿足其需求，有效地緩解了當?shù)氐酿B(yǎng)老壓力。由此可見，本次項目建設(shè)是適應(yīng)當前國家福利社會發(fā)展的必然趨勢，符合國家及各級政府的工作要求，得到了各級政府的支持，尤其對XX市及XX市的福利社會化的發(fā)展，將起到推動作用。項目的實施不僅可以改善XX市養(yǎng)老事業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)落后的局面，整合養(yǎng)老資源，健全養(yǎng)老服務(wù)，創(chuàng)新養(yǎng)老服務(wù)方式，強化養(yǎng)老服務(wù)體系，還可以以該項目建設(shè)為基礎(chǔ)，通過努力，逐步建立與社會主義和諧社會相適應(yīng)，覆蓋全市所有孤寡老人、服務(wù)主體多元、服務(wù)功能完善、服務(wù)質(zhì)量和管理水平較高的社會福利服務(wù)體系，具有良好的社會效益。綜上所述，本項目是一項社會公益性很強的建設(shè)項目，是一項惠及當?shù)匕傩盏拿裥墓こ?，符合國家及XX市的相關(guān)政策，其實施有利于解決當?shù)貒谰酿B(yǎng)老問題，改善養(yǎng)老環(huán)境。袁節(jié)膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚇螂肀莂蚆羅袂羋蚅蚄膈膄蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螁螃羇葿螀裊膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃螞肂莈蒂螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羈莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃蠆羆艿薃袁節(jié)膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚇螂肀莂蚆羅袂羋蚅蚄膈膄蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螁螃羇葿螀裊膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃螞肂莈蒂螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羈莀蒈羃膇芆蕆蚃羀膂蒆螅膅蒁