房地產(chǎn)知識(shí)講座(更新版)
【正文】 筑物轉(zhuǎn)讓或出租地皮或連同其建筑物價(jià)格壟斷價(jià)值價(jià)格剩余年限價(jià)格四、 標(biāo)的物分類地產(chǎn)市場(chǎng)房屋商品資金勞務(wù)技術(shù)信息五、 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性產(chǎn)品的位置固定價(jià)格的特殊性供求的反經(jīng)濟(jì)循環(huán)性市場(chǎng)價(jià)格的層次性雙重屬性：消費(fèi)資料（住宅）、生產(chǎn)資料（寫字樓）不充分的市場(chǎng)五、房地產(chǎn)供求市場(chǎng)的特點(diǎn)供應(yīng)（1）供給市場(chǎng)缺乏彈性（2）供給的異質(zhì)性（3）供給的地區(qū)性（4）調(diào)節(jié)的不完全性需求特點(diǎn)（1）需求的多樣性（2）需求的廣泛性（3）需求的融資性（4）需求的長(zhǎng)期性供求動(dòng)機(jī)的分析供應(yīng)：經(jīng)營(yíng)、投機(jī)、資產(chǎn)流動(dòng)、遷移需求：消費(fèi)需求（生產(chǎn)性消費(fèi)、生活性消費(fèi)）經(jīng)營(yíng)需求、保值第四講 深圳市的房地產(chǎn)管理體制一、深圳市房地產(chǎn)（國(guó)土）屬三級(jí)管理——市局、分局、國(guó)土所市局：宏觀的產(chǎn)權(quán)管理所：市政的監(jiān)督、收取土地使用費(fèi)，以地為主，房隨地走，房地合一；二、土地使用權(quán)的出讓條例地價(jià)款包括：土地使用權(quán)出讓金土地開發(fā)金市政配套設(shè)施金出讓金：指國(guó)家收取的租用金。房地產(chǎn)的特征：房產(chǎn)和地產(chǎn)是結(jié)合在一起的，房地產(chǎn)的價(jià)值形態(tài)、房?jī)r(jià)、地價(jià)往往隱藏在房?jī)r(jià)之中?？偨ㄖ娣e的概念是各層建筑面積的總和。（2）除別墅以外各類居住用地。劃拔：政府無(wú)償?shù)亟o有關(guān)組織（國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事、港口等）這三種區(qū)別在于：有償、無(wú)償、用途、主體做什么。代用證：1993年、1994年、1995年的表示房屋的所有權(quán)證（房產(chǎn)證）樓花證、初始登記證。第六講 房地產(chǎn)的買賣問題一、房地產(chǎn)買賣的有關(guān)問題預(yù)售：指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金，并定期支付房?jī)r(jià)款的行為，也是說(shuō)開發(fā)商未進(jìn)行初始登記，未取得證書而出售（買賣）。（4）取消了外銷（5）對(duì)已預(yù)售的房地產(chǎn)再建的公共部分的更改設(shè)計(jì)，一定要征得業(yè)主的同意（6）取消了包銷制度二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的代理與經(jīng)紀(jì)《合同法》：委托、居間、行紀(jì)代理：被代理人（委托人）——代理人居間：提供信息，充當(dāng)媒介（屬中介行為）面積：每戶的建筑面積等于每戶的套內(nèi)面積加上每戶應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e。作用：（1）確權(quán)（2）保護(hù)合法的權(quán)益（3）監(jiān)管（4）要式行為是必備的條件特點(diǎn)：（1）登記的范圍特殊（2）登記屬于強(qiáng)制性的，（非自愿的、義務(wù)的、否則不受法律保護(hù)）（3）登記部門對(duì)登記申請(qǐng)實(shí)行實(shí)質(zhì)性審查，無(wú)異議時(shí)才給予，所以登記時(shí)有較強(qiáng)的公信力，除司法可否定外，是產(chǎn)權(quán)的唯一合法證明。（2）不轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)的占有（3）屬要式法律行為——一定要簽書面合同。按揭——減少風(fēng)險(xiǎn)的原則，抵押物足量的原則。（3）質(zhì)量終身制（4）不可抗力——不能預(yù)見、不可避免、不可克服三個(gè)情況A、 社會(huì)動(dòng)亂，軍事行動(dòng)B、 自然災(zāi)害：洪水、暴雨、地震（五級(jí)不算）、臺(tái)風(fēng)、冰雹。二、房地產(chǎn)的現(xiàn)狀及發(fā)展前景同質(zhì)化嚴(yán)重供給過剩市場(chǎng)推廣有效性下降買家支出停滯市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)變化迅速知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代改變我們的生活方式空手道三、對(duì)中介公司的看法市場(chǎng)化、專業(yè)化、系統(tǒng)化四、價(jià)格定位成本價(jià)定位目標(biāo)定位五、房地產(chǎn)高級(jí)人員的基本功重視項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)重視管理了解人性的生活規(guī)律發(fā)展并滲透到管理中懂得市場(chǎng)的營(yíng)銷
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