關(guān)于房地產(chǎn)抵押的思考-免費(fèi)閱讀
【正文】 （十一）關(guān)于房地產(chǎn)抵押權(quán)與房地產(chǎn)出租的法律關(guān)系 根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》第六十五條：抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。（十）保險(xiǎn)問(wèn)題 根據(jù)《擔(dān)保法》第五十八條規(guī)定：抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅。抵押合同的內(nèi)容根據(jù)《擔(dān)保法》第三十九條 抵押合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：、數(shù)額；；、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬；；?！保ㄎ澹┫嚓P(guān)證明 這是與房屋產(chǎn)權(quán)抵押登記一樣的法定要求，抵押人是集體所有制企業(yè)的，在抵押時(shí)要提交企業(yè)職代會(huì)通過(guò)抵押的合法有效證明文件?！钡?7條規(guī)定：“依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)?！ 〉?，同時(shí)又帶來(lái)了如下幾個(gè)問(wèn)題：（1）、我國(guó)歷來(lái)對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)有嚴(yán)格的管理制度，應(yīng)當(dāng)說(shuō)不能以辦理了抵押登記手續(xù)，就與“經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)批準(zhǔn)”的規(guī)定劃等號(hào)；（2）、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》屬于國(guó)家行政法規(guī)，國(guó)土資源局與最高人民法院無(wú)權(quán)以行政政策文件以及司法文件來(lái)修改國(guó)家行政法規(guī)，這樣的作法不符合《立法法》；（3）刊登在2004年6月25日四川省國(guó)土資源廳〖國(guó)土資源全國(guó)土地日專(zhuān)刊〗上的廣西壯族自治區(qū)國(guó)土資源廳 陳書(shū)榮所著《解讀土地使用權(quán)抵押相關(guān)問(wèn)題》中，仍認(rèn)為“劃撥土地使用不能直接抵押”、應(yīng)“符合《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條規(guī)定必須經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)批準(zhǔn)”，而壓根沒(méi)有提及國(guó)土資源部的國(guó)土資發(fā)[2004]9號(hào)文；（4）、從維護(hù)國(guó)家土地的立場(chǎng)出發(fā)，《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知》 “以劃撥土地使用權(quán)抵押的，提交土地管理部門(mén)確認(rèn)的抵押宗地的土地使用權(quán)出讓金額的證明”這一規(guī)定表明了應(yīng)當(dāng)確定了出讓的劃撥土地使用權(quán)方可抵押。（二）關(guān)于劃撥土地使用權(quán)抵押的前提條件?！〉盅喝艘婪ㄓ袡?quán)處分的國(guó)有的土地使用權(quán)即出讓土地使用權(quán)和通過(guò)依法轉(zhuǎn)讓取得的房地產(chǎn)可以抵押；而劃撥土地使用權(quán)不能直接抵押，符合《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條規(guī)定必須經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)批準(zhǔn)，并在抵押登記時(shí)必須提交“土地管理部門(mén)確認(rèn)的抵押宗地的土地使用權(quán)出讓金額的證明”，其劃撥土地使用權(quán)與地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以抵押；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。（四）抵押物的特定化登記原則： 對(duì)于房地產(chǎn)抵押登記，不少的抵押人與抵押權(quán)人均忽視這一原則。如果當(dāng)事人約定了抵押期限，視為抵押權(quán)人接受了對(duì)抵押權(quán)的期限限制，抵押權(quán)人只能在該期限內(nèi)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，更何況我國(guó)法律并未明令禁止當(dāng)事人自行約定抵押期限的行為，所以這種約定并不違反強(qiáng)制性法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是合法有效的?！∞D(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物?！钡诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的實(shí)際抵押設(shè)定中，將房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)分別進(jìn)行抵押的行為比比皆是，不論是開(kāi)發(fā)商、債權(quán)人、還是房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)、國(guó)土資源管理機(jī)關(guān)均對(duì)此行為“認(rèn)同”，他們并不認(rèn)為這樣的行為是對(duì)“房隨地走”和“地隨房走”原則相悖，而是理所當(dāng)然而為之?！ 》康禺a(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。對(duì)于抵押設(shè)定所生產(chǎn)的諸多法律關(guān)系與之對(duì)應(yīng)的法律后果，所映射出的我國(guó)現(xiàn)行法律的相關(guān)問(wèn)題，以及糾紛的避免與處理也必須充分重視與研究。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱(chēng)，房地產(chǎn)也是兩個(gè)基本形式的不動(dòng)產(chǎn)。抵押人對(duì)自己的房屋產(chǎn)權(quán)或土地
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