【正文】 后房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，必將加速拉大貧富差距，影響和諧社會(huì)的建設(shè)。而從目前中央貨幣供應(yīng)量的變化情況看，這種局面短期難以發(fā)生較大的改變。 住房消費(fèi)市場(chǎng)趨于平穩(wěn)二元化的住房供應(yīng)體系加速形成我在2006年6月16日的房地產(chǎn)行業(yè)2006年中期投資策略報(bào)告《宏觀調(diào)控市場(chǎng)凈化行業(yè)之?！分兄赋觯俪杀据喎康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的因素主要是經(jīng)濟(jì)過(guò)熱和居民住房難，由于胡溫政府致力于和諧社會(huì)的建立，因此我認(rèn)為今后房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)呈現(xiàn)典型二元化的商品房和解決中低檔收入居民住房的廉租房結(jié)構(gòu)。因此持有部分投資性房地產(chǎn)將具有戰(zhàn)略意義，尤其是隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資本的進(jìn)一步積累，將更多資金用于物業(yè)投資，有利于提高公司現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，并增強(qiáng)信用狀況，這正是香港，新加坡等地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)早期所經(jīng)歷的發(fā)展歷程。低成本的土地盡管我國(guó)的土地資源應(yīng)該是非常稀缺，但在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，原來(lái)的土地管理模式主要是行政劃撥和協(xié)議轉(zhuǎn)讓，以招拍掛為代表的市場(chǎng)化拿地占比很小（圖4），開(kāi)發(fā)商取得土地的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有反應(yīng)出土地的實(shí)際價(jià)值，很多樓盤中土地成本占比極低。城市建設(shè)的巨大的資金缺口，使得地方政府只恨地價(jià)低。《通知》強(qiáng)調(diào)：要充分發(fā)揮國(guó)家土地督察機(jī)構(gòu)的監(jiān)督檢查作用；國(guó)土資源部門及其工作人員必須嚴(yán)格依法行政、嚴(yán)格執(zhí)法；嚴(yán)肅懲處土地違法行為，對(duì)非法批地、非法低價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán)，觸犯刑律的，要追究刑事責(zé)任；完善土地違法案件的查處協(xié)調(diào)機(jī)制，近期集中開(kāi)展一次以懲處非法批地、未批先用、批少用多、非法低價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán)等行為為重點(diǎn)的專項(xiàng)行動(dòng)。這些文件從基本脈絡(luò)來(lái)說(shuō)是一脈相承的，是一個(gè)繼承和發(fā)展的關(guān)系。土地不僅是最重要的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料，而且是農(nóng)民最基本的生活保障。不少企業(yè)盲目圈占耕地，搞花園式廠區(qū)，廠房該建多層的卻建單層，占地過(guò)多，有的企業(yè)甚至圈占上千畝、幾千畝土地搞園區(qū)。如果不嚴(yán)格土地管理，堅(jiān)決遏止耕地快速減少的趨勢(shì)，糧食安全的基礎(chǔ)就會(huì)嚴(yán)重削弱。近年來(lái)，由于耕地面積連年減少，糧食播種面積不斷下降，糧食總產(chǎn)量和人均糧食占有量連續(xù)幾年減少。今后一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期，我國(guó)人口將繼續(xù)增加，人地矛盾將更加突出。我們政府一直認(rèn)為：土地是民生之本、發(fā)展之基。商業(yè)地產(chǎn)需要給予重新認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)高地價(jià)、高房?jī)r(jià)、高入門門檻的基本格局加快形成。綜合目前各方面的因素看，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步復(fù)制香港房地產(chǎn)的發(fā)展模式，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主流模式將是開(kāi)發(fā)商＋投資商，因此強(qiáng)者恒強(qiáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展格局將加速形成。其中優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)既包括優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的股權(quán)，也包括優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的股權(quán)。第一，我國(guó)人多地少的基本國(guó)情，決定了必須實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度。在土地問(wèn)題上，絕不能犯不可改正的歷史性錯(cuò)誤，貽禍子孫后代。這幾年糧食年度缺口，主要是靠挖庫(kù)存來(lái)彌補(bǔ)。推進(jìn)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化，不可避免地要占用一些土地。有的地方近幾年來(lái)建設(shè)用地成倍增長(zhǎng)，占地增長(zhǎng)速度大大高于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。如果再不嚴(yán)格土地管理，聽(tīng)任亂征濫用耕地，失地失業(yè)的農(nóng)民大量增加，后果將極為嚴(yán)重。這是新一屆中央領(lǐng)導(dǎo)集體用科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局、加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控取得的重大成果，充分體現(xiàn)了黨中央、國(guó)務(wù)院實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度的堅(jiān)定決心。其次，地價(jià)作為一直珍貴資源，具有長(zhǎng)期上漲的內(nèi)在需求。總之，中央政府對(duì)土地嚴(yán)格管理必然反應(yīng)在土地供應(yīng)水平將長(zhǎng)期處于緊缺狀態(tài)，這為土地價(jià)格長(zhǎng)期上漲奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。建筑商＋投資商相結(jié)合的香港綜合模式將成為市場(chǎng)主流開(kāi)發(fā)模式隨著市場(chǎng)條件的變化，我認(rèn)為原有的開(kāi)發(fā)模式將受到挑戰(zhàn)，而通過(guò)香港綜合開(kāi)發(fā)模式將會(huì)得到越來(lái)越多的重視，在這種模式下房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)出一下的特點(diǎn)。打擊投機(jī)性需求將成為政策著力點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2007年的發(fā)展前景如何？房地產(chǎn)上市公司的投資機(jī)會(huì)如何？這兩個(gè)問(wèn)題是投資者一直非常關(guān)心的問(wèn)題。同時(shí)隨著土地價(jià)格的上升和部分居民的收入水平提高（圖8），這些居民對(duì)高品質(zhì)住宅的需求將會(huì)逐步成為住房需求的一種新趨勢(shì)，成為推動(dòng)品牌開(kāi)發(fā)商發(fā)展的主要力量。持有成本低。目前管理層調(diào)控房地產(chǎn)的主要措施多從供應(yīng)方面入手，作為從整體經(jīng)濟(jì)角度，嚴(yán)控土地供應(yīng)無(wú)疑具有戰(zhàn)略意義，但減少供應(yīng)毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)助推房?jī)r(jià)上升，刺激投資（投機(jī)）氣氛。商業(yè)地產(chǎn)超額收益機(jī)會(huì)所在自我在市場(chǎng)上率先推薦商業(yè)地產(chǎn)板塊以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)板塊已經(jīng)有非常良好的表現(xiàn)，但我認(rèn)為市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)板塊依然認(rèn)識(shí)不夠充分，具體可以總結(jié)為以下幾個(gè)方面：第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展必然為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境按照國(guó)外的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，服務(wù)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，如果第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展上升到一定程度，那么對(duì)寫字樓、商鋪、酒店的需求必將大幅增加。最后商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控壓力小。任何優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該同時(shí)具備區(qū)位優(yōu)勢(shì)和管理優(yōu)勢(shì)才能真正為股東創(chuàng)造出較好的價(jià)值，這點(diǎn)對(duì)我國(guó)原有很多國(guó)有商業(yè)物業(yè)尤其