【正文】 y because Personal housing loan business and the bad loans also gradually rising and have accelerated sign. To a certain extent, it brings some risks in the mercial banks.This article mainly aims at our personal housing loan development present situation, has analyzed individual housing loan problems of our country mercial bank .Not only does it elaborate the risk types bined with examples to makes a detailed analysis on the reasons of personal housing loan risk for our country, but also propose the corresponding management countermeasures to perfect risks. It has an important practical significance to avoid financial risk of mercial banks and promote the healthy development of real estate.Key words: mercial bank。本文主要針對(duì)我國個(gè)人住房貸款發(fā)展現(xiàn)狀，分析了我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的存在的問題，結(jié)合實(shí)例闡述主要的風(fēng)險(xiǎn)種類，并對(duì)我國個(gè)人住房貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)原因進(jìn)行了詳盡分析以及提出了對(duì)應(yīng)的完善風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策，對(duì)規(guī)避商業(yè)銀行金融風(fēng)險(xiǎn)和促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。在最近幾年來，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷惡化，由個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)所引發(fā)的各種形式的風(fēng)險(xiǎn)不斷暴露，個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的影響因素及形成機(jī)制都發(fā)生了巨大的變化。房地產(chǎn)的價(jià)值是動(dòng)態(tài)的，或者說房地產(chǎn)的價(jià)值虛擬化程度較為嚴(yán)重，因此房地產(chǎn)的泡沫程度也與住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)高度相關(guān)，一旦房地產(chǎn)泡沫消失，房?jī)r(jià)下降，個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)升高 [1]。商業(yè)銀行自行制定一套標(biāo)準(zhǔn)，相互間缺乏一致性和協(xié)調(diào)性，就是同一家銀行的個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)基礎(chǔ)資料登記也很不規(guī)范。本文借鑒國外的一些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，聯(lián)系實(shí)際情況和結(jié)合美國次貸危機(jī)給我國的啟示, 對(duì)個(gè)人住房貸款 提出了若干可行性措施, 以完善我國商業(yè)銀行對(duì)于個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的管理控制, 協(xié)調(diào)金融監(jiān)管和金融創(chuàng)新, 推動(dòng)我國個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的良性發(fā)展。其主要原因是，受美國金融危機(jī)的影響，我國外貿(mào)出口減少導(dǎo)致國內(nèi)經(jīng)濟(jì)受挫，企業(yè)失業(yè)工人增多，居民收入減少，購房者欲望降低，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌，成交量萎縮。2022年至今, 我國已經(jīng)開始走向了規(guī)范發(fā)展的道路, 采取了一系列地措施降低了個(gè)人住房貸款發(fā)展的速度, 但是的風(fēng)險(xiǎn)控制管理仍然存在很大困擾。關(guān)于銀行貸款違規(guī)操作的新聞不斷出現(xiàn)，先是借信用卡“曲線放貸”，借空白合同按揭貸款利率“反價(jià)”，然后有中介不斷爆出可以利用“潛規(guī)則”做假合同幫客戶套取信貸資金炒股買樓，舉個(gè)例子，近日，深圳某市民黃先生與深發(fā)展銀行簽署購房貸款合同，但沒想到拿到手的銀行購房貸款合同和銀行個(gè)人借款借據(jù)上，所有簽名、手印全是偽造的。主動(dòng)違約風(fēng)險(xiǎn)是指貸款購房者本身具有還本付息能力，卻主觀上故意違約或和同第三方一起采取欺詐手段，以個(gè)人住房貸款的名義騙取銀行信貸資金。由于利率的上調(diào)，借款人的利息成本也在不斷的攀升，如果在借款人收入沒有同步提升的情況下，借款人由于財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)的加重可能會(huì)導(dǎo)致違約的發(fā)生。 抵押物引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史進(jìn)程中，抵押物必然面對(duì)升值風(fēng)險(xiǎn)或貶值風(fēng)險(xiǎn)。房?jī)r(jià)飛漲會(huì)造成房地產(chǎn)泡沫，產(chǎn)生虛假繁榮的現(xiàn)象。在實(shí)際貸后管理工作中往往存在前后臺(tái)人員資料移交配合不力，抵押物管理不規(guī)范，貸款管理體制不健全，前后臺(tái)業(yè)務(wù)操作不分離，對(duì)大額貸款和風(fēng)險(xiǎn)高的貸款品種沒有進(jìn)行認(rèn)真的事前盡職調(diào)查和貸款后評(píng)價(jià)，導(dǎo)致貸款決策失誤。 信用風(fēng)險(xiǎn)的原因主要的原因是目前我國尚未建立起一套完備的個(gè)人信用制度。在這些政策推動(dòng)下，個(gè)人住房貸款利率將有持續(xù)攀升的趨勢(shì)，在這種背景下，借款人的利息成本也在不斷的攀升，如果在借款人收入沒有同步提升的情況下，借款人由于財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)的加重可能會(huì)導(dǎo)致違約的發(fā)生，利率風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)加大。在之前提到 2022 年 4 月中行 6 億騙貸案形成的原因：華運(yùn)達(dá)公司虛構(gòu)了并不存在的購房者，制造虛假銷售事實(shí)。一些開發(fā)商都以開發(fā)項(xiàng)目的土地或在建項(xiàng)目作抵押向銀行申請(qǐng)開發(fā)貸款，在抵押尚未解除的情況下擅自售房，并向購房人隱瞞實(shí)情。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的原因貸款期限長是個(gè)人住房貸款的一個(gè)顯著特征，在這期間，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境必然發(fā)生變化。信貸人員完成申請(qǐng)人情況的貸前調(diào)查和材料整理后，將申請(qǐng)人的完整材料交風(fēng)險(xiǎn)管理部門進(jìn)行貸款審查。從銀行員工的風(fēng)險(xiǎn)觀、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和職業(yè)道德等方面做起，通過持續(xù)不斷地加強(qiáng)對(duì)員工的培訓(xùn)，不斷提高員工的素質(zhì)，并加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范與績(jī)效考核力度，建立能上能下的用人機(jī)制。（4）建立個(gè)人信用信息調(diào)查和資源共享系統(tǒng)，通過電子網(wǎng)絡(luò)技術(shù)實(shí)現(xiàn)信息共享，使政府、個(gè)人信用調(diào)查機(jī)構(gòu)與銀行各方在系統(tǒng)資源上共享。建立這種風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制的最基本的做法是采取差別定價(jià)策略。二是要審查預(yù)售形勢(shì)和前景，預(yù)售收入是開發(fā)商取得建設(shè)資金的重要來源。我國可由政府牽頭組建全國性和區(qū)域性的抵押擔(dān)保公司，實(shí)行低收費(fèi)、微利運(yùn)作，為廣大購房者特別是中低收入家庭提供擔(dān)保。不但要加強(qiáng)對(duì)抵押物的動(dòng)態(tài)管理和資產(chǎn)評(píng)估，還要定期公布對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的研究分析結(jié)果。通過直銷客戶經(jīng)理深入目標(biāo)客戶的上門服務(wù)，一方面能擴(kuò)大銀行個(gè)人資產(chǎn)產(chǎn)品的影響，另一方面可搶占未來社區(qū)金融服務(wù)市場(chǎng)先機(jī)。然而在個(gè)人住房貸款規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)正在不斷突顯出來。[M].瑞士：中信出版社，2022：5556.[4] [J].北京：中國房地產(chǎn)金融，2022，55(9)： 338341.[5] [N] .市場(chǎng)周刊商務(wù)營銷，2022319(B).[6] 劉勇，周宏，[J].中國投資學(xué)會(huì)、建設(shè)銀行總行投資研究所《投資研究》 ，2022，15(8)：134146.[7] [D].廣西：廣西大學(xué)，2022.[8] [D].山東：山東大學(xué)，2022.[9] [D].上海：交通大學(xué)，2022.[10] [D].天津：天津財(cái)經(jīng)大學(xué)，2022.[11] [D].新疆：新疆財(cái)經(jīng)大學(xué)，2022.[12] 陸繼生，陳紅 .個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)及防范[J].泰山學(xué)院學(xué)報(bào)，2022，32(2)：6672.[13] 伍冠玲. 我國個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)及其防范[J].住宅金融期刊，2022，8(4)：9899.[14] [J].中國經(jīng)貿(mào)導(dǎo)刊，2022，19(11)：2225.[15] [D].吉林：吉林大學(xué)，2022.[16] [D].青島：中國海洋大學(xué)，2022.[17] [J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息期刊，2022，75(6)： 1013.[18] 惠丹穎. 如何防范個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)[J].現(xiàn)代金融期刊，2022，13(3)：8286.[19] [J].現(xiàn)代金融期刊，2022，29(10)：3132.[20] [J].技術(shù)經(jīng)濟(jì)與管理研究，2022，7(4)： 4649.[21] [J].北京：中國房地產(chǎn)金融，2022，10(12)：2023.[22] 龔玲玲. 商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技，2022，2(314)：6164.[23] [D].山東：山東大學(xué)碩士，2022.[24] [D].西北：西北農(nóng)林科技大學(xué)，2022.[25] 楊光，李憲明 .淺議個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范[J].河北：河北金融期刊，2022，132(8)：1213.[26] Tan Wei. 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