【正文】 管理 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別選址決策階段房屋獲取階段項(xiàng)目建設(shè)階段投入使用階段選址區(qū)域風(fēng)險(xiǎn) 投資成本 　承包方式 自然災(zāi)害選址物業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)供求 　招標(biāo)模式 意外事故項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn) 籌資 　工期拖延 開(kāi)業(yè)時(shí)機(jī)投資時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn) 房屋租賃合同 　項(xiàng)目質(zhì)量 合同法規(guī) 　開(kāi)發(fā)成本 現(xiàn)金流 　施工索賠 人力資源 　自然條件 服務(wù)滿意度 　 文化沖突 風(fēng)險(xiǎn)回避（1） 選址決策階段　　搞好投資選址經(jīng)營(yíng)方案的評(píng)價(jià)決策。（3） 在運(yùn)營(yíng)后的十二個(gè)月后實(shí)現(xiàn)成本回收，第十三個(gè)月實(shí)現(xiàn)盈利。（2） 多方位考察，選出最佳合作商家，洽談合作項(xiàng)目，為顧客提供安全有保障，質(zhì)量有保證，高品質(zhì)、高享受的服務(wù)。培訓(xùn)方案：基本業(yè)務(wù)技能、了解旅館設(shè)施與配置，與鄭成功有關(guān)的知識(shí)的學(xué)習(xí)，了解島上地形路線。培訓(xùn)方案：管理能力、協(xié)調(diào)能力和應(yīng)急能力、旅館設(shè)施與配置、與鄭成功有關(guān)的歷史知識(shí)的學(xué)習(xí)。（2） 店長(zhǎng)一名　　職責(zé)：店長(zhǎng)業(yè)績(jī)的衡量標(biāo)準(zhǔn)是主要是看個(gè)人表現(xiàn)、是否維持了旅館的正常運(yùn)營(yíng)和盈利、是否處理好了員工間以及員工和客戶間的關(guān)系問(wèn)題。如鄭成功紀(jì)念日、建軍間、建黨節(jié)等愛(ài)國(guó)節(jié)日提供八折房?jī)r(jià)優(yōu)惠。（二）會(huì)員制度建立客戶關(guān)系，旅店已優(yōu)質(zhì)、細(xì)心的人員服務(wù)與客戶建立第一印象，同時(shí)采用優(yōu)惠的會(huì)員準(zhǔn)入門檻，即初次入住加收19元即可成為酒店會(huì)員，享受會(huì)員優(yōu)惠待遇。客戶：　　旅店登記客戶信息，于各種節(jié)假日（定期）給客戶發(fā)送短信祝福，對(duì)于會(huì)員客戶發(fā)送的信息則更為密集和全面。本旅店以優(yōu)質(zhì)、高效價(jià)比的服務(wù)為客戶傳遞讓渡價(jià)值，及時(shí)的根據(jù)客戶需求對(duì)本店的服務(wù)做出調(diào)整。（二）品牌管理　　酒店以鄭成功光復(fù)臺(tái)灣英雄形象為旅店背景元素，采用與之相呼應(yīng)的店名、房間名。 產(chǎn)品（一）基本概況　　本店主要以鼓浪嶼的文化特色出發(fā)，以鄭成功為主題背景，建立相應(yīng)的主題旅館。員工熟悉工種的服務(wù)規(guī)范，能按規(guī)范要求接待賓客； （3） 網(wǎng)站維護(hù)以及更新技術(shù)。（4） 發(fā)現(xiàn)某日用品、紀(jì)念品存量少于酒店3天的正常消耗量，第一時(shí)間通知相關(guān)負(fù)責(zé)人及時(shí)進(jìn)行補(bǔ)貨。對(duì)設(shè)備耗能與運(yùn)作進(jìn)行檢查，以確保設(shè)備的正常運(yùn)作。（2） 采購(gòu)數(shù)量　　按月購(gòu)買，日用品購(gòu)買量都按每間每天兩組，再乘以房間數(shù)，再乘以每月天數(shù)計(jì)算采購(gòu)數(shù)量。通知查房：總臺(tái)通知服務(wù)員查房。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)（1） 圖一為旅行者旅店一樓構(gòu)造圖，我們將1樓分為吧臺(tái)和特價(jià)房（袖珍房）兩部分。由于旅館自身力量較為薄弱，容易被實(shí)力強(qiáng)悍、資金雄厚的大酒店集團(tuán)奪取旅館的品牌和獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力。這將極大地有別于島上其他旅館簡(jiǎn)單的別墅、南洋等風(fēng)格，同時(shí)又與鄭成功在島上練兵的史實(shí)相結(jié)合，讓游客產(chǎn)生新鮮感，從而形成自身的獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)由于交通地理因素，鼓浪嶼旅館還要面臨廈門市內(nèi)旅館的競(jìng)爭(zhēng)。 行業(yè)內(nèi)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者的競(jìng)爭(zhēng)　　島上旅館一般規(guī)模小、投入少、投資風(fēng)險(xiǎn)度低，由家庭經(jīng)營(yíng)，且多屬自發(fā)性經(jīng)營(yíng)，缺乏專門的規(guī)劃與引導(dǎo)，所以能否建立起科學(xué)的管理經(jīng)營(yíng)模式，是在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出的關(guān)鍵。（二）行業(yè)環(huán)境分析供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)能力　　供方主要通過(guò)其提高投入要素價(jià)格與降低單位價(jià)值質(zhì)量的能力，來(lái)影響行業(yè)中現(xiàn)有企業(yè)的盈利能力與產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。 經(jīng)濟(jì)要素　　伴隨著世界性的金融危機(jī)，世界各國(guó)經(jīng)濟(jì)增速普遍下滑?！　?zhàn)略規(guī)劃：預(yù)定在XX年內(nèi)回收成本，實(shí)現(xiàn)盈利。對(duì)旅館的經(jīng)營(yíng)上來(lái)說(shuō)，收取租賃費(fèi)用的同時(shí)，也可以以此對(duì)外宣傳。一樓大廳區(qū)屬于航行室，吧臺(tái)設(shè)計(jì)成船只的船舵，在大廳墻上掛著仿明代古兵器和獸首裝飾。在主題特色方面，航海是今年來(lái)越來(lái)越熱的主題，且具有廈門特有的地域特色，同時(shí)加上民族英雄鄭成功的元素。 項(xiàng)目介紹　　經(jīng)過(guò)我們對(duì)旅客的調(diào)研和需求分析，我們發(fā)現(xiàn)居住在鼓浪嶼上的目標(biāo)人群主要集中于18—30歲這個(gè)年齡段的學(xué)生群體和剛畢業(yè)參加工作的新人，且其中多數(shù)屬于倆人或倆人以上一同出游，以此作為我們主要的目標(biāo)群體。此等發(fā)展速度也給島上的餐飲、商業(yè)零售也帶來(lái)了較強(qiáng)的帶動(dòng)效應(yīng)。目錄 前言 3概要 4第一部分　項(xiàng)目概述 5一、項(xiàng)目背景 5二、項(xiàng)目介紹 5三、發(fā)展計(jì)劃 7第二部分　商業(yè)前景分析 7一、市場(chǎng)環(huán)境分析 8二、消費(fèi)者分析 10三、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力分析 11第三部分　選址與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 11一、選址導(dǎo)向 12二、房源概況 12三、消費(fèi)者需求因素 12四、交通便利性等因素 12五、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 12第四部分　運(yùn)營(yíng) 14一、流程 14二、采購(gòu)管理 15三、設(shè)備管理 15四、服務(wù)管理 16五、庫(kù)存管理 16六、配送管理 16七、技術(shù)要求 17第五部分　營(yíng)銷計(jì)劃 17一、目標(biāo)客戶群體 18二、客戶需求 18三、產(chǎn)品 18四、渠道 19五、促銷 20第六部分　人力資源管理計(jì)劃 21一、目標(biāo)和原則 21二、工作流程圖 21三、組織結(jié)構(gòu) 22四、主要職責(zé) 23五、招聘方式 24六、職位要求和培訓(xùn)方案 24七、薪酬標(biāo)準(zhǔn) 25八、績(jī)效考核 25第七部分　財(cái)務(wù)分析 27一、第一年財(cái)務(wù)狀況 27二、第二年財(cái)務(wù)狀況 31三、投資回收期估計(jì) 31第八部分　項(xiàng)目組織實(shí)施 32一、施工與運(yùn)營(yíng)前 32二、旅店運(yùn)營(yíng)初期 32三、旅店穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)階段 33四、投資概算 33五、資金籌備 33第九部分　風(fēng)險(xiǎn)管理 34一、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 34二、風(fēng)險(xiǎn)回避 34三、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防 35四、風(fēng)險(xiǎn)抑制 36第十部分　預(yù)測(cè)效果 36一、入住情況 36二、酒店知名度 38致謝語(yǔ) 39參考的文獻(xiàn)資料 40附錄I 41附錄II 44附錄III 45前言　　　　廈門市鼓浪嶼風(fēng)景名勝區(qū)作為國(guó)家5A級(jí)旅游景區(qū)，擁有“萬(wàn)國(guó)建筑博覽”、“鋼琴之島”、“音樂(lè)之鄉(xiāng)”的美稱，其獨(dú)特的魅力吸引著各地游客來(lái)此觀光。第一部分　項(xiàng)目概述 項(xiàng)目背景　　近年來(lái)鼓浪嶼家庭旅館業(yè)飛速發(fā)展，從幾年前的幾十家到現(xiàn)如今的200多家。不久前，新近出臺(tái)《廈門市鼓浪嶼風(fēng)景名勝區(qū)管理辦法》和《“鼓浪嶼家庭旅館”品牌建設(shè)實(shí)施方案》，助力鼓浪嶼家庭旅館走上品牌發(fā)展之路。最后，加強(qiáng)酒店衛(wèi)生打掃和安全保障，提高內(nèi)部裝潢特色和設(shè)施水平。從內(nèi)部構(gòu)造來(lái)看，內(nèi)部裝修則以戰(zhàn)艦內(nèi)艙作為模型，主要以木制構(gòu)造為主?！　。ǘ┪覀?cè)趯⑿菹^(qū)內(nèi)提供租借與主題相關(guān)的服飾與裝備，給游客用來(lái)拍照留念。使旅館在日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)中持續(xù)經(jīng)營(yíng)下去?！　÷灭^的經(jīng)營(yíng)牽涉到各個(gè)政府職能部門，如何維護(hù)政府關(guān)系，是每一家旅館必須面對(duì)的挑戰(zhàn)。 科技要素　　現(xiàn)今世界網(wǎng)絡(luò)技術(shù)飛速發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)對(duì)于旅店來(lái)說(shuō)是個(gè)重要的宣傳工具，旅館若能憑借這個(gè)虛擬平臺(tái)，將可以在自身品牌建設(shè)和成本開(kāi)支上得到益處。由于島上現(xiàn)在供求不足以及輪渡來(lái)回花費(fèi)時(shí)間較短、往返方便，所以，有很大一部分旅游者會(huì)選擇在廈門市內(nèi)的酒店旅館。 threats威脅鼓浪嶼旅館通常規(guī)模較小，小到日常經(jīng)營(yíng)，大到產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，很容易受到行政力量的干預(yù)。 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力分析（一）產(chǎn)品特征分析　　本旅館將會(huì)以鄭成功為主題，在裝修上營(yíng)造出明朝船艦的風(fēng)格。 　　威脅：由于行業(yè)壁壘低，競(jìng)爭(zhēng)者會(huì)日益增多，旅館自身獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)也容易被模仿。（4） 地處鼓浪嶼相對(duì)高地，居高臨下空氣清新。收回物品：總臺(tái)收回房卡、鑰匙及押金條。休息區(qū)相關(guān)物品：飲料、紀(jì)念品、可攜帶的特色食品等。（2） 設(shè)備運(yùn)行管理：做好設(shè)備定額管理，設(shè)備如有不足及時(shí)添置必要設(shè)備。如有確實(shí)，及時(shí)通知前臺(tái)報(bào)備。 （2） 旅館服務(wù)相關(guān)技術(shù)。綜上所述，島上游客的需求為干凈衛(wèi)生、設(shè)備齊全、風(fēng)格溫馨簡(jiǎn)約、價(jià)格適中、并具有地方特色的旅店。同時(shí)在旅店一樓處提供休閑區(qū)供客人在此休息、飲茶、聊天。 渠道（一）供應(yīng)鏈和價(jià)值鏈 　　本旅店的供應(yīng)鏈上游主要為一些日常消耗品的供應(yīng)商、以及勞動(dòng)力供應(yīng)，下游為來(lái)島游玩的旅客及企業(yè)的客戶和潛在客戶。旅店與各相關(guān)高校以及當(dāng)?shù)貏趧?dòng)人員保持密切聯(lián)系，保證具有豐富的備用勞動(dòng)力。 提供在12580、114等電話查詢通道上的查詢方式、以及預(yù)定服務(wù)。 公關(guān)促銷：旅店于一些特殊日子采取8折優(yōu)惠活動(dòng)。同時(shí)老板也要了解旅館設(shè)施與配置、學(xué)習(xí)與鄭成功有關(guān)的知識(shí)。再?gòu)倪@兩人之間甄選出一人，安排適用，試用期結(jié)束后，合格的話就正式錄用。觀光車司機(jī)基本要求：對(duì)電動(dòng)觀光車司機(jī)的基本要求是有B級(jí)以上的駕駛證，5年以上的駕駛經(jīng)驗(yàn)和過(guò)硬的駕駛技術(shù)，穩(wěn)重老成。第八部分　項(xiàng)目組織實(shí)施 施工與運(yùn)營(yíng)前（1） 多渠道了解考察，挑選理想供應(yīng)商（包括原料、家具、設(shè)備等），并與一些商家建立長(zhǎng)期友好合作關(guān)系，為旅館后續(xù)發(fā)展打好基礎(chǔ)。通過(guò)新店開(kāi)張優(yōu)惠價(jià)格、禮品贈(zèng)送等方式吸引顧客，并且可以在島上進(jìn)行文化踩街等文化宣傳，達(dá)到一個(gè)良好營(yíng)銷效果。 投資概算　　， 資金籌備　　由投資者陳先生全額投入。（3） 項(xiàng)目建設(shè)階段　　通過(guò)項(xiàng)目招標(biāo)模式，承包方式，合同類型的選擇，可以避開(kāi)某些風(fēng)險(xiǎn)，或者在項(xiàng)目施工方案中，淘汰有缺陷，風(fēng)險(xiǎn)高的施工方法，施工工藝。做好投資方案的風(fēng)險(xiǎn)分析，制定全面的 風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃。 做好現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)日志。做好服務(wù)工作，提高顧客滿意度。（6） 人力后備措施　　與大學(xué)建立關(guān)系，提供實(shí)習(xí)生崗位，建立人才輸送渠道。由這些數(shù)字我們可以發(fā)現(xiàn)鼓浪嶼的旅客呈逐年遞增的態(tài)勢(shì)，這就向本酒店發(fā)布了一個(gè)重要的信息，我們的客戶、潛在客戶、可能性客戶在不斷的增加。酒店定期對(duì)客戶特別是會(huì)員發(fā)送祝福短信，酒店信息進(jìn)行二次營(yíng)銷。因此可以預(yù)測(cè)本酒店的知名度將不斷的提升，在鼓浪嶼以及廈門周邊小有名氣