【正文】 款，進而出現此后大量貸款公司被收購甚至倒閉的現象，惡性循環(huán)繼續(xù)加劇，產生多米諾骨牌效應。按照傳統(tǒng)的信貸程序，這類人群是申請不到優(yōu)惠貸款的，只能在次級市場上尋求貸款。主要包括：個人征信風險、銀行內部控制風險和制度體系漏洞、銀行貸后管理風險等等。進行房地產價格下降等極端情況的壓力測試，并把結果融入銀行綜合風險管理框架之中，有利于銀行在制定業(yè)務拓展政策及目標時，做出更明智的風險戰(zhàn)略決策，從而達到減輕某些壓力時間，如房價迅速下跌等對銀行穩(wěn)健經營的影響。民生銀行對于房貸壓力測試的結果最為樂觀，民生銀行行長洪琦公開表示，即使房價下降40%也不會影響該行的資產質量。同時，上述數據較為陳舊，可以借助該模型，將最新的數據作為測試的測試樣本，而其測試結果不變，可以證明上述結論是正確的。都是從理論和邏輯分析、經驗總結的角度來寫的。銀行個人住房按揭貸款風險的滯后性，提醒銀行需要計算好風險期的最大承受風險的能力，并且可以由滯后性，很好的控制何時需收緊貸款，何時可以放松貸款，這樣可以使風險分散，而不是使得所有的風險通過滯后期后一起暴露，使得風險集中化，這樣會使銀行在某一時期處于風險最高峰的時期，不利于控制風險。這時候房地產信貸優(yōu)質資產可能會在一夜之間全部變成不良資產，也就是說房地產持續(xù)低迷或崩潰的情況下，商業(yè)銀行可能面臨開發(fā)商和個人貸款者的普遍違約風險，即使銀行采取各種資產保全措施，但由于市場低迷和價格暴跌，或者由于處理成本太高，仍然要承受巨額的損失。當然，這兩種現象在國內較少，中國的銀行審查貸款普遍比較嚴格，基本不會出現這么嚴重的情況或是使得風險如此嚴重。有的購房者故意偽造虛假收入證明、資產證明以獲取銀行按揭貸款；有的購房者在不同的商業(yè)銀行進行虛假按揭和多重按揭貸款；有的購房者信用觀念單薄，在有還款能力的情況下惡性違約等。上一小節(jié)中已經解釋了風險的種類和形成風險的原因，而從中也不難發(fā)現，從個人住房按揭貸款風險的各種種類的分析中，也可看出這些風險的共性，即個人住房按揭貸款的風險是有規(guī)律，有特征的?？梢悦枋龀鲞@樣一個循環(huán)，政府調控利率，使得利率增高，無法炒作房價，部分的房地產投機商撤出房產市場，于是房地產價格出現下跌，于是又使得一部分房地產投資商撤出資金，這樣周而復始的循環(huán)，直至房價跌至一個比較健康的水平。對購買手套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付比例不得低于30%。同日，財政部宣布暫免征收購房印花稅，并將契稅下調至1%。但對于個人客戶,這項業(yè)務尚屬空白,還不允許對自然人客戶銀行信息隨意查詢。各家銀行為了搶占個人住房貸款的市場份額,紛紛推出各種服務,并在“風險簡化信貸手續(xù)”的呼聲中提高了辦事速度,增加了業(yè)務量,擴大了住房貸款消費群,但是,在辦理貸款的過程中,或多或少的還存在以下問題: 1）決策風險目前,各家銀行都十分重視個人住房貸款業(yè)務,市場競爭漸呈白熱化狀態(tài),無序現象突出。有些員工出于眼前利益，與開發(fā)商合謀，對貸前審查敷衍了事，貸后放棄追蹤管理，以至讓銀行潛在的風險加大。；從國內的房地產市場來看，大多數城市的房價雖然還處于高位盤整階段，但是由于房價下行壓力日趨增多大，將面臨房產市場低于所應長福銀行貸款的情況造成斷供現象。 1年以上貸款遇法定利率調整,于次年初開始按相應利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。與此同時，由于整個社會缺乏誠信觀念，個人、單位或其他機構組織為借款人偽造虛假財力證明資料等提狗狗眾多渠道。為此引發(fā)兩種結果：一是購房人以此拒付貸款；二是作為按揭業(yè)務風險防范的第二還款源， 明顯因質量問題使其在將來的拍賣中造成資不抵債。這一欺詐行為通常發(fā)生在中小型開發(fā)商身上。目前銀行系統(tǒng)內居民存款余額連年居高不下，各銀行都有大量閑置資金急于尋找出路，在這種情況下，客戶提前償還貸款只會增加銀行的閑置資金量，加大了銀行的投資壓力和風險。第一，減少了銀行的收益。經濟的蕭條,使得原來一部分借款人失業(yè),沒有了還款來源,造成不良貸款。 2）理性違約。在個人住房貸款奉獻中，信用風險和銀行操作風險是最主要的風險，也是銀行自身可控的風險。將數據代入公式得：S=第一期應付利息為：上一期貸款余額（即X=100000）%=第一期應付本金為：S上一期貸款余額==第一期末的貸款余額為：X第一期應付本金==等額本金法：每期應還本金為：X/120=100000/120=第一期應還利息：上一期貸款余額（即X=100000）%=第一期還款額為：第一期應還利息+每期應還本金=+=第一期貸款余額為：X每期應還本金==個人按揭貸款是指借款人將其所借款項購買的房地產轉移到貸款人（即銀行）名下，等還清貸款后，再將房地產轉會到借款人名下，期間借款人享有對所購房產的使用權。 （3）按揭貸款的期限根據規(guī)定，個人住房貸款的最長的期限是30年。對于購房者而言，一次性湊足全額房款，有很大的難度，于是，銀行作為第三方，應時而生，銀行的介入，使得三方的需求都得以滿足，對三方都有很大的利益幫助。本論文中的個人住房貸款(下簡稱“個人房貸”) 為實務中常指的商用房貸款與真正的個人住房貸款。第二，查閱了很多數據，運用了近期央行發(fā)布的新的關于中國商業(yè)銀行按揭貸款的新政策。打入不同的關鍵字，會有很多不同的收獲。即按揭貸款這個銀行貸款項目的運行機理以及其生存緣由。用簡單明了的語句，將一些已有的概念理論表達出來，讓讀者明白現在已有的理論。在特定意義上說，當前商業(yè)銀行個人住房貸款所面臨的潛在風險還要高于其他貸款類型。對于個人住房貸款，銀行界普遍認為是一種優(yōu)質資產，與企業(yè)貸款比較起來，個人住房貸款拖欠貸款比例較低，因而把個人住房貸款作為地方先貸款。 to good personal housing mortgage loans examination and approval。另外需要強化個人住房貸款的保險機制、加強商業(yè)銀行自身管理，包括建立嚴密的貸款操作流程；把好個人住房按揭貸款的審批關；放貸前要對抵押物情況進行查詢；前移個貸風險監(jiān)管體系、加強風險分析。有效地識別與控制個人住房貸款面臨的潛在風險，對于商業(yè)銀行的健康發(fā)展和保持金融系統(tǒng)的穩(wěn)定具有重大意義。文中所引用的觀點和參考資料均已標注并加以注釋。根據近年來政策，學術研究者的經驗理論以及銀行的數據統(tǒng)計和測試模型等，深入淺出地描述了個人按揭貸款的風險種類和控制方法。信貸發(fā)展應遵循一定經濟規(guī)律科學運營，如果在個人住房按揭貸款風險管理上過于簡單化，必然會給商業(yè)銀行帶來巨大的風險，也會影響信貸業(yè)務健康發(fā)展。s personal housing mortgage loans will be much room for development should follow a scientific operation of economic laws, if the personal housing mortgage loan risk management is too simplistic, is bound to bring great risks mercial banks, will also affect the healthy development of credit , reference should be fully revealed by the . subprime mortgage crisis in the Lesson, risk control from the front of our mortgage problems, the realities of national economic development, changes in internal demand, following the rhythm of macroeconomic policy, science and business to buildbanks personal housing mortgage loan risk management system, stable and healthy development of China39。房地產行業(yè)其本身有很強的發(fā)展周期性，而我國的經濟狀態(tài)一直處于市場經濟和宏觀調控相結合的政策下發(fā)展。這也就意味著國內銀行個人住房貸款可能已經步入了違約高險期。通過橫向的比較舉例，縱向的理論積累，總結出自己的觀點，給出我對個人按揭貸款的風險控制的意義和建議，表達出該論文的核心內容。 6）總結規(guī)劃出一個風險較低的按揭貸款的方案，作為本篇論文的創(chuàng)新點。 6）查閱了相當多的期刊雜志，總結出其中的共性和相通點，將其中的核心思想吸收為自己所有，經過思考和過濾，整理成文中內容。貸款人發(fā)放個人住房貸款時,借款人必須提供擔保,借款人到期不能償還本息的,貸款人有權依法處理其抵押物或物質,或由保證人承擔償還本息的連帶責任。在我國，商業(yè)銀行個人住房按揭貸款是個人房貸業(yè)務中一項主要業(yè)務，銀行根據不同分類標準，劃分出不同種類的個人房貸業(yè)務（如圖1所示）。 我國商業(yè)銀行按揭貸款相關政策和政策分析 我國商業(yè)銀行按揭貸款的相關規(guī)定購房者在辦理個人住房按揭貸款前必須了解的內容。合法有效地購房合同購房首付款證明的材料，包括發(fā)票，收據，銀行進賬單，現金交款單銀行規(guī)定的其他有關材料。包括借款人應具備的條件，借款的額度，按揭貸款的期限都有相關的政策。其中借款人信用風險和房地產商信用風險在整個風險體系中尤為突出。銀行住房按揭貸款信用風險壓力測試可以得知宏觀經濟政策對商業(yè)銀行個人住房按揭貸款的信用風險有很大的影響。中央經濟工作會議明確2009 年繼續(xù)實行適度寬松的貨幣政策。首先，由于提前償還的情況千差萬別，銀行無法運用計算機來處理，耗費較大的人力。當然，在銀行把提前償還的資金重新貸出的情況下，銀行在貸出的過程中又會產生更多的服務成本。情節(jié)嚴重的是，有的開發(fā)商在一開始拿到貸款資金后就攜款逃跑。另外,開發(fā)商開發(fā)手續(xù)不完備,在尚未取得商品房預售許可證的情況下,銷售房產,回籠資金,造成所簽購房合同無效,從而波及借款合同的履行。市場風險又包括：利率風險、流動性風險、住房貶值風險、抵押風險、法律風險等等。另外,國內銀行的主要收入來自利息收入,利率調整將對銀行利潤產生重大影響,同時,也會引起利率期限結構的變化,利差的變化更加難以把握。例如，根據國際經驗,中長期貸款在銀行貸款中所占比例越高,對銀行的資金流動影響越大,住房貸款占全部貸款比重達到30% 左右時就有可能給銀行的資金流動性帶來威脅。目前在國內個人住房按揭貸款的實際運作中都簡單地采用市場比較法， 對比周邊類似樓盤的市場價位加權平均推算出按揭樓盤的價值， 而沒有更多地考慮房地產市場的發(fā)展階段和水平、按揭房產在處置時可能受到的限制和處置成本、未來可能發(fā)生的風險和損失， 高估按揭房產價[2]。銀行的決策者在面對市場與風險的選擇上,往往會選擇市場,這必然加大了經營的風險 2）內部操作環(huán)節(jié)的風險隨著個人住房按揭貸款業(yè)務量的急劇增加,為了加快辦理的速度,銀行會忽視貸款操作的嚴謹性,從而造成相關法律文本和手續(xù)的缺漏,如合同要素填寫錯誤、漏填、隨意修改,從而影響合同本身的法律效力,在法律認定時產生糾紛。而對于中國政府而言，一方面會害怕房價過高，夾雜過量泡沫，使得房產市場無法滿足真正需要購房的普通百姓，也使得金融市場不安全；一方面也會謹慎打壓房價或者抬高投機購房的價格，減少在房地產市場炒作賺取巨額利潤的投機者，之所以謹慎，也是因為需要正確估計銀行現有的按揭貸款的風險承受能力。對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當地平均水平，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策?，F在政策上這樣的變動，會十足地打壓一些中高層的購房投機者。這樣就增加了銀行的個人住房按揭貸款的風險性。 (1)主觀性：從借款人的角度來看，其個人收入，素質，信譽度使得按揭貸款風險具有主觀能動性。另外，操作風險也具有主觀性，只是其擁有主觀能動性的對象不是貸款人，而是銀行。市場的變化，包括市場利率變化，房地長價格的下跌受挫，會增加風險。銀行利率的變化，導致還貸利息增加或者減少，一旦增加的數額過于龐大，又很有可能造成還貸的風險。個人住房貸款的風險的種類主要包括：信用風險、操作風險、市場風險這三大風險，而這些風險中每一種又受到諸多因素影響，如信用風險受到購房者的購房目的影響、GDP變化影響、房產市場變化影響、世界金融環(huán)境變化影響等。 （2）壓力測試的監(jiān)管要求 新資本協(xié)議對壓力測試的要求識別經濟狀況的可能事件（如經濟或行業(yè)衰退，市場風險事件，極端的流動性狀況）和未來變化時銀行的貸款敞口和逾期損失的不利影響。當GDP,房價和進出口增長率成負增長時，逾期率會增大，這三者的負增長率越大，逾期率越大；當GDP,房價和進出口增長率呈正向增長時，逾期率會減小，這三者增長率越大，逾期率越低。同時，%，即便因房價下跌，這部分資金受到影響，對該行的總體貸款質量影響也不會太大。信用風險的重要形成原因之一，就是外界客觀條件的變化，由招商銀行信用風險壓力測試可以看出，GDP變化、房價動蕩和進出口額的變化都會使得信用風險率增加或者減少。并規(guī)定，若首付三成，；若首付只有兩成。 2）次貸衍變成次級債的過程次級抵押貸款新產品深受信用程度較差和收入不高的購房者的追捧，而次級抵押貸款的風險主要體現在貸款機構對借款人不做任何信用的審核，即向“次級信用”的人借出大量貸款，但對于華爾街的精英來說，風險是可以轉移出去的——把風險分散給那些愿意承擔不同程度風險的機構。為了使次級債得到更大范圍的接受，為債券提供擔保，保險公司通常以信用增強方式向發(fā)債人提供擔保，以增強發(fā)債人的信用[4]。 （3）美國民眾的消費觀念 美國的民眾從來都是今天花明天的錢。長期以來評級機構給予美國國債、高杠桿的金融衍生品高質量的評級。其調整嚴重滯后，顯然加劇了投資者的投資風險。 4）信用評級體系不完善 首先，流程存在很大的缺陷，且執(zhí)行力度不大。在銀行向開發(fā)商和個人發(fā)放貸款的過程中，隱蔽的信息表現為開發(fā)商和個人知道但是銀行貸款決策人并不知道的信息。 （3）商業(yè)銀行信貸風險意識弱這幾年房地產市場的繁榮景象，造成了商業(yè)