【正文】 房地產(chǎn)金融政策絕對(duì)不想忽視這種業(yè)務(wù)，但是，如果解決不好地域差異，就會(huì)使政策和市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的矛盾。但什么是投資性買(mǎi)房？投資用房到底如何界定？第二套或第三套房子是否就一定是投資型房產(chǎn)？房屋的出租與否也不能作為投資性買(mǎi)房的標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)樽馀c不租之間是經(jīng)常轉(zhuǎn)化的，很難界定。但是，自2002年下半年以來(lái)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題：部分地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資增幅過(guò)高、商品房空置面積增加、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、以及低價(jià)位住房供不應(yīng)求、高檔住宅空置較多。三是借多本少。由于上海房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，從而引得相當(dāng)多的投資者將目光移到房地產(chǎn)市場(chǎng)，其中，相當(dāng)一部分投資者是利用貸款購(gòu)房，由于對(duì)未來(lái)的估計(jì)過(guò)于樂(lè)觀，忽視了風(fēng)險(xiǎn)因素，一買(mǎi)就是幾套。另一方面，中低價(jià)位住宅的缺乏，使得商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，市場(chǎng)畸形發(fā)展，既不利于城市舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，又使得房地產(chǎn)發(fā)展偏離了為改善廣大市民居住條件服務(wù)的正確方向。為取得有效的土地一級(jí)市場(chǎng)調(diào)控手段，建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)制是大勢(shì)所趨。據(jù)統(tǒng)計(jì)，19952002年，全市土地出讓面積15434萬(wàn)平方米。2002年的數(shù)據(jù)根據(jù)最新的統(tǒng)計(jì)資料，其中的施工面積根據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)計(jì)算得出。2002年當(dāng)年的商品房消化面積在減少，房屋當(dāng)年的供應(yīng)量與需求量開(kāi)始接近，這預(yù)示著上海的房產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)的時(shí)間里將有所變化，即2003年上海的樓市供銷(xiāo)將又趨于“0”，也可能在2003年之后空置商品住宅面積再次開(kāi)始增加。而且目前上海的住房成套率還不到90%，具有很大的發(fā)展空間。截至6月末，上海中資商業(yè)銀行各項(xiàng)房地產(chǎn)貸款余額呈高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，同時(shí)，房地產(chǎn)貸款成為銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不良率按“一逾兩呆”%，%。圖412 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主體構(gòu)成（三）商品房供需總量創(chuàng)歷史新高16月，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)供需總量均達(dá)到歷史同期最高水平，空置總量減少至“九五”時(shí)期以來(lái)最低。地鐵可以大大緩解城市的交通壓力，以出行快捷、準(zhǔn)時(shí)受到人們的青睞。從潛在購(gòu)房群體的購(gòu)買(mǎi)周期來(lái)看，約有30%的潛在用戶準(zhǔn)備在半年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)，40%的潛在用戶準(zhǔn)備在1年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)。 總價(jià)是用來(lái)衡量購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)能力及發(fā)展態(tài)勢(shì)的指標(biāo)，也是我們從購(gòu)房者的消費(fèi)承受能力來(lái)分析購(gòu)房者需求的主要依據(jù)?？梢?jiàn)戶型結(jié)構(gòu)更趨于緊湊型，二居室戶型將成為未來(lái)市場(chǎng)需求的主力戶型。從經(jīng)濟(jì)適用房的面積需求來(lái)看，60100平米是市場(chǎng)需求的主流戶型面積。由此可以看出，以滿足自己與家人居住為目的的購(gòu)房占總量的一半以上；自住型購(gòu)房者遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于投資類(lèi)購(gòu)房的需求。 據(jù)北京市國(guó)土資源和房屋管理局調(diào)查測(cè)算，今后4年，北京用于解決中低收入家庭的住房，平均每年約需600萬(wàn)平方米，其中每年集中建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房300萬(wàn)平方米?，F(xiàn)期收入應(yīng)包括家庭所有成員的工資收入和其他工資外收入。 （四）消費(fèi)群體單位性質(zhì)分布 （三）消費(fèi)群體學(xué)歷分布尤其是從2001年開(kāi)始的“十五”計(jì)劃和十年規(guī)劃中，國(guó)家要求加快住房建設(shè)，使之在提高人均居住水平、擴(kuò)大內(nèi)需和帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面，繼續(xù)發(fā)揮重要的作用。單單拿住宅這一項(xiàng)來(lái)說(shuō)，按現(xiàn)在的城市人口計(jì)算，每增加1平方米人均住宅建筑面積，就要新建5億平方米左右的住宅。經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好條件，也對(duì)房地產(chǎn)提出了快速發(fā)展的要求。我國(guó)恩格爾系數(shù)已降至40%以下，人民生活從溫飽進(jìn)入小康，住宅將成為社會(huì)消費(fèi)熱點(diǎn)，從歷年來(lái)人均居住消費(fèi)情況可以看出，我國(guó)城鎮(zhèn)居民在住宅上的消費(fèi)增長(zhǎng)速度大于其收入水平的增長(zhǎng)速度，因此從彈性角度看，住宅消費(fèi)的需求彈性大于1，這說(shuō)明隨著收入的增加，住宅消費(fèi)將會(huì)更快地增長(zhǎng)。幾年來(lái)我國(guó)基本建設(shè)投資對(duì)房地產(chǎn)投資的拉動(dòng)作用越來(lái)越大。五是房地產(chǎn)投資泡沫。房?jī)r(jià)中的地價(jià)泡沫、房地產(chǎn)投機(jī)和炒作所哄抬的價(jià)格部分、開(kāi)發(fā)商正常期望值以上的期望值等，組成了房?jī)r(jià)泡沫。具體而言，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的局部過(guò)熱苗頭表現(xiàn)在：%的高速增長(zhǎng)，為GDP平均增幅的3倍左右，且有進(jìn)一步增加之勢(shì)。具體為：%的企業(yè)認(rèn)為影響不大，%的企業(yè)認(rèn)為有些影響，%的企業(yè)認(rèn)為導(dǎo)致企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難，%的企業(yè)認(rèn)為已使企業(yè)面臨破產(chǎn)。%的企業(yè)對(duì)本地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資前景較為樂(lè)觀，%的企業(yè)認(rèn)為一般，%的企業(yè)明確表示不樂(lè)觀。這表明了我國(guó)GDP增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度較高，而房地產(chǎn)的發(fā)展主要是依賴于金融的強(qiáng)有力支持。據(jù)一份測(cè)算顯示，如果我國(guó)按每年一個(gè)百分點(diǎn)提高城市化率，每年至少要轉(zhuǎn)移1500萬(wàn)農(nóng)村人口，則每年需要23億平方米城市住宅。Ⅱ 房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題一、土地供應(yīng)增幅過(guò)大企業(yè)儲(chǔ)備土地按我國(guó)現(xiàn)行政策是不允許的，但卻在事實(shí)上大量存在。進(jìn)入2000年，國(guó)房景氣指數(shù)企穩(wěn)走高，在104點(diǎn)附近窄幅波動(dòng)，呈現(xiàn)出高位強(qiáng)勢(shì)橫盤(pán)跡象，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新的一輪景氣階段，且離110點(diǎn)的預(yù)警值有很大的安全空間()，并未出現(xiàn)嚴(yán)重的過(guò)熱。與5月份持平，；。（二）二級(jí)市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺，增長(zhǎng)比例基本協(xié)調(diào) 16月份，我國(guó)實(shí)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售額2102億元，%，%%，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺。上半年，全國(guó)房屋租賃價(jià)格繼續(xù)保持小幅上漲的態(tài)勢(shì)。分地區(qū)看，東部地區(qū)房屋銷(xiāo)售價(jià)格仍保持大幅上漲，%、%、%、%；西部地區(qū)的重慶、銀川等城市，%%；昆明和烏魯木齊等城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格則繼續(xù)呈現(xiàn)小幅下降。從商品房投資增長(zhǎng)情況來(lái)看：1997年出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，這是前幾年房市調(diào)整的余波。圖14 2003年16月商品房銷(xiāo)售額情況通過(guò)綜合分析我們得到如下結(jié)論：一是投資額會(huì)隨著銷(xiāo)售額的波動(dòng)而波動(dòng)；二是投資額波動(dòng)滯后于銷(xiāo)售額波動(dòng)，投資擴(kuò)張的滯后期比投資收縮的滯后期要長(zhǎng)。從商品房建設(shè)情況來(lái)看，商品房施工面積77582萬(wàn)平方米，%，其中，商品住宅施工面積60411萬(wàn)平方米，%。東、中、%、%、%。從中長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)目前還處于總量增長(zhǎng)時(shí)期，現(xiàn)階段出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性和區(qū)域性矛盾屬于前進(jìn)中的問(wèn)題，必將隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整而逐步解決，房地產(chǎn)業(yè)的中長(zhǎng)期趨勢(shì)良好。★ 從短期來(lái)講，“121”房貸新政對(duì)地產(chǎn)界有不利的影響；但從長(zhǎng)期看，卻會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到積極的作用，使整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)格局和開(kāi)發(fā)模式發(fā)生深刻變化；有利于促進(jìn)房地產(chǎn)金融工具的優(yōu)化。其中：國(guó)內(nèi)貸款1487億元，%，%；利用外資94億元，%，%；企業(yè)自籌資金1718億元，%，%；其他資金2415億元，%，%。圖13 上半年三大地區(qū)商品住宅累計(jì)施工、銷(xiāo)售面積房地產(chǎn)業(yè)界對(duì)未來(lái)做出的較好期望往往反映在新開(kāi)工率的迅速增長(zhǎng)上。寫(xiě)字樓、商用房的需求總量雖有所增加，但增勢(shì)明顯趨緩。這個(gè)下滑也顯然是受到前幾年銷(xiāo)售額增長(zhǎng)幅度下滑的影響。上半年，全國(guó)土地交易價(jià)格繼續(xù)保持上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。受“非典”疫情的影響，%%。沿海大中城市房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)已經(jīng)漸成規(guī)模，供給和需求均有較大幅度增長(zhǎng)，二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效果顯著。具體分析為：1997年宏觀經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)“軟著陸”后，我國(guó)實(shí)施了擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)政策，在全國(guó)范圍內(nèi)推行住房貨幣化分配制度改革，降低了購(gòu)房貸款利息。1998年以來(lái)，取消福利分房以后，巨大的市場(chǎng)需求是供給擴(kuò)大的強(qiáng)大動(dòng)力，從根本上刺激了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的積極性，而且吸引其他資金流向房地產(chǎn)業(yè)。如果政府果真不讓企業(yè)儲(chǔ)備土地，就應(yīng)當(dāng)在必要時(shí)停止供地，使市場(chǎng)平衡，但事實(shí)是政府在土地供應(yīng)方面一直以來(lái)就存在以下一對(duì)矛盾，一是需要通過(guò)出讓土地獲得龐大的城市建設(shè)資金，特別是在城市高速發(fā)展的初始階段，而另一方面，政府和企業(yè)本身對(duì)市場(chǎng)需求的把握也并不能真正做到“先見(jiàn)之明”，這也使得企業(yè)存量土地日趨擴(kuò)大。目前，我國(guó)大部分地區(qū)的房屋開(kāi)發(fā)中，高檔房屋比重過(guò)高，低價(jià)位經(jīng)濟(jì)適用房屋的開(kāi)發(fā)量不足。發(fā)展商利用個(gè)人住房貸款比開(kāi)發(fā)類(lèi)貸款容易獲得的特點(diǎn)，利用“假按揭”套取銀行資金的現(xiàn)象比較嚴(yán)重。具體為：%的企業(yè)認(rèn)為房地產(chǎn)過(guò)熱，%企業(yè)認(rèn)為適中或不熱。近1/2的企業(yè)認(rèn)為未來(lái)兩年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的資金主要來(lái)自于銀行。四是國(guó)民經(jīng)濟(jì)許多行業(yè)的企業(yè)已開(kāi)始向房地產(chǎn)業(yè)涌入或受其連帶影響。近幾年，我國(guó)商品房空置率均在14%以上，處于危險(xiǎn)空置區(qū)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查結(jié)果表明，制止和防范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中局部過(guò)熱苗頭和局部泡沫現(xiàn)象，以防止其蔓延和擴(kuò)大，已經(jīng)刻不容緩。（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)供給預(yù)測(cè)　　由于行業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)周期特點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給表現(xiàn)出很強(qiáng)的慣性。這些宏觀調(diào)控政策必將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)短期發(fā)展產(chǎn)生重大影響。因此，潛在的市場(chǎng)需求將為我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)大馬力。以廣州、上海和北京三大城市為例，各城市的外來(lái)人口多達(dá)300萬(wàn)到400萬(wàn)，其流動(dòng)人口與常住人口之比分別是21:100，10:100和6:100。因此，從中長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)屬于朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，目前還處于總量增長(zhǎng)時(shí)期，現(xiàn)階段出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性和區(qū)域性矛盾屬于前進(jìn)中的問(wèn)題，必將隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整而逐步解決，房地產(chǎn)業(yè)的中長(zhǎng)期趨勢(shì)良好。前不久出臺(tái)的《關(guān)于實(shí)施北京市工作居住證制度的若干意見(jiàn)》中規(guī)定，持有北京“綠卡”的外地人可按相關(guān)規(guī)定購(gòu)買(mǎi)商品房、批準(zhǔn)上市的已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用房，這將促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目銷(xiāo)售的持續(xù)火爆。 和普通住宅需求群體的學(xué)歷比較而言，經(jīng)濟(jì)適用房的需求群體中低學(xué)歷（高中及以下學(xué)歷）群體比重較大，占50%左右。 普通商品房，尤其是中高檔普通住宅，往往面對(duì)的群體是白領(lǐng)群體，而其中相當(dāng)一部分群體在外企工作，而經(jīng)濟(jì)適用房的需求群體絕大多數(shù)在“國(guó)有、集體、事業(yè)單位”工作，另外“私營(yíng)企業(yè)員工”的比重也比較大，約占23%。這樣合計(jì)，北京市每年經(jīng)濟(jì)適用房的需求量比往年還要大得多。圖48 經(jīng)濟(jì)適用房戶型需求分布從現(xiàn)在起，經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)商可在政府限價(jià)的基礎(chǔ)上，按住房樓層、朝向等上下浮動(dòng)，其幅度不得超過(guò)基準(zhǔn)價(jià)的3%，整棟樓房市場(chǎng)價(jià)格不得突破政府限定的最高售價(jià)。潛在用戶對(duì)于基本生活設(shè)施的要求比較強(qiáng)烈：比如像“超市”、“菜市場(chǎng)”、“銀行”、“藥房”等；另外對(duì)“餐飲”、“運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館”、“健身中心”的需求程度也比較高；對(duì)于“書(shū)店”、“24小時(shí)便利店”、“美容美發(fā)”、“洗衣店”均存在一定需求。注：以上圖表數(shù)據(jù)來(lái)源于《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》、《房地產(chǎn)時(shí)報(bào)》、《中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)》等眾多媒體，經(jīng)國(guó)研網(wǎng)編輯整理而成。6月，中房上海綜合指數(shù)為1002點(diǎn)，較上月上漲22點(diǎn)，%；較去年末上漲111點(diǎn)，%；較去年同期上漲179點(diǎn)，%。因?yàn)槿司幼∶娣e的多少，反映了人們實(shí)際的居住狀況。要推測(cè)房產(chǎn)短期的走勢(shì)，必須確定一個(gè)判別的依據(jù)或是方法，可以依據(jù)當(dāng)年商品住宅的積壓量，即每年的商品住宅供應(yīng)量與需求量之差，也就是當(dāng)年商品住宅的竣工量與銷(xiāo)售量之差?！?”以下的數(shù)值，是當(dāng)年市場(chǎng)供不應(yīng)求的情況，在這一年里，市場(chǎng)在消化前期的積壓房屋。表44 1995年2002年上海商品住宅供需情況單位：萬(wàn)平方米 19952002年，上海的商品住宅竣工量和施工面積都在大幅上升，每年的新開(kāi)工面積也有著大幅的增加。2002年的增長(zhǎng)幅度與2001年相比，不僅在相對(duì)數(shù)上有了很大程度的減少，同時(shí)，在絕對(duì)數(shù)上也有很大幅度的減少。則可建商品房12694萬(wàn)平方米。其中隱含著產(chǎn)生價(jià)格泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。1998年至2001年，個(gè)人購(gòu)房辦理抵扣所得稅的商品住宅約20萬(wàn)套。Ⅴ 政策述評(píng)解析“121”房貸新政一、出臺(tái)背景背景之一：“三多三少”的業(yè)態(tài)不可能通過(guò)市場(chǎng)自動(dòng)糾正。 背景之二：現(xiàn)有房地產(chǎn)信貸政策并未落到實(shí)處。二、爭(zhēng)議和難點(diǎn)此次房貸政策的調(diào)整，在房地產(chǎn)界引發(fā)了不少爭(zhēng)議： （一）高價(jià)房如何定位？新房貸政策中涉及高價(jià)房概念，但目前全國(guó)范圍內(nèi)并沒(méi)有一個(gè)比較權(quán)威的定義。SOHO中國(guó)有限公司董事局主席潘石屹表示，期房不給辦按揭是不科學(xué)的。而根據(jù)央行的規(guī)定，商業(yè)用房就是指辦公用房和商鋪，現(xiàn)在要在竣工備案之后才能發(fā)放貸款。王石（萬(wàn)科董事長(zhǎng)）：地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的形成與按揭消費(fèi)的關(guān)系不大，問(wèn)題主要是出在土地獲得環(huán)節(jié)。張立群（國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀部研究員）：判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否過(guò)熱，要綜合短期和長(zhǎng)期情況看。從房地產(chǎn)目前的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，這方面的問(wèn)題并不是非常突出，所以，不要把房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的勢(shì)頭打壓下去，要從發(fā)展和資金供應(yīng)上提供支持。總體判斷是廣東的房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前的在建規(guī)模偏大，今后12年內(nèi)市場(chǎng)將供過(guò)于求。因此可以認(rèn)為這個(gè)政策會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)上漲。此時(shí)，占據(jù)土地一級(jí)市場(chǎng)的都是外資企業(yè)，而它們更偏向于高檔樓盤(pán)的開(kāi)