【正文】 ，有動感的；而且，山風怎能比的上水面上拂過的風那么清新、那么輕柔。目前公司已按照董事長提出的建議進行景觀方案的設計，水景成為我們成為我們首要賣點，原因有以下三點：（1）中國傳統(tǒng)我國自古就有擇水而居的習慣， 淵鑒類函里說：“天下之多者水焉，浮天載地，高下無不至，萬物無不潤。 成安縣內價格最高社區(qū)機會(opportunities)1) 北區(qū)廣場、南區(qū)水景，環(huán)境最好3)第一部分 項目分析及總體戰(zhàn)略一、項目解析本項目位于邯鄲市成安縣城西街村團結東干渠以西，跨成馬線兩側，由南、北兩地塊組成，南地塊約126畝，北地塊約100畝；項目東面為水廠、成安電視臺、郵政局，西面為新建成安縣政府、林里堡村，北面為東未村；成安縣的城市發(fā)展方向由東向西發(fā)展，該區(qū)域將發(fā)展成為成安縣新區(qū)，發(fā)展前景樂觀。3.2.有所為花園二期工程營銷推廣報告目 錄第一部分 項目分析及總體戰(zhàn)略………………………………………………4 一、項目解析…………………………………………………………………4二、…………………………………………………4三、賣點提煉…………………………………………………………………5水景……………………………………………………………………6高性價比………………………………………………………………7位置優(yōu)勢………………………………………………………………7郊區(qū)化生活理念………………………………………………………7四、目標客戶市場細分………………………………………………………8有所為花園一期銷售分析…………………………………………9來訪客戶分析…………………………………………………………9成交率分析……………………………………………………………9結論……………………………………………………………………13第二部分 項目推廣建議…………………………………………………………14一、入市時機選擇……………………………………………………………15 選擇的標準……………………………………………………………15結論……………………………………………………………………15分析……………………………………………………………………16二、銷售階段建議………………………………………………………16三、階段銷售廣告推廣綱要……………………………………………………16四、階段性銷售策略……………………………………………………………20第三部分 宣傳推廣策略…………………………………………………………20一、推廣概念圖…………………………………………………………………20二、創(chuàng)意起源……………………………………………………………………20三、邯鄲各媒體特點及分析……………………………………………………21四、各階段廣告策略及媒體組合方案…………………………………………23第四部分 項目建議………………………………………………………………24關于銷售員跟蹤能力………………………………………………………242004年1－3月份工作重點………………………………………………24回收資金措施…………………………………………………………………25關于本報告的幾點說明：1. 本報告與《2004銷售方案》形成完整的《有所為花園二期工程策劃報告》。 因戶型方案、景觀方案、物業(yè)方案、價格方案已經確定，故以上部分分析略。 因1260型造價未能完成，故有關利潤測算、回款計劃等項目經濟分析未能形成4.故本報告不做詳細描述。 成安縣內第一個招商引資項目，政策優(yōu)惠4) 成安縣唯一有物業(yè)服務的小區(qū)2)公司董事長張延紅建議：有所為花園南區(qū)規(guī)劃的特點要以水、樹木、道路為主格調，具有區(qū)別北區(qū)休閑廣場，有獨自特點的小區(qū)環(huán)境。曾見sohu有一調查，結果顯示：70%的認為水景是好住宅的必備條件，在水景與朝向不能兼顧的情況下，有48%的人放棄朝向選擇水景。故在二期工程推廣中，針對不同的客戶實行不同的宣傳，以推進銷售。目前來看，成安縣內政府附近的商鋪價格在當地較高，故政府的搬遷對住宅、商鋪的銷售會起到一定的推進作用。而住宅作為產品更具有地域性的特點，它只能滿足某個特定區(qū)域客戶的需求，我們在特定的區(qū)域通過研究市場、將市場進行細分，向有購買力的目標市場提供滿足其需要的產品。而此后，北東區(qū)所剩無幾，主要以北西區(qū)銷售為主?？傮w來說，邯鄲客戶與成安客戶數量差異不大，成安客戶基本占主流，前提是我司并為在邯鄲展開大規(guī)模的宣傳，基本靠人的口碑相傳來樹立品牌形象。這類客戶工作多年，有一定的資金積累，實力較為雄厚。2) 邯鄲：根據調查2得到的數據，邯鄲客戶中多數為企事業(yè)單位和公務員，從調查3得到的數可知，置業(yè)者年齡在40歲左右，這類人，工作一定年限，有較好的工作，一般不會缺少住房。北西區(qū)客戶分析初步將將客戶定位如下：第一目標客戶：邯鄲市中等及中上收入居民二次置業(yè)者邯鄲的經濟狀況好于縣城，該類客戶是占有比例較多的人群，面對本項目如此大的供應量，理所當然將該部分作為本項目最主要目標客戶。應重點跟蹤意向客戶，促成銷售。選擇的標準有：（1）整體的經濟范圍：如：股市、銀行利率等穩(wěn)定上升，則有利于樓盤的銷售。樓盤本身是個好時機。三、階段銷售廣告推廣綱要第一階段：2004年1—3月份重點突出開工宣傳。 北西區(qū)續(xù)建——邯鄲客戶，216。第二階段：前提條件：216。 南區(qū)A段216。 買籌客戶可在本項目認購第一周內，到銷售出挑選推出的單元。 北后區(qū)130型部分內部認購針對客戶216。 鐘情本物業(yè)，但收入偏下的客戶216。這類人并非頂級消費人群，既追求情調又看重實惠，因此環(huán)境優(yōu)美、價格適中的房子為他們所青睞，當然靠近快速交通線是必不可少的條件。一般選擇邯鄲電視臺《經濟百味》、《生活600秒》。公司未在該類媒體進行宣傳，建議二期開盤利用該媒體。達到立體的宣傳效果。因房地產行業(yè)在人們的普遍認識中實力雄厚，不可能利用這種低廉的方式進行宣傳。但由于本物業(yè)采用的是滾動開發(fā)模式進行，故在今年中只達到熱銷期階段，故按照開發(fā)不同階段進行劃分。 要在房款全部辦理完畢后，計算任務，提取相關酬金。對一次性付款客戶要對銷售員一定的鼓勵，加快資金回收?；厥召Y金措施：：嚴格入住流程。2004年1－3月份工作重點：1) 盡快辦理《房屋竣工備案證明》，否則北西區(qū)業(yè)主可以拒絕入住，我們將承擔違約責任。16