【正文】 數(shù)比標(biāo)準(zhǔn)酒店房間總數(shù)應(yīng)少1/2至1/3。比如，所有的室外燈具都要有不易拆卸。國內(nèi)一般酒店以節(jié)能為名，而配備的40W的鎢絲燈是不合適的，絕對(duì)要避免。最佳的照明是看不見光源的照明，除非有意的以燈具為裝璜的視點(diǎn)。2．3 照明系統(tǒng)的考慮事項(xiàng)2． 照明系統(tǒng)是酒店系統(tǒng)中最值得注意的項(xiàng)目之一。2． 暴露的管口項(xiàng)目管理應(yīng)對(duì)施工單位工作進(jìn)行監(jiān)理，應(yīng)對(duì)所有暴露的管口如：排水口進(jìn)行封口，防止異物漏進(jìn)管道內(nèi)。須克服的缺點(diǎn)之一是走道上不能使用地磚。管理程序根據(jù)酒店式公寓的用途和屋頂?shù)念愋投壬矶ㄖ?。獅城怡安酒店式公寓目前正在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，對(duì)此階段進(jìn)行詳盡完善的論證，管理先進(jìn)性的預(yù)見將對(duì)酒店公寓建成后的投入使用產(chǎn)生廣泛深遠(yuǎn)的影響。2． 虹橋地區(qū)周邊外資企業(yè)較多，君悅花園致力與其建立長期客戶關(guān)系。尋找客戶及談判過程亦十分艱巨，此時(shí)借助專業(yè)銷售人員及社會(huì)專業(yè)租賃公司共同銷售會(huì)變的十分重要。5． 靈活多樣的租賃方式。這種不顧一切的強(qiáng)制性措施所造成的高標(biāo)準(zhǔn)公寓最終導(dǎo)致衡山路41號(hào)的單位租金價(jià)格一直處于上海最高點(diǎn)。（2）特殊*1 ： 君悅商務(wù)樓141套均為一房一廳，只租不售。有人可能會(huì)提出：建立所有服務(wù)設(shè)備和便利設(shè)施以滿足需求。n 港臺(tái)地區(qū)的經(jīng)營管理者和非本地的高級(jí)商務(wù)人士。n 選址需在交通發(fā)達(dá)的便捷地由于住客都是流動(dòng)人口，周邊的交通要非常發(fā)達(dá)， 以便住戶會(huì)客訪友、出門辦事。相信今后10年將是旅游業(yè)、酒店業(yè)大發(fā)展的10年，酒店式公寓將平穩(wěn)增長，投資收益也將會(huì)十分滿意。 上海酒店式公寓發(fā)展?fàn)顩r n 酒店式公寓是一種高檔居住性物業(yè)，酒店式公寓的物業(yè)管理是介于酒店管理與常規(guī)物業(yè)管理之間的專項(xiàng)物業(yè)管理。n 上海申博成功后，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將面臨新一輪高速發(fā)展，為上海經(jīng)濟(jì)帶來巨大的推動(dòng)。新興商辦樓周邊密 集的寫字樓區(qū)域擁有大量的國際性租戶，投資回報(bào)令人滿意。 酒店式公寓的目標(biāo)市場(chǎng)：n 在滬工作的外籍人士和海外歸國人士，其中以日、韓和歐美地區(qū)人士居多。n 酒店式公寓屬居住區(qū)，而不是酒店式公寓或鄉(xiāng)村會(huì)所。 附表一：上海高檔酒店式公寓綜合信息一覽表信息內(nèi)容/項(xiàng)目KINGSWELL GARDENCHEISEAASCOTTKERRY CENTER君悅花園嘉里華庭二 座浦東雅士閣嘉里中心基本信息竣工日期1993200220001998出租率85%80%80%85%配套設(shè)施停車位120135135——租金（USD/M）200200200180房型信息1 房80——63—119762 房110—130145133—168119—1453 房150—170175176—1831454 房180—220328245222房間總數(shù)228248133租金（USD/M）1 房1800——1600—29002300—28002 房2200—28002100—40003300—46003400—55003 房3000—35002800—55003800—42005000—60004 房3500—45006500—900063007000—8000配套設(shè)施餐飲業(yè)、零售業(yè)YY室內(nèi)游泳池YYYY健身中心YYYY壁球室YYY商務(wù)服務(wù)YYY其它攀巖閱覽室附表二：上海酒店式公寓信息綜合一覽表信息內(nèi)容/項(xiàng)目TIME SQUARESH CENTERSOMEREST GD41 HENSHAN 時(shí)代廣場(chǎng)上海商城盛捷服務(wù)式公寓衡山路41號(hào)基本信息竣工日期2000199019991998出租率70%85%85%50%配套設(shè)施停車位332——————租金（USD/M）195225180300房型信息1 房9647—1008387—1092 房123133—193106—121169—1863 房192—247167—267148180—1964 房——————450—550房間總數(shù)198472337164租金（USD/M）1 房1600—20002700—300030002600—35002 房1800—26003700—400040004000—74003 房3500—65005300—560060006000—86004 房——————20000—25000配套設(shè)施餐飲業(yè)、零售業(yè)YYYY室內(nèi)游泳池室外YY健身中心YYYY壁球室YYYY商務(wù)服務(wù)YY其它桑拿閱覽室閱覽室附表三：上海酒店式公寓房型比例一覽表項(xiàng)目/房型一房二房三房 四房嘉里華庭/79%18%3%浦東雅士閣54%25%18%3%嘉里中心30%38%26%6%時(shí)代廣場(chǎng)17%41%40%0%上海商城37%37%23%3%盛捷服務(wù)公寓25%47%28%0%衡山路41號(hào)20%61%17%1%君悅花園*150%25%15%10%平均比率20%50%25%5%（1）90年代后期新建酒店服務(wù)式公寓一房基本控制在20%，二房基本控制在50%，三房基本控制在25%，四房控制在5%以內(nèi)。我們不得不承認(rèn)建成后的建筑與西方模式?jīng)]有差別，服務(wù)水準(zhǔn)也相當(dāng)高，但其需要的費(fèi)用呢？該物業(yè)昂貴的月租金加管理費(fèi)使得其租戶僅限于駐上海外籍團(tuán)體中的最高層次。4． 家具樣式主要以中國明清特色，歐式簡約特色為主，少量日式特色適應(yīng)外籍人士多樣審美觀，沙發(fā)基本已素色，布藝為主突出家庭型特點(diǎn)。B． 積極發(fā)展零散中長期租戶發(fā)展零散長租客戶是酒店式公寓日常工作的一個(gè)重心。短租渠道主要由以下方面構(gòu)成：1． 80%長租客多數(shù)為外籍高級(jí)職員及貿(mào)易商人，自身連帶的客戶關(guān)系為短租提供充足的客源保證。  獅城怡安酒店公寓前期項(xiàng)目介入n 酒店式公寓與一般物業(yè)在設(shè)計(jì)要求與管理方式上有較大區(qū)別。我們有一套適當(dāng)?shù)奈蓓敼芾沓绦?。道路、走道和其它區(qū)域的排水溝應(yīng)是完整的、且正確排向下水處。2． 地下室及屋頂在地下室蓄水池底部做集水井，底部坡向集水井，以便清洗時(shí)排干積水，屋頂水箱設(shè)置不銹鋼爬梯，以便水箱清潔工作。2． 周界報(bào)警周界報(bào)警可采用雙聯(lián)遠(yuǎn)紅外探頭，并與燈光報(bào)警連動(dòng)，確保人防、技防相結(jié)合。照明包括了照明、裝璜、美觀、心理感受以及重點(diǎn)吸引等種種功能。 這里我們一再強(qiáng)調(diào)，客房的照明不能“小氣”?？墒?，在不同的照明區(qū)應(yīng)該注意以下事項(xiàng)：n 路燈不易過于照亮，其亮度相等于滿月的亮度；n 燈具必需注意它的光亮分布范圍，不能設(shè)在向上n 和刺人眼目的位置；n 有獨(dú)立的配電盤，以便獨(dú)立控制；n 室外照明因涉及安全問題，可以考慮使用低電壓(12V)的燈具；n 由于人群可能接近燈具，因此燈具必需有一定的硬件防護(hù)。2． 前廳面積設(shè)計(jì)要求：n 國際酒店通行標(biāo)準(zhǔn)：主前廳（包括總服務(wù)臺(tái)、辦公面積）應(yīng)為標(biāo)準(zhǔn)間客房總數(shù)。n 電梯間照明線路應(yīng)與走道分開，最好采用照明較高的局部照明。n 酒店式公寓的標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳要有通風(fēng)口，使通風(fēng)良好。中國身材的服務(wù)員操作最輕松。2． 室內(nèi)配備投入預(yù)算清單：項(xiàng) 目內(nèi) 容1電器電視機(jī) 電冰箱 吹風(fēng)機(jī) 微波爐 飲水機(jī) 臺(tái)燈、落地?zé)舯ｋU(xiǎn)箱小計(jì)2家具沙發(fā)、床、寫字臺(tái)、椅子、書柜、餐桌、電視機(jī)柜、茶幾、床頭柜等3廚房用品餐炊具4衛(wèi)浴用品毛巾架、紙巾架等5總計(jì)2． 衛(wèi)生間n 酒店式公寓一般采用15001700700mm浴缸；n 為安全，冷熱水龍頭必須互相靠近，并用顏色加以標(biāo)志，浴缸底部應(yīng)有一個(gè)平整的防滑底面；n 浴缸商埠必須裝安全扶手及淋浴時(shí)使用的擋水幕或推拉門，不使水濺出浴缸；n 酒店式公寓在衛(wèi)生間內(nèi)應(yīng)設(shè)有稱重體重的腳踏秤。2． 房門 n 客房門背后要張貼《疏散路線指南》以備住客緊急疏散用。每房間應(yīng)有電話布線。特別在每一套房（無論有無人?。┑年柵_(tái)上擺放綠色植物，高過陽臺(tái)欄桿，可增加外立面效果，植物應(yīng)為四季常綠、便與養(yǎng)護(hù)的品種。n 餐桌為四到六人用可變化的。n 受到很好照料的、清潔的綠色植物被合理的擺放。n 避免過度裝飾(畫蛇添足)。n 建議采用分區(qū)背景音樂，且根據(jù)區(qū)域不同所放音樂也應(yīng)不同，聊天區(qū)、健身區(qū)、桑拿區(qū)等都最好有自己獨(dú)立的音樂播發(fā)系統(tǒng)，音樂的選擇十分重要。獅城怡安將發(fā)揮自身具備的各類人才優(yōu)勢(shì)和寫字樓、酒店式公寓等多種物業(yè)成功管理經(jīng)驗(yàn)，注重結(jié)合杭州當(dāng)?shù)貙?shí)情，建立一套符合酒店式公寓的物業(yè)管理模式經(jīng)營思路。我們有理由相信，經(jīng)過我們的管理，可以確保酒店式公寓因物業(yè)管理原因而造成的治安事件發(fā)生率為零。針對(duì)酒店式公寓建筑面積較大、住戶多、機(jī)電設(shè)備多、電梯較多多等特點(diǎn)，我們將充分發(fā)揮的規(guī)模優(yōu)勢(shì)和技術(shù)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)“專業(yè)聯(lián)合”，逐步實(shí)現(xiàn)綠化、保潔、裝修、保安、電梯養(yǎng)護(hù)、機(jī)電等方面的專業(yè)化管理和服務(wù)，全方位降低管理成本，力爭(zhēng)為住戶提供更多的無償服務(wù)，充分體現(xiàn)獅城怡安公司“以住戶為中心、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、低價(jià)收費(fèi)”、“取之于民，用之于民”的經(jīng)營方針，讓酒店式公寓廣大住戶真正受益。酒店式公寓智能化程度較高、功能涉及面廣、“三防”結(jié)合了我們的基本安保思路：“三防”結(jié)合即是人防、物防、技防相結(jié)合。n 精心養(yǎng)護(hù)區(qū)內(nèi)綠化同時(shí)，注重對(duì)酒店式公寓大堂、電梯廳等處綠化擺放；實(shí)施垃圾分流，特別是各種辦公設(shè)備產(chǎn)生的有毒有害廢物（如復(fù)印機(jī)碳粉、硒鼓、電池等），以加強(qiáng)大廈環(huán)保建設(shè)。n 充分借鑒成功經(jīng)驗(yàn)，開展卓有成效的社區(qū)文化活動(dòng)，向社區(qū)文化要物業(yè)管理的社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。n 高檔的物業(yè)需要管優(yōu)秀的物業(yè)管理人才。做到人人有動(dòng)力，人人有壓力。通過文化活動(dòng)的開展，增強(qiáng)凝聚力和向心力，增強(qiáng)員工的自信心和認(rèn)同感。培訓(xùn)前考核：了解員工的現(xiàn)狀，制訂切實(shí)可行的培訓(xùn)計(jì)劃，確定員工培訓(xùn)的需求方向。不用心，不投入，是不會(huì)有發(fā)現(xiàn)的，歸根到底是做不好事的，只有用心去發(fā)現(xiàn)，通過細(xì)致的方法去解決，然后才能讓客戶有滿意結(jié)果。n 物業(yè)項(xiàng)目管理處下屬其他員工理論考核內(nèi)容是：物業(yè)管理基本知識(shí)，崗位職責(zé)和自己所擔(dān)任工作的業(yè)務(wù)知識(shí)，服務(wù)態(tài)度及工作能力。 酒店式公寓包含如下服務(wù)項(xiàng)目：n 酒店式公寓服務(wù)質(zhì)量通用標(biāo)準(zhǔn)(HOTELAPARTMENT SERVICE QUAILITY AND GENERAL STANDARD)n 租戶管理與服務(wù) (RESIDENTS MANAGEMENT AND SERVICE)n 前廳管理與服務(wù) (FRONT OFFICE MANAGEMENT AND SERVICE)n 客房管理與服務(wù) (HOUSE KEEPING MANAGEMENT AND SERVICE)n 工程管理與服務(wù) ( ENGINEERING MANAGEMENT AND SERVICE)n 安保管理與服務(wù) (SECURITY MANAGEMENT AND SERVICE)n 俱樂部管理與服務(wù) (CLUB HOUSE MANAGEMENT AND SERVICE)n 便利服務(wù)的管理 (CONVENINCE MANAGEMENT AND SERVICE)  管理處組織結(jié)構(gòu)（圖略）n 組織結(jié)構(gòu)設(shè)置原則是精干高效，管理處實(shí)行獅城怡安總部運(yùn)作部領(lǐng)導(dǎo)下的項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制；管理人員要求大專以上文化素質(zhì)，且具備豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，且要求一專多能，員工需擁有智能化知識(shí)、懂外語、會(huì)電腦，且需具備相關(guān)崗位23年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)；n 管理處內(nèi)部實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管理環(huán)節(jié)；同時(shí)，獅城怡安各相關(guān)部門提供包括質(zhì)量監(jiān)督、智能化等方面的支持，提高工作效率，發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)；n 在內(nèi)部管理上，酒店式公寓的物業(yè)管理處由怡安（上海）物業(yè)管理有限公司派駐人員建立物業(yè)管理處。216。 人員選拔178。3檔案的建立和管理a 收集檔案資料；b 科學(xué)分類。9客戶服務(wù)a 提供有關(guān)物業(yè)方面的咨詢；b 來訪接待；c 協(xié)調(diào)住戶和住戶之間、住戶和發(fā)展商之間的關(guān)系。管理隊(duì)伍年齡要求因崗而宜，合理優(yōu)化，既穩(wěn)健經(jīng)營，同時(shí)又充滿銳氣：酒店式公寓遵循上述用人標(biāo)準(zhǔn)，確定了以下幾項(xiàng)硬性指標(biāo)：n 知識(shí)層次：為了符合酒店式公寓高品質(zhì)物業(yè)管理的要求，管理層人員除要求100%的大專以上文化程度以外，部分崗位引進(jìn)碩士以上的專業(yè)技術(shù)人才。我們規(guī)定新員工錄用后，須由有經(jīng)驗(yàn)的管理人員帶領(lǐng)，到基層進(jìn)行試用實(shí)習(xí)，并在實(shí)習(xí)過程中，全面測(cè)定新員工的個(gè)人工作能力，對(duì)不合崗位要求而又有其他專長的，實(shí)行調(diào)崗安排使用。對(duì)管理層員工實(shí)施授權(quán)管理，即在一定的工作范圍內(nèi)讓他們自己管理自己，增強(qiáng)管理人員的責(zé)任意識(shí)。n 末位淘汰，吐故納新。 前廳部的組織結(jié)構(gòu)和人員配備A．人