【正文】 例很小的主要原因。 從企業(yè)融資水平上看,房地產(chǎn)貸款高端市場(chǎng)不缺錢,而低端市場(chǎng)極度缺錢,為數(shù)眾多的中小企業(yè)由于規(guī)模小、市場(chǎng)份額小,被銀行認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)巨大,得不到貸款支持。房地產(chǎn)企業(yè)的高財(cái)務(wù)杠桿以及隨之增加的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)又對(duì)企業(yè)的多元化融資產(chǎn)生負(fù)面影響,使房地產(chǎn)企業(yè)陷入惡性循環(huán)。房地產(chǎn)開發(fā)商的自籌資金中,10%是由個(gè)人住房貸款形成的。2008年底上市公司中涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的已有452家,占上市公司總數(shù)的30%左右,其中主業(yè)為房地產(chǎn)的上市公司僅有160余家 。 （6）加強(qiáng)對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理。 （4）加快房地產(chǎn)金融產(chǎn)品證券化速度。加快市場(chǎng)交易制度建設(shè)，促進(jìn)市場(chǎng)交易環(huán)境不斷優(yōu)化。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，現(xiàn)有房地產(chǎn)融資方式也逐漸暴露了一些問題。由于我國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)展還處于初級(jí)階段，間接金融在整個(gè)金融市場(chǎng)中還占絕對(duì)地位，而資本市場(chǎng)等直接金融發(fā)展卻相對(duì)落后，同時(shí)國(guó)有商業(yè)銀行本身改革還不到位，導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)融資主要依靠商業(yè)銀行。目前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要分為：國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。房地產(chǎn)信托基金在國(guó)內(nèi)已具備較為巨大的市場(chǎng)需求央行采取的限制各商業(yè)銀行發(fā)放用于購(gòu)買房地產(chǎn)的貸款數(shù)量等系列舉措，旨在降低日益增加的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。然而，目前市場(chǎng)上的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品主要集中在市政建設(shè)項(xiàng)目、危改小區(qū)項(xiàng)目等基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目上，純房地產(chǎn)項(xiàng)目的信托產(chǎn)品很少。（3）投資在房地產(chǎn)項(xiàng)目的抵押貸款資產(chǎn)——追求固定的利息收入，在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上，海外基金沒有類似的項(xiàng)目。自1994年起，麥格理銀行已成功募集并籌建5項(xiàng)獨(dú)立的中國(guó)地產(chǎn)基金，完成項(xiàng)目總價(jià)超過2億美元。一般房地產(chǎn)投資基金在投資項(xiàng)目或是企業(yè)的時(shí)候，對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目占的投資總額會(huì)有一個(gè)上限，將不會(huì)超過50%的權(quán)益，就是說股權(quán)上將不成為一個(gè)大股東，原來的企業(yè)或項(xiàng)目能夠用原來的辦法來經(jīng)營(yíng)，因?yàn)槿绻x定這個(gè)企業(yè)的話，就認(rèn)定企業(yè)原來的方法主體上是可行的。建議書一般由發(fā)起人委托專業(yè)顧問或律師籌劃，擬定后發(fā)給一些意圖投資產(chǎn)業(yè)基金公司或?qū)I(yè)投資機(jī)構(gòu)。私募基金和公募基金私募地產(chǎn)基金是指以非公開方式向特定投資者募集基金資金并以房地產(chǎn)為投資對(duì)象的房地產(chǎn)投資基金。開放式基金是指基金的資本總額或股份總數(shù)可以隨時(shí)變動(dòng)，即可以根據(jù)市場(chǎng)供求情況發(fā)行新份額或贖回股份的投資基金。公司型基金和契約型基金就組織形態(tài)而言，其本身本無優(yōu)劣之分，從發(fā)展趨勢(shì)來看，公司型基金除了比契約型基金多一層基金公司組織外，其它方面都有與契約型基金趨同的傾向。契約型基金只是一種信托關(guān)系。墊付型指基金在最初發(fā)行時(shí)，先由基金管理公司墊付基金的資本總額用于購(gòu)買各種有價(jià)證券，交由基金保管公司，再通過發(fā)行收益憑證籌集資金歸還發(fā)起人。（2）契約型基金（Contract Fund）是指依據(jù)信托契約，通過發(fā)行受益憑證而組建的投資基金?；鸸揪褪腔鸨旧?，按照股份公司的組織形式建立，基金公司可分為封閉式基金公司和開放式基金公司。投資者的目的將決定有限合伙型房地產(chǎn)基金投資目的以及相應(yīng)的策略。 公司型房地產(chǎn)基金 公司型房地產(chǎn)基金是以《公司法》為基礎(chǔ)設(shè)立、通過發(fā)行基金單位籌集資產(chǎn)并投資于房地產(chǎn)的基金。根據(jù)資金募集方式，可以分為私募房地產(chǎn)投資基金和公募房地產(chǎn)投資基金?；鸸芾碚呤杖〈碣M(fèi)用?；鹜顿Y者的收益主要是房地產(chǎn)基金擁有的投資權(quán)益的收益和服務(wù)費(fèi)用。 采用共同基金組織形式的綜合房地產(chǎn)基金屬于開放式基金，而采用有限合伙制（MLPs）形式的房地產(chǎn)投資基金多為封閉式基金。當(dāng)集合投資計(jì)劃的制度安排是公司時(shí)，投資基金便是公司型投資基金；當(dāng)這種制度安排是有限合伙時(shí)，投資基金便是有限合伙型投資基金；當(dāng)這種制度安排是信托時(shí)，投資基金便是契約型投資基金。有限合伙型房地產(chǎn)基金的目的是獲取能產(chǎn)生最大現(xiàn)金流量的房地產(chǎn)，可能采取用現(xiàn)金夠買收益型房地產(chǎn)的策略。基金股東指基金股票的持有者?；鸪袖N商負(fù)責(zé)股票發(fā)售的具體工作，是基金管理公司的代理機(jī)構(gòu)?，F(xiàn)金型指基金最初成立時(shí)，投資者用現(xiàn)金購(gòu)買受益憑證，待全部發(fā)行完畢后，基金全部資本總額也就全部獲得，然后基金管理公司再將基金資產(chǎn)交由基金托管人保管，并進(jìn)行產(chǎn)業(yè)投資。公司型基金組織公司的信托財(cái)產(chǎn)是通過發(fā)行普通股票籌集起來的，既是一種所有權(quán)憑證，又是一種信托關(guān)系。在基金運(yùn)營(yíng)中，公司型基金同股份一樣，除非到了破產(chǎn)清算階段，可以做到長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)；契約型基金則依據(jù)契約期限而經(jīng)營(yíng)。封閉式基金是相對(duì)于開放式基金而言的，它是指基金資本總額及發(fā)行份數(shù)在發(fā)行之前就已確定下來，在發(fā)行完畢后規(guī)定的期限內(nèi)，基金的資本總額及發(fā)行份數(shù)都保持固定不變的投資基金。在中國(guó)目前房地產(chǎn)基金發(fā)展中限于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)開放成熟程度、缺乏穩(wěn)定的機(jī)構(gòu)投資者、房地產(chǎn)業(yè)的低流動(dòng)性、缺乏成熟的基金管理人等原因，應(yīng)以發(fā)展封閉式地產(chǎn)基金為主。必須包括基金成立的目的、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、管理者和決策層的選擇方法、注冊(cè)地點(diǎn)、股權(quán)結(jié)構(gòu)、發(fā)起人和行業(yè)背景介紹等。投資的時(shí)候，成立一個(gè)獨(dú)立的投資委員會(huì)，這個(gè)投資委員會(huì)對(duì)每一次投資進(jìn)行獨(dú)立的判斷，它不是基金的股東的代表，純粹是按照董事會(huì)定出來的投資政策和資產(chǎn)管理政策來決定投資項(xiàng)目的可行與否。澳大利亞最大投資銀行麥格理銀行，在2002年初與施羅德物業(yè)亞洲基金合資成立第一中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)，這是一個(gè)5年制封閉運(yùn)作地產(chǎn)基金，力爭(zhēng)在未來5年內(nèi)投資超過4億美元的地產(chǎn)項(xiàng)目。（2）投資在經(jīng)營(yíng)性的項(xiàng)目或者是投資/控股公司——追求相對(duì)穩(wěn)定回報(bào)的租金收入，如美國(guó)國(guó)際集團(tuán)（AIG）、新加坡政府投資公司（GIC）、新加坡騰飛基金。二、我國(guó)房地產(chǎn)信托基金發(fā)展現(xiàn)狀房地產(chǎn)信托產(chǎn)品尚不是國(guó)際意義上的房地產(chǎn)信托基金我國(guó)第一個(gè)比較接近國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品，為2002年7月28日由上海國(guó)際信托投資公司推出的新上海國(guó)際大廈項(xiàng)目資金信托，反應(yīng)空前熱烈。但實(shí)際上，考慮到房地產(chǎn)自籌資金主要來源于房屋銷售收入，按首付30%計(jì)算，自籌資金中有70%來自購(gòu)房者的銀行按揭貸款；此外，“定金和預(yù)收款”中也有30%的資金來自銀行貸款。我們可以從房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源的形式和結(jié)構(gòu)為參考。 我國(guó)房地產(chǎn)金融存在的問題 （1）風(fēng)險(xiǎn)過于集中于商業(yè)銀行體系。我國(guó)相關(guān)部門經(jīng)過20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速成長(zhǎng)提供了重要支持。鼓勵(lì)扶持包括房產(chǎn)評(píng)估、房產(chǎn)中介、保險(xiǎn)、擔(dān)保、貸款服務(wù)等金融市場(chǎng)支持服務(wù)體系。另一方面，建立健全房地產(chǎn)投資基金推出機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制，降低其所承受的風(fēng)險(xiǎn)程度，鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資基金迅速發(fā)展起來。同時(shí)，完善住房公積金制度。相當(dāng)多的開發(fā)商搞“打一槍換一個(gè)地方”式的項(xiàng)目開發(fā),規(guī)?；?、集團(tuán)化、有品牌的開發(fā)商較少。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要資金來源是自籌資金和其他資金來源,國(guó)內(nèi)貸款所占比重為20%左右。2005年以來,房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率不斷提高,在幾大行業(yè)對(duì)比中都處于最高水平。真正有可能通過債券市場(chǎng)融資的也只是一些大型房地產(chǎn)企業(yè),多數(shù)中小房企目前還很難分享公司債帶來的融資便利。除了進(jìn)行本地化性質(zhì)的并購(gòu)?fù)?使用合適的金融工具投資房地產(chǎn)將是外資更重要的選擇。在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌過程中,由于我國(guó)受傳統(tǒng)的融資體制性限制,國(guó)有銀行獨(dú)大,并且我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行系統(tǒng)嚴(yán)重依賴和地方政府對(duì)銀行的行政干預(yù)嚴(yán)重,使得銀行信貸手段的約束力十分有限,融資效率低下。且向外地拓展和跨地區(qū)合作、投資的項(xiàng)目也不多,沒有形成一定的規(guī)模,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)商自身的資本運(yùn)營(yíng)能力有限。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè),其資金、利潤(rùn)、稅費(fèi)的流向與政府部門息息相關(guān)。一方面,政府能夠通過它來對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效的間接調(diào)控,防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。伴隨我國(guó)金融體系的發(fā)展和完善,房地產(chǎn)企業(yè)主要依賴銀行貸款這一間接融資方式的局面需要不斷拓寬。 （2）發(fā)展房地產(chǎn)債券。如前沿貨幣合約方式,即通過貸款機(jī)構(gòu)出資、開發(fā)商提供土地和技術(shù),成立合資公司共同合作進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)。開發(fā)商可用每年定期獲得的租金作為抵押,申請(qǐng)開發(fā)項(xiàng)目的全額長(zhǎng)期抵押貸款。 （2）健全風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。具體房地產(chǎn)股權(quán)投資基金運(yùn)作的優(yōu)點(diǎn)包括：房地產(chǎn)股權(quán)投資基金是獨(dú)立的實(shí)體，屬有限合伙型基金，每位投資人都作為合伙人進(jìn)行工商登記備案，以明確其權(quán)利和義務(wù)?；鸸芾砉灸芙o被投資項(xiàng)目提供的增值服務(wù)包括：幫助企業(yè)確定戰(zhàn)略方向，加強(qiáng)財(cái)務(wù)控制、法律架構(gòu)；幫助企業(yè)確定戰(zhàn)略方向，加強(qiáng)財(cái)務(wù)控制、法律構(gòu)架；幫助公司建立治理機(jī)構(gòu)和管理系統(tǒng)；幫助公司市場(chǎng)拓展、融資、尋找合作伙伴等。房地產(chǎn)私募股權(quán)基金利潤(rùn)分配方案在合伙協(xié)議中已經(jīng)約定，譬如：（1）分配原則：每年實(shí)現(xiàn)的投資收益全部用于當(dāng)年分配，而不用于再投資。基金投資人不直接參與基金的商業(yè)運(yùn)營(yíng)，而是委托基金管理人管理基金的日常事務(wù)和委托基金托管人對(duì)資金使用進(jìn)行監(jiān)管，能最大限度地保障資金安全，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)投資者較高的投資回報(bào)率。附件：與房地產(chǎn)基金相關(guān)的法律法規(guī)及文件1. 中華人民共和國(guó)合伙企業(yè)法2. 關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范試點(diǎn)地區(qū)股權(quán)投資企業(yè)發(fā)展和備案管理工作的通知3. 國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于促進(jìn)股權(quán)投資企業(yè)規(guī)范發(fā)展的通知4. 北京市關(guān)于印發(fā)促進(jìn)股權(quán)投資基金業(yè)發(fā)展意見的通知5. 上海市金融辦等關(guān)于本市股權(quán)投資企業(yè)工商登記等事項(xiàng)通知（修訂）6. 關(guān)于印發(fā)《天津股權(quán)投資企業(yè)和股權(quán)投資管理機(jī)構(gòu)管理辦法》的通知