【正文】 塑等現(xiàn)代建筑（體現(xiàn)高雅）；內(nèi)部多設(shè)實(shí)用性較強(qiáng)的亭、臺(tái)、樓、閣（特別是在水景上）以及鵝柳石或大理石碎片鋪成的小路，路邊配以高大樹木（體現(xiàn)人性）。如果再通過項(xiàng)目定位時(shí)有針對(duì)性的對(duì)劣勢(shì)、不足進(jìn)行彌補(bǔ)，那么項(xiàng)目的可行性很強(qiáng)。區(qū)位劣勢(shì)：雖然近幾年政府加快新區(qū)發(fā)展，但在本案周圍仍然是荒地舊房，這對(duì)消費(fèi)者的心理會(huì)產(chǎn)生很大影響，特別是對(duì)商業(yè)氛圍的形成和房屋的升值潛力，抱有很大懷疑。②、項(xiàng)目利潤(rùn)率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；③、項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤(rùn)體現(xiàn)；④、敏感性分析：序號(hào)方案名稱地價(jià)(萬元/畝)土地費(fèi)(萬元)項(xiàng)目成本(萬元)土地費(fèi)比例(%)銷售收入(萬元)利潤(rùn)(萬元)70%銷售利潤(rùn)回報(bào)率(%)1方案一501500%9450%2方案二551650%9450%3方案三601800%9450%4方案四651950%9450%5方案五702100%9450%五正在開發(fā)的幾個(gè)樓盤都是歐式建筑風(fēng)格，外立面、樣式都大同小異，客戶選擇機(jī)會(huì)少。媒體宣傳宣傳單頁(yè)、網(wǎng)絡(luò)xx國(guó)際苑是目前本市比較有代表性的樓盤，這是因?yàn)樗悄壳按筘S市場(chǎng)上最豪華、價(jià)格最貴的小區(qū)。另外，不是每個(gè)人都有看報(bào)紙的習(xí)慣和條件的，這當(dāng)中只有很少一些單位和個(gè)人經(jīng)常關(guān)注。特別是對(duì)于商品房，消費(fèi)者都認(rèn)為現(xiàn)在市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不穩(wěn)定，并且當(dāng)前價(jià)格太高，有望回落，對(duì)于購(gòu)房都抱一種觀望的態(tài)度，更不用說是投資了。對(duì)于大豐的商鋪而言則是另外一副景象。十、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套。八、項(xiàng)目周邊物業(yè)發(fā)展情況；xx市現(xiàn)有的商品房物業(yè)多為多層，目前部分小高層市場(chǎng)正在開發(fā)，瑞城國(guó)際苑等都規(guī)劃了很大一部分小高層建筑，高層物業(yè)在大豐目前還是個(gè)空缺，別墅的發(fā)展情況不太理想，因?yàn)楫?dāng)?shù)厝苏J(rèn)為別墅和自建的私房沒有太大區(qū)別，而且面積大總價(jià)高，大部分消費(fèi)者不能接受。五、項(xiàng)目概況；項(xiàng)目面積2萬平方米左右，約30畝。連續(xù)七年進(jìn)入“全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力百?gòu)?qiáng)縣（市）”行列，被評(píng)為國(guó)家首批可持續(xù)發(fā)展先進(jìn)示范區(qū)。五、投資收益分析：成本預(yù)測(cè)：稅務(wù)分析：①、營(yíng)業(yè)稅及附加稅；②、所得稅；③、土地增值稅。二、 項(xiàng)目背景和概況： 項(xiàng)目背景：(1) 項(xiàng)目名稱： 東湖路人行居住小區(qū)（暫定名） (2) 可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)(3) 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目概況1） 宗地位置： 2）四至范圍；3）地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較；4）地面狀況；5)地面現(xiàn)有居民情況；6)地質(zhì)情況。六、項(xiàng)目SWTO分析優(yōu)勢(shì)；劣勢(shì)；機(jī)會(huì)；威脅。 二六、地質(zhì)情況：宗地土層為沙夾土，承載能力為每平方米10噸，地下水位在4米以下，抗震能力為6級(jí)。當(dāng)前市民普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)太高，但住房需求率還是很高。三目前，xx商業(yè)街的空置率達(dá)到60%以上，而xx廣場(chǎng)里面的效益也不是很好，許多店鋪都掛出轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的牌子。而西區(qū)則是新規(guī)劃的開發(fā)區(qū)，有一部分人看愛好它的發(fā)展?jié)摿?，并且西區(qū)更靠近204國(guó)道，交通條件更為便利。二、xx國(guó)際苑樓盤名稱xx國(guó)際苑售樓電話3822999區(qū)域地段xx路發(fā)展商xx房地產(chǎn)開發(fā)公司代理商/設(shè)計(jì)單位xx建筑設(shè)計(jì)院物管單位集團(tuán)公司下屬物業(yè)管理公司建筑面積6萬平方米占地面積3萬平方米項(xiàng)目屬性21世紀(jì)國(guó)際園林社區(qū)建筑風(fēng)格歐陸風(fēng)格棟數(shù)11層數(shù)56913綠化率52%總套數(shù)1700套銷售率內(nèi)部認(rèn)購(gòu)物業(yè)費(fèi)用178。xx國(guó)際苑 優(yōu)勢(shì)：①、靠近xx中學(xué)高中部； ②、地段發(fā)展?jié)摿^大（市政設(shè)施的遷至） ③、小區(qū)定位高檔，配套相對(duì)齊全，綠化率高，設(shè)計(jì)合理； 劣勢(shì)：①、交通不方便； ②、周邊配套不全； ③、距離市中心較遠(yuǎn)； ④、小區(qū)定位高檔，價(jià)格太高，失去了大部分客戶群。 ③、本案與xx苑相距僅100米，兩個(gè)項(xiàng)目可以在物業(yè)類型上相呼應(yīng)，配套設(shè)施上互補(bǔ)，從而促進(jìn)區(qū)域物業(yè)更好、更快的發(fā)展。而一些生活必須的配套都在3000米以內(nèi)。四、威脅：供給集中：區(qū)域內(nèi)同檔次樓盤的推出量大，樓盤同質(zhì)化嚴(yán)重。歐陸式的所有外立面也是大同小異，本案在這點(diǎn)上可以與風(fēng)格結(jié)合起來。如果開發(fā)商能夠把一些知名超市招商進(jìn)來那就更是錦上添花。通過我們?cè)L談得出的結(jié)果，86%的被訪者不需要裝修，另外一些人則表示無所謂或可以接受簡(jiǎn)單裝修。在這過程中還可以用送熱水器空調(diào)的方式來積累人氣。 35