【正文】 池等等。的變動(dòng)更傷筋動(dòng)骨，更費(fèi)時(shí)費(fèi)力，是最難調(diào)整的要件。 第三章 規(guī)劃景觀1淺析房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃的構(gòu)成與實(shí)施策略 推銷第二性，物業(yè)第一性，迎合市場的產(chǎn)品規(guī)劃始終是順暢銷售的有力保證除了地點(diǎn)和價(jià)格，房地產(chǎn)產(chǎn)品本身究竟如何？恐怕是購房者最為關(guān)心的事，同樣，隨著各種各樣促銷手法的相繼登場和落幕，開發(fā)商吸引客戶的重要著力點(diǎn)，也越來越多地建立在房地產(chǎn)產(chǎn)品本身的基礎(chǔ)上了。其次是房屋質(zhì)量令人擔(dān)憂，％。 四成新人貸款購房 ％的新人貸款購房，比前年人數(shù)增長了17％；公積金貸款、％、％％；選擇全部向親友借款、％；沒有新人選擇二手房抵押貸款。而4年后，購買商品房的新人比例竟增長近50％，同時(shí)靠父母單位或夫妻一方單位分房的數(shù)持續(xù)下降。 十三、可接受付款方式（多選）： （1）％；（2）％；（3）％；（4）％。 五、您買房較關(guān)注于（多選）： （1）％；（2）％；（3）質(zhì)量87％；（4）％；（5）％；（6）％；（7）％；（8）％；（9）％；（10）％。 調(diào)查還表明，郊區(qū)住宅的未來購買潛力十分大。正是因?yàn)槿藗兿胍缴剿?，民以有山有水的城市成了人們心目中理想的居住地。個(gè)人住房貸款是采取月均等額還款的方式分期付款，按規(guī)定月均還款額一般不超過月收入的50％。 1000戶貸款人中，國家干部183人，％；企業(yè)一般管理人員352人，％；私營業(yè)主234人，％；普通職工188人，％；專業(yè)人士43人，％。近日，建行對(duì)近年來已申請(qǐng)貸款買房的1000個(gè)家庭進(jìn)行了調(diào)查分析。 ② 主要支柱產(chǎn)業(yè)情況 ③ 國民生產(chǎn)總值及GDP值 包括在全國或全省的排名。5 市調(diào)的內(nèi)容 以當(dāng)?shù)鼐用瘳F(xiàn)有住房狀況及需求狀況，即消費(fèi)行為調(diào)查一、區(qū)域概況 區(qū)域簡介（三緯經(jīng)濟(jì)部分） ①　區(qū)域介紹 城市別名，在全國和全省的地位。 直接征詢 按一定比例把需征詢的問題編制成問卷，但需注意調(diào)查對(duì)象要合理選擇，具有代表性，方式有街頭隨機(jī)訪詢、展銷會(huì)上集中訪詢及上門訪詢，三者可有機(jī)結(jié)合。不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有夸大和不全面之處，不要為其表象所迷惑。 直接征詢。這方面了解的內(nèi)容主要有：樓盤所處位置、銷售面積、銷售價(jià)格、銷售手法（包括宣傳口號(hào)、賣點(diǎn)和宣傳媒體等）、銷售進(jìn)度、付款方式、購房對(duì)象及樓盤設(shè)計(jì)造型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施和環(huán)境美化綠化等，同時(shí)還要盡可能了解樓盤的施工進(jìn)度、資金到位情況和物業(yè)管理情況等，然后制表逐一進(jìn)行比較分析，以便正確定出自己的開發(fā)營銷策略。放心房的要求等等，更須熟悉和嚴(yán)格執(zhí)行。這方面需要了解的內(nèi)容包括近幾年各類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價(jià)格、空置面積、市場變化情況，以至今后幾年對(duì)各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析。這些因素將直接或間接對(duì)房地產(chǎn)市場和產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響，尤其是對(duì)房價(jià)和銷售情況的影響。究其原因，主要是投資失策。 我們的建議是：建造錯(cuò)落有致的低層公寓，損失的容積率通過小高層填補(bǔ)。另外，根據(jù)分析，這一區(qū)域需要總價(jià)在25萬－40萬元的產(chǎn)品。對(duì)一些個(gè)案翔實(shí)的調(diào)查、填報(bào)，通過數(shù)據(jù)處理，可以制成多種綜合分析表格，然后作出區(qū)域市場報(bào)告，進(jìn)行房地產(chǎn)競爭市場和消費(fèi)市場的全面深入的分析。我們把上海分成86個(gè)小區(qū)域，對(duì)每個(gè)區(qū)域都有區(qū)域踏街記錄，首先在區(qū)域圖上劃出公共設(shè)施、個(gè)案，填報(bào)區(qū)域印象、建筑形態(tài)、綠化狀況、道路、交通、公交線路、商業(yè)等，區(qū)域的配套、交通、環(huán)境狀況都是通過區(qū)域踏街而來。人口環(huán)境指總?cè)丝诤腿司≌娣e、家庭結(jié)構(gòu)及趨勢(shì)（單身杭州推出單身貴族公寓一售而空、老年、金絲鳥住宅等）、整體素質(zhì)、人口屬性、老年化狀況等與住宅建設(shè)有關(guān)的因素。當(dāng)時(shí)美國在其他國家銷售他們的土地，于是高雄的房產(chǎn)商打破區(qū)域限制，也將房屋在臺(tái)北市場銷售，許以回報(bào)率，銷售很成功?？驮纯梢苑殖蓭最悾绻再徺I動(dòng)機(jī)分類，有投資、自用型客戶；按區(qū)域劃分，有本區(qū)、本地、外地等；按收入、有高收入階層、中高收入、中收入、中低收入、低收入等；按屬性，有高級(jí)企業(yè)主管、白領(lǐng)階層、歸國人士、回滬知青、企業(yè)為員工購買等等。所以產(chǎn)品要立足市場，必須要有自身特點(diǎn)，與市場有一個(gè)市場區(qū)隔。臺(tái)灣宏基電腦公司拿到桃園一塊地，想造一幢辦公樓自用和部分出售，東棣氏分析認(rèn)為路途遠(yuǎn)交通不便，加上宏基員工為高科技業(yè)者生性懶惰，可能不愿跑太遠(yuǎn)上班。 第三，考慮房型，兩房一廳為主還是兩房一衛(wèi)抑或兩房兩衛(wèi)……？ 各種房型面積 如何確定？目標(biāo)客源是誰、在哪里、最關(guān)心什么？這些問題的答案決定項(xiàng)目生或死，所以，發(fā)展商有了地后首先必須考慮。當(dāng)時(shí)有個(gè)房地產(chǎn) 商?hào)|棣氏（音）和公司高姓職員做了大量市場調(diào)研，市場狀況是市中心房價(jià)、租金奇貴，老板紛紛縮小辦公場地造成寫字間擁擠不堪，員工叫苦連天；住宅外遷，員工上下班路程遠(yuǎn)；市中心交通擁擠、污染嚴(yán)重，辦公效率低。 公司對(duì)市調(diào)參與人員的要求是對(duì)市調(diào)目標(biāo)市場所有房地產(chǎn)的內(nèi)容都必須了解、掌握，形成書面分析報(bào)告，每條信息要盡量附原件的復(fù)印件。拿我自己來說，我已不太清楚營銷這一塊了，我已經(jīng)不是一個(gè)處于創(chuàng)作高峰期的畫家了，我畫不出好畫來了，但我是一個(gè)很好的畫商，我知道哪些畫是好畫，哪些畫迎合市場潮流，我有自己專業(yè)的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。怎樣把各方面的資源、影響因素整合到一起呢？如果以往是依靠上通天文，下知地理的發(fā)展商把它們一拳一腳地整合到一起，以后這條路就走不通了，以后的房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)越來越依靠網(wǎng)絡(luò)的威力。特別是加入WTO之后，大家都特別看重我們已經(jīng)建立的零售網(wǎng)絡(luò)，因?yàn)閯?chuàng)新是今后競爭優(yōu)勢(shì)最核心的部分，而創(chuàng)新正可以通過網(wǎng)絡(luò)來實(shí)現(xiàn)：一旦建立一個(gè)很完善的網(wǎng)絡(luò)，通過它再去推廣一個(gè)新的東西，就會(huì)取得出人意料的、事半功倍的效果，甚至還可能不?quot。毫無疑問，服務(wù)管理業(yè)將起到整合房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)相關(guān)專業(yè)資源的重要作用。比如說，我們?yōu)榘l(fā)展商做客戶調(diào)查、市場定位、客戶定位、營銷推廣計(jì)劃、廣告執(zhí)行、銷售組織等，甚至包括現(xiàn)場的包裝、接待中心的設(shè)計(jì)，還有促銷的包裝、接待中心的設(shè)計(jì)，還有促銷活動(dòng)的組織，全都是由我們一家來做的。 未來的房地產(chǎn)代理業(yè)究竟怎樣？ 傳統(tǒng)模式的房地產(chǎn)代理行業(yè)是一片夕陽產(chǎn)業(yè)，而新的、可變的、符合未來趨勢(shì)的房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)則是蒸蒸日上、有無限發(fā)展前景的朝陽產(chǎn)業(yè)。其中方股東上海浦東商業(yè)建設(shè)發(fā)展有限公司，外方股東為馬來西亞上市公司勝方集團(tuán)控股公司。 同時(shí)，中介代理商也應(yīng)抓住目前商品房存量過大的時(shí)機(jī)，因勢(shì)利導(dǎo)，顯示自己的作 和能量，以中介市場代理機(jī)制，適應(yīng)大房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化開發(fā)、營銷趨勢(shì)。 他們代銷的60幢姑蘇花園，銷出50％，代銷滬辦大廈二期商場全部售完。隨著整個(gè)市場機(jī)制的成熟，競爭激烈程度的提高，已經(jīng)具備一種可能，就是讓大家在一個(gè)高效率的平臺(tái)上進(jìn)行自己最有創(chuàng)造性的工作，而不是面鋪很大，每一個(gè)方面都淺嘗輒止。正因?yàn)槿绱?，任何一個(gè)細(xì)分的行業(yè)，整個(gè)房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)，都面臨著很大的發(fā)展空間。 品牌乃發(fā)展的第一要?jiǎng)?wù)房地產(chǎn)發(fā)展商已經(jīng)從簡單的市場競爭發(fā)展到了品牌競爭階段，而對(duì)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)來說，品牌是更為重要的。有了網(wǎng)絡(luò)，就有了快速膨脹的可能。而房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)和其他的服務(wù)行業(yè)還有一個(gè)最大的區(qū)別是智力資源的密集程度。 總的來說，我們這個(gè)行業(yè)是沒有諸如資金、土地資源等行業(yè)進(jìn)入壁壘的，行業(yè)要發(fā)展，首先要提高行業(yè)的不可替代性、提高行業(yè)進(jìn)入壁壘。營銷與推銷、促銷不同，營銷是從市場需要出發(fā)，根據(jù)市場、客戶的需求生產(chǎn)產(chǎn)品，它的管理以利潤為導(dǎo)向，營銷計(jì)劃具有長期性。他們還做了客戶市場調(diào)研，確實(shí)有許多客戶對(duì)這樣的辦公樓有興趣。通過市場調(diào)研，可以準(zhǔn)確知道要賣什么，房子賣給誰，怎么賣。有些產(chǎn)品起初可能定位不準(zhǔn)確， 可以通過市場調(diào)研重新定位，起死回生，將會(huì)給銷售很大效果。我們將高層定位純住宅，增設(shè)服務(wù)、康樂設(shè)施、生活配套，推出福州第一棟五星級(jí)純住宅，高層奠基時(shí)銷售率已達(dá)70％，被稱為銷售奇跡。位于淮海路西藏路的恒基大廈定位內(nèi)銷辦公樓，但發(fā)展商追求完美，設(shè)計(jì)、裝潢、結(jié)構(gòu)、設(shè)施等竭盡豪華，全部用最高檔，于是售價(jià)單價(jià)達(dá)2000多美金，總價(jià)達(dá)250萬人民幣。市場調(diào)研側(cè)重環(huán)境部分，環(huán)境分成總體環(huán)境和區(qū)域環(huán)境。 對(duì)某個(gè)個(gè)案，區(qū)域環(huán)境的了解更為重要。它的總動(dòng)數(shù)、基地面積、總建筑面積、土地等級(jí)、公建面積、公建率、用途組合、環(huán)境、交通等是第一張表的內(nèi)容。要求我們公司 調(diào)研小區(qū)的建筑形態(tài)、房型和比例、面積、客源等等。同時(shí)，個(gè)案的付款方式全部有銀行貸款，沒有租金付房款。同時(shí)建議公建設(shè)施有獨(dú)創(chuàng)性，設(shè)小區(qū)巴士解決交通，并開辦九年制學(xué)校解決孩子上學(xué)問題。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)的前提是搞好市場調(diào)查，否則，就不能在殘酷的市場競爭中獲勝。 對(duì)房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢(shì)的了解。近期，有關(guān)房地產(chǎn)的投訴糾紛日益增多，這除了購房者法律意識(shí)有所加強(qiáng)外，更重要一點(diǎn)是不少發(fā)展商沒嚴(yán)格按章辦事，出現(xiàn)了商品房交易中常見的短斤缺兩、貨不對(duì)板、延期交樓、承諾不兌現(xiàn)等問題。無論哪一類物業(yè)，要做到市場定位準(zhǔn)確，都必須深入了解居民尤其是項(xiàng)目周圍居民的住房現(xiàn)狀、人員構(gòu)成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動(dòng)機(jī)及對(duì)未來住房的期望，可接受的價(jià)格，對(duì)付款方式、套型面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、居民環(huán)境和設(shè)施配套等的要注，進(jìn)行深入了解。 以下三種調(diào)查方法可作參考 直接調(diào)查。下詢調(diào)查要注意對(duì)象的選擇性，要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次、被訪人員，使調(diào)查具有代表性。 優(yōu)點(diǎn)：速度快，信息可信。 現(xiàn)場踩點(diǎn)調(diào)查 直接去銷售現(xiàn)場，通過索取樓盤資料、聽售樓員介紹，實(shí)地調(diào)查觀察詢問，從而獲得有關(guān)資料。 ④　歷史人文景觀 有關(guān)該城市的歷史、重點(diǎn)風(fēng)景旅游景點(diǎn)。 A、 居民收入情況 B、 居住情況 C、 置業(yè)意向 ② 房地產(chǎn)上一時(shí)期概括（一般以上一年度）及同期比較 A、 交易面積、交易金額 B、 價(jià)格走勢(shì) C、 各樓型的比例 ③ 本年度的推案量及需求預(yù)測 注：指主管部門的預(yù)測有關(guān)媒體上可獲取。 從以上數(shù)字可以看出，％年收入在5萬元以下，％，中低收入者對(duì)貸款買房的需求較大。最高的為每套340萬元。1000戶中，首期付款比例最高的達(dá)80％。那些想住在杭州的人們，又喜歡住在杭州的哪個(gè)區(qū)域呢？除了45％的人選擇西湖邊外，錢塘兩岸也頗受歡迎，有17％的人選擇了錢塘江，％的人選擇了濱江。 8 武漢市房地產(chǎn)市場調(diào)查 這部分人對(duì)小區(qū)的環(huán)境、價(jià)格、配套、工程質(zhì)量等都要求較高，并較為青睞多層住宅的中等戶型 2000年8月，武漢市信測房地產(chǎn)營銷策劃有限公司完成了武漢市居民住房消費(fèi)情況的市調(diào)，市調(diào)結(jié)果表明目前有三分之一家庭住房仍不寬裕，及在今后一段時(shí)間內(nèi)，很大一部分人有購房意向，購房的有效群將集中在首次置業(yè)者，這部分人對(duì)小區(qū)的環(huán)境、價(jià)格、配套、工程質(zhì)量等都要求較高，并較為青睞多層住宅的中等戶型，希望這樣的調(diào)查能讓開發(fā)商認(rèn)清當(dāng)前需求，緊跟市場的步伐，更好地找準(zhǔn)市場。 八、可接受購房款： （1）10－25萬74％；（2）25－％；（3）％。 9 天津百對(duì)新人住房狀況調(diào)查 由以上分析可以看出新人對(duì)購房價(jià)格、質(zhì)量及涉及的服務(wù)希望有所突破的呼聲較為集中2000年促成了許多青年人把世紀(jì)婚禮規(guī)劃在人生的美景之中。根據(jù)本屆調(diào)查顯示：％％，％。 據(jù)分析，除樓市火爆和人們轉(zhuǎn)換觀念的因素外，新人們能夠積極購買住房并申請(qǐng)貸款與新人對(duì)未來收入有良好預(yù)期有一定的關(guān)聯(lián)。認(rèn)為二手房市場發(fā)展不夠成熟和物業(yè)管理水平不高％。殼39。體39。的要素對(duì)客戶而言，雖然在購房時(shí)的直觀感受不怎么強(qiáng)烈，但對(duì)今后的日常生活卻密切相關(guān)，恰當(dāng)?shù)募?xì)節(jié)表現(xiàn)有時(shí)也會(huì)增加對(duì)客戶的影響程度。 二、房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃的實(shí)施策略 首先，產(chǎn)品規(guī)劃應(yīng)該和客源定位相吻合。 產(chǎn)品規(guī)劃要與目標(biāo)客源相吻合，并不是簡單地遷就客戶，而是應(yīng)該善于挖掘和滿足客戶的潛在需求。譬如對(duì)競爭對(duì)手所擁有的一些產(chǎn)品配置，除了必不可少的外，盡量不要東施效顰；對(duì)手欠缺的地方，自己則可以著力加強(qiáng)。2 城市景觀的構(gòu)成特性與表現(xiàn)特性 城市景觀是由城市環(huán)境中各種相互作用的視覺事件所構(gòu)成，這些視覺事物和視覺事件構(gòu)成了城市景觀表達(dá)的基本要素 城市景觀是由城市環(huán)境中各種相互作用的視覺事件所構(gòu)成，這些視覺事物和視覺事件構(gòu)成了城市景觀表達(dá)的基本要素。 景觀的物理形態(tài)由城市中那些無生命的景觀要素或系統(tǒng)構(gòu)成；景觀的生物形態(tài)由活的有機(jī)體及其系統(tǒng)構(gòu)成；景觀的文化形態(tài)則由思想觀念、歷史傳統(tǒng)、社會(huì)習(xí)俗、聚居方式、地方情感等構(gòu)成。城市景觀的進(jìn)化乃是空間的時(shí)間變化。 可見，景觀設(shè)計(jì)不僅要在形式上表達(dá)自身，還要借助文化的力量以意義表達(dá)自身，有意義的景觀能與人類產(chǎn)生深層次的情感交流。而其投資也得到了良好的市場回報(bào)。而在水清路上的香樹麗舍，更是以香樹為小區(qū)特色。據(jù)悉，恒大集團(tuán)已未雨綢繆，在黃浦江岸邊興建了一座森林公園，目前已引進(jìn)一萬多株全國各地古樹名木，耗資數(shù)千萬。最貼切的景觀設(shè)計(jì)，就是在那個(gè)具體的地塊上講究天人合一，建筑與環(huán)境相統(tǒng)一的設(shè)計(jì)，才能使住宅社區(qū)獨(dú)具特色，煥發(fā)個(gè)性魅力。 由于景觀設(shè)計(jì)在中國缺乏高等教育的支持，那么，在建筑的實(shí)踐過程中，建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑的景觀環(huán)境設(shè)計(jì)是相脫離的，往往是建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)完成后，景觀設(shè)計(jì)單位才姍姍介入；有的社區(qū)是樓蓋好了以后，才去做景觀設(shè)計(jì)。 　　那么，怎樣把住宅社區(qū)的環(huán)境景觀做得更好、更貼切，讓景觀與建筑相統(tǒng)一，讓景觀從建筑里生長出來，和諧共生，讓景觀更有地域文化的支撐力呢？我認(rèn)為：做好社區(qū)的環(huán)境景觀設(shè)計(jì)，首先要去深入了解兩個(gè)背景：其一，時(shí)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景特征；其二，地域文化背景特征。如果脫離了這一些，任何豪華與藝術(shù)都是多余的。因此，組團(tuán)綠地漸漸?quot。 　　有的小區(qū)不僅在綠地中安裝了各式各樣的照明燈，使小區(qū)園林的夜景更加美麗，還利用小區(qū)的綠地建設(shè)了高爾夫練習(xí)場，把休閑的概念引到綠地中來，啟發(fā)了一條小區(qū)綠地建設(shè)的思路。 防聲：可以減少工廠、交通車輛的噪音。其中，人們對(duì)安靜、空氣、綠化這三要素最為關(guān)心，并列為舒適性的基礎(chǔ)要素。小區(qū)里的景觀不只是供居民觀賞的，它必須與居民的休閑活動(dòng)相匹配，也就是說居民可以徜徉其中，能夠?qū)崒?shí)在在地使用這些景觀設(shè)施，比如小區(qū)的集中空地做出高低錯(cuò)落的構(gòu)筑物應(yīng)該形成或大或小、或公共或私密的活動(dòng)空間，以滿足不同活動(dòng)的使用要求，開闊的場地可以供居民集體晨練或舉辦群眾文娛活動(dòng)，而相對(duì)隱蔽的小空間則可以給居民提供閱讀、交談的場所。 地鐵一號(hào)線北延伸段尚未建成，沿線住宅開發(fā)熱潮已經(jīng)興起。不久的上海人在綠色和環(huán)保上的追求，已經(jīng)具有發(fā)達(dá)國家和地