【正文】 在銀行向開(kāi)發(fā)商和個(gè)人發(fā)放貸款的過(guò)程中，隱蔽的信息表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商和個(gè)人知道但是銀行貸款決策人并不知道的信息。其調(diào)整嚴(yán)重滯后，顯然加劇了投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)。 （3）美國(guó)民眾的消費(fèi)觀(guān)念 美國(guó)的民眾從來(lái)都是今天花明天的錢(qián)。 2）次貸衍變成次級(jí)債的過(guò)程次級(jí)抵押貸款新產(chǎn)品深受信用程度較差和收入不高的購(gòu)房者的追捧，而次級(jí)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在貸款機(jī)構(gòu)對(duì)借款人不做任何信用的審核，即向“次級(jí)信用”的人借出大量貸款，但對(duì)于華爾街的精英來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)是可以轉(zhuǎn)移出去的——把風(fēng)險(xiǎn)分散給那些愿意承擔(dān)不同程度風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)構(gòu)。信用風(fēng)險(xiǎn)的重要形成原因之一，就是外界客觀(guān)條件的變化，由招商銀行信用風(fēng)險(xiǎn)壓力測(cè)試可以看出，GDP變化、房?jī)r(jià)動(dòng)蕩和進(jìn)出口額的變化都會(huì)使得信用風(fēng)險(xiǎn)率增加或者減少。當(dāng)GDP,房?jī)r(jià)和進(jìn)出口增長(zhǎng)率成負(fù)增長(zhǎng)時(shí)，逾期率會(huì)增大，這三者的負(fù)增長(zhǎng)率越大，逾期率越大；當(dāng)GDP,房?jī)r(jià)和進(jìn)出口增長(zhǎng)率呈正向增長(zhǎng)時(shí)，逾期率會(huì)減小，這三者增長(zhǎng)率越大，逾期率越低。個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)的種類(lèi)主要包括：信用風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)這三大風(fēng)險(xiǎn)，而這些風(fēng)險(xiǎn)中每一種又受到諸多因素影響，如信用風(fēng)險(xiǎn)受到購(gòu)房者的購(gòu)房目的影響、GDP變化影響、房產(chǎn)市場(chǎng)變化影響、世界金融環(huán)境變化影響等。市場(chǎng)的變化，包括市場(chǎng)利率變化，房地長(zhǎng)價(jià)格的下跌受挫，會(huì)增加風(fēng)險(xiǎn)。 (1)主觀(guān)性：從借款人的角度來(lái)看，其個(gè)人收入，素質(zhì)，信譽(yù)度使得按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)具有主觀(guān)能動(dòng)性?，F(xiàn)在政策上這樣的變動(dòng)，會(huì)十足地打壓一些中高層的購(gòu)房投機(jī)者。而對(duì)于中國(guó)政府而言，一方面會(huì)害怕房?jī)r(jià)過(guò)高，夾雜過(guò)量泡沫，使得房產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)法滿(mǎn)足真正需要購(gòu)房的普通百姓，也使得金融市場(chǎng)不安全；一方面也會(huì)謹(jǐn)慎打壓房?jī)r(jià)或者抬高投機(jī)購(gòu)房的價(jià)格，減少在房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作賺取巨額利潤(rùn)的投機(jī)者，之所以謹(jǐn)慎，也是因?yàn)樾枰_估計(jì)銀行現(xiàn)有的按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)承受能力。目前在國(guó)內(nèi)個(gè)人住房按揭貸款的實(shí)際運(yùn)作中都簡(jiǎn)單地采用市場(chǎng)比較法， 對(duì)比周邊類(lèi)似樓盤(pán)的市場(chǎng)價(jià)位加權(quán)平均推算出按揭樓盤(pán)的價(jià)值， 而沒(méi)有更多地考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段和水平、按揭房產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制和處置成本、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失， 高估按揭房產(chǎn)價(jià)[2]。另外,國(guó)內(nèi)銀行的主要收入來(lái)自利息收入,利率調(diào)整將對(duì)銀行利潤(rùn)產(chǎn)生重大影響,同時(shí),也會(huì)引起利率期限結(jié)構(gòu)的變化,利差的變化更加難以把握。另外,開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)手續(xù)不完備,在尚未取得商品房預(yù)售許可證的情況下,銷(xiāo)售房產(chǎn),回籠資金,造成所簽購(gòu)房合同無(wú)效,從而波及借款合同的履行。當(dāng)然，在銀行把提前償還的資金重新貸出的情況下，銀行在貸出的過(guò)程中又會(huì)產(chǎn)生更多的服務(wù)成本。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確2009 年繼續(xù)實(shí)行適度寬松的貨幣政策。其中借款人信用風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)商信用風(fēng)險(xiǎn)在整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)體系中尤為突出。合法有效地購(gòu)房合同購(gòu)房首付款證明的材料，包括發(fā)票，收據(jù)，銀行進(jìn)賬單，現(xiàn)金交款單銀行規(guī)定的其他有關(guān)材料。在我國(guó)，商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款是個(gè)人房貸業(yè)務(wù)中一項(xiàng)主要業(yè)務(wù)，銀行根據(jù)不同分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，劃分出不同種類(lèi)的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)（如圖1所示）。 6）查閱了相當(dāng)多的期刊雜志，總結(jié)出其中的共性和相通點(diǎn)，將其中的核心思想吸收為自己所有，經(jīng)過(guò)思考和過(guò)濾，整理成文中內(nèi)容。通過(guò)橫向的比較舉例，縱向的理論積累，總結(jié)出自己的觀(guān)點(diǎn)，給出我對(duì)個(gè)人按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制的意義和建議，表達(dá)出該論文的核心內(nèi)容。房地產(chǎn)行業(yè)其本身有很強(qiáng)的發(fā)展周期性，而我國(guó)的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)一直處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和宏觀(guān)調(diào)控相結(jié)合的政策下發(fā)展。信貸發(fā)展應(yīng)遵循一定經(jīng)濟(jì)規(guī)律科學(xué)運(yùn)營(yíng)，如果在個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理上過(guò)于簡(jiǎn)單化，必然會(huì)給商業(yè)銀行帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)影響信貸業(yè)務(wù)健康發(fā)展。文中所引用的觀(guān)點(diǎn)和參考資料均已標(biāo)注并加以注釋。另外需要強(qiáng)化個(gè)人住房貸款的保險(xiǎn)機(jī)制、加強(qiáng)商業(yè)銀行自身管理，包括建立嚴(yán)密的貸款操作流程；把好個(gè)人住房按揭貸款的審批關(guān)；放貸前要對(duì)抵押物情況進(jìn)行查詢(xún)；前移個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管體系、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)分析。對(duì)于個(gè)人住房貸款，銀行界普遍認(rèn)為是一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，與企業(yè)貸款比較起來(lái)，個(gè)人住房貸款拖欠貸款比例較低，因而把個(gè)人住房貸款作為地方先貸款。用簡(jiǎn)單明了的語(yǔ)句，將一些已有的概念理論表達(dá)出來(lái)，讓讀者明白現(xiàn)在已有的理論。打入不同的關(guān)鍵字，會(huì)有很多不同的收獲。本論文中的個(gè)人住房貸款(下簡(jiǎn)稱(chēng)“個(gè)人房貸”) 為實(shí)務(wù)中常指的商用房貸款與真正的個(gè)人住房貸款。 （3）按揭貸款的期限根據(jù)規(guī)定，個(gè)人住房貸款的最長(zhǎng)的期限是30年。在個(gè)人住房貸款奉獻(xiàn)中，信用風(fēng)險(xiǎn)和銀行操作風(fēng)險(xiǎn)是最主要的風(fēng)險(xiǎn)，也是銀行自身可控的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)的蕭條,使得原來(lái)一部分借款人失業(yè),沒(méi)有了還款來(lái)源,造成不良貸款。目前銀行系統(tǒng)內(nèi)居民存款余額連年居高不下，各銀行都有大量閑置資金急于尋找出路，在這種情況下，客戶(hù)提前償還貸款只會(huì)增加銀行的閑置資金量，加大了銀行的投資壓力和風(fēng)險(xiǎn)。為此引發(fā)兩種結(jié)果：一是購(gòu)房人以此拒付貸款；二是作為按揭業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的第二還款源， 明顯因質(zhì)量問(wèn)題使其在將來(lái)的拍賣(mài)中造成資不抵債。 1年以上貸款遇法定利率調(diào)整,于次年初開(kāi)始按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。有些員工出于眼前利益，與開(kāi)發(fā)商合謀，對(duì)貸前審查敷衍了事，貸后放棄追蹤管理，以至讓銀行潛在的風(fēng)險(xiǎn)加大。但對(duì)于個(gè)人客戶(hù),這項(xiàng)業(yè)務(wù)尚屬空白,還不允許對(duì)自然人客戶(hù)銀行信息隨意查詢(xún)。對(duì)購(gòu)買(mǎi)手套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付比例不得低于30%。上一小節(jié)中已經(jīng)解釋了風(fēng)險(xiǎn)的種類(lèi)和形成風(fēng)險(xiǎn)的原因，而從中也不難發(fā)現(xiàn)，從個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)的各種種類(lèi)的分析中，也可看出這些風(fēng)險(xiǎn)的共性，即個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)是有規(guī)律，有特征的。當(dāng)然，這兩種現(xiàn)象在國(guó)內(nèi)較少，中國(guó)的銀行審查貸款普遍比較嚴(yán)格，基本不會(huì)出現(xiàn)這么嚴(yán)重的情況或是使得風(fēng)險(xiǎn)如此嚴(yán)重。銀行個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)的滯后性，提醒銀行需要計(jì)算好風(fēng)險(xiǎn)期的最大承受風(fēng)險(xiǎn)的能力，并且可以由滯后性，很好的控制何時(shí)需收緊貸款，何時(shí)可以放松貸款，這樣可以使風(fēng)險(xiǎn)分散，而不是使得所有的風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)滯后期后一起暴露，使得風(fēng)險(xiǎn)集中化，這樣會(huì)使銀行在某一時(shí)期處于風(fēng)險(xiǎn)最高峰的時(shí)期，不利于控制風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，上述數(shù)據(jù)較為陳舊，可以借助該模型，將最新的數(shù)據(jù)作為測(cè)試的測(cè)試樣本，而其測(cè)試結(jié)果不變，可以證明上述結(jié)論是正確的。進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格下降等極端情況的壓力測(cè)試，并把結(jié)果融入銀行綜合風(fēng)險(xiǎn)管理框架之中，有利于銀行在制定業(yè)務(wù)拓展政策及目標(biāo)時(shí)，做出更明智的風(fēng)險(xiǎn)戰(zhàn)略決策，從而達(dá)到減輕某些壓力時(shí)間，如房?jī)r(jià)迅速下跌等對(duì)銀行穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的影響。按照傳統(tǒng)的信貸程序，這類(lèi)人群是申請(qǐng)不到優(yōu)惠貸款的，只能在次級(jí)市場(chǎng)上尋求貸款。寬松的信貸條件導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)的過(guò)分繁榮，在繁榮時(shí)期，生產(chǎn)的高漲引起信用的擴(kuò)張，生產(chǎn)企業(yè)借助于信用，譬如發(fā)行有價(jià)證券、利用銀行貸款和商業(yè)信用，把生產(chǎn)盡量地?cái)U(kuò)大，并使它超出有支付能力的需求范圍，于是促成爆發(fā)危機(jī)條件的成熟。當(dāng)評(píng)級(jí)突然大范圍大幅度的下降，迫使投資者補(bǔ)充超額的流動(dòng)性或低價(jià)拋售這些債券，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)因而成為次債危機(jī)爆發(fā)的導(dǎo)火線(xiàn)。 美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)控制的警示 我國(guó)商業(yè)銀行按揭貸款的現(xiàn)狀和存在的不足 （1）個(gè)人住房貸款市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)個(gè)人信貸市場(chǎng)上的不對(duì)稱(chēng)信息是風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因。 （2）社會(huì)信用制度不健全住宅抵押貸款是一種投入資金大、期限長(zhǎng)和風(fēng)險(xiǎn)高的信貸業(yè)務(wù)。 3）為追逐利益進(jìn)行盲目評(píng)價(jià) 評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)作為中介機(jī)構(gòu)，在資本市場(chǎng)中有著獨(dú)立的地位，他是服務(wù)于投資者的，但是當(dāng)前評(píng)級(jí)費(fèi)用是評(píng)級(jí)公司的重要收入來(lái)源，大部分評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)采取的是向受評(píng)機(jī)構(gòu)收取費(fèi)用的模式。正是這種理所當(dāng)然埋下了此次金融危機(jī)的禍根。圖12 美國(guó)次級(jí)抵押貸款及次級(jí)債參與主體 （2）次級(jí)債危機(jī)的產(chǎn)生從美國(guó)次級(jí)抵押貸款及次級(jí)債各參與主體的圖示可以可出，一場(chǎng)原本單純的次級(jí)抵押貸款危機(jī)衍變成一場(chǎng)波及全球的金融風(fēng)暴，實(shí)際上是參與主體共同造成的結(jié)果，我們可以看到收益和風(fēng)險(xiǎn)鏈條環(huán)環(huán)相扣，一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，整個(gè)傳導(dǎo)就會(huì)受到影響。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)又包括：利率風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、住房貶值風(fēng)險(xiǎn)、抵押風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)等等。交通銀行是首家公布房貸壓力測(cè)試的銀行?？梢钥闯?，按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)因素多種多樣。而且，由于貸款抵押物是假較當(dāng)初大幅回落，加上其變現(xiàn)能力差，銀行需付出較大處置成本，這就會(huì)導(dǎo)致銀行對(duì)抵押物的處置收入遠(yuǎn)不足以補(bǔ)償借款人違約造成的貸款損失，資產(chǎn)得不到保全。例如，商業(yè)銀行與貸款人的信息不對(duì)稱(chēng)。從2010年2月份的政策，可以看出，銀行已經(jīng)開(kāi)始在上漲個(gè)人住房按揭貸款的利率。2008年10月27日 中國(guó)人民銀行：；最低首付款比例調(diào)整為20%。另外，由于抵押在銀行手中的房產(chǎn)嚴(yán)重偏離其真實(shí)價(jià)值， 一旦購(gòu)房者故意違約， 那么銀行或支付較高的變現(xiàn)成本，或面臨難以變現(xiàn)的可能，甚至在市場(chǎng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)時(shí)， 將承受房?jī)r(jià)下跌所造成的巨大損失。如果開(kāi)發(fā)商故意抬高房?jī)r(jià)，造成房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，當(dāng)泡沫破碎就會(huì)致使房?jī)r(jià)大幅度縮水，銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)隨之提高。住宅小區(qū)入住的人數(shù)多，若都被迫集中到一家銀行辦理按揭貸款， 一旦出現(xiàn)由開(kāi)發(fā)商引起的房屋質(zhì)量或拿不到權(quán)證等問(wèn)題， 購(gòu)房人容易遷怒于銀行以至拒付貸款， 這給銀行造成的損失將特別嚴(yán)重。但隨著國(guó)內(nèi)銀行面臨的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理勢(shì)在必行，所以必須充分認(rèn)識(shí)提前還貸所產(chǎn)生的影響，從各個(gè)層面上制定對(duì)策。這是指借款人在約定的還款期限之前先行償還部分或全部貸款。從各大商業(yè)銀行統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)看，這類(lèi)違約占大多數(shù)。表1 2008年12月23日調(diào)整的最新的利率 （2）還款的方式目前，銀行使用的還款方式分為兩種，可以由客戶(hù)自由的選擇。 圖1 不同種類(lèi)的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)（2）個(gè)人按揭貸款的償還機(jī)制在辦理個(gè)人住房按揭貸款的整個(gè)過(guò)程中，購(gòu)房者（客戶(hù)）、銀行、開(kāi)發(fā)商之間是互惠互利又相互制約的關(guān)系。其中大量運(yùn)用了表格，數(shù)據(jù)和圖形的方式，使得文章的意思更明確，更容易理解。 2）查閱一些資料數(shù)據(jù)，給出房地產(chǎn)現(xiàn)狀的形成原因，并逐條理清其中原因，使其細(xì)節(jié)化，明確化。為此，對(duì)個(gè)人住房貸款的現(xiàn)狀應(yīng)該重新認(rèn)識(shí)。s language describing the risks of individual mortgage loans types and control article also elaborated on the occurrence of the . subprime mortgage crisis background, principles and the occurrence of Chinese mercial banks in policies and write their own views and suggestions on this topic.Effective control of credit risk to strictly guard against false mortgage credit risk and build a good credit environment, choosing a good developer and development control of market risk which is very important aspect is to avoid interest rate risk, the establishment of China39。 承諾人（簽名）： 日 期：目 錄中文摘要ABSTRACT 第1章 緒論...................................................1第一章 緒論 8 課題背景與意義 8 論文思路與結(jié)構(gòu) 9 研究方法與手段 9第六章 對(duì)于我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款的總結(jié)與展望 46 研究方法與手段......................................2 可能存在的不足與創(chuàng)新................................3第2章 按揭貸款的相關(guān)概念與政策界定.............................4 按揭貸款相關(guān)概念與界定................................4 個(gè)人住房按揭貸款的相關(guān)概念和方式.................4 按揭貸款的概念及其償還機(jī)制........................4 我國(guó)商業(yè)銀行按揭貸款相關(guān)政策和政策分析.................5 .....................5 按揭貸款的還款方式和在不同方式下的還款利息.........6 本章小結(jié)................................................7第3章 我國(guó)個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)研究及分析.....................8 個(gè)人按揭貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)...............................8 信用風(fēng)險(xiǎn).............................................8 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)............................................10 操作風(fēng)險(xiǎn)............................................11 政策風(fēng)險(xiǎn)............................................13 我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)特征....................15 影響個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)的因素以招商銀行住房