【正文】 此時(shí)，占據(jù)土地一級市場的都是外資企業(yè)，而它們更偏向于高檔樓盤的開發(fā)?？傮w判斷是廣東的房地產(chǎn)市場當(dāng)前的在建規(guī)模偏大，今后12年內(nèi)市場將供過于求。張立群（國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀部研究員）：判斷房地產(chǎn)市場是否過熱，要綜合短期和長期情況看。而根據(jù)央行的規(guī)定，商業(yè)用房就是指辦公用房和商鋪，現(xiàn)在要在竣工備案之后才能發(fā)放貸款。二、爭議和難點(diǎn)此次房貸政策的調(diào)整，在房地產(chǎn)界引發(fā)了不少爭議： （一）高價(jià)房如何定位？新房貸政策中涉及高價(jià)房概念，但目前全國范圍內(nèi)并沒有一個(gè)比較權(quán)威的定義。Ⅴ 政策述評解析“121”房貸新政一、出臺背景背景之一：“三多三少”的業(yè)態(tài)不可能通過市場自動糾正。其中隱含著產(chǎn)生價(jià)格泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。2002年的增長幅度與2001年相比，不僅在相對數(shù)上有了很大程度的減少，同時(shí)，在絕對數(shù)上也有很大幅度的減少。表44 1995年2002年上海商品住宅供需情況單位：萬平方米要推測房產(chǎn)短期的走勢，必須確定一個(gè)判別的依據(jù)或是方法，可以依據(jù)當(dāng)年商品住宅的積壓量，即每年的商品住宅供應(yīng)量與需求量之差，也就是當(dāng)年商品住宅的竣工量與銷售量之差。因?yàn)槿司幼∶娣e的多少，反映了人們實(shí)際的居住狀況。注：以上圖表數(shù)據(jù)來源于《中國房地產(chǎn)報(bào)》、《房地產(chǎn)時(shí)報(bào)》、《中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)》等眾多媒體，經(jīng)國研網(wǎng)編輯整理而成。圖48 經(jīng)濟(jì)適用房戶型需求分布 和普通住宅需求群體的學(xué)歷比較而言，經(jīng)濟(jì)適用房的需求群體中低學(xué)歷（高中及以下學(xué)歷）群體比重較大，占50%左右。因此，從中長期來看，我國房地產(chǎn)業(yè)屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，目前還處于總量增長時(shí)期，現(xiàn)階段出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性和區(qū)域性矛盾屬于前進(jìn)中的問題，必將隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和國家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整而逐步解決，房地產(chǎn)業(yè)的中長期趨勢良好。因此，潛在的市場需求將為我國住宅產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)大馬力。（二）房地產(chǎn)市場供給預(yù)測　　由于行業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)周期特點(diǎn)，房地產(chǎn)市場供給表現(xiàn)出很強(qiáng)的慣性。近幾年，我國商品房空置率均在14%以上，處于危險(xiǎn)空置區(qū)。近1/2的企業(yè)認(rèn)為未來兩年房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金主要來自于銀行。發(fā)展商利用個(gè)人住房貸款比開發(fā)類貸款容易獲得的特點(diǎn)，利用“假按揭”套取銀行資金的現(xiàn)象比較嚴(yán)重。如果政府果真不讓企業(yè)儲備土地，就應(yīng)當(dāng)在必要時(shí)停止供地，使市場平衡，但事實(shí)是政府在土地供應(yīng)方面一直以來就存在以下一對矛盾，一是需要通過出讓土地獲得龐大的城市建設(shè)資金，特別是在城市高速發(fā)展的初始階段，而另一方面，政府和企業(yè)本身對市場需求的把握也并不能真正做到“先見之明”，這也使得企業(yè)存量土地日趨擴(kuò)大。具體分析為：1997年宏觀經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)“軟著陸”后，我國實(shí)施了擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)政策，在全國范圍內(nèi)推行住房貨幣化分配制度改革，降低了購房貸款利息。受“非典”疫情的影響，%%。這個(gè)下滑也顯然是受到前幾年銷售額增長幅度下滑的影響。圖13 上半年三大地區(qū)商品住宅累計(jì)施工、銷售面積房地產(chǎn)業(yè)界對未來做出的較好期望往往反映在新開工率的迅速增長上?！?從短期來講，“121”房貸新政對地產(chǎn)界有不利的影響；但從長期看，卻會對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到積極的作用，使整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)格局和開發(fā)模式發(fā)生深刻變化；有利于促進(jìn)房地產(chǎn)金融工具的優(yōu)化。東、中、%、%、%。圖14 2003年16月商品房銷售額情況通過綜合分析我們得到如下結(jié)論：一是投資額會隨著銷售額的波動而波動；二是投資額波動滯后于銷售額波動，投資擴(kuò)張的滯后期比投資收縮的滯后期要長。分地區(qū)看，東部地區(qū)房屋銷售價(jià)格仍保持大幅上漲，%、%、%、%；西部地區(qū)的重慶、銀川等城市，%%；昆明和烏魯木齊等城市房屋銷售價(jià)格則繼續(xù)呈現(xiàn)小幅下降。（二）二級市場供銷兩旺，增長比例基本協(xié)調(diào) 16月份，我國實(shí)現(xiàn)商品房銷售額2102億元，%，%%，房地產(chǎn)二級市場供銷兩旺。進(jìn)入2000年，國房景氣指數(shù)企穩(wěn)走高，在104點(diǎn)附近窄幅波動，呈現(xiàn)出高位強(qiáng)勢橫盤跡象，我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新的一輪景氣階段，且離110點(diǎn)的預(yù)警值有很大的安全空間()，并未出現(xiàn)嚴(yán)重的過熱。據(jù)一份測算顯示，如果我國按每年一個(gè)百分點(diǎn)提高城市化率，每年至少要轉(zhuǎn)移1500萬農(nóng)村人口，則每年需要23億平方米城市住宅。%的企業(yè)對本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資前景較為樂觀，%的企業(yè)認(rèn)為一般，%的企業(yè)明確表示不樂觀。具體而言，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資中的局部過熱苗頭表現(xiàn)在：%的高速增長，為GDP平均增幅的3倍左右，且有進(jìn)一步增加之勢。五是房地產(chǎn)投資泡沫。我國恩格爾系數(shù)已降至40%以下，人民生活從溫飽進(jìn)入小康，住宅將成為社會消費(fèi)熱點(diǎn)，從歷年來人均居住消費(fèi)情況可以看出，我國城鎮(zhèn)居民在住宅上的消費(fèi)增長速度大于其收入水平的增長速度，因此從彈性角度看，住宅消費(fèi)的需求彈性大于1，這說明隨著收入的增加，住宅消費(fèi)將會更快地增長。單單拿住宅這一項(xiàng)來說，按現(xiàn)在的城市人口計(jì)算，每增加1平方米人均住宅建筑面積，就要新建5億平方米左右的住宅。 （四）消費(fèi)群體單位性質(zhì)分布 據(jù)北京市國土資源和房屋管理局調(diào)查測算，今后4年，北京用于解決中低收入家庭的住房，平均每年約需600萬平方米，其中每年集中建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房300萬平方米。從經(jīng)濟(jì)適用房的面積需求來看，60100平米是市場需求的主流戶型面積。從潛在購房群體的購買周期來看，約有30%的潛在用戶準(zhǔn)備在半年內(nèi)購買，40%的潛在用戶準(zhǔn)備在1年內(nèi)購買。圖412 房地產(chǎn)開發(fā)投資主體構(gòu)成（三）商品房供需總量創(chuàng)歷史新高16月，上海房地產(chǎn)市場供需總量均達(dá)到歷史同期最高水平，空置總量減少至“九五”時(shí)期以來最低。2002年的數(shù)據(jù)根據(jù)最新的統(tǒng)計(jì)資料，其中的施工面積根據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)計(jì)算得出。據(jù)統(tǒng)計(jì)，19952002年，全市土地出讓面積15434萬平方米。另一方面，中低價(jià)位住宅的缺乏，使得商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，市場畸形發(fā)展，既不利于城市舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，又使得房地產(chǎn)發(fā)展偏離了為改善廣大市民居住條件服務(wù)的正確方向。三是借多本少。但什么是投資性買房？投資用房到底如何界定？第二套或第三套房子是否就一定是投資型房產(chǎn)？房屋的出租與否也不能作為投資性買房的標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)樽馀c不租之間是經(jīng)常轉(zhuǎn)化的，很難界定。如果不違規(guī)的呆死賬多，銀行當(dāng)然可以用任何政策來限制投資和信貸；如果是因?yàn)檫`規(guī)貸款而造成呆死賬，則要對銀行內(nèi)部進(jìn)行管理。而無論是直接融資還是間接融資，地產(chǎn)泡沫一旦出現(xiàn)，用何種手段消化更是關(guān)鍵問題。這些動作的目的都非常明確：規(guī)避銀行風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)走向良性發(fā)展。述評：“121”房貸政策調(diào)整業(yè)界褒貶不一，但我們認(rèn)為，從短期來講，“121”房貸新政對地產(chǎn)界有不利的影響，使得房地產(chǎn)企業(yè)自有資金達(dá)不到項(xiàng)目所需資金的60%左右就不敢輕舉妄動，而且會使很多正準(zhǔn)備做、或已做了一半項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)有壓力，甚至無法按正常周期開發(fā)項(xiàng)目造成爛尾的危險(xiǎn)。這樣就違背了政策制定者的初衷。而該文件目前存在的最大問題是把少數(shù)地方出現(xiàn)的區(qū)域性過熱和結(jié)構(gòu)性過剩視為整體性過熱，進(jìn)而采取全面緊縮的一系列措施，使人有一種政策多變和不加區(qū)別地一刀切的感覺。用貸款消費(fèi)方式進(jìn)行限制，其實(shí)限制的是銀行最保險(xiǎn)的客戶。在過剩經(jīng)濟(jì)背景中，住宅按揭一直表現(xiàn)為商業(yè)銀行比較優(yōu)質(zhì)的業(yè)務(wù)，這是近幾年來房地產(chǎn)貸款迅速增加的主要原因。背景之三：金融形勢和信貸結(jié)構(gòu)的最新變化值得關(guān)注。但卻隱含著挫傷消費(fèi)者信心，給市場帶來負(fù)面影響的風(fēng)險(xiǎn)。這就孕育著一級供應(yīng)過快增長，從而打破供求均衡良好態(tài)勢的潛在風(fēng)險(xiǎn)。因此，在未來的數(shù)年中，決定市場的關(guān)鍵因素還在于需求方面。從表中可以看出，上海的人均居住面積在逐年提高。表42 中房上海綜合指數(shù)綜合指數(shù)住宅辦公用房商服用房指數(shù)升降指數(shù)升降指數(shù)升降指數(shù)升降1002229532310767————（五）個(gè)人購房貸款呈高速增長態(tài)勢房地產(chǎn)貸款已經(jīng)成為上海商業(yè)銀行最主要的貸款投向。分析這種變化的原因主要有兩方面。 （五）消費(fèi)群體家庭年收入分布 從家庭收入來看，家庭總收入應(yīng)包括家庭總資產(chǎn)和現(xiàn)期收入兩部分。（五）從國內(nèi)政策層面來看改革開放以來，特別是1998年以來，國家和有關(guān)部門制定的一系列鼓勵發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的有關(guān)政策。其中上海、北京、天津、廣東、江蘇、浙江、福建等地已達(dá)到或超過1300美元（上海已超過4000美元），住宅產(chǎn)業(yè)處于快速增長階段。Ⅲ 發(fā)展趨勢預(yù)測一、短期發(fā)展趨勢預(yù)測（一）房地產(chǎn)投資預(yù)測為確保國民經(jīng)濟(jì)的快速健康發(fā)展，我國將繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需的政策，進(jìn)一步加大基本建設(shè)投資。土地由于其稀缺性和市場需求的無限性拉動及炒作，土地價(jià)格出現(xiàn)虛漲，虛漲的部分就是泡沫。%的企業(yè)對未來兩年內(nèi)商品房銷售前景表示樂觀，%的企業(yè)表示一般，%的企業(yè)表示不樂觀。從市場的發(fā)展看，供給結(jié)構(gòu)嚴(yán)重地背離需求結(jié)構(gòu)，在供應(yīng)總量不足的情況下，就會產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性泡沫。居民生活水平改善、舊城改造及城市化等的內(nèi)在要求是第三推動力?！皣烤皻庵笖?shù)”的再次上揚(yáng)，表明隨著非典疫情影響的逐步淡出，全國房地產(chǎn)開發(fā)市場逐漸恢復(fù)了原有的快速發(fā)展勢頭。三十五個(gè)大中城市中，土地交易價(jià)格漲幅超過10%的城市是，%、%、%、%%。但增長幅度都在20%以上。其他資金來源主要由銷售定金、預(yù)售收入和基建墊資構(gòu)成，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中一直處于較高占比狀態(tài)，說明房地產(chǎn)開發(fā)對市場和銷售的依存度進(jìn)一步增大，其較大部分依靠按揭貸款方式實(shí)現(xiàn)；自籌資金占比約30%，絕對規(guī)模增長迅速，顯示出房地產(chǎn)企業(yè)自身實(shí)力雖有一定增強(qiáng)，但整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力還有待進(jìn)一步提高；房地產(chǎn)開發(fā)類貸款是房地產(chǎn)投資的重要來源，加上預(yù)售過程中銀行按揭貸款的資金量，信貸資金在房地產(chǎn)投資來源中的占比超過60%，銀行成為房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的最大承擔(dān)者。中國房地產(chǎn)行業(yè)季度分析報(bào)告要點(diǎn)提示★ 16月，比去年同期增長34%；房地產(chǎn)開發(fā)到位資金達(dá)到5723億元，%；商品房平均銷售價(jià)格為2424元／平方米，%。表12 2003年16月房地產(chǎn)資金來源情況單位：億元全國總計(jì)東部中部西部合計(jì)國內(nèi)貸款利用外資自籌資金其他資金數(shù)據(jù)來源：國家信息中心房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來源于銀行貸款、企業(yè)自籌資金及其他資金三個(gè)方面。圖15 19972002年商品房銷售、投資額增長情況如圖15所示，從商品房銷售額的增長情況看：1998年增長率達(dá)到峰值；1999年增幅有較大下滑；2000年小幅回升；2001年波動幅度不大；2002年有較大幅度下滑。其中，%，%，%，%。6月份，“國房景氣指數(shù)”。中國人民銀行多次降息以分流儲蓄；各大商業(yè)銀行積極開拓住房開發(fā)貸款和個(gè)人信貸業(yè)務(wù)，加大了金融支持；建設(shè)部取消多項(xiàng)不合理收費(fèi)；國家稅務(wù)總局也降低個(gè)人購房契稅等，這些政策措施的出臺為我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供強(qiáng)大的支撐。同時(shí)，市場上低價(jià)位房屋供不應(yīng)求，導(dǎo)致出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)適用房銷售違規(guī)操作和市場炒作現(xiàn)象。%的企業(yè)認(rèn)為目前商品房銷售較好，%的企業(yè)認(rèn)為一般，%的企業(yè)認(rèn)為較差。局部泡沫現(xiàn)象表現(xiàn)在：一是地價(jià)泡沫。因此，各級政府及有關(guān)部門必須有統(tǒng)一和清醒的認(rèn)識，采取有針對性的措施對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)行調(diào)控和引導(dǎo)。目前我國人均GDP已接近1000美元，并進(jìn)入全面建設(shè)小康社會階段，住宅消費(fèi)將成為目前及今后相當(dāng)長時(shí)間的主要消費(fèi)熱點(diǎn)，住宅產(chǎn)業(yè)相應(yīng)將進(jìn)入高速增長階段。有預(yù)測表明，到2010年，按人均居住最低標(biāo)準(zhǔn)（人均居住面積2平方米，建筑面積4平方米）計(jì)算，需要為新增的流動人口建造約3億平方米的租賃房屋，每年需開發(fā)建設(shè)3000萬平方米以上的租賃房屋。圖42 經(jīng)濟(jì)適用房需求群體戶口分布圖49 經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格（單價(jià)）需求分布主力購房人群與去年相比，以地鐵為主要出行方式的人數(shù)大幅度增加。中房上海辦公樓指數(shù)為1076點(diǎn)，較上月上漲7點(diǎn)，%；較去年末上漲76點(diǎn)，%；較去年同期上漲123點(diǎn)，%。其中2002年的數(shù)據(jù)根據(jù)最新公布的統(tǒng)計(jì)資料。由此可見，在未來的兩三年中，上海的商品住宅供應(yīng)量是比較可觀的。如果再加上舊區(qū)改造以及不規(guī)范的土地