【正文】 設(shè)杭州和諧社區(qū)”為目標，打造一個真正適合杭州市民居住生活的“主流住宅”小區(qū)，客戶群體考慮以居住型為主。結(jié)合本項目地塊實際情況，可以規(guī)劃建設(shè)一條商業(yè)街，業(yè)態(tài)引入可以結(jié)合與民生關(guān)系較為密切的行業(yè)。III類用地此類地塊東側(cè)為鐵路，商業(yè)價值低，不適合做商業(yè)用地。n 政策對中低端樓盤影響不大，對遠郊區(qū)域影響甚微。同時但我們也應看到，杭州的房產(chǎn)降溫仍需一定過程。高端產(chǎn)品市場供方增多，受方相對來說不多，這個現(xiàn)象更為突出?？梢怨┫录疫x擇的機會越來越多，但下家并沒有明顯的增多。在2005年3月份，信義房產(chǎn)累計掛牌房源為1000余套，平均一周的掛牌量在250套左右，而4月份前6天掛牌數(shù)就達500套。在當天下午據(jù)我們的觀察：“心筑”總共定下45套，有意向的22套，總銷售率在42%左右。4月9日,位于余杭區(qū)臨平鎮(zhèn)的東方俊園東區(qū)也推出100多套多層公寓。，第一批推出61套聯(lián)排和疊排。通過對眾安房產(chǎn)——這同一家公司的不同項目分析可以得出：近期的房地產(chǎn)政策對彈性需求的作用甚為明顯，對投資者的抑制效果還是有所成效的；而對于剛性需求這一塊影響不大。而單身公寓的客戶，一般地以投資為目的，長線、短線投資客居多。在總共14項指標中，有11項呈下降趨勢，并且降幅的力度都比往期要重很多。隨著調(diào)節(jié)目標的明確，政策的調(diào)節(jié)力度大大增強，效果突出。而４月３０日七部委聯(lián)合意見，引發(fā)市場劇烈地震，拋盤激增，成交急劇萎縮，資金實力較弱的投機者紛紛動搖。 杭州開展專項檢查，嚴查16種房價違法行為。n 七部委下發(fā)聯(lián)合意見，開征營業(yè)稅。一是強化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。 與此同時，央行的另一項新政策是對房地產(chǎn)價格上漲過快城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%.具體調(diào)整的城市或地區(qū)，可由商業(yè)銀行法人根據(jù)國家有關(guān)部門公布的各地房地產(chǎn)價格漲幅自行確定，不搞一刀切。n 特色商業(yè)街經(jīng)營形勢較為喜人。從位置看，專業(yè)市場一般只能經(jīng)營到三層，四層以上難以經(jīng)營，空置率非常高。地下一層租金1015元/平米從調(diào)查看，總體租金在8元/平米既有低檔的服裝市場，如四季青童裝市場；也有精品服裝市場如杭州常青意法服飾城、航拍精品服裝市場等等。n 業(yè)態(tài)分布（按建筑面積）東站附近慶春鳳起東路艮山路汽配街合計汽配五金設(shè)備750166012503660貨運185——185餐飲2500293015707000旅館、住宿1050——1050休閑600—270870電信475400—875雜貨458350—808服飾、鞋帽4401903701000家居裝修—95011802130美容美發(fā)—725—725醫(yī)藥—9001301030中介—810—810便利店—350280630其他737203301123n 專業(yè)市場四季青服裝市場四季青服裝街區(qū)位于江干區(qū)杭海路，是我國十大服裝專業(yè)市場之一。文三路正好是浙大玉泉校區(qū)與西溪校區(qū)以及其他多所高校影響的交集區(qū)域；這里的物業(yè)租金相對于靠近浙大的黃龍區(qū)塊比較便宜，適合科技企業(yè)在此創(chuàng)業(yè)；文三路由辦公大廈、大型專業(yè)數(shù)碼廣場與臨街旺鋪結(jié)合，構(gòu)成了高低結(jié)合的商業(yè)建筑格局。天。天。不同位置的商鋪租金差異巨大，體現(xiàn)地段對商業(yè)的重要意義。租金水平文一路：業(yè) 態(tài)租 金（元/平米伴隨大學的紛紛遷出，文三路商業(yè)開始轉(zhuǎn)向社區(qū)服務型的商業(yè)。文二路經(jīng)營狀況相對較差，基本以住宅底商為主，商鋪面積較小，知名商家入駐比較少。根據(jù)《西湖分區(qū)規(guī)劃》，西湖區(qū)功能定位于杭州重要的高教、科研、信息基地和高端產(chǎn)業(yè)的培育發(fā)展區(qū)，主城西部的生活居住片區(qū)，拓展杭州旅游發(fā)展空間的重要生態(tài)區(qū)。178。房策網(wǎng) 商業(yè)形態(tài)178。它不僅擁有一條仿古商街——清河坊歷史文化特色街區(qū)，而且商圈內(nèi)寫字樓也很密集：耀江大廈、涌金廣場、清波商廈、西湖定安名都等商務樓相鄰而立。 從城市定位角度來看，作為城市副中心的中心地區(qū)，具有較強的發(fā)展?jié)摿?，未來有望成為杭州東部集商業(yè)、商務、居住為一體的綜合區(qū)，屆時將會吸引大量產(chǎn)業(yè)的進入，從而吸引大量就業(yè)人口的進入，使區(qū)域人口得到大幅增加，人氣聚集度不斷提升?！谝?guī)劃，便于打造區(qū)域內(nèi)地標型產(chǎn)品n 區(qū)位較佳，位于房產(chǎn)開發(fā)集中區(qū)域。規(guī)劃中的軌道1號線、4號線、上?！贾莩请H特快也將直達火車東站，良好的區(qū)域規(guī)劃，為項目開發(fā)形成廣闊的空間，屆時交通出行條件將更為優(yōu)越。本次深化報告經(jīng)過項目組及市場研究中心、營銷中心人員的多次討論，并與開發(fā)商多次討論的基礎(chǔ)上編寫成的定位報告。 規(guī)劃凈用地：約10公頃（10萬M2）178?！獙幼…h(huán)境的負面影響嚴重，住宅檔次提升難度加大n 受鐵路阻隔，阻礙了人流的導入。n 周邊整體規(guī)劃全面提升區(qū)域形象根據(jù)江干區(qū)的整體規(guī)劃，本項目周邊除了將形成以杭州東站為核心的商業(yè)副中心之外，還將建設(shè)多項公建配套、市政配套設(shè)施（學校、醫(yī)院、公交集散中心、停車場等），這些配套設(shè)施的落成，將對人流的有效導入、區(qū)域面貌的全面提升，帶來決定作用。 湖濱商圈湖濱商圈有著得天獨厚的旅游資源，也有著源源不斷的中外游客資源。進入商場內(nèi)的人流量非常少，經(jīng)營狀況不理想名稱量體（M2）所處商圈經(jīng)營方式租金（元/M2*天）業(yè)態(tài)分布經(jīng)營狀況杭州大廈武林商圈租賃A樓1F：日化、皮件2F：女裝3F：休閑、針紡4F：兒童裝 B樓1F：精品2F：男裝3F：休閑男裝4F：電訊、運動5F：家電 6F家居杭州高檔購物中心，品牌深入人心，經(jīng)營狀況尚可蓮卡佛武林商圈租賃1F：國際頂級名牌、飾物和男女士鞋類產(chǎn)品2F：.，Reporter Sport，Mondi，Vivienne Westwood和Double Star咖啡店3F：男女潮流休閑服飾、家居用品及網(wǎng)羅多種時款手表品牌的柜位等杭州高檔購物中心，原為百盛，后由蓮卡佛進駐，品牌深入人心，經(jīng)營狀況尚可從購物中心的地域分布來看，除位于武林商圈的經(jīng)營狀況尚可外，其余地區(qū)的購物中心經(jīng)營均不理想。目前日均游客流量達近4萬人次，使該特色街呈現(xiàn)一片欣欣向榮的景象，在吳山廣場商圈里占有舉足輕重的地位。區(qū)內(nèi)的比較典型的商業(yè)街包括文一路、文二路和文三路三個商業(yè)街。根據(jù)周邊不同的居住人群，形成了不同各色的三個商業(yè)街。文二路上現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)主要有超市、房地產(chǎn)中介、餐飲、書店、便利店、銀行、電動車專業(yè)市場等等。經(jīng)營的成功帶動了文一路租金的不斷上漲。天，非臨街底層商鋪租金水平則在35元/平米從租金看，反映出該區(qū)域數(shù)碼專業(yè)市場經(jīng)營狀況良好。文三路的數(shù)碼廣場多是開發(fā)者持有，出租收取租金收益；文一路的翠苑服裝市場則是小產(chǎn)權(quán)形式，商鋪可以自由買賣。 杭州東城區(qū)商業(yè)市場杭州東區(qū)商業(yè)市場主要分布在秋濤路沿線，以杭州火車東站、汽車東站以及四季青特色商業(yè)街為三個節(jié)點，將整個東城區(qū)劃分為四大商業(yè)圈，即天城路商務商業(yè)區(qū)、艮山路汽配街、慶春鳳起商業(yè)圈以、四季青服裝街。成為浙江輻射華東的服裝批發(fā)市場中心，同時也經(jīng)營零售業(yè)，杭州居民服裝消費也喜歡到這里來。某些檔次較高的市場如佳寶童裝市場是大業(yè)主統(tǒng)一持有，對外出租的模式，而大部分市場則多為小業(yè)主持有，可以自由買賣。天以上，有的甚至達到35元/平米天，地段好的扶梯周邊租金則為1215元/平米。在杭州東城區(qū)形成的專業(yè)（批發(fā)）市場“集結(jié)地”已成為了杭州商業(yè)的一大亮點，吸引了大量的客流前來消費，總體經(jīng)營狀況良好，并營造出了濃郁的商業(yè)氛圍，為其他商業(yè)經(jīng)營模式的進入奠定了基礎(chǔ)。一系列政策的相繼出臺，對杭州房地產(chǎn)市場將有以下影響：（一）房地產(chǎn)宏觀政策解讀政策介紹n 央行提高房貸利率178。n 金融政策繼續(xù)從嚴前進。四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。省長呂祖善強調(diào)八字方針：穩(wěn)定價格，加強保障。土地供給則限制了房地產(chǎn)供給，導致房價預期進一步上漲。其結(jié)果就是正常需求者和投機者、關(guān)系國計民生的中低價房和奢侈消費的高價房遭受同等打擊。未來政策走勢預測可以預料：如果本次的宏觀調(diào)控政策還不能擠壓掉房地產(chǎn)中的過度投機成分，和擠空其中的泡沫因素，并使房地產(chǎn)的發(fā)展回歸到理性、健康、可持續(xù)性的軌道上來，使之和國民經(jīng)濟的發(fā)展、與人民的收入增長、同一個行業(yè)正常的發(fā)展規(guī)律保持一致的話，后期可能會有更為嚴厲的措施在醞釀當中。從宏觀的數(shù)據(jù)統(tǒng)計上來看，房地產(chǎn)業(yè)在2005年第一季度開始，已悄然發(fā)生了變化。購房者大多為自住型客戶，投資者甚少，且購房者素質(zhì)多為公務員、醫(yī)生、教師等相對素質(zhì)較高的人士。開盤的一再延期，不外乎兩種原因：小環(huán)境——工程進度無法按原計劃進行、公司資金鏈有某些問題、公司戰(zhàn)略規(guī)劃有所變動、相應策劃推廣工作準備不足等大環(huán)境——宏觀調(diào)控的步步緊逼、房產(chǎn)整體市場處于轉(zhuǎn)折期、市場觀望氣氛濃厚等在基于近期宏觀調(diào)控愈益眼里、政策緊箍步步收緊的外在大勢，整個市場處于不穩(wěn)定狀態(tài)下，貿(mào)然開盤，風險過大。大家水岸青云4月份一期開盤，推出第一批多層房源100余套，業(yè)已銷售一空參展樓盤的價格中，公寓單價在20004000/平方米元左右，部分高層能達到50006000元/平方米，排屋一般的在30005000元/平方米左右（銀湖、富春江等高檔別墅參展較少，另當別論）。旅游水印城5樓—“心筑”，該幢共三個單元，兩梯兩戶，160套房源，面積在130150之間，3/2/2“南北雙花園、前后大空間”，前后棟距達80米，東邊可達160米，有著獨特的兩大中心花園、超寬間距、大空間視野、戶型舒適的自身優(yōu)點，在整個小區(qū)中具有明顯的優(yōu)勢。4月份的這個時間段銷售量不及3月份這個時間段的一個零頭，三分之一不到，并且前后只差半個月。在金豐易居4月份新增掛牌房源中，萬元房占到了35%的比例，而在杭州市區(qū)之內(nèi)，單價在7000元以下的房源只有5%。但由于掛牌量日益增多，接盤者量的增長并不是同步的，估計二手房價格有望理性回歸。高檔房市場并不活躍。據(jù)金豐易居的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，最近幾周成交呈現(xiàn)出全面開花景象，各區(qū)域成交量均有小幅提高。II類用地優(yōu)劣勢：距離鐵路較近噪音振動較大適合產(chǎn)品：適合本項目中的經(jīng)濟型部分產(chǎn)品，建議物業(yè)類型：高層。本案的核心競爭力可分為兩個層面，分為基礎(chǔ)核心競爭力體系和躍升核心競爭力體系，其具體表達如下圖。n 考慮建設(shè)部分配套型商業(yè)來滿足未來居民日常生活的需要?？紤]項目開發(fā)周期較長，將整個項目的住宅部分、商業(yè)部分均分為三期開發(fā)，以確保市場風險降到最低，利潤價值最大化。178。178。 為便于出行，小區(qū)人行入口應設(shè)在基地南側(cè)道路或西側(cè)新風路上；車行入口設(shè)置在新風路上。廣告主線交通樞紐物業(yè) + 商務商業(yè)配套 + 特色房型板塊塑造＋創(chuàng)新居住模式實線：交通樞紐物業(yè) + 商務商業(yè)配套 + 特色房型虛線：板塊塑造＋創(chuàng)新居住模式三、營銷模式主要針對商業(yè)部分營銷模式n 社區(qū)配套商業(yè)主要以住宅底層的裙房形式出現(xiàn)，結(jié)合住宅開發(fā)建設(shè)進度，建議采用“以租帶售”的方式，即前期先以較低的價格對外租賃，以聚集人氣，待先期住宅到交房階段時，再建議對外銷售，屆時銷售價格將有較大的上升空間