【正文】 期——90萬元l達(dá)到80%的銷售目的l（3）工作內(nèi)容：聯(lián)合促銷實(shí)施l第四階段 后續(xù)銷售期(1) 預(yù)計(jì)時(shí)間：2000年11月1日2000年12月31日(2) 目 的：協(xié)助達(dá)到70%的銷售目的l (3) 工作內(nèi)容：配合銷售，進(jìn)行優(yōu)勢(shì)分點(diǎn)訴求l達(dá)到25%的銷售目的l (3) 工作內(nèi)容：售樓處環(huán)境規(guī)劃與建設(shè)l第二階段：開盤試銷期（1）項(xiàng)目開盤籌劃l項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案的擬定l企劃專案書的完成l重新確立大世界商業(yè)公園的形象概念；l廣告效應(yīng)：一個(gè)新觀念，并且具有強(qiáng)烈的可操作性，勢(shì)必引起整個(gè)市場(chǎng)的關(guān)注與討論，這已經(jīng)是一個(gè)極好的廣告切入點(diǎn)；而且，購(gòu)買者從單位平米的計(jì)算和按揭、產(chǎn)權(quán)證的區(qū)別待遇上擁有的更多種類的選擇機(jī)會(huì)，投資者的興趣和熱情也被激發(fā)出來，形成良好的市場(chǎng)廣告效應(yīng)。這種算帳方式可以更直觀地向市場(chǎng)推介本項(xiàng)目。③投資、組合和托管：實(shí)質(zhì)上是產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離的一種經(jīng)營(yíng)方式，也就是有錢出錢，有力出力的一種合作方式。如何建立購(gòu)買者對(duì)托管公司的經(jīng)營(yíng)管理能力的信任感，除加強(qiáng)對(duì)托管的宣傳和托管公司自身實(shí)力的介紹外，出臺(tái)詳細(xì)的托管規(guī)則是極為重要的一環(huán)。③這實(shí)現(xiàn)了整個(gè)社會(huì)資源的有效配置。組合體可以自行經(jīng)營(yíng)，也可以托管經(jīng)營(yíng)。如何組合：A、因此，它所帶來的市場(chǎng)推動(dòng)作用是相當(dāng)可觀的。化整為零，擴(kuò)大價(jià)格的市場(chǎng)接受度。（3）社區(qū)活動(dòng)廣場(chǎng)大世界商業(yè)公園，實(shí)際上應(yīng)該扮演成為成都南面社區(qū)居民生活活動(dòng)中心的角色。因此在大世界商業(yè)公園的垃圾處理場(chǎng)中，應(yīng)該考慮配置空調(diào)設(shè)施。有人說：“廣場(chǎng)就有如MALL的面孔。為此，從原則上來說最好只有一條街，以免顧客錯(cuò)過任何一家店。店鋪空間店鋪空間的大小，影響到日后商業(yè)公園可能銷售的店數(shù)。所以當(dāng)我們?cè)跊Q定餐飲行業(yè)的位置時(shí)，理論上必須考慮能讓購(gòu)物中心中每一個(gè)角落的顧客，都可以很方便地來到美食廣場(chǎng)才行。（2）由此我們知道影響整個(gè)賣場(chǎng)空間格局，最主要的因素是店鋪的配置，尤其是核心店的位置。綜上所述，“大世界”商業(yè)廣場(chǎng)——真正意義的“摩”（MALL）——商業(yè)公園已然呼之欲出。作為著名高尚社區(qū)集中地，城南的消費(fèi)能力亦毋庸置言。不僅如此，反推過來，這些旺盛人氣的餐飲娛樂場(chǎng)所也會(huì)促進(jìn)購(gòu)物場(chǎng)所的銷售，這兩者本是相互作用相互推動(dòng)、互借其勢(shì)互造其市的。玩具業(yè)是如此，其他行業(yè)又何嘗不是如此？電器、裝飾材料、文具、時(shí)裝等等眾多門類的商品，也正紛紛從過去無所不能的百貨商店中剝離出來，形成富有生機(jī)和活力的專業(yè)市場(chǎng)。這一趨勢(shì)不僅在現(xiàn)在的成都有所表現(xiàn)，早在幾年前的美國(guó)已經(jīng)是一個(gè)眾所周知的事實(shí)。百貨商店VS購(gòu)物中心。商場(chǎng)能否旺租旺銷與商場(chǎng)的功能定位直接相關(guān)。本項(xiàng)目的出現(xiàn)，補(bǔ)充了區(qū)域消費(fèi)空間，改變了城南的消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)方式，一種全新的消費(fèi)模式——一次性集中消費(fèi)行為將因此產(chǎn)生。項(xiàng)目定位立足城南，輻射成都市的集各種購(gòu)物、娛樂、休閑于一體的超大型消費(fèi)場(chǎng)所。商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)l關(guān)系地區(qū)經(jīng)濟(jì)潛力的最后一項(xiàng)調(diào)查工作是掌握該地區(qū)商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。另外，隨著成都市規(guī)劃向東向南發(fā)展的新措施，使本項(xiàng)目更具發(fā)展前景。基本上這可從該地區(qū)的就業(yè)市場(chǎng)、公共配套設(shè)施、人口統(tǒng)計(jì)、收入及消費(fèi)水平、交通狀況及商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)得知。至于國(guó)際知名的好又多、家樂福、萬客隆、普爾斯馬特，更是雄心萬丈地已經(jīng)在此建立自己的江山。政策背景區(qū)位地段b.周轉(zhuǎn)資金不多，希望通過自身眼光和知識(shí)來賺錢的投資者項(xiàng)目目標(biāo)客戶分析——群體個(gè)性以前沒有投資行為，現(xiàn)在正準(zhǔn)備投資的按投資行為可分為：lA、理智型：l社會(huì)的發(fā)展、經(jīng)濟(jì)實(shí)力的提高、市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，無不加劇消費(fèi)者心態(tài)的成熟；加之房產(chǎn)投資數(shù)額非小，投資者必會(huì)多方考證再行出手。目前“大世界”正處于施工階段，其商業(yè)氣氛還未形成氣候，因而暫時(shí)不可與春煦路、鹽市口等黃金口岸相比較。細(xì)分市場(chǎng)，準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和目標(biāo)消費(fèi)群，科學(xué)的價(jià)格策略，專業(yè)的物業(yè)管理。西部大開發(fā)給成都帶來前所未有的商業(yè)機(jī)會(huì)，隨著成都市作為西部中心城市地位的確定，加之其商業(yè)發(fā)達(dá)一向居于全國(guó)前列，國(guó)內(nèi)外知名品牌紛紛進(jìn)駐蓉城，為項(xiàng)目奠定了堅(jiān)實(shí)的客戶基礎(chǔ)；l開發(fā)商具有一定知名度，加強(qiáng)消費(fèi)者信賴度；l綜合消費(fèi)場(chǎng)所齊備，完全可以滿足消費(fèi)者的多方面需求；l四、項(xiàng)目的SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量管理走向規(guī)?；⒎ㄖ苹?。1經(jīng)過多年的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)與發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已由賣方市場(chǎng)變?yōu)橘I方市場(chǎng)。大世界商業(yè)公園的總體規(guī)劃包括四大部分，第一部分是以旗艦為外形布置的中心商廈；第二部分是以一片舒展的葉片外形設(shè)計(jì)布置的步行商業(yè)街；第三部分是以風(fēng)帆為外形的酒店式商務(wù)公寓套房；第四部分是占地近萬平米的廣場(chǎng)，為整個(gè)商業(yè)公園提供了必不可少的環(huán)境配套。3l前 言成都大世界商業(yè)公園是由成都大世界商業(yè)廣場(chǎng)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司開發(fā)經(jīng)營(yíng)的大型商業(yè)項(xiàng)目，并委托四川奧萊特廣告?zhèn)鞑ス煞萦邢薰緦?duì)其項(xiàng)目進(jìn)行廣告?zhèn)鞑サ膽?zhàn)略規(guī)劃。33九、媒介策略—行程策略3五、媒體策略3一、傳播背景3（二）、訴求重點(diǎn)3（三）、廣告階段運(yùn)作3一、大世界商業(yè)公園品牌的建立及認(rèn)同3一、什么是“投資組合計(jì)劃”3六、項(xiàng)目定位3二、開發(fā)商背景簡(jiǎn)介1前 言行銷傳播目標(biāo)讓“大世界商業(yè)公園”之項(xiàng)目概念和獨(dú)特賣點(diǎn)為目標(biāo)顧客所認(rèn)同l大世界商業(yè)公園主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及相關(guān)資料總建筑面積：86485平方米l其中：步行商街面積：35576平方米（%，%）商務(wù)公寓面積：8550平方米（其中架空面積1280平方米，可銷售面積7270平方米）中心商廈面積：42360平方米（其中招商面積31000平方米，地下室面積11360平方米）施工單位：成都建工市建總公司l以收入劃分的市場(chǎng)消費(fèi)層次明晰化。1加入WTO后，將首先刺激對(duì)外銷房、辦公樓、賓館、商場(chǎng)、廠房等非住宅房的需求。l劣勢(shì)分析前期廣告投入缺乏整體統(tǒng)籌，造成消費(fèi)者的接受倦怠，不利于后期廣告的推出；l目前成都市鋪面炒作集中于市中心及一些已形成良好口碑的市場(chǎng)，客源競(jìng)爭(zhēng)激烈；l具眼光的投資者則會(huì)通過自身經(jīng)驗(yàn)來判斷“大世界”是否擁有良好發(fā)展前景，是否會(huì)形成鼎盛人氣，是否擁有明顯優(yōu)勢(shì)等條件，以決定是否出手。，希望通過自身眼光和知識(shí)來賺錢的投資者這部分客戶群知識(shí)結(jié)構(gòu)和綜合素質(zhì)較高，意識(shí)觀念略為新潮和現(xiàn)實(shí)，對(duì)新生事物能給予較高關(guān)注度，相信自己的眼光和判斷，會(huì)結(jié)合政策等因素對(duì)投資目標(biāo)作詳細(xì)的考察，出手謹(jǐn)慎。b. 沖動(dòng)型的投資者資金無虞，易猶豫，但受煽動(dòng)后將會(huì)比較沖動(dòng)。如今，成都的消費(fèi)者內(nèi)心更加迫切呼喚一個(gè)真真正正的MALL的出現(xiàn)。就業(yè)市場(chǎng)l一個(gè)區(qū)域的就業(yè)市場(chǎng)經(jīng)常被視作該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)，就業(yè)市場(chǎng)的成長(zhǎng)即代表著產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，結(jié)果帶來更多的就業(yè)人口與消費(fèi)能力。公共配套設(shè)施l地區(qū)的繁榮也常賴于公共配套設(shè)施的發(fā)展，尤其是交通建設(shè)及與居住有關(guān)的建設(shè)。調(diào)查人口數(shù)量時(shí)，也必須盡量了解人口密度與年齡層分布，人口密度高，當(dāng)然有利于購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)，而年齡層次的比例高時(shí)，意味著該地區(qū)的成長(zhǎng)率高，只是必須注意是否有著人口外流的現(xiàn)象。為求精確掌握地區(qū)消費(fèi)水平，除了可以查閱政府每年公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)外，還可以采用抽樣調(diào)查的方法。不難發(fā)現(xiàn)，大世界商業(yè)公園所在的南部，居住人口的不斷膨脹，而大型商業(yè)僅僅依靠棕北的好又多是絕對(duì)不夠的，這一點(diǎn)可以通過成都市中心家樂福的開業(yè)而造成八寶街好又多的衰退，但棕北好又多卻能保持火爆的銷售業(yè)績(jī)可以看出。（2）針對(duì)消費(fèi)者及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的定位——具唯一性的綜合消費(fèi)功能。主題商場(chǎng)最初的表現(xiàn)形式是“專業(yè)市場(chǎng)”，但國(guó)內(nèi)的商業(yè)發(fā)展到今天，再做“專業(yè)市場(chǎng)”已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠了。零售業(yè)往哪個(gè)方向走，市場(chǎng)就往哪個(gè)方向走。與你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，誰的經(jīng)營(yíng)焦點(diǎn)較集中？通常，焦點(diǎn)較集中的一方，較占優(yōu)勢(shì)。此外，玩具反斗城的海外分支有293家之多，是美國(guó)規(guī)模最大的玩具零售業(yè)者。99年會(huì)展中心的“摩”（MALL）亦曾引起關(guān)注，由于其立項(xiàng)和項(xiàng)目配套設(shè)施的有欠完善，無法積聚人氣，很快便如曇花一現(xiàn)，至今仍積壓了大量鋪位。鎖定城南，這個(gè)項(xiàng)目已成功一半。由此我們知道，這項(xiàng)工作不能完全由建筑設(shè)計(jì)師或內(nèi)裝設(shè)計(jì)業(yè)者獨(dú)力承擔(dān)。核心店的配置一般而言，核心店的面積都是很大的，且具有較大的顧客吸引力（聚集人氣）。雖然購(gòu)物中心不像百貨商店，清楚的將商品依部門類別的不同，陳列在賣場(chǎng)上，但是站在為使顧客容易比較和選擇購(gòu)買的立場(chǎng)上，購(gòu)物中心仍然需要按品位、主題或是心理及性別年齡等的因素，來考慮不同的商品區(qū)域的表現(xiàn)。如何平衡雙方的需求，是決定店鋪空間大小的關(guān)鍵所在。另外，還應(yīng)該在街道轉(zhuǎn)彎的地方，盡可能地留出一片較寬敞的空間，作為休憩或促銷的小型廣場(chǎng)。為了保證作業(yè)效率，裝卸貨平臺(tái)的數(shù)量及貨車進(jìn)出的線路，事先應(yīng)該要有周密的計(jì)劃安排，避免發(fā)生作業(yè)等待或者貨車進(jìn)出不方便且費(fèi)時(shí)的情形。服務(wù)設(shè)施規(guī)劃（1）美食廣場(chǎng)美食廣場(chǎng)除了提供顧客飽腹之需外，它更是一個(gè)人們互相接觸，享受歡樂氣氛的休憩場(chǎng)所。對(duì)于購(gòu)物中心而言，他們是充滿活力與希望的潛在主要顧客?；旧仙鐓^(qū)活動(dòng)廣場(chǎng)是一種多功能的服務(wù)設(shè)施，如何充分發(fā)揮它的功能是一個(gè)非常重要的課題。首先，確定一個(gè)向市場(chǎng)推出的整體價(jià)位，例如以均價(jià)8000/m2；B、最后，如果需要將投資變現(xiàn)，購(gòu)買者可以轉(zhuǎn)讓已購(gòu)面積，轉(zhuǎn)讓價(jià)隨行就市，受讓人不受限制。化整為零以后，市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的接受度會(huì)相應(yīng)上升，投資者更易計(jì)算自己認(rèn)購(gòu)后可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)以及對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的承受能力。關(guān)于“組合”①關(guān)于“托管”①如何托管：A、關(guān)于“會(huì)員式”①對(duì)加入托管的購(gòu)買者身份確認(rèn)和已購(gòu)面積的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)；B、在具體實(shí)施的方式上，可以考慮：①在推向市場(chǎng)，加大市場(chǎng)接受度的宣傳時(shí)，還可以將本項(xiàng)目投資與股票投資形成比較：種類實(shí)物產(chǎn)權(quán)不確定較大本項(xiàng)目有共有產(chǎn)權(quán)證的辦理以及共有人相互關(guān)系的確認(rèn)；②會(huì)員式折扣的具體數(shù)額與實(shí)施范圍三、推出本計(jì)劃的市場(chǎng)效應(yīng)分析品牌定位品牌個(gè)性物業(yè)管理規(guī) 模方便感人 氣品牌感覺方面第三階段：強(qiáng)勢(shì)銷售期（時(shí)間：2000年6l 月1日——10月31日）利用報(bào)紙、DM、路牌等媒介，對(duì)外傾訴項(xiàng)目賣點(diǎn)，販賣項(xiàng)目形象；l利用媒介的創(chuàng)意表現(xiàn)，樹立大世界商業(yè)公園的品牌高度，同時(shí)強(qiáng)化項(xiàng)目獨(dú)特賣點(diǎn)的傳播力度；l針對(duì)項(xiàng)目中銷售難度較大的單位，展開實(shí)效性的銷售促進(jìn)，同時(shí)配合媒介廣告，以全面完成大世界商業(yè)公園的成功銷售。8制作部分銷售工具電視、戶外廣告以及DM戶外根據(jù)市場(chǎng)和銷售的變化，適時(shí)地開展各種PR5直效行銷部分目前手中有大批資金，正在尋找投資項(xiàng)目的人士l周轉(zhuǎn)資金不多，但希望通過零星投資來賺錢的投資者l以信息來源看，主要宣傳載體將選擇報(bào)紙，圈定目標(biāo)客戶的傳播接受范圍，使其時(shí)時(shí)注意到本項(xiàng)目的情況，留存、鞏固、加深、其對(duì)本項(xiàng)目的印象l從零星分散型轉(zhuǎn)變?yōu)榧袧M足型.一場(chǎng)消費(fèi)革命,勢(shì)在必發(fā)......隨著消費(fèi)需求的變化,人們將更加注重追求在消費(fèi)中獲得的主觀效用和精神享受,購(gòu)物與生活的坐標(biāo)發(fā)生了本質(zhì)的變化,購(gòu)物不再是生活的附加或累贅，而是與生活融為一體，在購(gòu)物中生活。扼守交通要脈，與機(jī)場(chǎng)高速公路、二環(huán)路僅距百余米。賣點(diǎn)分述篇隨著西部大開發(fā)的展開及成都市作為中國(guó)西南地區(qū)中心城市地位的確定,以及成都市政府向南發(fā)展決策的實(shí)施,大世界周邊形成了成熟繁榮的居住區(qū),以其為中心的有效購(gòu)買力人口數(shù)已達(dá)４０余萬人。只有在大世界,不但滿足你的購(gòu)物需求,而且讓你玩上一天也不覺得累,它以占地面積５４０００平方米和總建筑面積９１０００平方米的規(guī)模將成為成都市首座集購(gòu)物, 娛樂,餐飲,辦公,住宿為一體的超大型商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)。專業(yè)知識(shí)其他優(yōu)惠不可以不多有力求達(dá)到90%的覆蓋面；2.建立和提升大世界商業(yè)公園的項(xiàng)目品牌形象及知名度；6.媒介訊息來源：報(bào)紙、電視、同行業(yè)介紹；167。采用多種媒體組合策略，擴(kuò)大覆蓋面；167。訊息內(nèi)容創(chuàng)意承載能力平面廣告報(bào)紙：成都商報(bào)、華西都市報(bào)、商務(wù)早報(bào)。電視臺(tái)：成都電視臺(tái)167。成都電視臺(tái)：采用無線大功率發(fā)射，頻道為15頻道，節(jié)目覆蓋成都地區(qū)及周邊的綿陽、德陽、樂山、內(nèi)江及川西部分地區(qū)，覆蓋人口約3000萬。新聞炒作方式：在不同媒體進(jìn)行系列主題新聞炒作，預(yù)計(jì)分別為2—3篇，進(jìn)行多角度、不同側(cè)面的報(bào)道。廣告持續(xù)地出現(xiàn)在消費(fèi)者面前；167。持續(xù)刺激消動(dòng)機(jī)；167。167。脈動(dòng)式在開盤期間及試銷期間應(yīng)采用脈動(dòng)式傳播模式，增大廣告沖擊力，在其余期間以采用持續(xù)式為主，持續(xù)累積廣告效果，防止記憶下滑。其余宣傳期間采用較為穩(wěn)定頻次的媒體投放排期安排，以達(dá)到重復(fù)訴求的目的，加深消費(fèi)者的有效記憶。十、媒體排期計(jì)劃可以避免因整頁廣告而導(dǎo)致讀者閱讀時(shí)跳過的情況；167。規(guī)格（長(zhǎng)度）7月11月16301630163116311631252。252。252。252。252。商務(wù)早報(bào)252。成都商報(bào)46640成都商報(bào)36960華西都市報(bào)37600成都商報(bào)24640成都商報(bào)84800成都商報(bào)23760商務(wù)早報(bào)12000華西都市報(bào)4160