江南商城業(yè)態(tài)定位方案(更新版)
【正文】 著社會發(fā)展，人們生活水平逐步提高，加上外來高素質人口涌入，消費要求層次不斷提升，令廣州的商業(yè)在近十年間發(fā)展蓬勃。例如廣百新翼，該商場憑借廣百在市場上的影響力，在銷售階段取得不錯的成績，但其現(xiàn)時的經營狀況未如理想，說明了消費者看重的是商場本身的經營特色，只有真正體現(xiàn)個性的商場才能走向成功。 從市政規(guī)劃來看，三大商圈未來的商業(yè)發(fā)展方向也會朝著現(xiàn)時的發(fā)展狀況繼續(xù)深化發(fā)展，即： 7 廣州市主要商業(yè)圈 級別 區(qū)域 商業(yè)圈 大型商場 市級 商業(yè)圈 越秀區(qū) 北京路 —— 中山五路 廣百、新大新、廣百新冀、中旅商業(yè)城 荔灣區(qū) 上下九一帶 荔灣廣場、名匯商廈、恒寶廣場、十甫名都 天河區(qū) 天河城 —— 體育西路 天河城廣場、宏城商業(yè)廣場 區(qū)級 商業(yè)圈 越秀區(qū) 中山三路一帶 中華廣場、流行前線 東山區(qū) 農林下路一帶 東百、王府井、新裕大廈 越秀區(qū) 環(huán)市東 —— 淘金路一帶 友誼商店、世貿、好世界、宜安廣場 海珠區(qū) 江南西 —— 江南大道 南豐商場、海珠購物中心、萬國廣場、藍色快線 廣州商業(yè)格局分布 8 分析： ? 從上表可以看出，現(xiàn)時市內的各主要商業(yè)圈內均已經擁有多間大型商場，且商業(yè)功能相似，各商圈之間也沒有明顯的特色區(qū)分，因此，消費者不易形成重疊消費，可以說現(xiàn)時的商業(yè)格局基本是滿足消費而非刺激消費，難以刺激跨區(qū)消費欲望。 3 總綱 地段商圈特征 項目客觀條件 市場機會 業(yè)態(tài)提純 業(yè)態(tài)定位建議 項目優(yōu)化建議 商業(yè)平臺 4 一、市場狀況分析 廣州商業(yè)狀況 廣州商業(yè)現(xiàn)狀總述 現(xiàn)時廣州的商業(yè)格局主要呈塊狀分布，以各行政區(qū)域為雛形，形成多個商業(yè)圈，其中以北京路、上下九、天河城三個商圈的影響力最大。 基于上述觀點，本案的邏輯脈絡就是以項目所在地段商圈特征作為思考元點，結合自身客觀條件，深入挖掘市場機會，從原點放大、同構超越、空隙切入的提純角度，剖析項目與市場的最佳契合點，務求以強勢業(yè)態(tài)杠桿全面提升項目商業(yè)價值并實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。 6 ? 北京路會以經營時尚潮流商品為方向，結合歷史、文化、旅游等元素，打造廣州的城市形象； ? 上下九則以保留并發(fā)揚嶺南特色、西關風情為主旨，以此推動商業(yè)經濟發(fā)展； ? 天河城廣場繼續(xù)發(fā)揮其商業(yè)核心的地位，影響廣州、廣東地區(qū)的消費潮流。 ? 舊有經營模式缺少新鮮感 新開業(yè)的商場不能跳出舊有傳統(tǒng)的經營模式，令其不能從根本上打開新的經營局面。 ? 商鋪物業(yè)投資大回報高 在售或將售的商鋪物業(yè)均以體現(xiàn)回報率為賣點，以吸引投資者，但現(xiàn)時在售的物業(yè)中，買家首期往往需要投入大筆資金，對部分經營者而言，入市的門檻較高。當本地商家無法滿足這批消費者的消費欲望或迎合他們的消費形態(tài)時，消費者多數尋求異地消費，例如前往香港、上海等地購物，使本地市場流失了龐大的一批消費力較強的顧客。 規(guī)劃修正系數
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