【正文】 到6萬(wàn)平方米以上，既有地鐵地下商業(yè)步行街，又有濱海購(gòu)物中心。招商費(fèi)用主要包括：人員差旅費(fèi)用、商家接待費(fèi)用、宣傳費(fèi)用――廣告及招商活動(dòng)費(fèi)用。銷(xiāo)售額提成 針對(duì)著名主力店，可以采取基本租金＋銷(xiāo)售額提成的方式，將主力店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)與租金收益掛鉤，密切主力店與購(gòu)物中心的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)關(guān)系。建立統(tǒng)一的信息平臺(tái)，進(jìn)行精細(xì)化的管理，不但能夠?yàn)轭櫩吞峁┙y(tǒng)一收銀、消費(fèi)一卡通等便利的服務(wù)，還能為廣大簽約商戶提供豐富準(zhǔn)確的顧客信息和市場(chǎng)信息，甚至于提供更詳細(xì)的經(jīng)營(yíng)信息，譬如零售商品單品進(jìn)銷(xiāo)存信息等等。因?yàn)橘?gòu)物中心經(jīng)營(yíng)具有長(zhǎng)期性特點(diǎn)，采用基本租金＋浮動(dòng)租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法，浮動(dòng)租金與銷(xiāo)售額掛鉤，將整個(gè)購(gòu)物中心真正做旺。購(gòu)物中心特別是大型購(gòu)物中心的核心主力店適合放在經(jīng)營(yíng)軸線（或線性步行街）的端點(diǎn)。而招入非主力零售商分為兩種情況，經(jīng)營(yíng)實(shí)力較強(qiáng)的國(guó)際名店，采用租賃為主的方式；對(duì)于非國(guó)際名店，盡量以聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)為主、租賃為輔，這樣也可以增強(qiáng)發(fā)展商對(duì)購(gòu)物中心的整體控制力度，提升經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都比較認(rèn)同零售、餐飲、娛樂(lè)55：20：25的這個(gè)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例，此比例特別適用于超大型綜合性的購(gòu)物中心，招商要注意維護(hù)和管理好這個(gè)經(jīng)營(yíng)比例。但建立起品牌同盟，運(yùn)營(yíng)商不須花太多的廣告費(fèi)用即可成功招商。項(xiàng)目規(guī)劃應(yīng)包括主題定位、商業(yè)建筑物情景營(yíng)造（外部環(huán)境藝術(shù)處理、內(nèi)部氣氛藝術(shù)塑造、環(huán)境藝術(shù)特色設(shè)計(jì)）、商業(yè)業(yè)態(tài)組合布局、主力店、品牌店、特色商鋪區(qū)域設(shè)計(jì)等，并形成清晰的招商規(guī)劃系統(tǒng)。三、商業(yè)地產(chǎn)招商核心要決合理的時(shí)機(jī)選擇是成功招商的前提（1）商業(yè)地產(chǎn)招商與銷(xiāo)售對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售在先還是招商在先，并不僅與運(yùn)作順序有關(guān)，它甚至決定了項(xiàng)目的生死。缺乏持續(xù)經(jīng)營(yíng)的商業(yè)管理觀念很多開(kāi)發(fā)商認(rèn)為客戶進(jìn)來(lái)了就萬(wàn)事大吉了，這是一個(gè)很大的誤區(qū)。招商期望值過(guò)高期望值過(guò)高的表現(xiàn)首先體現(xiàn)就是在租金上。②項(xiàng)目主要利潤(rùn)來(lái)源中小店的鋪位租金往往是主力店的3—10倍，租金制定根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況來(lái)定租金的比例，有的甚至更多，其中中小戶租金總和是項(xiàng)目的主要利潤(rùn)來(lái)源。與傳統(tǒng)的商業(yè)招商相比，商業(yè)地產(chǎn)的招商的具有如下三大特點(diǎn)。招商工作是一項(xiàng)系統(tǒng)、長(zhǎng)期、艱巨的系統(tǒng)工程。由于商業(yè)地產(chǎn)的特殊屬性，其開(kāi)發(fā)成功的標(biāo)準(zhǔn)不是由銷(xiāo)售來(lái)驗(yàn)證，而是由招商成功與否來(lái)最終決定的，因此前期策劃與招商成為確保項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。因此，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，掌握商業(yè)地產(chǎn)的招商特點(diǎn)有利于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作成功。（2）中小店群招商中小店群的作用主要有二個(gè)：①業(yè)態(tài)組合需要按業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)招入中小店群，以滿足項(xiàng)目商圈內(nèi)不同層次、不同需求的消費(fèi)群的購(gòu)物或消費(fèi)需求。在項(xiàng)目開(kāi)始招商前必須明確招商目標(biāo)，包括招商業(yè)態(tài)的組合、主力店、品牌店等等；形成清晰的招商規(guī)劃指導(dǎo)招商工作的進(jìn)行，而不至于只要想進(jìn)來(lái)經(jīng)營(yíng)就直接“招”進(jìn)來(lái)，形成一個(gè)“大雜燴”。競(jìng)爭(zhēng)激烈確實(shí)是目前整個(gè)行業(yè)的行情，但是從另一方面看，越來(lái)越難做也表明著機(jī)遇越來(lái)越多。準(zhǔn)確的前期規(guī)劃是成功招商的基礎(chǔ)商業(yè)項(xiàng)目的招商必須以準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位和規(guī)劃為基礎(chǔ)。品牌資本、品牌同盟是成功招商的保證商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)合業(yè)態(tài)增加了招商難度。注重商業(yè)文化設(shè)計(jì)，形成了國(guó)際領(lǐng)先的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)理念。核心主力零售店盡量自營(yíng)一部分，發(fā)展商可以與知名商業(yè)管理公司合作組建經(jīng)營(yíng)公司，也可以吸收優(yōu)秀商業(yè)團(tuán)隊(duì)加盟，這樣首先可以加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)控制力度，有利于購(gòu)物中心長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)；其次可增強(qiáng)其他商戶與之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。另外核心主力店對(duì)于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到購(gòu)物中心的形態(tài)。第八基本原則：租賃經(jīng)營(yíng)采用放水養(yǎng)魚(yú)的原則。第十基本原則：購(gòu)物中心要具備完善ERP信息系統(tǒng)，重視知識(shí)管理，為購(gòu)物中心管理者、廣大簽約商戶和顧客都提供便利。餐飲主力店等按照實(shí)用面積收取租金。圖72 美國(guó)著名百貨—紐約梅西百貨招商費(fèi)用管理：盲目招商，花費(fèi)巨大，收效不佳，這是許多MALL與商業(yè)步行街開(kāi)發(fā)商擔(dān)心的問(wèn)題。重視客戶營(yíng)銷(xiāo)和關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)，費(fèi)用安排上予以傾斜。NEW MALL公司作為專業(yè)的招商與經(jīng)營(yíng)管理公司，我們非常注重招商計(jì)劃的執(zhí)行能力。年薪根據(jù)招商質(zhì)量與數(shù)量確定，以實(shí)際業(yè)績(jī)考核招商人員。2．全面展開(kāi)立體化宣傳，招商隊(duì)伍重點(diǎn)在珠江三角洲整合資源，重點(diǎn)引進(jìn)了深圳大商家，借助深圳企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，提升東莞商業(yè)經(jīng)營(yíng)的形象。知名商業(yè)管理公司與大商家不僅保持良好關(guān)系，而且他們的商業(yè)眼光與顧問(wèn)服務(wù)水準(zhǔn)，也能得到大商家信賴。沃爾瑪?shù)恼劭郯儇浀晖炗?0年租期，超級(jí)中心往往簽訂租期為２０年的可續(xù)簽租約。同樣由市場(chǎng)部負(fù)責(zé)新店選址，門(mén)店面積確定。家樂(lè)福在商圈選定時(shí)候充分體現(xiàn)了細(xì)致入微的理念，它通過(guò)5分鐘、10分鐘的步行距離來(lái)測(cè)定商圈；用自行車(chē)的行駛速度來(lái)確定小片、中片和大片。這比沃爾瑪、麥德龍靈活。s, Carson Pirie Scott, Bergner39。Saks Fifth Avenue stores 商品組合中既有傳統(tǒng)的品牌，又有一些新出道的牌子，它主要出售下面一系列歐美頂級(jí)品牌商品：Louis ,Christian Giorgio ,Chanel夏奈爾Dolce and Gabbana,Salvatore Gucci古茲,Donna ,Calvin Ralph ,Judith Leiber ,Prada,Escada埃斯卡達(dá)Carolina , Oscar de la ，St. John, Yves St. Laurent圣羅蘭, Tod39。NEW MALL中韓白領(lǐng)百貨店選址要求NEW MALL中韓白領(lǐng)百貨店要求城市核心商圈，面積２萬(wàn)平方米，停車(chē)場(chǎng)２００個(gè)以上，要求人流量大，周邊環(huán)境好。圖712 紐約最新的女裝櫥窗NEW MALL通過(guò)對(duì)各個(gè)時(shí)尚之都的信息收集，及時(shí)做消費(fèi)者調(diào)查，為服裝廠商等可以提供及時(shí)的方法新品信息引導(dǎo)。愛(ài)得蒙頓(Edmonton)是阿爾伯塔省的首府和加拿大最著名的旅游城市，是北美大陸上最靠北的大城市之一，被稱為通向北方的門(mén)戶。西愛(ài)德蒙頓購(gòu)物商場(chǎng)(West Edmonton Mall)是世界最大的購(gòu)物游樂(lè)場(chǎng)所，占了相當(dāng)于48條街道的面積，有800多家商店，100多家飲食店，19個(gè)電影分廳和一家豪華酒店，還有世界水上樂(lè)園、銀河系樂(lè)園、冰宮溜冰場(chǎng)、深海探奇潛艇和海豚湖、海洋生物洞穴以及圣馬利亞船,甚至還有蹦極。 加拿大最大的家居零售商 BRICK量販?zhǔn)羌幽么笞畲蟮膫}(cāng)儲(chǔ)零售公司，在一個(gè)大屋頂下經(jīng)營(yíng)電腦、家電、家具。折扣百貨店鋪 Zellers是第一流的折扣百貨店，從流行服飾到皮鞋皮具，從家具到食品，你可以找到所有的商品，一站式便利購(gòu)物。從目前招商成果來(lái)看，整個(gè)比例與最初的商業(yè)規(guī)劃比較切合。由于國(guó)際著名品牌的招商具有比較嚴(yán)格的條件，一般聯(lián)絡(luò)和初步考察需要一年的工作，因此，對(duì)于國(guó)際名牌招商需要提前準(zhǔn)備。萬(wàn)象城國(guó)際招商發(fā)布會(huì)暨主力店簽約儀式于2003年12月25日 Reel時(shí)尚生活百貨、嘉禾影院、CITYVALUE超級(jí)廣場(chǎng)、華潤(rùn)萬(wàn)家等海內(nèi)外知名商業(yè)機(jī)構(gòu)正式落戶華潤(rùn)中心萬(wàn)象城“冰紛萬(wàn)象”滑冰場(chǎng)成功獲得 2006 年亞洲滑冰運(yùn)動(dòng)會(huì)（ Skate Asia 2006 ）的承辦權(quán)。 11月4日百貨主力店開(kāi)業(yè) 深圳“華潤(rùn)中心五休閑服/運(yùn)動(dòng)用品 NOVO , Miss Sixty ,ESPRIT ,Calvin Klein Jeans， , MNG , ebase ,Nautica諾蒂卡 ,CHEVIGNON , Jack ＆ Jones ,OZOC , AZONA , SPRING FIELD ,Sport100(運(yùn)動(dòng)100) , In Base ,Moutain Hardwear, Victorinox, Premus,六、鞋/包/飾物 （亞列山大飾品）， Le saunda， Queen XiXiKathy ＆ Bertie， MILLIE′SDISSONA， SKAP， Cne， Karina(凱琳娜飾品)， ALEXANDRE DE PARIS(亞歷山大飾品)，Porkchop ＆ Friends(豬扒家族)， Victorinox，Jeep 七、鐘表/珠寶/眼鏡 Optical(茂昌眼鏡) ，EEGO（珠寶），潤(rùn)金店情飾專家， Drawlighting Jewelry(兆亮珠寶)翠石間， Anubis(阿努比斯) ，JADEARTSwarovski， NOVO， 鐘表/珠寶/眼鏡 ，LindbergHARMONY(亨吉利世界名表中心)， ARTINI， Queen xixi，Kathy ＆ Bertie， 八童裝/玩具11 NICE ，Annil(安奈爾)， KingKOW ，CHICKEEDUCKCummy star， YOYO BOBO， Mini， Bettyboop，小豐龍， GrencoPorkchop＆Friends九洋酒/食品 天福茗茶，Bread Talk(面包新語(yǔ))， 東方紅，CR Care(華潤(rùn)堂)， Ole′Sspermarket， 位元堂， 康維他，寶明堂（滋補(bǔ)品），寶明堂（茶葉）），Kee Wah Bakery，Porkchop＆Friends（豬扒家族），Victorinox，PrimusJeep，Disney ，bodum十禮品 天福茗茶， 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