【正文】 裝修的房屋，客戶又覺得千篇一律，不能體現(xiàn)自己的喜好和個(gè)性。每一“套”住房都應(yīng)該成為成熟的商品，具有集成、完備的概念。表明全國(guó)住宅發(fā)展，不僅實(shí)現(xiàn)了數(shù)量的飛躍，而且通過(guò)科技創(chuàng)新，在質(zhì)量上也不斷突破，其發(fā)展非常迅速。 四、開發(fā)、銷售、服務(wù)三步須緊密配合。在開發(fā)前對(duì)各組成部分必須要有明確的了解，周密的安排和戰(zhàn)略性的部署，確保一切在掌握之中。那么，在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中如何創(chuàng)立堅(jiān)實(shí)的品牌形象呢？要?jiǎng)?chuàng)造名牌項(xiàng)目，就必須在營(yíng)銷中經(jīng)過(guò)周密的市場(chǎng)調(diào)研，抓住市場(chǎng)空缺，建造獨(dú)具特色和個(gè)性的物業(yè)，超前進(jìn)行營(yíng)銷策劃運(yùn)用，運(yùn)用獨(dú)特的市場(chǎng)導(dǎo)入手法，確立行業(yè)地位，從策劃開始到設(shè)計(jì)、開發(fā)、營(yíng)銷、服務(wù)，進(jìn)行全過(guò)程創(chuàng)立物業(yè)名牌。 創(chuàng)房地產(chǎn)品牌是推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的動(dòng)力 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟，開發(fā)、管理步入法制化、規(guī)?；恼?guī)發(fā)展軌道，購(gòu)房者的購(gòu)房行為已經(jīng)進(jìn)入理性購(gòu)房階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)將有一個(gè)重新整合的過(guò)程。 目前，中國(guó)房地產(chǎn)迅速發(fā)展，市場(chǎng)商品房產(chǎn)品眾多，競(jìng)爭(zhēng)空前激烈，開發(fā)商只有積極開創(chuàng)商品房品牌，利用品牌效應(yīng)才能在市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟，占領(lǐng)市場(chǎng)份額，這是房地產(chǎn)業(yè)的一大發(fā)展趨勢(shì)。目標(biāo)客戶定位 根據(jù)分析結(jié)果，結(jié)合項(xiàng)目定位，建議目標(biāo)客戶應(yīng)定位在：小型私企業(yè)主、普通白領(lǐng)、中級(jí)經(jīng)理人1． 小型私企業(yè)主這部分人士資金實(shí)力雄厚，追逐高尚品質(zhì)的樓盤，尋求合適的創(chuàng)業(yè)地點(diǎn)及優(yōu)質(zhì)的生活享受。形象定位◎ 開放式、互動(dòng)式、無(wú)障礙的發(fā)展空間◎ 現(xiàn)代化、高科技、信息前沿的創(chuàng)業(yè)園地服務(wù)定位◎ 國(guó)際化、符合現(xiàn)代潮流◎ 全程、全方位的商務(wù)服務(wù)◎ 物業(yè)管理顧問(wèn)：□目標(biāo)客戶分析根據(jù)項(xiàng)目已售部分的市場(chǎng)反饋結(jié)果看，按房屋的使用性質(zhì)分為辦公型、投資型和自住型，F(xiàn)、G兩棟作為純住宅以自住型為主，%，A、B兩棟作為商務(wù)建筑，以辦公型為主，%，這表明了不同客戶對(duì)不同建筑結(jié)構(gòu)的認(rèn)可?！?幽雅的自然環(huán)境，獨(dú)特的空中花園辦公間隙，佇立在空中花園，遠(yuǎn)眺西山美景，近覽獨(dú)具“硅谷風(fēng)采”的園林設(shè)計(jì)，自由呼吸萬(wàn)柳工程5萬(wàn)畝綠色空氣，盡情放松您的心情、盡情放飛您的心緒，自由活動(dòng)在新生態(tài)辦公空間。在寸土寸金的中關(guān)村，公司的房租是一筆不菲的開支。OPEN HUOSE還提供給您一個(gè)無(wú)限的發(fā)展與交流空間，讓您在信息時(shí)代充分體會(huì)交流無(wú)障礙的暢快。但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來(lái)越多的中小型企業(yè)主需要建立低成本、近市場(chǎng)、交通便利、物業(yè)管理完善的無(wú)限發(fā)展空間，由此應(yīng)運(yùn)而生的商務(wù)社區(qū)、商用住宅就有了其特定的市場(chǎng)。%，比1995年提高25個(gè)百分點(diǎn)；，%。第一部分 市場(chǎng)研究和競(jìng)爭(zhēng)分析□外部市場(chǎng)環(huán)境□內(nèi)部項(xiàng)目環(huán)境□項(xiàng)目定位□目標(biāo)客戶分析 □外部市場(chǎng)環(huán)境2001年北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)2000年，北京市房地產(chǎn)走勢(shì)強(qiáng)勁，%，比1995年相比。在房改政策的推動(dòng)下，住宅建設(shè)初步完成了向市場(chǎng)化的轉(zhuǎn)軌。與個(gè)人住宅相比，商務(wù)社區(qū)仍是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)中的非主流產(chǎn)品。 通過(guò)上述對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析，以及周邊地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析，再結(jié)合本案的特點(diǎn)，可分析出以下幾個(gè)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)：◎ “OPEN HOUSE”新銳概念OPEN HUOSE 是一個(gè)完全開放式的空間，迎合了現(xiàn)代人對(duì)個(gè)性化生活的追求，充分體現(xiàn)了以人為本的設(shè)計(jì)理念，消除的不僅是有形的墻壁，更打破了阻礙人們心靈放飛的屏蔽，重新解析了人與建筑的關(guān)系。新起點(diǎn)的合理價(jià)位，不僅大大降低了創(chuàng)業(yè)成本，更重要的是使您獲得了物超所值的擁有。醫(yī)療保健中心、兒童娛樂(lè)中心、健身房、洗衣房、閱覽室、快餐店等生活所需一應(yīng)俱全，提供了全面的社區(qū)服務(wù)。“萬(wàn)柳”地區(qū)，緊鄰中關(guān)村核心區(qū)，項(xiàng)目眾多，但并沒(méi)有面向小型企業(yè)的辦公商務(wù)社區(qū)，所以“新起點(diǎn)”若以大型商務(wù)社區(qū)的定位出現(xiàn)，正好彌補(bǔ)了這一空白，同時(shí)也避免了與周邊住宅項(xiàng)目的激烈競(jìng)爭(zhēng)。在已成交自住型客戶統(tǒng)計(jì)資料中可以看出，%，%；家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，%，%；自住型客戶的主要職業(yè)為普通白領(lǐng)和中級(jí)經(jīng)理人，%、%，這些客戶的年齡層主要在25?40歲之間，經(jīng)濟(jì)較穩(wěn)定，是置業(yè)的主要生力軍。 品牌是企業(yè)的形象寫照，可以為企業(yè)帶來(lái)廣闊而穩(wěn)定的市場(chǎng)、大量的客源和豐厚的利潤(rùn)，而且品牌本身就是一種不斷升值的無(wú)形資產(chǎn)，因此被越來(lái)越多的開發(fā)商所關(guān)注。只有品牌效應(yīng)才能經(jīng)受住市場(chǎng)的考驗(yàn)。像萬(wàn)科花園新城之所以獲得成功，至少有80%的原因在于其萬(wàn)科的名牌效應(yīng)。房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃系統(tǒng)包括營(yíng)銷計(jì)劃概要、開發(fā)項(xiàng)目情況、市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境狀況、市場(chǎng)定位、營(yíng)銷策略、資金安排以及不測(cè)控制等幾大要素。由北京經(jīng)緯德成廣告有限公司進(jìn)行的策劃工作與銷售推廣，正是集合兩家之所長(zhǎng)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的體現(xiàn)，正是我們品牌戰(zhàn)略的基礎(chǔ)?！　∧壳坝尤胧酪殉蔀槿珖?guó)眾多房地產(chǎn)開發(fā)商共同面對(duì)的態(tài)勢(shì)，中國(guó)這幾年的房地產(chǎn)發(fā)展已從零星地塊的改造到成片基地的開發(fā)，從僅以滿足居住基本需求的普通住宅到功能合理的住宅小區(qū)，從單純講求數(shù)量到注重居住與環(huán)境和諧的方向轉(zhuǎn)變。讓每一個(gè)平方米物盡所用，物有所值。菜單式精裝修所有購(gòu)房人都為房屋裝修而煩惱，從施工隊(duì)伍選擇、裝修風(fēng)格設(shè)計(jì)到材料選購(gòu)，都不是自己所擅長(zhǎng)的，又耗時(shí)又費(fèi)力，最后還搞得是糾紛不斷，尤其中、小型企業(yè)人力、物力有限，就更希望得到服務(wù)保證。社區(qū)商務(wù)服務(wù) 獨(dú)特的項(xiàng)目定位和理念、特殊的客戶群體，社區(qū)服務(wù)提出了特殊的要求。公關(guān)活動(dòng)四主題：我的鄰居都是誰(shuí)（客戶聯(lián)誼會(huì)）目的：通過(guò)與客戶會(huì)談，使客戶進(jìn)一步了解本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)；通過(guò)交流，及時(shí)了解客戶需求；通過(guò)溝通，達(dá)到銷 售人員與客戶建立友誼，互生好感，相互信任的目的。 l 雜志媒體 雜志一般都有著穩(wěn)定的讀者群體，視覺沖擊力強(qiáng)，信息可保存時(shí)間長(zhǎng)，并且在內(nèi)容定位和讀者定位上也有著一定的針對(duì)性。具體選擇如下：NP廣告 NP廣告可以說(shuō)是房地產(chǎn)銷售中最重要的媒介使用手段。在998年房地產(chǎn)廣告投放達(dá)到頂峰，99年由于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的增強(qiáng)、本身出現(xiàn)的各種問(wèn)題，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)廣告效果降低。讀者群具有高收入、高學(xué)歷、高職位的特性，注重生活品質(zhì)，有企業(yè)辦公地點(diǎn)的決定權(quán)或執(zhí)行權(quán)。這類人群有著比較高的消費(fèi)能力，正是新起點(diǎn)的準(zhǔn)業(yè)主。□媒體投放策略銷售目標(biāo)分為兩個(gè)階段：一、 以A、B、F、G四棟余房為主，帶動(dòng)整體樓盤形象的提高；為C、D、E三棟開盤新房打下基礎(chǔ)。時(shí)間安排：7月底??九月中 投放重點(diǎn)：《北京青年報(bào)》、《北京晨報(bào)》、《精品購(gòu)物指南》投放要點(diǎn)： 保證強(qiáng)視覺沖擊以及投放的高密度，以保證項(xiàng)目在客戶心目中的地位、形象和所造成的沖擊力； 投放總量不宜過(guò)大，以免對(duì)后續(xù)造成過(guò)重的資金負(fù)擔(dān)。這八周正值北京市場(chǎng)的傳統(tǒng)銷售旺季并配合C、D、E三棟新盤的開盤，預(yù)計(jì)將項(xiàng)目的大部分銷售份額在此階段完成，以期達(dá)到A、B、F、G四棟余房的基本清空。主要目的： 保證的成功銷售； 建立項(xiàng)目的整體形象，突出項(xiàng)目的定位特點(diǎn)； 為后期的銷售作出鋪墊； 投放重點(diǎn)：《北京青年報(bào)》、《北京晨報(bào)》、電視欄目； 投放要點(diǎn)： 減小投入量，控制成本； 減小投放密度，注意增加持續(xù)性； 保持連續(xù)性