【正文】 4月21日35*204月20日35*204月19日*244月18日24*354月14日*244月13日35*204月12日35*204月11日35*244月7日 252。252。新聞報道、炒作252。252。252。252。成都商報16301630163116319月5月因版面有一定的熱點新聞等文字性資料，可有效避免讀者讀者對廣告的被動接受，同時達到降低廣告干擾度，節(jié)省媒介費用，旨在用突破性媒介企劃吸引目標(biāo)廣告受眾注意力。第二階段、第三階段計劃采用高密度廣告投放，以力求在短期內(nèi)最大程度有效覆蓋目標(biāo)消費群體，有效鞏固項目訴求?；ㄙM較大量的費用167。167。優(yōu)點4.商務(wù)早報：主要覆蓋成都市區(qū)，發(fā)行量15萬左右；閱讀群體較為廣泛，以固定訂閱及零散購買的方式發(fā)行；版面內(nèi)容安排較為靈活，娛樂性較強，有一定閱讀群體；廣告環(huán)境較好、干擾度低，是對主流媒體的有效補充。新聞炒作媒體：成都商報、商務(wù)早報、蜀報或其他媒體。視情況而定，受眾在接觸時可能完全投入注意力，也可能分散注意力，未注意訊息內(nèi)容。文字及圖片★受眾主動性較高，同一創(chuàng)意訊息，可以在短時間內(nèi)不斷重復(fù)。167。167。深入傳播大世界商業(yè)公園的投資價值；4.同時成都市民對大型商場、超市及購物、休閑場所也提出了更高的要求。可以無多本金退還組合投資篇大世界商業(yè)公園一場整合購物與生活的消費革命4800元參加“組合投資計劃”只需4800元，你將融入這場轟轟烈烈的消費革命，成為一個真正的革命者！只需4800元，你將擁有城南高尚社區(qū)附近的產(chǎn)權(quán)!只需4800元, 你將坐享其帶來的一切!什么是“組合投資計劃” 作為與國際購物趨勢接軌的先行者，大世界的投資者所擁有的將是一片遼闊的處女地。環(huán)境至佳 近萬平方米的中心廣場開設(shè)公園式休閑園林。A、旗艦形中心商廈 氣勢恢宏，精典空間，品質(zhì)高尚B、園林式中心廣場 懷抱近萬平方米自然生態(tài)之景，引領(lǐng)全新休閑文化C、葉狀步行商街 開創(chuàng)綠色商業(yè)， 600余家商鋪正全面待訂D、風(fēng)帆形商務(wù)公寓 把握潮流脈動，百余套精品公寓，宜商宜居，正待入住開創(chuàng)綠色商業(yè) 大世界商業(yè)公園在總建筑面積91000平方米的土地上，將自然生態(tài)公園之美景與現(xiàn)代化科技建筑相融一體，你將感受到的是凝聚生命之綠的全新商業(yè)環(huán)境。故而，第一期廣告將從前位的平面和務(wù)實的文案作為配合，亮相媒體，在以后的廣告進行中，我們則準(zhǔn)備了兩種方案。周轉(zhuǎn)資金較充足，有部分閑余資金，可作零散投資的人士l5注：各項具體方案與費用以專案的形式提供三、傳播訴求策略（一）、訴求對象SP20促銷部分本地區(qū)電視臺報紙15氣球、布幅、彩旗；現(xiàn)場路牌、燈箱； POP制作銷售工具的設(shè)計廣告設(shè)計l組建聯(lián)合促銷體，一方面讓項目品牌形象有更強的外圍支撐，另一方面增強項目的銷售力；l具體包括：第一階段：形象重塑期（時間：2000年3月28日——l 4月5日）實用功能方面顧客心理項目屬性區(qū) 位配套設(shè)施品牌地位向開發(fā)商退款的條件細則與程序④較小相對確定無風(fēng)險股票投資回報向購買者算一筆帳：會員式的消費折扣優(yōu)惠讓購買者在該商業(yè)街消費到一定量后，其前期投資已經(jīng)從消費優(yōu)惠中收回；而在已經(jīng)以一種特殊方式收回投資后，購買者仍享有已購面積的產(chǎn)權(quán)且從中獲取回報。獨立產(chǎn)權(quán)證的區(qū)分辦理：例如，凡購買超過若干平米后方可得到獨立產(chǎn)權(quán)證；該平米數(shù)以下者，以若干人共有一個產(chǎn)權(quán)證。②C、如果托管公司在一年內(nèi)未租出受托面積，開發(fā)商承諾購買者可以退還其已購面積。具體經(jīng)營管理由托管公司執(zhí)行；托管公司應(yīng)就被托管事宜接受業(yè)主監(jiān)督；C、另一方面，托管是現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的必然趨勢，一個購買者可能是因為對這個市場有信心，或者對這項投資感興趣，而他本身對實際的經(jīng)營并無經(jīng)驗和精力，委托一個有實力的公司代管則成為最現(xiàn)實的選擇。正如以上提到的，因為投資額較大且風(fēng)險較大，原有價位排除了一般投資者涉足該市場的可能性；而化整為零后，單位平米的價格使本來很艱巨的一項投資變得同一個人投資股市一樣的簡單，工薪階層也成為了投資的主體；另外，絕大部分人對股市風(fēng)險已有足夠的理解力和承擔(dān)力，這也加大了對本投資概念的社會接受度。再次，一旦購買，則當(dāng)然享有已購面積的產(chǎn)權(quán)；D、關(guān)于“投資”①因此建議開發(fā)商考慮在大世界商業(yè)公園的商業(yè)步行街中設(shè)置旱地溜冰場，且檔次一定要與現(xiàn)在成都較為普通的水泥地旱冰場區(qū)分開來，建議可以做成木質(zhì)地板的高檔旱冰場。（2）同時，由于餐飲業(yè)的加入，垃圾除了壓縮之外，經(jīng)常還必須加以冷凍處理，以避免惡臭的發(fā)生。一般廣場都會利用噴泉、花卉、樹木、雕塑小品及建筑挑空等設(shè)計手法來增加它的魅力，同時廣場上應(yīng)該設(shè)有休憩座椅并留有活動空間，作為商業(yè)公園促銷的重要場所。街道與廣場的規(guī)劃街道的主要功能是促使顧客能夠更加舒適地游逛所有的店鋪與核心店。而從成都市目前幾家百貨商店里美食街的人潮來看，我們現(xiàn)在的情形應(yīng)該與美國相差不遠。根據(jù)大世界商業(yè)公園的實際情況，在確定商業(yè)中心大廈引入大型超市（家樂福）作為核心店外，建議在步行街最里面（可以是步行街的三層或四層）設(shè)立飲食類的核心店，如麥當(dāng)勞、肯德基等，以保證整個商場的便利性和流暢性，更能夠為步行街創(chuàng)造出更大的價值空間。店鋪的配置從外國MALL的規(guī)劃經(jīng)驗中，我們可以清楚地看到其基本的規(guī)劃理論：一條街道，所有的店均面向此街道，核心店的位置在街道的最里面。“好又多”亞太店即是以區(qū)域消費帶動城市整體消費的成功一例。作為城市副中心，城南的地段優(yōu)勢人所皆知。把這些不同類型的專業(yè)市場集合在同一大市場中，在越來越快的生活節(jié)奏中免去消費者的無謂損失？同時也讓消費者獲得更多更好的選擇？讓我們把目光走得更遠些——不僅僅只滿足消費者購物的需求，設(shè)身處地地想一下，在購物的空隙或之后，人們是否還需要得到一些娛樂的松弛？例如餐飲娛樂等場所的設(shè)置。不同凡響的做法出奇制勝！無怪乎《Forbes》雜志稱反斗城的創(chuàng)始人查理斯?拉察索（Charles Lazarus）先生是當(dāng)代最有智慧的零售業(yè)者之一。所以，在百貨商店日漸式徽之際，購物中心趁勢而起。凝聚焦點的一方又占了上風(fēng)。于是，“商業(yè)聚焦”的概念便產(chǎn)生了。針對區(qū)域的定位——補充和集中式的消費功能。但是正因為這樣，我們發(fā)現(xiàn)了項目的賣點正是其獨有的經(jīng)營規(guī)模和新穎的經(jīng)營策略，至于棕北及玉林小區(qū)內(nèi)的商業(yè)消費營業(yè)額更為項目將來發(fā)展提供了足夠的信心支持。事實上，市場調(diào)查工作的分析最重要的就是商圈的分析。從本地區(qū)的人口調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，大世界商業(yè)公園已經(jīng)具備了足夠的消費人口及后備消費力量。反觀大世界商業(yè)公園，其所在的成都市一直都是西南地區(qū)經(jīng)濟、政治、文化中心，加上目前西部大開發(fā)的啟動，更促使這個多元化的城市加速成為新的投資消費熱點城市。市場調(diào)查分析（1）、地區(qū)經(jīng)濟潛力分析市場調(diào)查工作首要就是了解擬設(shè)購物中心的地區(qū)是否有足夠的市場市場潛力來支持新的商業(yè)開發(fā)項目。近幾年，在百貨業(yè)方面，除了早期本土百貨經(jīng)營者，（如人民商場、太平洋百貨、王府井百貨等），中、日合資的百貨亦逐步進軍成都市場（如隨著伊藤洋華堂）?！捌諣査柜R特”的進駐、玉林小區(qū)即l將興建的同類項目對本項目構(gòu)成潛在威脅；五、目標(biāo)市場定位目標(biāo)市場定位分析我們的資源：“大世界”步行商業(yè)街首、二層鋪面。交通網(wǎng)絡(luò)不夠完善，公交車線路較少，較難匯聚人氣；l西部大開發(fā)的啟動，使成都市成為近年來投資的新熱點。市場對消費層次提出更高的要求。金融支持力度不斷加強，對房地產(chǎn)市場大力扶持。三、市場環(huán)境分析宏觀背景容積率：建設(shè)用地面積：43900平方米l就該區(qū)而言，其居住人口就超過了40萬人。在傳播周期內(nèi)使“大世界商業(yè)公園”達到80%的銷售目標(biāo)l3第一部分 大世界商業(yè)公園市場背景分析3四、項目的SWOT分析3八、項目功能劃分建議3三、推出本計劃的市場效應(yīng)分析3（一）傳播階段劃分：3三、傳播訴求策略3（四）、訴求表述3三、廣告?zhèn)鞑ο筇卣?七、媒體選擇及依據(jù)3十一、費用分配3l多層次的住房供應(yīng)體系正在形成，同時住宅小區(qū)對項目配套設(shè)施的要求也越來越高。府南河的改造帶動人們對居住環(huán)境、建筑、戶型的觀 念更新。其次，適合外商的高檔住宅需求，特別是租賃需求也會增加。項目本身所具備的綜合消費能力突出，規(guī)模宏大；l鋪面面積選擇面較大，可以滿足不同層次的目標(biāo)客戶市場的要求；l政府的有力支持；l他們能夠接受預(yù)測前景，有承擔(dān)風(fēng)險心理素質(zhì)。沖動型：l有些目標(biāo)客戶屬于初始投資，由于本金到手較易，造成消費較為沖動。炒股票、證券C、專業(yè)房產(chǎn)炒家B、項目目標(biāo)客戶特征項目本身的特點、優(yōu)勢d.定位的意義開發(fā)項目前期論證，既是開發(fā)商價值取向的問題，也是目標(biāo)確定的問題。有一點要注意的是，就業(yè)機會是否由少數(shù)幾家大型產(chǎn)業(yè)造成？畢竟我們希望地區(qū)的繁榮是各行各業(yè)的貢獻，同在此良性循環(huán)下，地區(qū)才會有更大的發(fā)展空間。因為交通建設(shè)有助于其他地域的消費者前來，而與居住有關(guān)的建設(shè)將促成居民的增加。據(jù)目前我們所掌握的資料顯示，由于西部大開發(fā)的啟動，成都市的流動人口數(shù)量正在迅速的膨脹；而大世界商業(yè)公園所在的南面，其常住人口數(shù)量也隨著該區(qū)住宅新區(qū)的不斷落成完工和投入使用而迅速增加。目前，據(jù)調(diào)查資料顯示大世界商業(yè)公園所在行政區(qū)人平均年收入達75000元，家庭平均收入為160000元。詳細的市場調(diào)查應(yīng)該在日后的工作中不斷補充完善。本項目集各種購物、娛樂、休閑功能為一體，綜合消費能力極強，其“摩”的內(nèi)容已經(jīng)充實，且作為填補同類市場空白的項目，其項目功能的唯一性突出。隨著競爭的日趨激烈，現(xiàn)在的成都乃至整個中國，都已經(jīng)進入了一個“商業(yè)聚焦”的時代。問題是，零售業(yè)究竟會朝何處走呢？一言以蔽之，就是專業(yè)化。當(dāng)情勢對你不利時，就算你原先的市場聲譽再卓著也無濟于事。諷刺的是，玩具反斗城一開始是販賣兒童家具起家的。大世界商業(yè)公園的開發(fā)構(gòu)想如前所述，市場精細化、專業(yè)化已是國際走向，回過頭來看成都市，在這一點上并未落后于時代趨勢，各種專業(yè)化市場紛紛確立個性，如：“泰華”服裝城、“東華”電腦城、“大發(fā)”電器市場等等各類型專業(yè)市場。前車之鑒，后事之師。需要完善的是項目功能的規(guī)劃，這是舉足輕重的關(guān)鍵所在，招商引資的成敗端看此舉。原因在于他們可能遺忘、甚至忽略了“做生意”的基本立場，因而鑄下錯誤而不能自知。同時核心店最理想的位置是在商場的最里側(cè)或是整個賣場的最里側(cè)，希望所有前往核心店的顧客都能夠先經(jīng)過其他商店。這一點，可以在查看發(fā)展商提供的《街區(qū)功能劃分建議案》時得到印證。搭配組合原則完成商品區(qū)域劃分后，接下來的第二個步驟是針對主要不同特性的專賣店，作一適當(dāng)?shù)奈恢冒才?。組合原則——同一主題與同一對象層的不同業(yè)種店，配置在同一區(qū)域，以增加顧客逛街的樂趣。根據(jù)現(xiàn)在大世界商業(yè)公園店鋪面積的劃分方法，其銷售面積介于20平方米至200多平方米之間，基本上能夠滿足各類商家的需要。這樣當(dāng)顧客到達小廣場后，很容易再往另一方向的街道繼續(xù)走下去。尤其是設(shè)置在地下室的裝卸貨設(shè)施，必須考慮到貨車在狹窄空間如何調(diào)頭及有限的車道如何加以管制的問題。因此，一個成功的美食廣場，不能單以餐飲生意的眼光來規(guī)劃，不能為了提高座椅的使用率，希望顧客用完餐后馬上離去，而不愿多花心思在環(huán)境、景觀的表現(xiàn)。尤其是兒童，溜冰場成為他們一個很好的運動與成長場所，因此國外購物中心的開發(fā)商就曾經(jīng)指出，溜冰場是購物中心未來一項非常重要的服務(wù)設(shè)施。（4）其他的生活服務(wù)設(shè)施既然大世界商業(yè)公園要成為居民經(jīng)常出入的場所，所以必須考慮一些居民日常生活所需的服務(wù)，如銀行、郵局、診所等；當(dāng)然也有以店鋪經(jīng)營方式提供的服務(wù)，如設(shè)置美容美發(fā)中心、洗衣店、旅行社、網(wǎng)吧、照相鋪、高檔修鞋店等等。②B、組合以自愿為前提；自愿組合達不到攤位或產(chǎn)權(quán)證要求的，由開發(fā)商代為組合；C、托管公司承諾一旦受托面積租出，則保證業(yè)主有每年不低于7%的投資回報率。為中小型投資者提供了機會，消除由于行業(yè)、信息、時間、精力等因素形成的市場準(zhǔn)入壁壘，構(gòu)成一個開放式的投資環(huán)境；B、托管需要解決的問題：A、以預(yù)交訂金的方式向市場推出，了解市場的具體接受能力和反應(yīng)，也便于開發(fā)商調(diào)整其具體銷售策略。完成項目品牌個性的設(shè)定，挖掘并延伸大世界商業(yè)公園的品牌內(nèi)涵，；l（三）、廣告階段運作第一階段：形象重塑期（1）預(yù)計時間：2000年3月28日2000年4月6日（2）目 的:項目視覺形象的修正與規(guī)范l該階段（含開盤當(dāng)天）報版廣告文案創(chuàng)意及設(shè)計l廣告投放進度及頻率安排l氣球、布幅、彩旗的設(shè)計制作l確立項目品牌領(lǐng)導(dǎo)性地位l公關(guān)活動實施l凸顯項目品質(zhì)l公關(guān)活動實施l分步解決項目銷售中的困難，并完成其全面銷售l銷售促進實施l（四）、項目預(yù)算廣告經(jīng)費預(yù)算按項目總成本投入1億元的3%廣告投入比例與銷售周期的長度來看，廣告經(jīng)費預(yù)算為：300萬元，根據(jù)廣告分期運作投放比例：20%30%40%1