【正文】 （設(shè)計(jì)）過(guò)程中的治學(xué)態(tài)度、工作精神□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格學(xué)生掌握專業(yè)知識(shí)、技能的扎實(shí)程度□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格學(xué)生綜合運(yùn)用所學(xué)知識(shí)和專業(yè)技能分析和解決問(wèn)題的能力□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格研究方法的科學(xué)性；技術(shù)線路的可行性；設(shè)計(jì)方案的合理性□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格完成畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）期間的出勤情況□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格二、論文（設(shè)計(jì)）質(zhì)量論文（設(shè)計(jì)）的整體結(jié)構(gòu)是否符合撰寫規(guī)范？□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格是否完成指定的論文（設(shè)計(jì)）任務(wù)（包括裝訂及附件）？□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格三、論文（設(shè)計(jì)）水平論文（設(shè)計(jì)）的理論意義或?qū)鉀Q實(shí)際問(wèn)題的指導(dǎo)意義□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格論文的觀念是否有新意？設(shè)計(jì)是否有創(chuàng)意？□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格論文（設(shè)計(jì)說(shuō)明書）所體現(xiàn)的整體水平□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格建議成績(jī)：□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格（在所選等級(jí)前的□內(nèi)畫“√”）指導(dǎo)教師： （簽名） 單位： （蓋章）年 月 日評(píng)閱教師評(píng)閱書評(píng)閱教師評(píng)價(jià)：一、論文（設(shè)計(jì)）質(zhì)量論文（設(shè)計(jì)）的整體結(jié)構(gòu)是否符合撰寫規(guī)范？□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格是否完成指定的論文（設(shè)計(jì)）任務(wù)（包括裝訂及附件）？□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格二、論文（設(shè)計(jì)）水平論文（設(shè)計(jì)）的理論意義或?qū)鉀Q實(shí)際問(wèn)題的指導(dǎo)意義□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格論文的觀念是否有新意？設(shè)計(jì)是否有創(chuàng)意？□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格論文（設(shè)計(jì)說(shuō)明書）所體現(xiàn)的整體水平□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格建議成績(jī)：□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格（在所選等級(jí)前的□內(nèi)畫“√”）評(píng)閱教師： （簽名） 單位： （蓋章）年 月 日上海海事大學(xué)碩士學(xué)位論文 我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金研究教研室（或答辯小組）及教學(xué)系意見教研室（或答辯小組）評(píng)價(jià)：一、答辯過(guò)程畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）的基本要點(diǎn)和見解的敘述情況□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格對(duì)答辯問(wèn)題的反應(yīng)、理解、表達(dá)情況□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格學(xué)生答辯過(guò)程中的精神狀態(tài)□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格二、論文（設(shè)計(jì)）質(zhì)量論文（設(shè)計(jì)）的整體結(jié)構(gòu)是否符合撰寫規(guī)范？□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格是否完成指定的論文（設(shè)計(jì)）任務(wù)（包括裝訂及附件）？□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格三、論文（設(shè)計(jì)）水平論文（設(shè)計(jì)）的理論意義或?qū)鉀Q實(shí)際問(wèn)題的指導(dǎo)意義□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格論文的觀念是否有新意？設(shè)計(jì)是否有創(chuàng)意？□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格論文（設(shè)計(jì)說(shuō)明書）所體現(xiàn)的整體水平□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格評(píng)定成績(jī)：□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格（在所選等級(jí)前的□內(nèi)畫“√”）教研室主任（或答辯小組組長(zhǎng)）： （簽名）年 月 日教學(xué)系意見：系主任： （簽名）年 月 日目 錄第1章 導(dǎo)論 1 1 2 2第2章 房地產(chǎn)信托投資基金在全球的發(fā)展及基本特征 3 房地產(chǎn)投資信托基金概述 3 房地產(chǎn)投資信托基金的基本特征 5 房地產(chǎn)投資信托基金的分類 10 房地產(chǎn)投資信托基金成立的條件 11第3章 我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金的意義及可行性分析 13 13 14 發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的重要意義 16 發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的可行性分析 18第4章 我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題 23 我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展現(xiàn)狀 23 對(duì)上海國(guó)際投資公司信托產(chǎn)品分析 25 我國(guó)信托基金與美國(guó)REIT產(chǎn)品的比較 28 我國(guó)發(fā)展REIT存在的瓶頸問(wèn)題和建議 29第5章 我國(guó)發(fā)展REIT模式選擇 34 34 35 我國(guó)應(yīng)建立REIT稅收的優(yōu)惠政策，避免雙重稅 36 美國(guó)和亞洲結(jié)構(gòu)模式的比較 36 在我國(guó)發(fā)展發(fā)展封閉式REIT的建議 42 在我國(guó)發(fā)展REIT的其他模式選擇 43結(jié)束語(yǔ)： 44致謝 45參考文獻(xiàn)： 46 53第1章 導(dǎo)論房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，它的發(fā)展可以拉動(dòng)建筑建材業(yè)、鋼鐵業(yè)、金融業(yè)等行業(yè)的增長(zhǎng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展起著重要的作用。作 者 簽 名：　　 　 　　日　 期：　　 　 　　 指導(dǎo)教師簽名：　　 　 　　 日　　期：　　 　 　　 使用授權(quán)說(shuō)明本人完全了解 大學(xué)關(guān)于收集、保存、使用畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）的規(guī)定，即：按照學(xué)校要求提交畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）的印刷本和電子版本；學(xué)校有權(quán)保存畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）的印刷本和電子版，并提供目錄檢索與閱覽服務(wù)；學(xué)校可以采用影印、縮印、數(shù)字化或其它復(fù)制手段保存論文；在不以贏利為目的前提下，學(xué)?？梢怨颊撐牡牟糠只蛉?jī)?nèi)容。美國(guó)當(dāng)時(shí)推出的《房地產(chǎn)投資信托法案》創(chuàng)造了一個(gè)新的投資品種即房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)投資信托基金,不僅僅解決了融資問(wèn)題，而且極大地推動(dòng)了房地產(chǎn)和金融業(yè)的發(fā)展。中國(guó)現(xiàn)在的融資環(huán)境與美國(guó)出臺(tái)房地產(chǎn)投資信托基金法時(shí)的融資環(huán)境非常相似，當(dāng)時(shí)的美國(guó)也是地產(chǎn)融資困難、銀行緊縮銀根，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道受到遏制。對(duì)本研究提供過(guò)幫助和做出過(guò)貢獻(xiàn)的個(gè)人或集體，均已在文中作了明確的說(shuō)明并表示了謝意。涉密論文按學(xué)校規(guī)定處理?！百Y本化程度是衡量一個(gè)行業(yè)成熟與否的主要標(biāo)準(zhǔn)” 參見： 厲以寧，《中國(guó)住宅市場(chǎng)的發(fā)展與政策分析》，2003年版。截止至2003年底，己有18個(gè)國(guó)家和地區(qū)制定了REIT的運(yùn)作法規(guī)。同時(shí)，在整個(gè)寫作過(guò)程中，筆者亦時(shí)刻關(guān)注中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資基金研究方面的最新進(jìn)展情況。 REIT 在全球的發(fā)展（截止至2003年11月） 參見： 地區(qū)國(guó)家和地區(qū)北、南美洲美國(guó)（1960），加拿大（1994，2003），波多黎哥（1972,2000），巴西（1994，F(xiàn)II）；亞洲、大洋洲日本（2000,JREIT），新加坡（1999，2002,SREIT），香港（2003），馬來(lái)西牙（1993,2002）；臺(tái)灣（2003）；韓國(guó)（2001,KREIT）；土耳其（1998）；澳大利亞（1936,2001,ALPT）；歐洲 比利時(shí)（1995 SICAFI；REIT 類的公司）；荷蘭（REIT 類）法國(guó)（2003，SIIC）；德國(guó)（1957，2002，KAGG）；西班牙（1994，REIF，REIC）；盧圣堡(1988,2000,類似于REIT)；注：括號(hào)內(nèi)為相關(guān)法律的立法年份； 資料來(lái)源：NAREIT，2003年11月。其中149個(gè)在紐約股票交易中心、27個(gè)在美國(guó)股票交易中心、NASDAQ國(guó)家市場(chǎng)系統(tǒng)有12個(gè)REIT，此外還有許多REIT并沒(méi)有通過(guò)股票交易中心交易。到2003 年底，已有6家REIT 在東京證券交易所上市。至今為止，美國(guó)的REIT最位發(fā)達(dá)，%，歐洲和亞洲其他國(guó)家的REIT產(chǎn)品和市場(chǎng)大都是在2000年以后發(fā)展起來(lái)的，很多方面都是借鑒美國(guó)了模式，因此在本章二、三節(jié)對(duì)REIT的特征和分類的討論以美國(guó)模式為主。構(gòu)成REIT多邊經(jīng)濟(jì)關(guān)系的要素包括：(1)發(fā)起者。投資者基于信任，將自有資金委托給基金管理公司或者是信托公司(受托者)，并與之簽訂投資契約。房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，由于其本身的固定性使得它的流動(dòng)性較差。而與房地產(chǎn)證券化的其他方式相比，REIT在產(chǎn)權(quán)、資本經(jīng)營(yíng)上更具優(yōu)勢(shì)，REIT常常在證券市場(chǎng)上公開交易，因此流動(dòng)性很強(qiáng)。這樣就有了一個(gè)差額，導(dǎo)致分配的股利總額超過(guò)房地產(chǎn)投資信托基金計(jì)算的應(yīng)稅收入。從REIT發(fā)展最成熟的美國(guó)市場(chǎng)19852005年的統(tǒng)計(jì)數(shù)字來(lái)看，REIT與Samp。而且REIT的投資的資產(chǎn)必須是房地產(chǎn)行業(yè)。根據(jù)資金投向不同，把房地產(chǎn)信托投資基金歸類為權(quán)益型、抵押型和混合型三種類型。在過(guò)去，抵押型房地產(chǎn)信托投資基金既可投資于現(xiàn)有的房地產(chǎn)，也可投資于正在興建的物業(yè)，但現(xiàn)在的抵押型房地產(chǎn)信托投資基金只能通過(guò)長(zhǎng)期或短期抵押貸款業(yè)務(wù)投資于現(xiàn)有的物業(yè)，以獲得貸款利息或手續(xù)費(fèi)。抵押型基金的上市股票與債券十分相象，較重視基金的當(dāng)前收入。結(jié)合2005年數(shù)據(jù)和上圖可知，多年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道主要依靠預(yù)售房款及銀行貸款。對(duì)于采取期房銷售作法的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，除非購(gòu)房者是以現(xiàn)金付款方式買房，否則要等到高層住宅蓋到2/3或多層結(jié)構(gòu)封頂、銀行準(zhǔn)予對(duì)買家發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，才可能有銷路。除農(nóng)行的不良貸款率相對(duì)偏高以外，其他三大行的不良貸款率均在3%5%之間，四大行匯總的不良貸款率也低于5％。 房地產(chǎn)貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)。而發(fā)行信托基金，根據(jù)人民銀行有關(guān)規(guī)定，只要信托投資公司認(rèn)可，無(wú)需報(bào)人民銀行批準(zhǔn)。處于小股東地位的它必然會(huì)更加關(guān)注企業(yè)的規(guī)范化運(yùn)作，以保障其自身利益。因此，引入房地產(chǎn)投資信托基金，加速中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的成熟，也能促使中國(guó)金融體系走向完善。房地產(chǎn)金融的結(jié)構(gòu)顯得過(guò)于單一。建立REIT，一方面集中大量的閑散資金,通過(guò)專家管理、運(yùn)營(yíng)、為迅速增長(zhǎng)的個(gè)人資金提供投資渠道,投資者每年可以收到較高的分紅,還可享受物業(yè)的增值好處。建立REIT也可滿足機(jī)構(gòu)投資者對(duì)投資基金的迫切需要。我國(guó)個(gè)人或家庭有意投資不動(dòng)產(chǎn)的為數(shù)不少，如目前在北京、上海、廣州等大城市，一些高檔的收益性物業(yè)，如高級(jí)公寓、甲級(jí)寫字樓等，投資性的買家非常多，據(jù)在北京商務(wù)中心區(qū)（CBD）從事房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)人士估計(jì)，投資性買家占到總體買家的3040%，僅北京的現(xiàn)代城項(xiàng)目，投資性買家就占到了50%以上。更重要的是房地產(chǎn)投資信托基金為投資者帶來(lái)的收入優(yōu)勢(shì)，即房地產(chǎn)投資基金95%以上的收入要用于股東分配。2)保持股價(jià)的穩(wěn)定。從1997年到2004年，房地產(chǎn)開發(fā)投資由3614億元增加到15759億元,%，；%%。這使許多城市把保持房地產(chǎn)開發(fā)投資的適當(dāng)規(guī)模和增長(zhǎng)速度，作為保持地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的重要措施。另外，如果信托投資公司不想保留房地產(chǎn)的所有權(quán)，則可以組建一個(gè)房地產(chǎn)顧問(wèn)小組，以REIT外部顧問(wèn)的身份參與REIT的管理活動(dòng)，收取顧問(wèn)報(bào)酬。2005年1月18日《信托投資公司信息披露管理暫行辦法》的頒布實(shí)施,提高了信托業(yè)信息披露程度既是強(qiáng)化對(duì)信托投資公司的市場(chǎng)約束、加強(qiáng)透明度建設(shè)的必然要求，也是國(guó)際金融監(jiān)管的發(fā)展趨勢(shì)。2003年10月之后，以房地產(chǎn)信托計(jì)劃命名的房地產(chǎn)信托基金如雨后春筍般紛紛涌出，一系列房地產(chǎn)信托產(chǎn)品集中開始發(fā)行，僅2003年第二季度，全國(guó)就有30家信托公司發(fā)行了54個(gè)集合資金信托品種，其中房地產(chǎn)信托項(xiàng)目16個(gè)，幾乎占到信托產(chǎn)品總數(shù)的1/3，僅在北京就有1億元的“車公莊危改小區(qū)信托計(jì)劃”、“三環(huán)新城經(jīng)濟(jì)適用房信托計(jì)劃”、5億元的“太陽(yáng)星城信托計(jì)劃”、“榮豐2008信托計(jì)劃”、2億元的“世紀(jì)星城信托計(jì)劃” 等信托計(jì)劃，在銀行收緊銀根的情況下，通過(guò)信托方式籌集資金，成了房地產(chǎn)開發(fā)商的融資新渠道。但與2004年相比，2005年因信托機(jī)構(gòu)加大了產(chǎn)品開發(fā)和創(chuàng)新力度，說(shuō)明2005年房地產(chǎn)信托資金運(yùn)用方式雖然有一些可喜的變化，但并沒(méi)有根本改變房地產(chǎn)信托的投資格局。以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2005年房地產(chǎn)信托投資范圍涵蓋了從房地產(chǎn)開發(fā)的全過(guò)程，同時(shí)，一些不確定投資項(xiàng)目的房地產(chǎn)信托則成為未來(lái)房地產(chǎn)投資信托基金的雛形，這將有助于房地產(chǎn)信托的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。目前，%。 分析：1．從融資功能角度分析很明顯，上海國(guó)際公司參照了國(guó)際上流行的房地產(chǎn)投資信托基金運(yùn)作模式，公司通過(guò)發(fā)行信托產(chǎn)品籌集到了資金，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資本金，促使房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到銀行融資的條件，起到了一定的融資作用，在當(dāng)時(shí)是我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的一大創(chuàng)新，但該房地產(chǎn)信托產(chǎn)品屬于信貸融資，解決的只是前期融資問(wèn)題，對(duì)其后的房地產(chǎn)項(xiàng)目很難實(shí)施類似于REIT在管理、投資決策等經(jīng)營(yíng)方面的措施。有到期日和預(yù)期收益率，只要求在階段時(shí)間內(nèi)取得一個(gè)合理的回報(bào)，并不要求與開發(fā)商按一定比例分享最終利潤(rùn)的成果，其本質(zhì)上仍屬于債券類產(chǎn)品。而且，不能上市交易，故有流通性風(fēng)險(xiǎn)。因此，基金管理公司就可能存在內(nèi)部人控制問(wèn)題，即基金管理公司想方設(shè)法私下盡可能地為自己謀取利益，甚至?xí)ㄟ^(guò)較為隱蔽的萬(wàn)式轉(zhuǎn)移基金資產(chǎn)收益，因此，在上海國(guó)際