【正文】 屋單位）發(fā)給開發(fā)商該幢建筑物的房屋所有權(quán)證，即俗稱的“大產(chǎn)權(quán)”。盡管物權(quán)中的所有權(quán)具有無期限性，但并不排除其他物權(quán)的有期限性，以所謂物權(quán)的無期限性作為拒絕承認(rèn)抵押權(quán)的期限的理由是不成立的?！　〉盅喝宿D(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。違背了土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)之間存在的相依關(guān)系原則，違反了法律、法規(guī)的規(guī)定的抵押行為顯然是無效行為。房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)時(shí)，需依法履行抵押登記的法律行為，因此，房地產(chǎn)的抵押擔(dān)保方式在現(xiàn)實(shí)生活中也極為普遍，隨之而來產(chǎn)生的抵押糾紛也相當(dāng)多。我國法律、法規(guī)對單獨(dú)以房屋或土地使用權(quán)抵押的行為，并一直規(guī)定為：“土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物，其他附著物隨之抵押但在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的實(shí)際抵押設(shè)定中，將房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)分別進(jìn)行抵押的行為比比皆是，不論是開發(fā)商、債權(quán)人、還是房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)、國土資源管理機(jī)關(guān)均對此行為“認(rèn)同”，他們并不認(rèn)為這樣的行為是對“房隨地走”和“地隨房走”原則相悖，而是理所當(dāng)然而為之。本文針對上述問題進(jìn)行了探討，而對房地產(chǎn)抵押中存在的房屋產(chǎn)權(quán)抵押，房屋產(chǎn)權(quán)與土地使用權(quán)抵押相關(guān)法律問題并未作出說明。因此，房屋產(chǎn)權(quán)的取得，必須建立在已經(jīng)依法取得土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上。二是，根據(jù)一項(xiàng)債務(wù)需要，同時(shí)將房屋產(chǎn)權(quán)與土地使用權(quán)分別抵押給兩個(gè)以上的債權(quán)人。（三）法定抵押登記擔(dān)保期限的原則：　　《擔(dān)保法》公布施行快十年了，擔(dān)保抵押設(shè)定的當(dāng)事人現(xiàn)已完全接受與認(rèn)同了“抵押不登記無效”的我國法律實(shí)行的強(qiáng)制登記制度。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，抵押合同是附屬于主合同的從合同，如果主合同未能得到清償，主合同并未終止，主債權(quán)人的債權(quán)仍然是有效的，這樣附屬于主債權(quán)的抵押權(quán)也仍然有效，抵押權(quán)人仍然有權(quán)向抵押人主張權(quán)利，而抵押人不能被免除擔(dān)保責(zé)任。二、土地使用權(quán)抵押（一）法律法規(guī)規(guī)章所規(guī)定的土地使用權(quán)抵押的前提?！　⊥瑫r(shí)，土地使用權(quán)抵押應(yīng)當(dāng)持土地使用權(quán)證書辦理登記手續(xù)。　　1990年5月19日國務(wù)院令第55號發(fā)布了并自發(fā)布之日起施行的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條、第四十五條規(guī)定了劃撥土地使用權(quán) “經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押”。（四）土地使用權(quán)與地上建筑物一致的原則　　《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三十三條　土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。（六）土地使用權(quán)抵押前，應(yīng)進(jìn)行土地評估　　一是辦理抵押登記的需要；二是確保抵押土地價(jià)值的準(zhǔn)確性，貸款或者借款的全額收回。辦理土地使用權(quán)抵押登記時(shí)，如果是地上沒有建筑物或其他附著物的出讓土地使用權(quán)抵押，應(yīng)到國土資源管理部門進(jìn)行登記；如果是地上有建筑物或其他附著物的出讓土地使用權(quán)抵押，則分別到國土資源管理部門和房產(chǎn)管理部門登記，并辦理他項(xiàng)權(quán)利證書。如果被抵押的土地因特殊原因受到損害，抵押權(quán)人可以根據(jù)抵押人讓與的賠償或補(bǔ)償請求權(quán)，代替抵押權(quán)人直接向第三人或保險(xiǎn)公司請求損害賠償或要求保險(xiǎn)公司給付保險(xiǎn)金?！　? 參考文獻(xiàn)：王利民《關(guān)于抵押權(quán)若干問題的探討》法律出版社2001年陳書榮《解讀土地使用權(quán)抵押相關(guān)問題》法律出版社1999年石少俠《房地產(chǎn)管理法》法律出版社1999年鄒海林 常敏 《債權(quán)擔(dān)保的方式和應(yīng)用》法律出版社1998年陳本寒《擔(dān)保法通論》武漢大學(xué)出版社1999年7 / 7