【正文】 基金投資人不直接參與基金的商業(yè)運營，而是委托基金管理人管理基金的日常事務(wù)和委托基金托管人對資金使用進行監(jiān)管，能最大限度地保障資金安全，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)投資者較高的投資回報率?；鸸芾砉灸芙o被投資項目提供的增值服務(wù)包括：幫助企業(yè)確定戰(zhàn)略方向，加強財務(wù)控制、法律架構(gòu)；幫助企業(yè)確定戰(zhàn)略方向，加強財務(wù)控制、法律構(gòu)架；幫助公司建立治理機構(gòu)和管理系統(tǒng)；幫助公司市場拓展、融資、尋找合作伙伴等。 （2）健全風(fēng)險控制機制。如前沿貨幣合約方式,即通過貸款機構(gòu)出資、開發(fā)商提供土地和技術(shù),成立合資公司共同合作進行房地產(chǎn)建設(shè)。伴隨我國金融體系的發(fā)展和完善,房地產(chǎn)企業(yè)主要依賴銀行貸款這一間接融資方式的局面需要不斷拓寬。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè),其資金、利潤、稅費的流向與政府部門息息相關(guān)。在經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌過程中,由于我國受傳統(tǒng)的融資體制性限制,國有銀行獨大,并且我國房地產(chǎn)企業(yè)對銀行系統(tǒng)嚴(yán)重依賴和地方政府對銀行的行政干預(yù)嚴(yán)重,使得銀行信貸手段的約束力十分有限,融資效率低下。真正有可能通過債券市場融資的也只是一些大型房地產(chǎn)企業(yè),多數(shù)中小房企目前還很難分享公司債帶來的融資便利。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要資金來源是自籌資金和其他資金來源,國內(nèi)貸款所占比重為20%左右。同時，完善住房公積金制度。鼓勵扶持包括房產(chǎn)評估、房產(chǎn)中介、保險、擔(dān)保、貸款服務(wù)等金融市場支持服務(wù)體系。 我國房地產(chǎn)金融存在的問題 （1）風(fēng)險過于集中于商業(yè)銀行體系。但實際上，考慮到房地產(chǎn)自籌資金主要來源于房屋銷售收入，按首付30%計算，自籌資金中有70%來自購房者的銀行按揭貸款；此外，“定金和預(yù)收款”中也有30%的資金來自銀行貸款。（2）投資在經(jīng)營性的項目或者是投資/控股公司——追求相對穩(wěn)定回報的租金收入，如美國國際集團（AIG）、新加坡政府投資公司（GIC）、新加坡騰飛基金。投資的時候，成立一個獨立的投資委員會，這個投資委員會對每一次投資進行獨立的判斷，它不是基金的股東的代表，純粹是按照董事會定出來的投資政策和資產(chǎn)管理政策來決定投資項目的可行與否。在中國目前房地產(chǎn)基金發(fā)展中限于國內(nèi)市場開放成熟程度、缺乏穩(wěn)定的機構(gòu)投資者、房地產(chǎn)業(yè)的低流動性、缺乏成熟的基金管理人等原因，應(yīng)以發(fā)展封閉式地產(chǎn)基金為主。在基金運營中，公司型基金同股份一樣，除非到了破產(chǎn)清算階段，可以做到長期經(jīng)營；契約型基金則依據(jù)契約期限而經(jīng)營。現(xiàn)金型指基金最初成立時，投資者用現(xiàn)金購買受益憑證，待全部發(fā)行完畢后，基金全部資本總額也就全部獲得，然后基金管理公司再將基金資產(chǎn)交由基金托管人保管，并進行產(chǎn)業(yè)投資?；鸸蓶|指基金股票的持有者。當(dāng)集合投資計劃的制度安排是公司時，投資基金便是公司型投資基金；當(dāng)這種制度安排是有限合伙時，投資基金便是有限合伙型投資基金；當(dāng)這種制度安排是信托時，投資基金便是契約型投資基金?；鹜顿Y者的收益主要是房地產(chǎn)基金擁有的投資權(quán)益的收益和服務(wù)費用。根據(jù)資金募集方式，可以分為私募房地產(chǎn)投資基金和公募房地產(chǎn)投資基金。投資者的目的將決定有限合伙型房地產(chǎn)基金投資目的以及相應(yīng)的策略。（2）契約型基金（Contract Fund）是指依據(jù)信托契約，通過發(fā)行受益憑證而組建的投資基金。契約型基金只是一種信托關(guān)系。開放式基金是指基金的資本總額或股份總數(shù)可以隨時變動，即可以根據(jù)市場供求情況發(fā)行新份額或贖回股份的投資基金。建議書一般由發(fā)起人委托專業(yè)顧問或律師籌劃，擬定后發(fā)給一些意圖投資產(chǎn)業(yè)基金公司或?qū)I(yè)投資機構(gòu)。自1994年起，麥格理銀行已成功募集并籌建5項獨立的中國地產(chǎn)基金，完成項目總價超過2億美元。然而，目前市場上的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品主要集中在市政建設(shè)項目、危改小區(qū)項目等基礎(chǔ)建設(shè)項目上，純房地產(chǎn)項目的信托產(chǎn)品很少。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要分為：國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。但隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，現(xiàn)有房地產(chǎn)融資方式也逐漸暴露了一些問題。 （4）加快房地產(chǎn)金融產(chǎn)品證券化速度。2008年底上市公司中涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的已有452家,占上市公司總數(shù)的30%左右,其中主業(yè)為房地產(chǎn)的上市公司僅有160余家 。房地產(chǎn)企業(yè)的高財務(wù)杠桿以及隨之增加的財務(wù)風(fēng)險又對企業(yè)的多元化融資產(chǎn)生負(fù)面影響,使房地產(chǎn)企業(yè)陷入惡性循環(huán)。缺乏合適的投資工具和資金進入渠道,成為外資在房地產(chǎn)融資渠道中比例很小的主要原因。 （2）專業(yè)資本運營人才缺乏。另一方面,政府能夠通過它來貫徹自己的諸如保證低收入者擁有體面的住房的政策意圖。當(dāng)前,我國的公司債券市場蘊涵著相當(dāng)大的發(fā)展機遇。只要開發(fā)商每年獲得的租金收入大于其每年需償付的抵押貸款本息,就有利可圖。各個基金雖然由基金管理公司管理，但是投資所形成的權(quán)益全部歸屬于基金；即基金是被投資項目的權(quán)益所有者。（2）分配方式：當(dāng)投資收益率低于某個預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)（該標(biāo)準(zhǔn)由合伙人會議決定）時，基金的全部贏利分配給投資人。這樣做的優(yōu)勢在于對投資者來說可以分期投入資金，提高資金利用率。我國法律不允許基金管理公司作出保底承諾，承諾固定回報率是非法集資的主要特點?！逗匣锲髽I(yè)法》已為股權(quán)投資基金提供了完備的法律和技術(shù)性依據(jù)，它解決了幾個關(guān)鍵的問題：出資人進入和推出的便利、高效率的投資管理、避免多重征稅等。如果某開發(fā)商擁有一塊土地,可根據(jù)某租戶的要求開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn),并與其簽訂長期租賃合同。從房地產(chǎn)企業(yè)的角度來看,通過多種渠道獲取資金,有利于企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)金融是一個具有極大風(fēng)險的金融領(lǐng)域,必須設(shè)定一種有效的機制和相應(yīng)的制度安排,政府支持體系至關(guān)重要。無論是與美國房地產(chǎn)企業(yè)的市場占有率相比,還是從中國房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展情況來看,我國房地產(chǎn)業(yè)到目前為止還沒有一家真正意義上的龍頭公司。這就要求具備一定的金融工具如基金、債券等,以方便外資的進入和退出。2008年,我國擁有6萬家房地產(chǎn)企業(yè),從2008年相關(guān)統(tǒng)計公布的數(shù)據(jù)看,房地產(chǎn)業(yè)上市公司只有124家,占全部房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)不到1%。房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小、自有資金少,有些并不完全具備房地產(chǎn)開發(fā)的條件。一方面，盡快制定和實施《產(chǎn)業(yè)基金法》是國內(nèi)和國際產(chǎn)業(yè)基金可以在,房地產(chǎn)投資中有法可依，健康、持續(xù)地運行下去。（3）房地產(chǎn)金融在創(chuàng)新中存在部分問題。附表1：我國目前房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的狀況項目資金來源目前狀況1銀行房地產(chǎn)貸款主要靠銀行，要求提高，難度加大2房地產(chǎn)公司上市近幾年直接國內(nèi)IPO和借殼上市的很少3房地產(chǎn)債券較少（公司趙權(quán)已進入試點）4房地產(chǎn)信托有一定規(guī)模，但難度加大5房地產(chǎn)股權(quán)投資基金可以運作，發(fā)展很快6海外房地產(chǎn)資金不鼓勵（部分限制）7房產(chǎn)典當(dāng)規(guī)模較小8房地產(chǎn)投資信托基金快要進入試點9房地產(chǎn)保險資金進入試點二、國內(nèi)房地產(chǎn)金融發(fā)展現(xiàn)狀及問題解決房地產(chǎn)金融基本狀況房地產(chǎn)市場的發(fā)展發(fā)展壯大離不開房地產(chǎn)金融的大力支持，近年來我國房地產(chǎn)的金融支持力度有所下降。在美國，投資房地產(chǎn)的基金年平均收益率為67%，日本、新加坡則4%左右，而在國內(nèi)的北京、上海等地基金的年凈收益率可高達20%以上。自2002年起海外資金開始有規(guī)模的投資內(nèi)地房地產(chǎn)市場，據(jù)2003年摩根斯丹利的一項調(diào)研表明：在未來2—3年，將有20億—30億美元的海外資金投向中國房地產(chǎn)市場， 2003年7月，摩根斯丹利地產(chǎn)基金與上海永業(yè)集團建立共同投資上海房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略聯(lián)盟，第一個項目“錦天地雅苑”總投資預(yù)計約9000萬美元。 五、房地產(chǎn)基金的運作房地產(chǎn)基金的基本運作概況依據(jù)國際慣例和經(jīng)驗，房地產(chǎn)基金籌備一般要如下程序：經(jīng)政府部門批準(zhǔn)后由發(fā)起人擬定建議書，這份建議書就是以后基金組建后運作的模式。封閉式基金與開放式基金房地產(chǎn)投資基金按照交易方式是否可贖回，分為封閉式基金和開放式基金。（3）發(fā)行的憑證不同?；疝D(zhuǎn)換代理人通常由銀行和其他金融機構(gòu)承擔(dān)，由其負(fù)責(zé)股票的轉(zhuǎn)移及股利分配等。對于有限合伙公司而言，前者是企業(yè)的所有者，后者是企業(yè)的經(jīng)營者。二、房地產(chǎn)基金分類根據(jù)基金證券是否可贖回，即按基金規(guī)模是否固定，可以分成開放式房地產(chǎn)投資基金和封閉式房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)基金簡介美國是世界上最早成立房地產(chǎn)投資基金的國家之一,也是金融制度、法律法規(guī)相對健全的國家,20世紀(jì)60年代,為解決房地產(chǎn)投資專業(yè)性要求高、資金需求大、地域性強、流動性差等不利因素,美國出現(xiàn)了由房地產(chǎn)專業(yè)機構(gòu)管理的房地產(chǎn)投資信托基金,其在匯集眾多投資者的資金后進行房地產(chǎn)投資。其認(rèn)購人和持有人是基金的股東，享有股東所應(yīng)享有的一切利益，同時也是基金公司虧損的最終承擔(dān)者；其發(fā)起人可以自己管理基金，也可以從組織之外聘請基金管理公司進行基金的投資管理。封閉式基金公司是指公司發(fā)行的股份數(shù)量是固定的，以后不再追加資本，因此也稱為固定股份基金公司；開放式基金公司是指公司只發(fā)行一種普通股票，發(fā)行數(shù)量不固定，發(fā)行之后可以根據(jù)投資者需求隨時增發(fā)基金股份，因此也稱為不固定股份基金公司或追加型基金公司。公司型基金和契約型基金的比較（1）、法律依據(jù)不同：公司型根據(jù)公司法等法規(guī)成立，基金公司具有法人資格，公司型基金除基金公司及其股東外，其它方面的當(dāng)事人之間的關(guān)系與契約型基金一樣；契約型基金根據(jù)信托法組建，基金本身不具有法人資格。