【正文】 部專家參加的審定會，并在 14 日完成審定工作。 必要時工程部再次組織施工、監(jiān)理單位、設(shè)計/成本部進行專項施工方案評審，或召開專家評審會。 施工單位在開工前 10 天內(nèi)向監(jiān)理單位及工程部申報《基礎(chǔ)施工專項方案》和總施工平面布置圖，經(jīng)監(jiān)理單位、工程部審查同意后備案，方可開工。2） 監(jiān)理單位負責檢查土方開挖與基坑支護、 樁基施工、 塔吊、 電梯及腳手架的安拆、 施工臨時用電等安全技術(shù)措施。 工程部根據(jù)事故輕重進行處理；1）出現(xiàn)下列事故，無需報公司危機處理小組：a）無人員傷亡； b）直接經(jīng)濟損失在五千元以下且未造成惡劣社會影響。 甲供材料如整批都合格：1) 工程部、采購部、監(jiān)理單位、施工單位驗收人員及供貨單位必須在《材料設(shè)備驗收單》會簽，并由各會簽單位或部門各存一份。 巡查頻率及時間規(guī)定：1) 根據(jù)項目施工各階段確定項目巡查時間，確保在重要的施工節(jié)點進行巡視，如基礎(chǔ)工程結(jié)構(gòu)驗收、主體工程結(jié)構(gòu)驗收、竣工驗收等，主體標準層施工階段的巡查時間可機動，視工程實際情況可再增設(shè)巡查節(jié)點；2) 在滿足 1)條件基礎(chǔ)上，本地項目必須保證每半月至少巡查一次，外地項目每月至少巡查一次。 對巡查發(fā)現(xiàn)問題提出整改建議，并聽取項目公司/部的信息反饋。 分部、分項工程驗收： 分項/分部工程完工后，由施工單位向監(jiān)理單位提請驗收，監(jiān)理單位接到驗收申請組織分項/分部工程驗收。在主體工程封頂達到驗收條件后，施工單位視工程進度情況向監(jiān)理單位及工程部遞交結(jié)構(gòu)驗收申請，監(jiān)理單位在接到申請后經(jīng)過審核，確認主體工程已達到驗收標準，則由工程部組織相關(guān)部門進行結(jié)構(gòu)工程驗收，經(jīng)驗收合格后方可組織下一工序的施工。 室內(nèi)空氣環(huán)境檢測和水質(zhì)化驗檢測1)工程部組織室內(nèi)環(huán)境檢測取得相關(guān)報告。 工程竣工驗收與備案 工程竣工初驗由監(jiān)理單位負責，竣工驗收由工程部負責。3．支持文件 無4．相關(guān)記錄 無1．流程概況 2．工作程序第十節(jié)物業(yè)移交管理指引 移交前提條件 物業(yè)已嚴格按照批準的規(guī)劃、設(shè)計和有關(guān)專業(yè)管理部門的要求建設(shè)完畢，并滿足使用要求。 物業(yè)管理方案確定 營銷部對物業(yè)管理服務(wù)費的收費標準和收費方案提出建議，并審核物業(yè)公司提交的物業(yè)管理方案，交項目公司總經(jīng)理、總部營銷總監(jiān)審核，公司總經(jīng)理審批，主要內(nèi)容包括：1) 物業(yè)管理服務(wù)費的收費標準和收費方案；2) 物業(yè)管理前期固定資產(chǎn)投入明細和流動資金額度；3) 物業(yè)管理水、電、氣、電話、光纖的收費方案；4) 安全、消防的具體管理方案和成本指標；5) 清潔管理方案和成本指標；6) 園林綠化管理方案和成本指標；7) 機電維修保養(yǎng)管理方案和成本指標；8) 公共事務(wù)管理方案和成本指標；9) 內(nèi)部控制管理方案和成本指標；10) 同公司簽訂目標管理責任書。審批通過的確定成果推廣試點項目，暫不應(yīng)用的成果由總部研發(fā)設(shè)計部總結(jié)備案。 產(chǎn)品標準化實施方案的制定與審批總部研發(fā)設(shè)計部收集和整理內(nèi)外部產(chǎn)品標準信息，組織項目公司設(shè)計部和營銷部編制《產(chǎn)品標準化實施方案》 ，上述兩個部門主要從設(shè)計和市場角度提供支持。在初步設(shè)計成果評審時，將產(chǎn)品標準在初步設(shè)計圖紙中落實情況作為評價要素進行評審。 《戰(zhàn)略規(guī)劃和管理流程》《招標采購管理流程》 GEMDALEP1YF01R01《細分。在初步設(shè)計成果評審時，將產(chǎn)品標準在初步設(shè)計圖紙中落實情況作為評價要素進行評審。2)專題研究：針對特定類型、特定檔次的項目中的某個專項進行論證和分析，項目公司設(shè)計部，在產(chǎn)品標準框架內(nèi)容的范圍內(nèi)選定專題，組織完成研究工作，并將結(jié)論落實為相應(yīng)的產(chǎn)品要求連同處理方法進行整理，作為專題研究成果列入產(chǎn)品標準?？偛垦邪l(fā)設(shè)計部根據(jù)產(chǎn)品研究實施計劃節(jié)點及階段成果要求，監(jiān)督考核產(chǎn)品研究工作的進行。 物業(yè)移交資料準備 工程部需準備以下資料：1) 規(guī)劃部門最終批準的四圖一書；2) 住宅區(qū)內(nèi)所有單項工程竣工驗收備案書、竣工圖紙（包括竣工總平面圖、單項建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、地下管線竣工圖） ；3) 住宅區(qū)內(nèi)房屋、公共服務(wù)配套設(shè)施、設(shè)備等項目清單；4) 各公用設(shè)施設(shè)備的合格證明和使用說明以及保修書；5) 單項工程承、發(fā)包合同及保修責任書；6) 物業(yè)移交方案。 在完成專項驗收和竣工驗收并取得相應(yīng)證明文件后，由工程部負責到建委辦理竣工驗收備案手續(xù)，取得《項目竣工驗收備案表》 。 檔案預(yù)驗收1)工程部負責組織現(xiàn)場竣工資料初驗，初驗合格后，組織竣工驗收。 消防工程驗收：2)工程部負責組織消防工程承包單位向政府部門申報驗收及取得《消防工程驗收合格意見書》 。未進行隱蔽工程驗收不能進行下一工序的作業(yè)。無 GEMDALEP2GC04R01《項目巡查內(nèi)容清單》 GEMDALEP2GC04R02《項目巡查報告》1．流程概況 2．工作程序 第九節(jié)工程驗收管理流程 施工過程階段驗收 工程部編制《工程驗收計劃》交項目公司工程分管領(lǐng)導批準。 工地現(xiàn)場抽查工程質(zhì)量及安全文明管理狀況。 如甲供材料造成的過剩，由采購部負責與材料供貨商協(xié)調(diào)退貨。 甲供到貨時，供應(yīng)商/承包商負責通知監(jiān)理單位及工程部，監(jiān)理單位負責組織工程部及相關(guān)人員進行驗收，采購人員和工程技術(shù)人員應(yīng)參加材料設(shè)備首次到貨的驗收，驗收人員按供貨合同（如有供貨樣板則對照樣本）驗收質(zhì)量及對其型號、規(guī)格、外觀質(zhì)量、數(shù)量等參數(shù)進行審核，并填寫《材料設(shè)備驗收單》 ，驗收合格后施工單位負責接貨并安排合格貨物入庫。 檢查情況處理1）監(jiān)理單位或工程部定期組織安全文明施工檢查并形成評價結(jié)論，并組織整改；2）監(jiān)理單位或工程部如發(fā)現(xiàn)存在安全隱患和不規(guī)范等不合格的施工行為，則需書面通知施工單位限期整改；3）施工單位在接到監(jiān)理單位或工程部整改通知單后，應(yīng)及時組織整改；對需制定整改措施的應(yīng)報監(jiān)理、工程部確認后實施；4）監(jiān)理單位在接到施工單位整改驗收申請后及時組織整改驗收，并形成評價結(jié)論報工程部。 工程部負責督促施工單位落實安全文明施工方案。 項目開工 工程部辦理施工報建手續(xù)，獲得《施工許可證》 。 專項施工方案編制與審批 工程部根據(jù)工程項目情況，確定參加專項施工論證會的單位、部門和人員，并組織召開重大和疑難項目的專項施工方案論證會或評審會，其中設(shè)計部、成本部、施工單位和監(jiān)理公司必須參加，必要時另聘請外部專家參與。 施工單位編制《施工組織設(shè)計》 （含施工方案）報監(jiān)理公司、工程部審核；《施工組織設(shè)計》的內(nèi)容應(yīng)包括以下內(nèi)容：1) 施工單位項目管理架構(gòu)2) 施工順序及施工方法3) 施工機具配置及其布置4) 安全施工措施和安全預(yù)案、文明施工管理要求5) 施工進度計劃及保證措施6) 施工質(zhì)量計劃及保證措施7) 施工資源計劃8) 施工現(xiàn)場平面布置（含配合銷售對現(xiàn)場的布置要求）9) 施工臨時用水用電措施等《施工組織設(shè)計》的審核 監(jiān)理公司應(yīng)在接到施工單位報審的《施工組織設(shè)計》3 日內(nèi)審核完畢，符合要求后交工程部，不符合要求應(yīng)退回施工單位修改完善。 工程部專業(yè)工程師應(yīng)每天巡視現(xiàn)場，掌握工程形象進度，并記錄在《現(xiàn)場工程管理日志》中，必要時應(yīng)以圖片方式反映。 驗收階段 施工過程到工程竣工， 工程部應(yīng)組織中間驗收、分部驗收、專項驗收和竣工驗收。 監(jiān)理工程師跟蹤監(jiān)控施工單位的工序作業(yè)過程，一般工序采用巡視、平行檢驗方式，重要部位、關(guān)鍵工序（基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、防水等）采取旁站監(jiān)理方式，發(fā)現(xiàn)錯誤做法、不當操作或缺陷，及時責令施工單位糾正。 工程部對監(jiān)理單位編制的《監(jiān)理細則》進行審核并監(jiān)督執(zhí)行。 項目開發(fā)進度計劃執(zhí)行控制 項目公司必須每月月底召開計劃工作分析例會，并與次月 5 日前向運營管理部報告上月月度計劃完成情況、執(zhí)行偏差和擬采取措施。 計劃的調(diào)整申請經(jīng)運營管理部、運營分管領(lǐng)導審核后，報決策委員會進行評審。 月度計劃編制 總部各部門根據(jù)下達的部門年度計劃，編制部門月度工作計劃，《部門月度計劃》制訂后，與相關(guān)配合部門經(jīng)理溝通確認配合要求，經(jīng)部門分管領(lǐng)導審核后，于每月 25 日交運營管理部審核，確?！恫块T月度計劃》符合《部門年度工作計劃》和各項目《項目總體實施計劃》對責任部門的完成時間要求，并由運營管理部備案至相關(guān)副總和總經(jīng)理。 總部各職能部門匯總各項目公司上報的專業(yè)工作計劃后，結(jié)合 進行的分析結(jié)果及本部門相關(guān)的職能戰(zhàn)略要求，編制本部門年度工作計劃，報總部分管領(lǐng)導審核，并于11 月 25 日前交總部運營管理部。2）若掛牌投標拍賣競買失敗，應(yīng)在獲悉招標結(jié)果后或者拍賣結(jié)束后七日內(nèi)向董事長提交關(guān)于掛牌投標競買失敗的分析報告。 研發(fā)設(shè)計部參加現(xiàn)場勘察后，將所收集到的資料整理成書面材料，并在三日內(nèi)報設(shè)計總監(jiān)審批。 研發(fā)設(shè)計部按《概念設(shè)計管理流程》完成概念設(shè)計并經(jīng)評審確定后，由營銷管理部、研發(fā)設(shè)計部共同向成本管理部提交《項目定位建議書》及項目概念設(shè)計成果，由成本管理部進行項目成本測算，財務(wù)管理部根據(jù)成本測算結(jié)果進行經(jīng)濟測算。 委外策劃時由采購管理部按《招標采購管理流程》規(guī)定，組織策劃代理公司的選擇。 成立項目談判小組或投標小組，通常由董事長 投資發(fā)展部組織項目策劃咨詢機構(gòu)的進場， 配合并監(jiān)控項目策劃咨詢機構(gòu)的可行性研究過程，審核項目初步定位、財務(wù)及不確定性分析等階段性研究成果。2）組織外聘法律顧問參加項目后續(xù)談判，做出法律風險分析。 新項目位置與原有項目接壤，是原項目自然延伸，規(guī)模在 30 萬平方米以下，土地價格、合作條件和市場情況與原項目基本類似。4）會議召開時，投資發(fā)展部負責人可摘要介紹《新項目發(fā)展建議報告》內(nèi)容，主要工作是回答評委疑問和意見。營銷管理部根據(jù)市場情況和項目特點做出初步項目定位，初步項目定位至少需包含以下內(nèi)容：1）項目的檔次、主要客戶群；2）項目在公司項目組合中的地位和大致開發(fā)周期；3）項目中不同建筑產(chǎn)品的種類和各自面積份額、售價。3）房地產(chǎn)中介機構(gòu)：隨著房地產(chǎn)二級市場的不斷健全，投資顧問等專業(yè)中介隊伍逐漸成熟、壯大，其憑借各自的資源掌握著大量項目投資的信息。CEO 匯報后，最終形成《土地儲備計劃》報董事長 戰(zhàn)略調(diào)整 根據(jù)戰(zhàn)略執(zhí)行情況可能對戰(zhàn)略進行調(diào)整，調(diào)整分為：1) 常規(guī)改進： 以戰(zhàn)略規(guī)劃方案為基礎(chǔ)， 以戰(zhàn)略評估結(jié)果作為依據(jù)進行的定期調(diào)整(通常為一年)；2) 臨時性改進：根據(jù)突發(fā)事件進行戰(zhàn)略改進和調(diào)整。 項目公司經(jīng)營戰(zhàn)略編制與審批 項目公司根據(jù)《公司總體戰(zhàn)略》和《公司戰(zhàn)略規(guī)劃方案》組織相關(guān)部門編制經(jīng)營規(guī)劃目標和相關(guān)職能規(guī)劃，形成《項目公司經(jīng)營戰(zhàn)略》并經(jīng)項目公司分管領(lǐng)導/總經(jīng)理評審。 信息匯總與分析 以上部門及項目公司于每年年底或公司的戰(zhàn)略規(guī)劃啟動前兩個月，將相關(guān)信息以報告形式匯總至總部投資發(fā)展部。 人力資源部：負責對公司內(nèi)部的資源和能力，核心競爭力、價值鏈專業(yè)能力、人力資源狀況、組織管理能力等進行分析。投資發(fā)展部對各職能戰(zhàn)略進行匯總、協(xié)調(diào)和平衡，組織相關(guān)部門討論和修正，形成《公司戰(zhàn)略規(guī)劃方案》經(jīng)投資分管領(lǐng)導審核后，提交決策委員會評審確定。 針對影響戰(zhàn)略實施的可控因素，投資發(fā)展部提出整改建議，經(jīng)投資分管領(lǐng)導審核、公司領(lǐng)導評審確定后， 由相關(guān)部門或項目公司負責實施， 以保障戰(zhàn)略方案的落實。 投資發(fā)展部須建立基礎(chǔ)信息研究信息庫，并將基礎(chǔ)信息研究的成果向分管領(lǐng)導和董事長2）其他房地產(chǎn)開發(fā)公司：部分房地產(chǎn)公司有大量的土地儲備，但由于資金壓力或利益趨使等原因，將一些地塊完成土地前期開發(fā)后，進行項目轉(zhuǎn)讓。 投資發(fā)展部組織研發(fā)設(shè)計部和營銷管理部進行項目實地勘查和周邊市場的簡易調(diào)查。3）總經(jīng)理根據(jù)項目情況，可確定參加會議各專業(yè)部門的人員。對符合下列條件之一，可執(zhí)行簡化項目論證程序, 即可選擇不召開新項目發(fā)展匯報會。并根據(jù)可行性研究計劃對項目周邊市場進行詳細調(diào)研，制定初步產(chǎn)品定位建議，并編制《新項目初步市場定位建議設(shè)計草案任務(wù)書》 。 委外進行可行性研究 采購管理部按【采購管理流程】組織項目策劃咨詢機構(gòu)的選擇。 項目取得 項目取得方式：土地轉(zhuǎn)讓、項目轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、參加招拍掛等?！俄椖慷ㄎ徊邉澯媱潯方?jīng)董事長? CEO 批準后，自主策劃時由營銷管理部按批準確定的名單，成立策劃小組進行市場深入調(diào)研。 項目定位報告確定 由營銷管理部向研發(fā)設(shè)計部提交經(jīng)審批確定的《項目定位建議書》 ，供研發(fā)設(shè)計部進行項目概念設(shè)計。4. 支持性文件 《招標采購管理流程》《概念設(shè)計管理流程》《營銷策劃管理流程》5. 相關(guān)記錄 GEMDALEP1LZ02R01《樓盤市調(diào)表》 GEMDALEP1LZ02R02《項目定位報告》1. 流程概況