【正文】 并使之最大化外，還需完成其多元化戰(zhàn)略和品牌戰(zhàn)略的各項任務(wù)，故要求我們必須在本項目的整合營銷推廣的過程中，還要打造“時尚孵化器”和“品牌推廣中心”這兩個企業(yè)發(fā)展的強力引擎，使其通過本項目的運作擁有強大的、具有區(qū)域輻射力的“廣進”品牌，以成功提升廣進企業(yè)形象。功能區(qū)的定向招商（建議）商場名稱規(guī)模主要經(jīng)營類別重慶百貨項目12層百貨新世紀(jì)百貨、超市項目12層永輝商場項目12層重客隆項目12層…………………超市名稱規(guī)模主要經(jīng)營類別山城超市負1層超市新世紀(jì)超市負1層…………………餐飲、茶吧、水吧、咖啡座名稱規(guī)模主要經(jīng)營類別**音樂茶座34層茶水、點心、棋牌室、咖啡、酒水、KTV………**咖啡廳34層…………………經(jīng)營管理模式● 基點一：經(jīng)營管理公司廣進企業(yè)組建“經(jīng)營管理公司”的目的，首先是完善和形成“時尚孵化器”，其次就是實現(xiàn)本項目商業(yè)物業(yè)的快速銷售和利潤最大化，并完成“廣進”品牌擴張的任務(wù)。這個經(jīng)營管理公司擁有“廣進購物廣場”項目一段時間內(nèi)的全方位管理權(quán)限，包括其經(jīng)營、租賃、指導(dǎo)等，其職責(zé)在于有效地保障“廣進購物廣場”項目商業(yè)物業(yè)的正常運作、持續(xù)經(jīng)營和與商家的后期溝通融合等，其目的在于為實現(xiàn)廣進企業(yè)戰(zhàn)略部署及“廣進”品牌戰(zhàn)略擴張搭建一個良好的商業(yè)平臺。品質(zhì)推薦書：休閑娛樂設(shè)施，購物商場，給予客戶準(zhǔn)確的物業(yè)品質(zhì)信息。項目前期營期績效在很大程度上依賴于投資戶，因此在本推廣中應(yīng)該注重對投資戶的吸引。應(yīng)注重營銷手法的系統(tǒng)性項目的宣傳應(yīng)配合推廣節(jié)奏張馳有度的跟進。尤其是本項目定位于休閑娛樂購物廣場，其推廣效果很大程度上依賴于客戶在現(xiàn)場對項目的品質(zhì)感受，具體的說，就是客戶是否認為項目地段條件，軟硬件配置，形象檔次能否真正滿足商務(wù)需要，有較好的使用性能和租賃前景。（2）對“多功能立體式”商場進行闡述與包裝，以一種指導(dǎo)手冊的形式，對當(dāng)?shù)叵M者進行有目的性的引導(dǎo)。規(guī)劃布局考慮人性的需求，打造購物、休閑娛樂購物通道，科學(xué)營造交通網(wǎng)絡(luò)和室內(nèi)外空間系統(tǒng)，構(gòu)筑滿足購物及休閑娛樂各項需求的交通體系，由于項目面對萬盛廣場的13層幾乎被今后的廣場北樓所遮擋，影響了項目對廣場人群信息的傳達，因此，我們建議保持項目超市的原先入口位置不變，原先商場主入口從面對廣場處移到面對萬盛大道處，其他入口位置不變，有效減小了廣場北樓對廣場人群進入本項目的影響，在項目第一層交通死角處設(shè)置進入負一層超市和商場二層的扶梯，取消現(xiàn)在的商場主入口門外的綠化帶，方便人流出入，商場主入口旁臨萬盛廣場處設(shè)置為商場做促銷、宣傳活動的場所，創(chuàng)建“人氣”、“商氣”互補互動的人性化生活空間?！?F為露天平臺，視野開闊，環(huán)境優(yōu)美，適合做休閑場所，故定為15元/建筑平方米/月。從市場角度而言，由于銷售期的不同、銷售模式的不同，本項目在定價時可以適當(dāng)采取市場比較的方法，再結(jié)合自身情況，制定本項目的價格。開盤期給予一定的讓利，促進商業(yè)氛圍的快速形成，項目商業(yè)氛圍提升后，適當(dāng)?shù)膶ι虡I(yè)價格提升，能夠保證后期商業(yè)的成功銷售，同時能夠直觀的提升項目的商業(yè)價值，對于維護開發(fā)商的形象有一定的幫助。二樓商場：家用電器產(chǎn)品、數(shù)碼產(chǎn)品、通訊產(chǎn)品、鐘表、音像、IT產(chǎn)品、文具、嬰兒用品等。216。目標(biāo)消費客戶群體是：萬盛區(qū)中高收入階層、時尚青年人的購物、休閑、娛樂中心本項目由于自身的諸多獨特性，使其面對的投資客戶群體比較廣，但投資動機卻比較單純。實現(xiàn)快速的資金回籠上述功能定位方案將使項目的產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)勢非常明顯，同時定位又不脫離于市場實際，能夠得到各個層面客戶的廣泛認同，為實現(xiàn)快速的資金回籠打下堅實的基礎(chǔ)。深刻體現(xiàn)廣進購物廣場先進理念的“時尚孵化器”，應(yīng)該使本項目成為目前萬盛區(qū)甚至周邊地區(qū)最高端的時尚消費資源，不論是在萬盛本地，還是整個周邊區(qū)域，能夠進入廣進購物廣場的主力店及品牌店的商品和服務(wù)都應(yīng)該最好的，使廣進購物廣場成為引領(lǐng)時尚的“旗手”和引發(fā)潮流的“源頭”。二、SWOT矩陣策略配對SO策略：發(fā)揮優(yōu)勢，利用機會1）發(fā)揮地段的優(yōu)勢，突出項目升值空間充裕；2）發(fā)揮行政中心、商業(yè)中心、金融中心轉(zhuǎn)移到該片區(qū)的優(yōu)勢，突出大環(huán)境的利好和置業(yè)風(fēng)險系數(shù)小的優(yōu)勢，從而帶動項目的銷售；3）發(fā)揮交通優(yōu)勢，突出便捷交通給人流、物流運輸帶來的可靠性；4）利用萬盛廣場周邊競爭項目較少的機會，突出本項目在該片區(qū)的稀缺性；WT策略：弱化劣勢，規(guī)避威脅1）轉(zhuǎn)移銷售中心到項目現(xiàn)場，利用萬盛廣場竣工后人流大的優(yōu)勢，宣傳項目；2）通過與專業(yè)代理公司和相關(guān)專業(yè)協(xié)作單位合作，以此彌補開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗的不足和提高開發(fā)商的知名度；3）通過對項目擁有眾多品牌商品的宣傳吸引可能流失的客戶群。建筑密度：％；建筑容積率：；綠地率：％；停車位：地下21個，地上12個。新商圈的發(fā)展對社區(qū)消費中心的影響隨著萬盛政府部門的整體規(guī)劃及新片區(qū)的開發(fā)，商業(yè)中心正在向新修的市民廣場靠近，社區(qū)消費中心也有日益向區(qū)域中心商業(yè)靠攏的局面。由于萬盛目前大興土木，陸續(xù)開發(fā)推出的樓盤較多，裝修房子的戶主對建材、裝飾材料需求較大，該行業(yè)目前呈現(xiàn)良好勢頭。產(chǎn)品檔次：以中低檔為主，高檔產(chǎn)品為輔。三、萬盛未來商業(yè)中心的形成萬盛區(qū)目前的城市金融、商業(yè)、行政中心是以龍鳳碑為圓心，向四周輻射，主要集中在萬盛大道、勤儉路、萬新路、濱江路之間的區(qū)域，該片區(qū)存在人口密度較大，居住環(huán)境較差、商業(yè)格局凌亂、城市形象落后、片區(qū)規(guī)劃單一等劣勢。區(qū)內(nèi)有工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行三家金融機構(gòu)，并設(shè)立了外匯業(yè)務(wù)；保險機構(gòu)險種齊全。移動電話與全國聯(lián)網(wǎng)，無論是在熱鬧的城市，還是在偏僻的鄉(xiāng)村都可以順利的接通，在境內(nèi)基本上都沒有盲區(qū)，形成了現(xiàn)代化的通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。出境公路還有渝湘公路橫貫全境，將國道319線與國道210線連為一體。06′，東經(jīng)106。區(qū)人民政府駐萬盛，距重慶市中心區(qū)80公里?；A(chǔ)設(shè)施：經(jīng)過幾年的建設(shè),萬盛區(qū)內(nèi)已形成了較為完善的供水、供電、天然氣、通訊、郵政、國際互聯(lián)網(wǎng)以及閉路電視系統(tǒng)。據(jù)統(tǒng)計，全區(qū)有山地景觀、峽谷景觀、石林景觀、溶洞景觀、森林景觀、氣象景觀及生態(tài)農(nóng)業(yè)景觀等大型景區(qū)100余處，各小景點數(shù)不勝數(shù)，具有“山峻、峽險、石奇、水秀、林幽、洞深”等顯著特色。從規(guī)劃入手，打造綠色、衛(wèi)生、旅游城市,提高城市水平。隨著城市規(guī)劃的執(zhí)行及相關(guān)優(yōu)惠政策的出臺，經(jīng)濟嗅覺靈敏的房地產(chǎn)開發(fā)商和投資商紛紛看好該片區(qū)，沿萬東北路及萬盛大道兩邊的房地產(chǎn)開發(fā)如火如荼，萬盛大道旁的巨鼎、名店城、紅楓綜合市場、康隆盛大都會等等樓盤相繼面市，總建筑面積20多萬平方米，商業(yè)面積5萬多平方米，沿萬盛大道的商業(yè)門面紛紛開業(yè)，該片區(qū)的美好商業(yè)前景不可估量。勤儉路主要以事業(yè)單位、休閑娛樂、服裝專賣、售樓中心為主，道路人流量及車流量與萬東北路相比，具有較大差距；部分處于施工階段的萬盛大道，道路兩邊主要為萬盛近兩年來新修的商品房，為了滿足片區(qū)開發(fā)的需要，片區(qū)集中了大量的建材、裝飾材料、燈具、布藝商家。商業(yè)用房的銷售價格從三年前20006000元/平方米，上漲到如今的400013000元/平方米，根據(jù)目前萬盛的經(jīng)濟情況、人口數(shù)量、新開發(fā)商業(yè)物業(yè)面積、目前的租金價格來判斷，在未來3年內(nèi)，萬盛商業(yè)物業(yè)的銷售價格會保持在現(xiàn)有的價格區(qū)間內(nèi)，不會有較大幅度的上漲。三、社區(qū)消費中心的商業(yè)調(diào)研數(shù)據(jù)與分析片區(qū)商業(yè)數(shù)據(jù)分析圖表說明：社區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)和業(yè)種顯得十分分散，分布比例也很不均衡，沒有突出的主力商業(yè)業(yè)態(tài)，整個社區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)出典型的傳統(tǒng)社區(qū)消費中心的特征?？咳f盛市民廣場，人流量較大，項目的增值空間充裕；臨萬盛大道和紅楓路，距汽車客運站較近，交通和物流都非常便捷；臨商業(yè)步行街，商業(yè)前景可觀；項目體量較大、容易形成大市場；項目臨街門面相對獨立且方正，業(yè)態(tài)選擇面大；獨立觀光電梯緩解三、四樓人流引入困難的壓力；，對商場業(yè)態(tài)選擇面限制較小；外立面設(shè)計美觀，有效提升了物業(yè)檔次。本項目多功能、立體式的市場定位，不僅可以彌補目前萬盛商業(yè)缺乏中高檔次商業(yè)業(yè)態(tài)的市場空缺，還可以提升項目本身的檔次和品質(zhì)，提升開發(fā)商的企業(yè)知名度。同時，使得通過這個孵化器整合的經(jīng)營資源都是最優(yōu)質(zhì)的，必將使廣進購物廣場在聚集更多更好的商流、人流、物流、信息流、資金流的同時，使得廣進購物廣場及廣進企業(yè)的整體品牌有一個極好的素質(zhì)基礎(chǔ)，并最終聚集為本項目的整體品牌影響力。因此在價格抗性方面的承受能力較強，為項目的價格操作營造出了較大的潛在上升空間。從地域上看，除項目本身的住戶外，主要還有周邊包括萬東鎮(zhèn)等片區(qū)的消費者、投資者。 品牌推廣中心——引導(dǎo)消費、推動時尚。通過策略組合的強勢實施，本項目可充分運用引進新品牌和錯位經(jīng)營的經(jīng)營策略，特別是新型商業(yè)業(yè)態(tài)的進入，將在萬盛市場上及社會公眾心目中引起強大的震撼力和轟動效應(yīng)，市場前景相當(dāng)可觀，潛力極其巨大。（二）、定價依據(jù)本案所銷售物業(yè)，由于自身的獨特性，所以有別與其他同類商業(yè)物業(yè)。因此我們建議項目每平方米（建筑面積）平均租金為：負一樓：12元/ m2/月 一 樓：49 元/ m2/月二 樓：19 元/ m2/月 三 樓：15 元/ m2/月四 樓：15元/ m2/月項目月租金收入為：樓層建筑面積（平方米）單價（元/建筑平方米）總收益（萬元）負一層100012 一層220049 二層19 三層15 四層15 合計——12＝，租金可按每年5％的漲幅上漲?！裢顿Y回報率=每平方米月租金租用面積12/（銷售單價銷售面積）●投資回收期=銷售單價/（每平米月租金12）測算方案：%，投資回收期為10年，則客戶每平米租金收入為：（%4230元/平米）/12個月=30元/平方米/月根據(jù)上述數(shù)據(jù)，測算出投資者和發(fā)展商雙方的收益如下： 客戶收益：以客戶購買一個50平方米的鋪位為例，以5成10年按揭方式付款，開發(fā)商承諾返還租金5年，％，租金每年返一次：總價首付月供（等額）一次性返租金實際首付月租金收入月收益1181元1500319發(fā)展商收益：，由此可計算出發(fā)展商的收入為：收：可實現(xiàn)銷售收入為：第一年租金收入：（年上漲5％）第二年租金收入：第三年租金收入：第四年租金收入：第五年租金收入：支：按30元/平米/月的租金返還給客戶，則年支付租金為：3012個月=。三、項目包裝建議加快工程進度，盡快樹立樓盤整體形象由于本項目目前施工進度達到第四層，底層商業(yè)已經(jīng)完工，外圍為施工防護網(wǎng)，項目給市民的印象感覺較一般，隨著建設(shè)施工進度的日益加快，在市民心中的印象正得到日益改善，我們建議應(yīng)該加快工程進度，早日樹立樓盤良好形象。“立體式”：直觀的體現(xiàn)出項目的功能和屬性，便于客戶對項目的商業(yè)功能進行認知。在營銷中注重銷售控制項目共8000多平方米，朝向不同，樓層各異，各單位有一定的優(yōu)、劣勢差別，如果沒有合理的銷售控制，難以保證良好的開盤效果或穩(wěn)定的業(yè)績持續(xù)，另一方面也可能導(dǎo)致潛在利潤的無謂流失。在推廣中適當(dāng)穿插一些推廣活動，視不同階段的具體推廣目的而定。在開盤階段推出的負一、三、四樓部分單位，用較高的性價比沖擊市場成就項目開盤的熱銷，有較大的成功把握。對于貴司則言，本項目運作的品牌培育目標(biāo)有三個層面：一是用良好的銷售業(yè)績樹立市場形象；二是用高品質(zhì)的產(chǎn)品培育企業(yè)信譽形象；三是爭取贏得良好的社會口碑、鞏固企業(yè)形象?！?秩序混亂、經(jīng)營同質(zhì)化，致使前進的道路越走越窄，而逐步走向萎縮。同時，也必須較好的協(xié)調(diào)所有入駐的商家關(guān)系，以及負責(zé)租金的收取及廣告、宣傳及管理費用的安排等，在豐滿和完善自身建設(shè)的同時，整合并吸取各商家“品牌戰(zhàn)略”的優(yōu)勢，形成一套成熟的、行之有效的品牌聚集及擴散機制，逐步完成“品牌推廣中心”的建設(shè)。216?！皬V進購物廣場”項目商業(yè)物業(yè)部分通過劃整為零式的“分割”，按“產(chǎn)權(quán)式商鋪”模式的銷售推廣，可使投資三方的利益得到最大保障：開發(fā)商——將地產(chǎn)開發(fā)三大利益最大化（地產(chǎn)利益、商品利益和品牌利益）。綜上所述，不論是由各商家“統(tǒng)一經(jīng)營”模式也好，還是由廣進經(jīng)營管理公司的“品牌經(jīng)營商”模式也罷，都有其優(yōu)劣勢，但對于整個項目而言，都是可行的。招商的制勝法寶是——“廣進購物廣場”擁有萬盛區(qū)類似商業(yè)物業(yè)不可替代的區(qū)位優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢，以及輻射周邊區(qū)域的市場前景和適度超前的市場定位。四、招商組織及經(jīng)營資源組織根據(jù)我們對“廣進購物廣場”的總體定位，并按照本項目功能分區(qū)的實際需要，在重慶范圍內(nèi)展開經(jīng)營資源的整合、組織和定向招商工作。第九部分 項目操作思路及手法根據(jù)我們對本項目基本情況以及萬盛區(qū)相關(guān)情況的把握，我們有信心將“萬盛廣進購物廣場”項目打造成萬盛商業(yè)形態(tài)的制高點和區(qū)域經(jīng)濟中心的亮點。在此基礎(chǔ)上，通過進一步的營銷手段，必將提前鎖定這批客戶，使本項目提前實現(xiàn)第一批預(yù)售?？陀^來看，該階段周期相對較短，但我司認為，項目的客戶積累效果不僅僅取決于時間周期的長短，只要策略得當(dāng)，執(zhí)行得力，在較短的時間范圍內(nèi)也可以達到較好的預(yù)熱效果。開盤期的優(yōu)惠促銷：如充分利用商場優(yōu)勢，為投資客戶及其家人提供購物和消費折扣等優(yōu)惠。（三）夏季調(diào)整期（2005年6月——7月）項目工程進度也處于內(nèi)外部裝修階段，此階段述由于天氣較為炎熱，屬常規(guī)銷售的平穩(wěn)過渡期，本項目應(yīng)結(jié)合開盤期老客戶成交和新客戶積累狀況進行銷售策略的靈活調(diào)整，若銷售狀況好，可乘勝追擊，若銷售狀況不好，剛好進入策略調(diào)整期，等待第二輪的強勢銷售期。規(guī)格：需根據(jù)現(xiàn)場實地情況確定位置：龍鳳碑轉(zhuǎn)盤處以及項目現(xiàn)場。（3）投放時間及投放量從2004年12月24日開始，“今日萬盛”每星期二、五發(fā)行，從12月24日星期五起投放第一期軟文、廣告。要求：長為30厘米