【正文】 第七節(jié)材料設(shè)備驗(yàn)收作業(yè)指引 材料設(shè)備驗(yàn)收 項(xiàng)目公司采購部負(fù)責(zé)通知材料設(shè)備供應(yīng)商及時(shí)供貨，并向供應(yīng)商發(fā)出材料設(shè)備供貨通知單。 措施執(zhí)行 施工單位負(fù)責(zé)執(zhí)行批準(zhǔn)的安全文明施工方案。 施工單位應(yīng)落實(shí)標(biāo)準(zhǔn)化管理有關(guān)內(nèi)容，統(tǒng)一現(xiàn)場 CI 形象以及施工人員著裝，落實(shí)現(xiàn)場安全管理措施，達(dá)到合同要求的標(biāo)準(zhǔn)。 項(xiàng)目開工準(zhǔn)備 項(xiàng)目開工現(xiàn)場準(zhǔn)備1) 摸清施工現(xiàn)場地下管網(wǎng)及障礙物情況；2) 組織監(jiān)理單位和施工單位進(jìn)場，并參照土方施工管理的相關(guān)規(guī)定，向監(jiān)理單位和施工單位進(jìn)行現(xiàn)場情況交底；3) 由施工單位繪制項(xiàng)目現(xiàn)場施工總平面布置圖，工程部組織設(shè)計(jì)部、監(jiān)理公司進(jìn)行評審，評審?fù)ㄟ^后組織實(shí)施；4) 明確現(xiàn)場施工臨建設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)，重點(diǎn)應(yīng)滿足銷售賣場需求，工程部監(jiān)督、檢查施工單位執(zhí)行情況；5) 審核施工單位提交的現(xiàn)場臨建施工組織設(shè)計(jì)，對其施工總平面布置、現(xiàn)場臨水臨電布置、現(xiàn)場機(jī)具設(shè)備配置的合理性和經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行檢查；6) 檢查施工單位現(xiàn)場準(zhǔn)備情況，保證其滿足本公司現(xiàn)場 CI 形象要求及施工合同相關(guān)條款要求。修改完畢后再報(bào)監(jiān)理公司和工程部審核。4．支持文件 《項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃管理流程》5．相關(guān)記錄 GEMDALEP1GC02R01《項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃》 GEMDALEP1GC02R02《項(xiàng)目工程月報(bào)》 GEMDALEP1GC01R03《現(xiàn)場工程管理日志》1．流程概況 2．工作程序 第五節(jié)項(xiàng)目開工準(zhǔn)備作業(yè)指引 工程部根據(jù)項(xiàng)目總體實(shí)施計(jì)劃組織編制項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃。對工程月進(jìn)度計(jì)劃延誤超過 3 天的要求施工方分析原因，制定趕工措施并實(shí)施，對拖延 5 天的施工單位除分析原因，制定趕工措施外，還要給予經(jīng)濟(jì)處罰。 施工質(zhì)量事故處理 施工單位出現(xiàn)質(zhì)量事故，應(yīng)在第一時(shí)間通知監(jiān)理單位及工程部并立即組織事故處理。 監(jiān)理單位負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程質(zhì)量全方位、全過程的管理和監(jiān)控。 設(shè)計(jì)單位對施工圖紙技術(shù)交底中出現(xiàn)的問題進(jìn)行答復(fù)，必要時(shí)出具《設(shè)計(jì)變更單》 。 批準(zhǔn)后的項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃作為項(xiàng)目公司的考核依據(jù)，項(xiàng)目公司將項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃分解為季度計(jì)劃和月度計(jì)劃并報(bào)運(yùn)營管理部備案?？偛柯毮懿块T提出申請經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審核后匯總至運(yùn)營管理部；各項(xiàng)目公司下屬部門提出申請經(jīng)項(xiàng)目公司總經(jīng)理審核后匯總到總部運(yùn)營管理部。CEO審批。 《項(xiàng)目拓展與論證管理流程》4．相關(guān)記錄 1. 流程圖 第三章運(yùn)營管理第一節(jié)年度經(jīng)營計(jì)劃管理流程2. 流程概況 3. 工作程序 年度經(jīng)營計(jì)劃的編制與審批 總部運(yùn)營管理部/項(xiàng)目公司于每年 11 月初組織總部/項(xiàng)目公司各部門對本年度經(jīng)營計(jì)劃完成情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析， 并對次年度經(jīng)營環(huán)境和內(nèi)部管理現(xiàn)狀進(jìn)行綜合分析。 新項(xiàng)目發(fā)展小組按照政府規(guī)定的程序參加摘牌投標(biāo)拍賣的投標(biāo)工作。《項(xiàng)目定位報(bào)告》確定后根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展對其所做的補(bǔ)充及修訂，由營銷管理部以會(huì)議紀(jì)要等形式備案，并提供研發(fā)設(shè)計(jì)部作為設(shè)計(jì)輸入資料。營銷管理部負(fù)責(zé)根據(jù)評審意見，調(diào)整定位建議或監(jiān)督策劃代理公司調(diào)整定位建議，并負(fù)責(zé)將調(diào)整后的《項(xiàng)目定位建議書》報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審核，董事長? CEO 審批。4. 支持性文件 《項(xiàng)目定位策劃流程》《合同管理流程》《土地獲取作業(yè)指引》5. 相關(guān)記錄 GEMDALEP1LZ01R01《目標(biāo)城市評價(jià)報(bào)告成果標(biāo)準(zhǔn)》 GEMDALEP1LZ01R02《土地儲(chǔ)備計(jì)劃》 GEMDALEP1LZ01R03《土地信息采集表》 GEMDALEP1LZ01R04《新項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)》 GEMDALEP1LZ01R05《新項(xiàng)目初步市場定位建議設(shè)計(jì)草案任務(wù)書》 GEMDALEP1LZ01R06《新項(xiàng)目可行性論證規(guī)劃草案指標(biāo)說明》 GEMDALEP1LZ01R07《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 GEMDALEP1LZ01R08《項(xiàng)目可研報(bào)告評審表》1. 流程圖 第二節(jié)項(xiàng)目定位策劃流程2. 流程概況 3. 工作程序 策劃方式確定 項(xiàng)目取得或確定獲取意向后，營銷管理部根據(jù)項(xiàng)目情況提出策劃方式的建議，經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審核、 董事長? CEO 審批確定策劃方式是委外或自主后， 營銷管理部編制 《項(xiàng)目定位策劃計(jì)劃》 ，內(nèi)容包括：1) 策劃代理公司選擇確定時(shí)間（委托策劃）2) 市場調(diào)研完成時(shí)間（自主策劃）3) 項(xiàng)目定位建議完成、評審時(shí)間4) 項(xiàng)目定位報(bào)告完成、評審時(shí)間5) 策劃小組的建議成員名單（由營銷管理部、研發(fā)設(shè)計(jì)部、成本管理部人員組成）6) 是否針對重點(diǎn)客戶需求進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)研及調(diào)研方式（座談或問卷） 。 投資發(fā)展部負(fù)責(zé)按照項(xiàng)目評審會(huì)通過的項(xiàng)目合作條件獲得項(xiàng)目，并負(fù)責(zé)合作條件的實(shí)施和跟蹤。CEO 提出召開新項(xiàng)目投資決策評審會(huì)的申請。 投資發(fā)展部根據(jù)可行性研究計(jì)劃，編制《土地合作協(xié)議》并提交外聘法律顧問審核，組織項(xiàng)目發(fā)展小組及相關(guān)部門對項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場詳細(xì)勘查，并完成如下工作：1）進(jìn)一步完善項(xiàng)目背景調(diào)研，包括：項(xiàng)目獲得方式的流程、土地方資訊情況、項(xiàng)目所在區(qū)域的環(huán)境和配套、區(qū)域規(guī)劃和未來發(fā)展趨勢等。 簡化項(xiàng)目論證程序。2）投資發(fā)展部需提前 3 天將新項(xiàng)目發(fā)展建議報(bào)告發(fā)給與會(huì)人員，為保密起見，土地方情況和重要談判條件不能涉及。 投資發(fā)展部根據(jù)項(xiàng)目的背景資料，初步判斷項(xiàng)目的操作方式，資料匯總后提請外聘法律顧問提供意見，提出《新項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)》向分管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理匯報(bào)，總經(jīng)理審批后提出項(xiàng)目用地運(yùn)作方式的意見。 土地信息收集 投資發(fā)展部負(fù)責(zé)土地信息的收集、匯總、整理和總結(jié)等可通過如下幾種渠道進(jìn)行：1）政府公告收集類：從相關(guān)網(wǎng)站或政府部門獲得政府出讓土地的信息公告、土地儲(chǔ)備中心進(jìn)行的企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地信息招投標(biāo)、掛牌、拍賣公告和法院拍賣土地的信息公告、 產(chǎn)權(quán)交易中心對擁有土地儲(chǔ)備的企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的掛牌公告； 規(guī)劃局、計(jì)委、建委、房產(chǎn)局等作為房地產(chǎn)開發(fā)的管理部門，全面掌握著全市各地塊、各項(xiàng)目的用地性質(zhì)、開發(fā)規(guī)模、地價(jià)水平、操作進(jìn)度、轉(zhuǎn)讓意向等全方位的信息。需及時(shí)收集、分析動(dòng)態(tài)信息，其研究成果可即時(shí)報(bào)告或在年度總結(jié)會(huì)上報(bào)告。1) 不可控制的因素：政治環(huán)境、行業(yè)政策、當(dāng)?shù)卣吲c環(huán)境等；2) 可控制的因素：人財(cái)物資源保障因素。 各部門編制相關(guān)的職能戰(zhàn)略，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)審核后，匯總至投資發(fā)展部。 研發(fā)設(shè)計(jì)部：負(fù)責(zé)收集國內(nèi)外產(chǎn)品的發(fā)展動(dòng)態(tài)、產(chǎn)品發(fā)展模式，規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的政策法規(guī)，相關(guān)類型產(chǎn)品的發(fā)展研究、新材料新技術(shù)的應(yīng)用等信息并進(jìn)行分析。投資發(fā)展部對所匯總的信息進(jìn)行歸類和整理，判斷信息的準(zhǔn)確性、完整性和價(jià)值性，并針對某戰(zhàn)略主題組織相關(guān)人員進(jìn)行專題調(diào)查研究以完善相關(guān)信息。 總部投資發(fā)展部及投資分管領(lǐng)導(dǎo)對各項(xiàng)目公司的經(jīng)營戰(zhàn)略進(jìn)行審核后，組織公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行評審和批準(zhǔn)。 戰(zhàn)略改進(jìn)準(zhǔn)則，進(jìn)行戰(zhàn)略改進(jìn)時(shí)，須考慮到以下因素進(jìn)行調(diào)整和改進(jìn)：1) 一致性，即戰(zhàn)略是否表述了矛盾的目標(biāo)和政策；2) 可行性，即企業(yè)可以提供的資源是否可以滿足戰(zhàn)略目標(biāo)的需要；3) 重要的內(nèi)部因素的變化；4) 重要的外部環(huán)境的變化。CEO 審批。4）其他主動(dòng)收集信息類：主動(dòng)了解目標(biāo)城市或區(qū)域的土地利用規(guī)劃，舊城改造和土地供應(yīng)計(jì)劃等信息；各類招商會(huì)與項(xiàng)目推介會(huì)等。 對于新開發(fā)的城市，成本管理部根據(jù)需要參加項(xiàng)目實(shí)地調(diào)查，以了解當(dāng)?shù)仨?xiàng)目開發(fā)成本相關(guān)資料和情況。評委應(yīng)認(rèn)真分析討論項(xiàng)目的可行性，并于會(huì)議結(jié)束前詳細(xì)記錄項(xiàng)目評估意見、開發(fā)建議和評估結(jié)論。 新項(xiàng)目已召開過專項(xiàng)匯報(bào)會(huì)，但因某些方面的條件未達(dá)到要求而推遲立項(xiàng)，在匯報(bào)會(huì)之后這些條件已得到改善和解決的。3）根據(jù)研發(fā)設(shè)計(jì)部在發(fā)展項(xiàng)目確定階段對現(xiàn)場勘察地塊的地形、地貌及周邊環(huán)境進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃分析，及《新項(xiàng)目初步市場定位建議設(shè)計(jì)草案任務(wù)書》 ，完成規(guī)劃設(shè)計(jì)草案，形成《新項(xiàng)目可行性論證規(guī)劃草案指標(biāo)說明》 。 審核項(xiàng)目策劃咨詢機(jī)構(gòu)完成的《可行性研究報(bào)告》 ，交分管領(lǐng)導(dǎo)審核，并向董事長CEO 任組長，分管領(lǐng)導(dǎo)為副組長，組員由投資發(fā)展部、外聘法律顧問或董事長 市場調(diào)研 自主策劃：營銷管理部組織研發(fā)設(shè)計(jì)部進(jìn)行現(xiàn)場踏勘和市場調(diào)研。 營銷管理部根據(jù)概念設(shè)計(jì)方案、成本測算與經(jīng)濟(jì)測算等資料形成《項(xiàng)目定位報(bào)告》 。 經(jīng)總經(jīng)理審批確認(rèn)發(fā)展項(xiàng)目后，由投資發(fā)展部組織成立公司新項(xiàng)目發(fā)展小組，完成項(xiàng)目可行性報(bào)告。3）備份摘牌申請書投標(biāo)書競買申請書等與摘牌投標(biāo)拍賣有關(guān)的資料，并交行政事務(wù)部存檔保存。 運(yùn)營管理部對總部各部門上報(bào)的工作計(jì)劃進(jìn)行匯總、協(xié)調(diào)和平衡，形成公司年度經(jīng)營計(jì)劃草案。 各項(xiàng)目公司根據(jù)下達(dá)的項(xiàng)目公司年度經(jīng)營計(jì)劃，組織項(xiàng)目公司各部門編制月度工作計(jì)劃，經(jīng)各分管領(lǐng)導(dǎo)審核、項(xiàng)目公司總經(jīng)理審批后，報(bào)總部運(yùn)營管理部備案，并交至項(xiàng)目公司綜合部存檔。運(yùn)營管理部負(fù)責(zé)根據(jù)評審意見組織相關(guān)部門對年度經(jīng)營計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整和修訂， 并即時(shí)下發(fā)至各部門和各項(xiàng)目公司。 運(yùn)營管理部每月 10 日前將各項(xiàng)目公司的月報(bào)轉(zhuǎn)發(fā)總部相關(guān)職能部門，便于各部門及時(shí)跟蹤各專項(xiàng)進(jìn)度的執(zhí)行情況。 建立樣板 材料供方提供建筑材料樣板，并交與工程部建立材料樣品庫。 工程部組織每周一次的工程項(xiàng)目管理檢查，編制檢查清單，明確檢查標(biāo)準(zhǔn)，填寫《工程現(xiàn)場質(zhì)量巡查記錄表》和《監(jiān)理單位檢查評價(jià)表》 ，將檢查結(jié)果進(jìn)行反饋并考核。 各類驗(yàn)收執(zhí)行《工程驗(yàn)收管理指引》 。如發(fā)現(xiàn)進(jìn)度延遲，則應(yīng)按照 處理。 工程部在 3 日內(nèi)審核《施工組織設(shè)計(jì)》 ，并根據(jù)工程情況確定是否需要相關(guān)部門進(jìn)行會(huì)簽或召開審定會(huì)。 施工單位根據(jù)論證會(huì)意見修訂專項(xiàng)施工方案，報(bào)監(jiān)理公司、項(xiàng)目公司工程分管領(lǐng)導(dǎo)審定。 開工前工程部負(fù)責(zé)組織完成規(guī)劃放線、定位交點(diǎn)工作。 安全文明檢查 監(jiān)理單位檢查1） 監(jiān)理單位負(fù)責(zé)檢查施工單位的安全文明施工組織機(jī)構(gòu)與保證體系、 安全管理責(zé)任制、安全教育與檢查制度、方案落實(shí)情況。 事故處理 當(dāng)現(xiàn)場出現(xiàn)安全事故時(shí)，施工單位應(yīng)立即采取處理措施；同時(shí)通知監(jiān)理單位、工程部并立即啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，組織施工單位處理事故，工程部同時(shí)將事故情況上報(bào)。 監(jiān)理單位監(jiān)督施工單位對材料按國家相關(guān)規(guī)定進(jìn)行送檢，送檢結(jié)果應(yīng)于工程部備案，送檢報(bào)告要求在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成。3．支持文件 《材料選型封樣流程》《成本預(yù)/結(jié)算作業(yè)指引》4．相關(guān)記錄 第八節(jié)工程巡查作業(yè)指引 制定項(xiàng)目工程巡查計(jì)劃 運(yùn)營管理部根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目的工程特點(diǎn)編制《項(xiàng)目巡查計(jì)劃》 ，明確工程各階段巡查的主要內(nèi)容和關(guān)鍵控制點(diǎn)，經(jīng)運(yùn)營分管領(lǐng)導(dǎo)審批后實(shí)施。 對現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的主要問題進(jìn)行拍照，并填寫《XX 項(xiàng)目巡查照片說明》 ，作為《項(xiàng)目巡查報(bào)告》的附件。 基礎(chǔ)工程驗(yàn)收：基礎(chǔ)工程完工后，由施工單位向監(jiān)理單位申請驗(yàn)收，監(jiān)理單位接到申請書批示后由項(xiàng)目公司工程部組織監(jiān)理單位、施工單位、設(shè)計(jì)、勘察單位、質(zhì)監(jiān)單位及相關(guān)部門負(fù)責(zé)人參加基礎(chǔ)工程驗(yàn)收， 基礎(chǔ)工程驗(yàn)收合格后方可進(jìn)行主體工程施工。2)結(jié)構(gòu)工程驗(yàn)收：在工程結(jié)構(gòu)封頂后，五方（施工單位、質(zhì)監(jiān)部門、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位、工程部）驗(yàn)收前由工程部制定工程驗(yàn)收計(jì)劃。 人防工程驗(yàn)收：1)工程部負(fù)責(zé)要求人防工程承包單位按照進(jìn)度計(jì)劃要求取得《人防工程驗(yàn)收證書》 。2)工程達(dá)到竣工條件，工程部組織檔案館資料預(yù)驗(yàn)，并取得預(yù)驗(yàn)合格文件。 所有資料按驗(yàn)收意見整改完畢并驗(yàn)收合格，并且專項(xiàng)驗(yàn)收過程所有的各類專項(xiàng)驗(yàn)收證明書都已取得后，由工程部督促施工單位將竣工驗(yàn)收資料移交城建檔案館，并辦理《市建設(shè)工程驗(yàn)收檔案移交書》 。 營銷部需準(zhǔn)備以下資料：1) 物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸屬證明；2) 住宅區(qū)銷售時(shí)公布的物業(yè)管理方案與承諾、前期物業(yè)管理服務(wù)合同和房屋業(yè)主匯總表；3) 大修基金繳納憑證。 產(chǎn)品研究成果與審批總部研發(fā)設(shè)計(jì)部匯總外部研究機(jī)構(gòu)或各參與部門的研究成果，形成總體的《產(chǎn)品研究成果報(bào)告》, 報(bào)總部設(shè)計(jì)分管領(lǐng)導(dǎo)審核、公司領(lǐng)導(dǎo)班子審批。3)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)總結(jié)：在項(xiàng)目實(shí)施過程中，綜合考慮產(chǎn)品品質(zhì)的設(shè)計(jì)、施工、成本等因素，按照項(xiàng)目檔次和項(xiàng)目類型加以區(qū)別，將產(chǎn)品要求和處理方法歸納總結(jié)；項(xiàng)目部提供項(xiàng)目信息的同時(shí)，將項(xiàng)目情況按照產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)案例模板的形式，進(jìn)行整理，提交總部研發(fā)設(shè)計(jì)部備案，作為項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)整理列入產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。4）施工圖設(shè)計(jì)階段：前階段確定的項(xiàng)目產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)作為編制《施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書》的輸入條件之一，如執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)變更則提交《產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施變更審批表》由總部研發(fā)設(shè)計(jì)部審核、總部設(shè)計(jì)分管