中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)畸形發(fā)展的原因和解決方式(更新版)
【正文】 不成熟——新房上市根本不能轉(zhuǎn)化帶動(dòng)舊房銷售，完全沒(méi)有形成完整與健全的流通體系、不斷產(chǎn)生低價(jià)位的舊房以適合中低收入家庭購(gòu)買。所有這些政策針對(duì)的都是少數(shù)不法投機(jī)商或鉆現(xiàn)有法規(guī)空子者的行為，卻完全忽視了中國(guó)房市的基本事實(shí)。 業(yè)內(nèi)人士指出，土地出讓金在不少地方政府的財(cái)政收入中所占比重相當(dāng)驚人，不少城市已經(jīng)占到半數(shù)。 地方財(cái)政收入是指地方財(cái)政年度收入，包括地方本級(jí)收入、中央稅收返還和轉(zhuǎn)移支付。 前段時(shí)間，任志強(qiáng)在杭州發(fā)表一篇題為《新政下的中國(guó)房地產(chǎn)》的演講，在演講中他提到“房地產(chǎn)就像愛(ài)情一樣，沒(méi)有人能夠說(shuō)得清楚”，如此比喻確實(shí)絕妙，只不過(guò)這樣說(shuō)的前提是我們只看到了房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)雜性，而沒(méi)有看到它的簡(jiǎn)單性，即回歸根源。 以北京為例，根據(jù)有關(guān)報(bào)道，％－％，％，而土地使用權(quán)出讓金一項(xiàng)，％，也就是說(shuō)，老百姓購(gòu)房款的30％多，系政府土地使用權(quán)出讓金，這也從另一側(cè)面反映出房地產(chǎn)價(jià)格畸高問(wèn)題。導(dǎo)致內(nèi)需長(zhǎng)期不旺，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡其表現(xiàn)和危害有有：經(jīng)常項(xiàng)目和資本項(xiàng)目雙順差貿(mào)易戰(zhàn)風(fēng)險(xiǎn)，巨額外匯儲(chǔ)備不斷增加貶值損失風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)內(nèi)物價(jià)持續(xù)上升通脹風(fēng)險(xiǎn)泡沫產(chǎn)生和存在條件優(yōu)越，而其一旦破滅危害極大最關(guān)鍵的是地方政府不愿看到房?jī)r(jià)下跌，其短視行為后果嚴(yán)重。其影響在于，大量居民為攢錢買房和還貸，不得不壓縮其他方面的開(kāi)支，因此中國(guó)內(nèi)需長(zhǎng)期萎縮，外向性太強(qiáng)，整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)畸形?，F(xiàn)實(shí)表現(xiàn)為，大量有購(gòu)房意愿的人買不起房，處于無(wú)房狀態(tài)；而即使買了房也有相當(dāng)一部分從此背上了沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)，即淪為房奴。有句古語(yǔ)說(shuō)：“人不能兩次踏進(jìn)同一條河流”，意思是人不能再犯以前犯過(guò)的錯(cuò)誤，但不幸的是，事實(shí)告訴我們，政府會(huì)在“地產(chǎn)泡沫”這個(gè)石頭上不斷的栽跟頭，完全是“好了傷疤忘了疼”，完全不長(zhǎng)記性！盤(pán)點(diǎn)中國(guó)畸形土地房地產(chǎn)市場(chǎng)的危害，至少有以下幾點(diǎn)：嚴(yán)重影響居民生活水平的提高因?yàn)榇罅烤用褓I不起房，居住條件差；即使買的起房，也會(huì)背上沉重的負(fù)擔(dān)，不得不壓縮其他方面的開(kāi)銷，影響生活質(zhì)量。而在國(guó)內(nèi)，這個(gè)數(shù)字是顛倒的。濟(jì)南公積金貸款增4成 公積金貸款買房者減少 北京樓市新規(guī)引熱議 濟(jì)南調(diào)控樓市不會(huì)這么嚴(yán)厲 一線房企領(lǐng)跑市場(chǎng) 濟(jì)南樓市再放量 受制于體制的缺陷，高度集中的稅收管理權(quán)限劃分模式削弱了地方稅特有作用的發(fā)揮，不利于地方政府因地制宜地處理當(dāng)?shù)氐亩愂战?jīng)濟(jì)問(wèn)題，同時(shí)，稅權(quán)過(guò)于集中而事權(quán)又不斷下移，使得地方政府在不能通過(guò)合法、正常渠道取得足額財(cái)政收入的情況下，必然會(huì)造成了地方取得收入行為的不規(guī)范。 囤地只不過(guò)，這項(xiàng)工程涉及范圍太廣、觸及利益群體太多，所以，效果還沒(méi)有充分體現(xiàn)，這也說(shuō)明了土地清查要繼續(xù)進(jìn)行的重要性和迫切性。面對(duì)房?jī)r(jià)飛漲的局面，政府宏觀調(diào)控政策的著眼點(diǎn)也放在了對(duì)炒房的限制上，例如規(guī)定購(gòu)房后不到兩年出售全額征收營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅等。所以說(shuō)，在很大程度上，這種飛漲是“囤”出來(lái)的，而不是“炒”出來(lái)的。造成目前這種局面的原因之一就是城市居民如此普遍地?fù)碛袃商滓陨献》?。由于中?guó)至今缺乏物業(yè)稅管理制度，即房主必須每年按季度向政府繳納按所擁有住房的市場(chǎng)價(jià)格成比例攤派的稅收，只要買得起，就能“住”得起，住與不住一個(gè)樣。為什么就不肯走出誤區(qū)看清盲點(diǎn)呢？（作者朱小棣為美國(guó)哈佛大學(xué)住房研究所高級(jí)研究員，易成棟為中國(guó)中央財(cái)經(jīng)大學(xué)副教授）經(jīng)緯電話會(huì)議轉(zhuǎn)自：【南方周末】8 /
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